重慶市北部新區(qū)住宅市場分析報告

1、北部新區(qū)住宅市場分析報告引言:北部新區(qū)只是作為重慶市新規(guī)劃和重點的打造的一個新城區(qū)，在正式城市規(guī)劃的主城九區(qū)中并沒有將北部新區(qū)作為一個獨立的主城區(qū)，而是作為渝北區(qū)中的一部分。但隨著近幾年的發(fā)展，北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場在整個重慶市范圍內(nèi)已經(jīng)具有了不可替代的地位，因此在這里我們也將北部新區(qū)作為獨立的區(qū)域來進(jìn)行分析。而對于該區(qū)域范圍的界定不嚴(yán)格按照重慶市城市規(guī)劃的紅線來劃分，將原本屬于渝北區(qū)的龍溪鎮(zhèn)片區(qū)和五黃路片區(qū)劃入北部新區(qū)，而渝北區(qū)只包括農(nóng)業(yè)開發(fā)園A區(qū)以上的區(qū)域，樓盤所屬區(qū)域也以按此標(biāo)準(zhǔn)來劃分。市場在變化，工作需跟進(jìn)。此報告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)資料都具有一定的時限性，需空在日后的工作當(dāng)中不斷地更新，

2、要求做到與時俱進(jìn)；而由于人力物力的限制，報告中所包含市場的內(nèi)容又存在不完全性，同樣需要更加的完善。一、區(qū)域概述重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立，將建成以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，“再造一個重慶工業(yè)”。設(shè)立北部新區(qū)是重慶加快推進(jìn)富民興渝、努力建成長江上游經(jīng)濟(jì)中心、全面建設(shè)小康社會的最重大戰(zhàn)略舉措。“舉全市之力”高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建成一個中國西部一流開發(fā)區(qū)，發(fā)揮其示范帶動和窗口作用，是重慶3100萬各族人民的共同心愿和堅強(qiáng)決心。目前，北部新區(qū)通過了國家驗收，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，招商引資成效顯著，開發(fā)建設(shè)勢頭良好。1、地理位置北部新區(qū)是位于主

3、城區(qū)且地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)；南臨主城核心區(qū)渝中半島，北靠江北國際空港，西接嘉陵江，與重慶市大學(xué)城、重慶北暗國家大學(xué)科技園數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)。北部新區(qū)是正在建設(shè)的長江上游交通樞紐核心區(qū)，擁有中國西部唯一的水運、航空、公路、鐵路、管道立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)，具有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國南北（蘭?？v線重慶段）、東西（滬蓉通道重慶段）高速公路交匯處。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通通信條件，賦予北部新區(qū)獨特區(qū)位優(yōu)勢和巨大發(fā)展?jié)摿?，北部新區(qū)火爆的房地產(chǎn)市場就是在這種強(qiáng)大優(yōu)勢的支持下不斷發(fā)展起來的，而且還將繼續(xù)繁榮下去。2、 幅員、人口北部新區(qū)規(guī)劃面積136.6平

4、方公里，其中建設(shè)用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬人。由7個組團(tuán)構(gòu)成，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔；分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園。到2004年北部新區(qū)兩園累計征地共68599畝，占規(guī)劃征地的41.5%；累計安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員45545人，占規(guī)劃安置人員的61.5%。從人口來看，作為一個基礎(chǔ)較為薄弱的新區(qū)，要想達(dá)到規(guī)劃的65萬的人口，僅僅依靠安置人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，自然流入的人口仍占了極大的比例。大量樓盤的開發(fā)是吸引外來人口進(jìn)入北部新區(qū)有效而快捷的途徑，房地產(chǎn)業(yè)在北部新區(qū)受到政府極大的支持和這個因素也肯定有一定的聯(lián)系。再從用地情況來看，北部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地91.73平方公里，豐富的土地資源

