商鋪的20個(gè)問題

1、商鋪20問（必須懂得）問一：投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)嗎？問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè)投資相比到底高多少？問三：投資商鋪要考慮那些因素？問四：商鋪投資的周期是多少？問五：商鋪投資具有那些顯著特點(diǎn)？（即為什么投資商鋪的人越來越多？）問六：商鋪投資與其它投資（比如股票、國債、儲(chǔ)蓄、古玩等）相比有何優(yōu)點(diǎn)?問七：商鋪投資具體有那些投資類型？問八：商鋪投資貸款具有那些規(guī)定？問九：投資者在商鋪投資前應(yīng)注意那些政策性問題？問十:何為商鋪的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)？二者的區(qū)別在哪里？問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房）的優(yōu)劣在哪里？問十二：投資商鋪的有那些盈利方式？問十三：商鋪的實(shí)用率一般為多少？它和住宅、寫字樓有什么不

2、同？問十四：何為售房返租？它有那些風(fēng)險(xiǎn)？問十五：商鋪投資的付款方式有那些，各有什么特點(diǎn)？問十六：投資商鋪如何最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？問十七：目前投資型房地產(chǎn)有那些類型，他們各自的優(yōu)缺點(diǎn)問十八：資金較少能投資嗎，應(yīng)注意哪些問題？適合到哪里投資？問十九：如何規(guī)避商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？（廣告承諾要作合同補(bǔ)充協(xié)議）問二十：如何多角度分析產(chǎn)權(quán)式商鋪有何優(yōu)勢？有。世界上根本不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資！道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能。房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果選擇一個(gè)信譽(yù)好開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)商的話，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)可能降為零，如果相反，那么投資的風(fēng)險(xiǎn)也就很大了。這需要投資者也

3、要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如開發(fā)單位、周圍環(huán)境（規(guī)劃及交通輻射等等）、投資回報(bào)、租金、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理等因素。如果將這些因素了解清楚后再做投資打算，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降到最低。問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè)投資相比到底高多少？一般來說，住宅的投資利潤率為6%8%左右，寫字樓的投資利潤率為10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%15%,如果前景好的話會(huì)更高，上海商鋪投資利潤率一度達(dá)到20%。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。

4、其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。問三：投資商鋪要考慮那些因素?投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權(quán)威專家以及眾多投資者的投資經(jīng)驗(yàn)來看，投資商鋪一般考慮如下因素:1、商鋪周一邊房地產(chǎn)發(fā)展7趨勢對于商鋪投資者來講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過程。在商鋪價(jià)值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價(jià)值起到核心作用。經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪和

5、經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。如果商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)能夠清楚判斷未來商鋪適合經(jīng)營的商品類型，那么該商鋪投資者一定勝人一籌。規(guī)劃設(shè)計(jì)對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少從功能的角度進(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。交通條件對于商鋪價(jià)值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)顯著打折扣。在判斷商鋪價(jià)值的過程中，

6、必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過程中，要同時(shí)對商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和未來預(yù)期商情進(jìn)行分析，看商業(yè)氛圍變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢和潛力。租金收益對于熟悉房地產(chǎn)的人士來講，是很簡單的概念。以出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的基本方式之一，當(dāng)然對于商鋪來講也不例外。商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。同樣一個(gè)商鋪樓盤，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越晨）o商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深

7、、層高，及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。隨著汽車在國內(nèi)強(qiáng)勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營影響頗大，私家車消費(fèi)者的消費(fèi)勢力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費(fèi)者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的70%左右0從經(jīng)驗(yàn)上來看，商業(yè)面積與停車位的比例大致為4060:100o當(dāng)然，地段不同，商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對停車位的要求程度也不一樣。商鋪所在的樓層對商鋪價(jià)值的影響力非常大，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出三倍之多。一樓的租金自然也比二層、三層的商鋪高出很多客流量對于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。客流量和商業(yè)氛圍看似屬于同樣的內(nèi)

8、容，但事實(shí)上其區(qū)別很大：商業(yè)氛圍所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的"微觀"量化。商業(yè)經(jīng)營者對商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個(gè)距離50米的商鋪的客流量因?yàn)槠渌?，客流量?huì)差距很大，所以客流量是商業(yè)經(jīng)營者取得運(yùn)營成功的重要客觀條件之一。價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會(huì)創(chuàng)造較高的租金收益，而且會(huì)輕松獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)。需要指出的是，租金收益和價(jià)值升值收益共存，但同時(shí)有矛盾的地方：對于一個(gè)租金收益水平很高的商鋪來講，其價(jià)值升俏收