5、也是北部新區(qū)相對重慶其它主城區(qū)又一優(yōu)勢所在，同時也為房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展提供有力基礎(chǔ)。3、 組團(tuán)中心北部新區(qū)共規(guī)劃了七個組團(tuán)，分別是人和組團(tuán)、鴛鴦組團(tuán)、大竹林組團(tuán)、金山組團(tuán)、禮嘉組團(tuán)、黃茅坪組團(tuán)和翠云組團(tuán)七個組團(tuán)中心，各個組團(tuán)中心的規(guī)劃功能和城市定位又各不相同，具體情況如下：人和組團(tuán)北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.72平方公里，人口20萬人。主要功能：商務(wù)中心、客運樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)。鴛鴦組團(tuán)金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地11.69平方公里，人10萬人。主要功能：服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)。大竹林組團(tuán)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.31 平方公里， 人10萬人

6、。主要功能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。 金山組團(tuán)包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地9.53平方公里，人口1.5萬人。主要功能：出口加工業(yè)現(xiàn)代物流。 禮嘉組團(tuán)以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地16.15平方公里，人口18萬人。主要功能：高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū)。 黃茅坪組團(tuán)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地5.95平方公里，人口3.5萬人。主要功能：現(xiàn)代制造業(yè)。 翠云組團(tuán)規(guī)劃用地11.3平方公里，人口6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)。由以上組團(tuán)中心

7、的主要功能來看，人和組團(tuán)、鴛鴦組團(tuán)、禮嘉組團(tuán)這三個組團(tuán)都具有高檔社區(qū)這一項，可以預(yù)見未來北部新區(qū)住宅市場將會集中在這三個組團(tuán)。從目前的情況，整個北部新區(qū)房地產(chǎn)市場主要還是集中在人和組團(tuán)，市場也已經(jīng)具有一定的成熟度，隨新區(qū)的不斷發(fā)展，北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場也將會向另外兩個組團(tuán)不斷的發(fā)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場概況（一）總體市場分析1、在售樓盤數(shù)量統(tǒng)計截止到2005年9月20日，北部新區(qū)目前在售樓盤數(shù)量為34個。從這些在售樓盤的分布來看，新牌坊版塊仍然是樓盤數(shù)量最多的片區(qū)，而金開大道版塊的供應(yīng)量無疑是最大的。除了這兩個版塊外，傳統(tǒng)的五黃路版塊（北部新區(qū)范圍內(nèi)）、人和版塊以及新興的冉北版塊的市場也比較活躍

8、。樓盤明細(xì)詳見下表：樓盤所屬片區(qū)樓盤明細(xì)數(shù)量統(tǒng)計金開大道片區(qū)建工未來城、融科蔚城、保利高爾夫國際花園、奧林匹克花園、龍湖藍(lán)湖郡西岸、棕桐泉國際花園、鴛鴦北湖郡、金科天湖美鎮(zhèn)、加新花園、天一順和康城10人和片區(qū)金科天籟城、東原中央美地、比華利豪園、人5和麗景、耀文凱旋星座新牌坊片區(qū)重慶財富中心、楓林秀水、龍湖水晶酈城、北城清邁陽光、同創(chuàng)米蘭天空、大眾御湖苑、戀城、旭日鳳凰城、君臨大卜、鑫信巴蜀麗景、香山花園、人和天地12冉北片區(qū)龍湖紫都城、東和春天西區(qū)、新城麗都二期、渝安龍都4五黃路片區(qū)長安華都潤宸苑、鼎泰國際、皇冠自由城3隨著龍湖花園在新牌坊片區(qū)的成功開發(fā)，該區(qū)域已經(jīng)是目前重慶市內(nèi)較成熟的高尚

9、居住社區(qū)之一，同時也帶動了北部新區(qū)人和組團(tuán)內(nèi)其它片區(qū)的發(fā)展。而近來發(fā)展勢頭最為強(qiáng)勁的當(dāng)數(shù)金開大道片區(qū)，千畝大盤和眾多知名的開發(fā)商使得該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)如日中天。冉家壩片區(qū)也是目前重慶市內(nèi)最值得期待的區(qū)域之一，東和春天的成功開發(fā)和龍湖紫都城的強(qiáng)勢進(jìn)入也預(yù)示著該版塊的房地產(chǎn)市場不久也將活躍起來。2、在售樓盤要素分析開發(fā)商資質(zhì)資質(zhì)等級一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)數(shù)量1256比例3.125%78.125%18.75%整個北部新區(qū)開發(fā)商的資質(zhì)以二級資質(zhì)的開發(fā)商為主，而一級資質(zhì)的開發(fā)商相對較少。但是資質(zhì)并不能完全代表開發(fā)商的實力，目前北部新區(qū)在售樓盤開發(fā)商的整體實力足以傲視全市，不僅有像龍湖、金科這樣的本土天王