9、益空間就會(huì)相對比較?。合喾磧r(jià)俏升俏收益空間大的商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢。商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收13、J入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常商鋪投規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)資收益值升值收益對于成熟、專業(yè)的商鋪投資者來講，無疑r成為他們創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。其測算中，商鋪投資者勢必對后期的收益依據(jù)市場狀況和趨勢做出推測，當(dāng)然也包括賣出后的升值收益。問四：商鋪投資的周期是多少?商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時(shí)間跨度。不同國家、地區(qū)

10、、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不相同的，根據(jù)對北京、上海、廣州等沿海商鋪投資市場的市場行情來粗略估計(jì)，目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。（現(xiàn)在為12(1)、商鋪投資具有穩(wěn)定性特點(diǎn)(2)、商鋪具有增值的特點(diǎn)(3)、商鋪投資回報(bào)率較高業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值

11、。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%,但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%8%,但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%,有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。(4)、商鋪具有投資潛力(5)、商鋪可出租、可經(jīng)營，

12、方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%,另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為10%14%。目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4：15：1,可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去

13、套用投資操作，因?yàn)槭袌霏h(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)"，商鋪投資的升值空間也因此會(huì)有一個(gè)很大的提升空間。問六：商鋪投資與其它投資(比如股票、國債、.儲(chǔ)蓄、古玩等)相比有何優(yōu)點(diǎn)？比較類型項(xiàng)目投資收益風(fēng)險(xiǎn)因素周期變現(xiàn)能力投資難度通用性商鋪15%較小長強(qiáng)小強(qiáng)住宅8%小長小居住寫字樓10%較小長強(qiáng)小強(qiáng)古董強(qiáng)大較長大裝飾證券強(qiáng)大短小無期貨強(qiáng)大短強(qiáng)無無問七：商鋪投資具體有那些投資類型?商鋪的形式多種多樣，不同

14、地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。根據(jù)市場上常見的商鋪特點(diǎn)將投資型商鋪大致分為以下商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，具沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。從市場反映情況來看，專業(yè)型的商業(yè)街（小吃一條街、建材一條街、服裝一條街、IT一條街等）成功幾率大，而復(fù)合型商業(yè)街成功幾率小。全國著名的商業(yè)街有上海的南京路、北京的王府井、廣州的上下九步行街等。社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。住宅底層

15、商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1,2層及地上1,2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型S

16、HOPPINGMALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。(6)、交通設(shè)施商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。問八：商鋪投資貸款具有那些規(guī)定?1、商鋪貸款條件(1)年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身

17、份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力；(2)借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價(jià)款50%的首付款，并同意以其所購商鋪?zhàn)鞯盅簱?dān)保，且辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)、房地產(chǎn)抵押登記(預(yù)售)及合同公證；（3）在X行開立儲(chǔ)蓄存款賬戶，并持有X行銀行卡；借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托代理人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證（4）所購商鋪須為現(xiàn)房。2、貸款額度貸款最高額度不超過所購商鋪全部價(jià)款的50%。3、貸款擔(dān)保方式借款人向銀行中詰個(gè)人商鋪貸款，必須以其所地商鋪?zhàn)鞯盅篊4、貸款期限及利率最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率

18、執(zhí)行。目前的商業(yè)基準(zhǔn)利率為7.05%左右。5、申請人應(yīng)提供的資料本人及財(cái)產(chǎn)共有人的身份證、戶口簿（戶籍證明）以及婚姻狀況證明；借款人及財(cái)產(chǎn)共有人的收入及財(cái)產(chǎn)證明（如存折、存單、稅單、有價(jià)證券、房產(chǎn)等）；營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。未申辦營業(yè)執(zhí)照的需提供所購商鋪的用途情況說明；個(gè)人商鋪貸款申請表；購買商鋪的合同原件；所購買商鋪的發(fā)票（首期付款）原件；貸款行需要提供的其他資料。投保險(xiǎn)種為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由借款人支付。投保金額不得少于所購商鋪的總價(jià)值，投保期限不得短于貸款期限，并在保險(xiǎn)單上注明X業(yè)銀行為第一受益人。辦理房產(chǎn)抵押登記，根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法和貸款通則規(guī)定，個(gè)人商鋪貸款必須在房屋土地管理部

19、門辦理抵押登記手續(xù)，借款合同自辦妥登記之日生效。6、辦理流程借款人填寫貸款申請表并提供有關(guān)資料一銀行受理與調(diào)查一貸款審核、審批一簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書一辦理房屋保險(xiǎn)、公證、抵押登記一發(fā)放貸款一借款人還款一貸款全部還清一辦理貸款清戶與撤押7、貸款償還方式（同住宅）借款期在一年內(nèi)（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以上的，可采用按月還款方式，具體可選擇"月等額還款法"或"月等額本金還款法”償還貸款本息，即貸款行按劃款委托書的委托，通過每月X日從借款人指定銀行卡內(nèi)主動(dòng)扣收，辦理還款轉(zhuǎn)賬手續(xù)。借款人提前歸還部分或全部的貸款，應(yīng)提前一個(gè)月向銀行提出

20、書面申請。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按“月還款額不變，縮短貸款期限"或"貸款期限不變，月還款額減少”的方式還款，貸款利率按原合同期限利率執(zhí)行。與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定，有七項(xiàng)，與出讓金、貸款政策、面積標(biāo)準(zhǔn)、水電費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、特殊要求、空置等相關(guān)。投資者在前期購買環(huán)節(jié)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅底商的貸款是5成10年，利率是7.05%。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生的。第三，住宅底商不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具

21、體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有1oo平方米的，也有1ooo平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上應(yīng)注意的有：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；第二，物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在4-5元/月/平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的房屋的使用權(quán)是對房屋的實(shí)際利用權(quán)力。即通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。而房屋的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）不僅可以對發(fā)揮基本效用的權(quán)利，同時(shí)產(chǎn)權(quán)人還擁有對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利

22、。產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)有著本質(zhì)的差別，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：使用權(quán)永久產(chǎn)權(quán)角色房客房東本質(zhì)意義不同時(shí)期的租賃關(guān)系對資產(chǎn)的終身買斷資產(chǎn)屬性不屬于資產(chǎn)屬于私有財(cái)產(chǎn)交易租賃關(guān)系可以再次銷售繼承限制/、可以繼承可以繼承時(shí)間限制有時(shí)間限制，10年、20年等沒有時(shí)間限制貶值升值租金越來越局隨著商圈的逐漸成熟，時(shí)間越久價(jià)值越高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如遇拆遷，得不到相應(yīng)的保障可以得到等額甚至超額的補(bǔ)償變現(xiàn)能力可以轉(zhuǎn)租可以轉(zhuǎn)租、抵押、買賣擁啟證件只有合同有合同，有產(chǎn)權(quán)證問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房）的優(yōu)劣在哪里?專業(yè)商鋪沿街商鋪人氣方面規(guī)模大、人氣量大而集中，購買力強(qiáng)，集客手段強(qiáng)規(guī)模小、人氣散而弱小、等客上門、比較原

23、始優(yōu)惠政策?享受工商、稅務(wù)等優(yōu)惠政策?沒有優(yōu)惠政策，而且亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重管理方面專業(yè)管理公司進(jìn)行今管理，省心省力自由散亂，無管理商品方面?集中而全，產(chǎn)品豐富，無假貨，消費(fèi)者可信度局；?分散，不豐富，有假貨，消費(fèi)者可信度低廣告方面統(tǒng)一宣傳，廣告力度大，吸引客流大無廣告，吸引客流量少促銷方面有各種各樣的特價(jià)促銷、公關(guān)活動(dòng)、節(jié)日促銷等吸引消費(fèi)者?只能在店頭POP的打廣告，形不成力量形象方面?消費(fèi)者滿足感強(qiáng)，有品牌、有於逸象、消費(fèi)者放心；缺之今的形象安全方面?有保安，監(jiān)視系統(tǒng)，比較安全?不安全，比如偷竊等時(shí)有發(fā)生環(huán)境方面環(huán)境優(yōu)美，一站式消費(fèi)臟、舌L、差升值方面?升值潛力大、升值速度快升值潛力有限經(jīng)營時(shí)間