10、，還有如保利、融科智地等這樣的外來大鱷，從目前北部新區(qū)在售的樓盤的規(guī)模和品質(zhì)來看，這些開發(fā)商的實力可見一斑。規(guī)模總建筑面積（方平方米）<55-1010-2020-5050>數(shù)量512575比例14.7%35.3%14.720.6%14.7%效域比例（%）北部新區(qū)在售樓盤中規(guī)模巨大的超級大盤的數(shù)量明顯比其它城區(qū)要多，目前總建筑面積超過50萬平方米的在售樓盤共有5個，而龍湖藍(lán)湖郡的占地面積也有1600畝，但是由于是低密度的別墅項目，總建筑面積可能不是很大。再加上即將入市的復(fù)地上城和愛加麗都，這兩個項目的總建筑面積也在50萬方以上。而這些大規(guī)模樓盤分布又較為集中，主要都是分布在金開大道版

11、塊?？傮w來看，北部新區(qū)在售樓盤規(guī)模的分布較為分散，數(shù)量相對較多的是總建筑面積在5-10萬平方米之間的項目，但優(yōu)勢也不明顯。入市時間時間段2004年之前2004.1-2005.12005.1-2005.62005.6之后數(shù)量512107比例14.7%35.3%29.4%20.6%在目前在售項目中，2004年之前入市的項目數(shù)量不多，且大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入銷售的尾期。從上圖中可以看出，所有在售樓盤入市時間的分布較為平均，體現(xiàn)了北部新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)性和健康性。價格價格段3000元以下3001-3500元3501-4000元4001-5000元5000元以上數(shù)量415384比例11.8%44.1%8.8

12、%23.5%11.8%從上圖可以看出，北部新區(qū)在售樓盤價格分布相對較為集中的是在30013500元/itf和40015000元/itf這兩個區(qū)間，而均價在5000元/m2以上的項目大多數(shù)是一些低密度的別墅類項目。由于目前北部新區(qū)并沒有形成一個較為集中的商業(yè)圈，因此區(qū)內(nèi)高品質(zhì)的公寓類項目并不多，因此不可能出現(xiàn)象渝中區(qū)、江北區(qū)等區(qū)核心商圈中高價位的公寓項目。房型房型一房二房三房四房五房以上比例3%18%42%29%8%由上圖可以看出，三房以上的大戶型是目前北部新區(qū)在售樓盤的主流，所占的比例接近80%而一房、兩房的中小戶型所在比例就相對較少。造成這種情況的主要原因是北部新區(qū)目前的購房者大多以自住為主

13、，中大戶型功能齊全，居住舒適性較好，比較適合這類客戶，而小戶型的投資型物業(yè)自然就相對較少。另外就是別墅、洋房類項目所占比例較大，這類項目在產(chǎn)品設(shè)計時自然也是以大戶型為主。3、潛在樓盤分析除了目前在售的樓盤外，目前北部新區(qū)的潛在樓盤的數(shù)量也不少，目前已經(jīng)面市的大概有7個，另外還有尚未面市的樓盤若干。再加上一些在售樓盤的后期開發(fā)，未來一段時間內(nèi)北部新區(qū)住宅的供應(yīng)量仍將保持高位。而在已面市的一些樓盤中，最值得關(guān)注的仍然是位于金開大道周邊的三個大盤復(fù)地上城、愛加麗都以及協(xié)信TOW觸。以下為已面市潛在樓盤明顯表。案名ag發(fā)展商建筑類型總建（萬m2）項目簡介復(fù)地上城渝北北部新區(qū)金山大道81號上海復(fù)地集團(tuán)花