24、統(tǒng)一經(jīng)營時(shí)間沒有限制，可只有掌控問十二：投資商鋪的有那些盈利方式?購買商鋪?zhàn)钪苯拥哪康氖谦@取利潤，讓投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式:是自己經(jīng)營；二是出租；三是短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)；四是先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手相對于其他三種經(jīng)營方式，自己經(jīng)營具有更大的靈動(dòng)性，利潤的大小也有其不可確定性，風(fēng)險(xiǎn)的加大也是不言而喻的。自己經(jīng)營對于在經(jīng)營方面有一技之長的業(yè)主來說應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過這里還得重中的一點(diǎn)是機(jī)會(huì)成本，業(yè)主自己經(jīng)營，勞動(dòng)力的付出也是一種不折不扣的成本。出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤也往往被控制在一定的范圍內(nèi)。出租對于手頭比較寬松，平時(shí)忙于其他工作的業(yè)主來說是個(gè)首選。這里有一點(diǎn)得提醒一下，租

25、金不等同于年純收入。因?yàn)槲覀冞€得考慮出租前的裝修費(fèi)用、出租營業(yè)房繳納的個(gè)人所得稅、物業(yè)管理費(fèi)、房屋折舊費(fèi)、更重要的是商鋪出租不太可能是全年滿租。是指投資者自己先經(jīng)營，等到商鋪火爆后再以高價(jià)出售。先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手可以在不長的時(shí)間內(nèi)帶來最大的收益。這種理想的狀態(tài)當(dāng)然對投資者提出了更高的要求，它不但需要對當(dāng)前的市場有一個(gè)基準(zhǔn)的把握度，而且需要對未來的市場有一個(gè)很好的預(yù)計(jì)。問十三：商鋪的實(shí)用率一般為多少？它和住宅、寫字樓有什么不同？商鋪的使用率并不是越高越好，按照發(fā)達(dá)國家的商鋪使用率來看，較高檔次的商鋪實(shí)用率都較低，一般為50%左右（門面房較高，商場類商鋪較低），如果太高，商場的人流量將會(huì)大大受影響，消

26、防也會(huì)受到嚴(yán)重的影響。物業(yè)類型實(shí)用率商鋪50%左右，寫字樓60%,甚至不到60%住宅80%90%或者高達(dá)90%以上問十四：何為售房返租？它有那些風(fēng)險(xiǎn)?售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)，若低于按揭月供，差額由購房者貼補(bǔ)。1、如果把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，返租率就會(huì)大打折扣，開發(fā)商承諾10%只達(dá)到8%左右；5、一旦開發(fā)商經(jīng)營受阻，市場蕭條，作為小業(yè)主的投資者必將成為泡沫的犧牲品，銀行貸款你來還，那可是

27、簽了合同的，開發(fā)商倒了，你可以獲得陪償，可你耗的起打官司的精力嗎？但銀行貸款你必須還，畢竟那是國家的錢；6、“返租”的方式其實(shí)是發(fā)展商將物業(yè)所有權(quán)順利賣給小業(yè)主，風(fēng)險(xiǎn)自然落到業(yè)主身上，發(fā)展商則以高于回報(bào)率的價(jià)錢租出去，無形中充當(dāng)了一回中介的角色，得到一筆無風(fēng)險(xiǎn)的利潤。問題是，萬一物業(yè)租不出去,萬一租價(jià)達(dá)不到回報(bào)率，萬一發(fā)展商的資信或投資組合出現(xiàn)問題或開發(fā)商跑了，業(yè)主的投資利益將得不到保障。商鋪投資的付款方式有一次性付款、分期付款和銀行按揭三種形式。特點(diǎn)適宜投資主體一次性付款優(yōu)惠大，不用向銀行交利率；風(fēng)險(xiǎn)程度較大。資金充裕者分期付款優(yōu)惠較小，風(fēng)險(xiǎn)較小，可以監(jiān)督開發(fā)商資金充?；驎簳r(shí)有壓力的投資者銀

28、行按揭優(yōu)惠最小，可減輕置業(yè)壓力，但置業(yè)成本較局，每力兀月還款114.058元/平方米資金壓力大的投資者問十六：投資商鋪如何最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？專家認(rèn)為能最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是真正的投資高手；而對于一般投資者，投資的安全性更為重要。一般來說，投資商鋪要走好以下六步驟:1、摸清城城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價(jià)值的重要因素，一個(gè)市發(fā)展規(guī)本來位置較偏的商鋪可以因?yàn)榈靥幍罔F出口而價(jià)值倍增，一個(gè)位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因?yàn)樾滦薜牧⒔粯蚨鴶÷洹?、重視經(jīng)<A同樣是位于一條商業(yè)街，有的商鋪生意紅火，租金一路營管理水高漲，而有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價(jià)值的高低。套現(xiàn)能力是評估商鋪價(jià)