14、園洋房、高層79.01項目推出的一期總建筑面積為29萬方，以花園洋房和板式高層圍合而成，建筑風(fēng)格是新古典主義，社區(qū)內(nèi)部配套齊全愛加麗都渝北北部新城的中心，北臨經(jīng)開大道，東臨金渝大道重慶寶田地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司多層、小tWj層、高層50項目產(chǎn)品定位為中高檔的住宅小區(qū)，以一梯兩戶的板式和一梯四戶為主，整個小區(qū)的建筑和園林的打造將體現(xiàn)意大利風(fēng)情龍脊金山名都重慶北部CLD（北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)）金渝大道83號龍脊置業(yè)集團(tuán).重慶北潤實業(yè)有限公司多層、小tWj層、高層20.84項目由8棟11+1小高層、11棟18+1的高層以及部分主題商業(yè)街合圍而成的人文生態(tài)園林小區(qū)天宇金城地豪渝北新牌坊新區(qū)管委會旁重慶天宇房地

15、產(chǎn)綜合發(fā)展有限公司高層7.84項目共有3幢高層，1幢30層，2幢31層，戶型以37-43itf的一房和83-89itf兩房小躍層為主項目共有3棟26層的高層，重慶龍溪街重慶月升房共后6種戶型，回積從43南橋靜月道龍山路地產(chǎn)開發(fā)后高層3.8790平方米不等，小區(qū)內(nèi)為業(yè)200號限公司主配置了豐富的康體娛樂設(shè)施渝北龍溪鎮(zhèn)化園新村龍項目由4幢退臺式的6+1花園小洋樓和3幢小圖層圍合而成，整個小區(qū)的建筑，采用一梯兩戶，全板式結(jié)構(gòu)，竹韻山莊重慶市人和房地產(chǎn)發(fā)展多層、小高層2山公園旁有限公司擁有75-129平米的兩房兩廳、二房兩廳多種式樣的戶型。重慶協(xié)信控協(xié)信TOWN城重慶巾北部新區(qū)金開大道入口處股集團(tuán)遠(yuǎn)都

16、房地戶開發(fā)有限公司(二)細(xì)分市場分析1、版塊市場分析版塊市場的劃分是根據(jù)目前整個區(qū)域內(nèi)各片區(qū)房地產(chǎn)市場的活躍程度，以及行政區(qū)域上的區(qū)分，來確定近期該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場各版塊的范圍。而隨著市場的發(fā)展變化，各個片區(qū)的發(fā)展程度也會出現(xiàn)差異，或者又有新的片區(qū)出現(xiàn)，因此對版塊的劃分也要根據(jù)具體情況而發(fā)生改變。對目前北部新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場的分析，發(fā)現(xiàn)北部新區(qū)的物業(yè)主要還是集中在人和組團(tuán)內(nèi)，因此對北部新區(qū)劃分版塊也主要是在人和組團(tuán)范圍內(nèi)劃分?？傮w來看，北部新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場目前較為活躍的版塊有以下幾個：金開大道版塊、人和版塊、新牌坊版塊、冉北版塊及五黃路版塊。（1） 金開大道版塊版塊范圍金開大道版塊的范圍主要是

17、在金開大道的沿線，由人和立交向兩路方向延伸，截至到建工未來城項目處。金開大道是目前北部新區(qū)經(jīng)開園區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)建成通車的主干道，所以目前經(jīng)開園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也主要集中在金開大道沿線，而隨著經(jīng)開園區(qū)的建設(shè)，板塊的范圍將會進(jìn)一步擴(kuò)大。金開大道版塊是近期才發(fā)展起來的一個新興板塊，2002年11月18日金開大道建成通車是板塊房地產(chǎn)發(fā)展的起點。金開大道的通車另許多開發(fā)商看到該區(qū)域巨大的發(fā)展?jié)摿?，紛紛在此處圈地開發(fā)。金開大道是北部新區(qū)中“金系列”版塊概述七條主干道最早實現(xiàn)通車的道路，是貫穿北部新區(qū)的一條的交通樞紐。依托此絕佳的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通，該版塊的房地產(chǎn)市場目前也呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。該版塊內(nèi)

18、目前在售樓盤10個，由前面的范圍界定可知整個版塊呈一種狹長個案分布的形態(tài)。版塊內(nèi)的樓盤主要分布在版塊兩端，中間一段屬于真空地帶，擁有較為豐富的土地資源。版塊市場特征產(chǎn)品力分析金開大道版塊內(nèi)大盤林立，高品質(zhì)的樓盤比比皆是，且相對價格較高，“富人區(qū)”就是對該版塊市場特征的一個最好的比喻。版塊內(nèi)項目的建筑類型以花園洋房、別墅為主，另外有一些小規(guī)模樓盤的建筑類型是以高層、小高層為主。若將別墅和花園洋房也歸為多層一類，則目前板塊內(nèi)在售項目的多層所占比例達(dá)到80%占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位。建筑類型規(guī)模大是該版塊內(nèi)項目的一個主要特點，有一半以上的在售項目總建筑面規(guī)模15%G10萬方以下 L 10-40萬方 40萬

19、方以上積在40萬方以上，各項目規(guī)模的分布情況見下圖：房型項目的建筑類型基本上已經(jīng)決定了它的主力戶型，版塊內(nèi)在售項目的房型是以三房以上的中大戶型為主，而一房的供應(yīng)量幾乎為零，二房的供應(yīng)量也很少。板塊內(nèi)項目房型的分布情況如下：23%9%3%35%口二房三房口四房口五房及以上個案特征版塊內(nèi)在售項目以中高檔次的樓盤為主,但是仍然呈現(xiàn)出兩級分化的情況。一邊是像藍(lán)湖郡、保利高爾夫等高檔的別墅，另一邊是像加新花園、鴛鴦北湖郡等低檔次的普通住宅。另外處于中間水平的樓盤還是占了大多數(shù)，像建工未來城、金科天湖美鎮(zhèn)等項目則是以花園洋房作為其主要的產(chǎn)品。小區(qū)內(nèi)配套齊全、環(huán)境優(yōu)雅、景觀秀麗是該板塊內(nèi)中高檔次樓盤的共同特

20、點。而大盤的開發(fā)形成的良好的居住環(huán)境也會讓周邊一些小盤沾到不少光，加上政府的支持，以后版塊內(nèi)的市政配套將會不斷完善。這些檔次較低的樓盤的價格也相對較低，因此在全市范圍內(nèi)也具備一定競爭力的。軟件配套版塊內(nèi)的各類配套的缺之是該版塊最大的一個弱點，目前各樓盤主要都是依靠項目自身的配套。然而版塊內(nèi)超大規(guī)模的項目眾多，這些大項目的開發(fā)都可以看作是一項造城運動，在這些項目成功開發(fā)之后，對于版塊內(nèi)配套的完善程度將會帶來一個質(zhì)的提升。價格帶板塊內(nèi)在售樓盤10個，價格分布的落差較大。均價在8000兀/itf以上的項目有2個，而在3000元/itf以下的樓盤同樣有3個。由于許多項目內(nèi)產(chǎn)品類型多樣化，也造成了價格的

21、多樣化，例如建工未來城的洋房價格為3600元/,而聯(lián)排別墅的價格為4800元/itf。在這里以整個的項目的均價作為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，板塊內(nèi)的價格分布如下：20%30 300QK/itf 以下 . 3000 400沅/ itf 4000 800沅/ m2 口 800沅/ M 以上板塊內(nèi)項目銷售的整體情況良好，尤其是那些聲名赫赫的大盤，良好的品質(zhì)、開發(fā)商的實力、板塊未來的升值潛力等都是保證項目銷售的有力因素。房產(chǎn)新政給整個重慶房地產(chǎn)市場澆了一盆冷水，暑期又是傳統(tǒng)的淡季，但銷售情況是板塊內(nèi)龍湖藍(lán)湖郡西岸（7月12日）和融科蔚城（8月13）在逆勢中出擊仍然取得了不俗的成績。板塊內(nèi)社區(qū)配套較差是短期內(nèi)無法改變的

22、硬傷，而低檔次的樓盤不具備那些大盤的各種優(yōu)勢，銷售情況一般。（2） 人和版塊版塊范圍該版塊的范圍主要是以人和立交為中心向周邊輻射的區(qū)域。人和版塊內(nèi)的交通便利，是處于人和組團(tuán)的中心位置，人和立交更是整個版塊概述北部新區(qū)交通的樞紐。整個版塊主要是在金科天籟城和比華利豪園開發(fā)的帶動下興起的，目前也已經(jīng)形成了北部新區(qū)內(nèi)一個獨立的、成熟的房地產(chǎn)版塊。由于目前版塊內(nèi)在售樓盤較少，個案的分布也看不出明顯的特征，主要就個案分布是在人和立交的周邊。版塊市場特征目前版塊內(nèi)在售樓盤較為知名的項目主要是金科天籟城、比華利豪園和中央美地，這三個項目都是洋房和別墅類的中高檔項目。其它項目的知名度、產(chǎn)品品質(zhì)都相對較差。由于