29、值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)讓套現(xiàn)能3、關(guān)注轉(zhuǎn)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選,這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”；經(jīng)營權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦4、評估行業(yè)發(fā)展?jié)摮霈F(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是非常重俗話說：“男怕入錯(cuò)行，女怕選錯(cuò)郎”，投資商鋪，選對要的5、調(diào)查租金成長空租金直接決定投資回報(bào)率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。<高質(zhì)量的租戶可以承受更高的租金，可以簽訂更長更穩(wěn)I定的租期，也擁有更好的誠信度。投資期樓，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、

30、租戶質(zhì)量如何。問十七：目前投資型房地產(chǎn)有那些類型,他們各自的優(yōu)缺點(diǎn)物業(yè)類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)建議酒店式公寓總價(jià)低、首付低、月供較少，是目前市場熱點(diǎn)。單價(jià)高、戶型設(shè)計(jì)相對不合理、一層多戶居住不便。作為投資客，首先要看項(xiàng)目區(qū)域未來的規(guī)戈看是否啟增值空間；其次看戶型是否合理，居住是否舒適，以便良好出租；還要看開發(fā)商所提供的投資回報(bào)率是否過大，在推算公式中，是否包括了裝修費(fèi)用、電器費(fèi)用、家具費(fèi)用等，其租金是否過高；最后，是投資回報(bào)率的保證，看與開發(fā)商還是中間公司簽訂投資回報(bào)率保證的合同。具有不可復(fù)制的位置或景觀產(chǎn)權(quán)式酒店是一種相對復(fù)雜的操作模式，投資客最好具備f的專業(yè)知識。必須考慮投資回報(bào)的可靠性和投資的安全保

31、障，即酒店產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢，月供較少，產(chǎn)權(quán)與管理分離，投資回報(bào)率局，投資同時(shí)還可有限度享用。單價(jià)高、總價(jià)也高于酒店式公寓、公攤較大。管理者的承諾能否兌現(xiàn)；還須了解酒店所在地的旅游資源、酒店設(shè)備和服務(wù)能否滿足客戶需要、現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況等；同時(shí)，酒店建設(shè)狀況、酒店經(jīng)營管理能力、未來市場潛力、開發(fā)商以往業(yè)績和經(jīng)濟(jì)實(shí)力等都是投資者要關(guān)注的內(nèi)容。社區(qū)商鋪投資適中、新興投資形式、商業(yè)消費(fèi)人群穩(wěn)定、社區(qū)劃、境好、回報(bào)局，且可自主經(jīng)營或出租。成長期較長，退出損失大，具有房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雙重風(fēng)險(xiǎn)。投資此類物業(yè)，首先看商鋪的單位面積銷售價(jià)格，通常商鋪售價(jià)以/、高于小區(qū)內(nèi)住宅房售價(jià)的2.5-4倍較合理。其次看小區(qū)周

32、邊區(qū)域未來規(guī)劃怎樣，能否提升物業(yè)價(jià)值；再次看小區(qū)人氣是否充足；最后看物業(yè)規(guī)劃是否合理和后期管理。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資門檻低，統(tǒng)一經(jīng)營管理，購買后不需增添任何費(fèi)用即可投入使用。擁啟40年產(chǎn)權(quán)。大多不能獨(dú)立經(jīng)營、高消費(fèi)群體有限，投資保障受多種因素限制，比如開發(fā)商的信譽(yù)、后期經(jīng)營管理等。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪大多不能獨(dú)立經(jīng)營，基本屬于純投資物業(yè)。因此，在投資此類物業(yè)時(shí)，首先要看區(qū)域的消費(fèi)水平能否支持物業(yè)持續(xù)發(fā)展；其次看開發(fā)商的品牌和誠信；為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，建議引入擔(dān)保公司或公證單位；最后看商業(yè)管理公司是否有能力良好地運(yùn)營項(xiàng)目，保障投資者的投資回報(bào)率。問十八：資金較少能投資嗎，應(yīng)注意哪些問題？適合到哪里投資?如果資金

33、較少，需要分析一下自己的月供款能力。因?yàn)樵谏啼佂顿Y中，成熟商業(yè)圈的商鋪?zhàn)饨鹂赡艿衷鹿┛?，但升值空間很小。幾萬元根本不足以交首期，這樣的資金情況，應(yīng)該選擇投入少、風(fēng)險(xiǎn)低、高成長的商鋪來投資，但應(yīng)充分考慮月供風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪應(yīng)關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域，認(rèn)真分析后再進(jìn)行投資。比如低首付的商鋪物業(yè),首期投入較少且升值潛力較大，適合較小投資者投資。按照我國合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容如果具體確定，且表明廣告者受廣告內(nèi)容約束，商業(yè)廣告才被認(rèn)為構(gòu)成要約，具有法律約束力。而通常情況下,商鋪的銷售廣告往往既充滿誘惑、又盡量含糊，以免使開發(fā)商陷于被動(dòng)。那么，作為利益對立的一方，購買者就必須要求開發(fā)商盡量多地將這些廣告內(nèi)容體現(xiàn)為

34、合同義務(wù)。例如，商鋪所在市場何時(shí)開張，入住不滿是否開張；開發(fā)商將如何對市場進(jìn)行總體建設(shè)管理；開發(fā)商將如何為市場進(jìn)行整體營銷宣傳；開發(fā)商將如何保障經(jīng)營者日常水、電、消防、停車、存貨所需等等最重要的是約定，如果無法履行前述方面的義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任。有的地方，開發(fā)商賣完商鋪后一推了事，所有的問題交給物業(yè)管理公司處理。這是不妥當(dāng)?shù)?，譬如由于開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，投資者有權(quán)要求其解除合同并退還購房款項(xiàng)，或者要求降價(jià)、或者要求逾期付款等，這都是房屋買賣法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系內(nèi)容，物業(yè)管理公司并沒有介入房屋買賣關(guān)系，根本解決不了這樣的問題。所以，為了維護(hù)自己的權(quán)利，投資者首先要在合同中明確自己的

35、權(quán)利、開發(fā)商的義務(wù)和責(zé)任。在確定購買前，要注意自己將來經(jīng)營范圍是否與市場的整體協(xié)調(diào)，是否存在一些限制和阻撓。譬如在女人街里賣男皮鞋行不行呢，開發(fā)商說可以，那么這就應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。開發(fā)商說行還不夠，還必須要承諾，將來物業(yè)管理公司或者什么管理委員會(huì)不能說不，否則開發(fā)商要么幫著擺平，要么承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因?yàn)殚_發(fā)商負(fù)有誠信的隨附義務(wù)，有義務(wù)向購買者說清楚合同的目的、后果和重要事項(xiàng)，如果沒有履行這種隨附義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)賠償購買者因此出現(xiàn)的損失。商鋪購置的稅費(fèi)支出是有數(shù)的，經(jīng)營費(fèi)用則不然。那么，就應(yīng)該事先了解、預(yù)計(jì)各種稅費(fèi)支出，盡量地在合同中明確費(fèi)用支出的標(biāo)準(zhǔn)、方法、如何承擔(dān)等等。譬如，有些市場內(nèi)，時(shí)不時(shí)要

36、向商鋪經(jīng)營者收取廣告費(fèi)、管理費(fèi)等等，不給就沒有相關(guān)服務(wù)，更狠的干脆停水停電。如果能夠在商鋪購置過程中即存在明確的規(guī)定或者限制，一定能夠減少很多不必要的支出，減少這樣問題的發(fā)生，保障投資人的利益。投資商鋪是為逐利而來，如果市場行情看好，則什么規(guī)矩、制度、合同等等，完全無所謂。諸多矛盾和糾紛，被大發(fā)展所掩蓋。而一旦市場行情平淡，這些被掩蓋、被忽視的問題就會(huì)集中爆發(fā)。大多數(shù)情況下，受傷害的總是規(guī)模、實(shí)力比較弱的投資人。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵摹⒆罨A(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代

37、的歐美發(fā)達(dá)國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中也已經(jīng)占到了一定的比例。那么，究竟產(chǎn)權(quán)式商鋪具有哪些優(yōu)勢呢？我們不妨分別從其經(jīng)營操作模式、政府、投資者、發(fā)展商、經(jīng)營商等多個(gè)角度來進(jìn)行分析。操作模式務(wù)實(shí)產(chǎn)權(quán)式商鋪在實(shí)際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個(gè)較長的租約期限，經(jīng)過統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至較低。據(jù)了解，目前其具體操作一般有以下兩種模式。第一種：將所有面積不計(jì)分?jǐn)偯娣e分為眾多小塊，以類似于