23、人和立交的交通樞紐的地位，交通便利也就成為版塊最大的優(yōu)勢，但是周邊的配套仍有待改善。版塊內(nèi)在售的5個項目有3個是低層、低密度的項目，而且供應(yīng)體量占了整個版塊供應(yīng)量的90隊上。另外有兩個高層項目人和麗景和耀文凱旋星座,建筑類型但這兩個項目的規(guī)模都比較小，總建筑面積都在3萬方左右。40%60%L高層=低層版塊內(nèi)在售項目規(guī)模最大的當(dāng)數(shù)金科天籟城，總建筑面積在40萬方左右,接下來就是中央美地，建筑面積也有20多萬方。其它項目都在 7萬方以下。規(guī)模20%20%60%口 10萬m2以下 一 20 30萬m2 - 30萬m2以上由于版塊內(nèi)項目以花園洋房和別墅為主，因此該版塊內(nèi)的房型也以大戶型房型為主。金科天

24、籟城是金科集團(tuán)第一代花園洋房，同時也是重慶的花園洋房發(fā)展的一個里程碑式的項目。比華利豪園則是重慶較早的豪宅之一，而到現(xiàn)在仍然個案特征能在重慶市競爭激烈的別墅市場中占有一席之地。另外中央美地也是一個品質(zhì)較高的項目，而其它的樓盤無論在規(guī)模、品質(zhì)和知名度上都沒有太多出彩的地方。目前版塊內(nèi)的各類配套較為一般，由于距離成熟的居住社區(qū)新牌坊版塊較軟件配套近，生活上并沒有太多的不便。但是配套差的問題得不到有效的解決對于版塊將來的發(fā)展也會帶來較大的影響。價格帶版塊內(nèi)價格最高的樓盤是比華利豪園，均價在10000元/，其它項目的均價都在4000元/itf以下。20%40%40% 3500以下 3500 4000

25、口 4000以上版塊內(nèi)項目的整體銷售情況良好。金科天籟城推出的時間較早，目前已銷售情況經(jīng)進(jìn)入掃尾階段。比華利豪園主要面對的客戶并不是重慶本地的客戶，主要采用外銷的方式，目前銷售率也接近了70%中央美地一期的銷售情況火爆,期在逆市中也保持了良好的勢頭。另外兩個項目雖然自身條件并不優(yōu)越，但是由于價格相對較低，故銷售情況也不錯。(3)新牌坊版塊版塊范圍該版塊主要是以新牌坊轉(zhuǎn)盤為核心向周邊輻射范圍，包括松牌路、紅錦大道、新南路沿線及龍湖花園區(qū)域。版塊概述該版塊是目前重慶市內(nèi)發(fā)展最成熟的居住社區(qū)之一，版塊的興起是以龍湖花園的成功開發(fā)為起點，再逐漸向周邊延伸，到目前已經(jīng)形成了一個具有新牌坊轉(zhuǎn)盤和龍湖花園兩

26、個核心點的高尚居住群。目前版塊內(nèi)住宅市場依然十分活躍,是北部新區(qū)內(nèi)所有版塊中在售樓盤最多的版塊?，F(xiàn)版塊內(nèi)的代表性樓盤有龍湖水晶酈城、重慶財富中心以及同創(chuàng)米蘭天空等。個案分布版塊內(nèi)共有在售樓盤12個，其分布的主要特點是以新牌坊轉(zhuǎn)盤和龍湖花園周邊為兩個集中點，其它區(qū)域零星分布了少數(shù)樓盤。版塊市場特征該版塊的居住氛圍良好，版塊內(nèi)的各種配套設(shè)施齊全，而各樓盤設(shè)計的戶型也是以居住舒適度較高的中大戶型為主。版塊內(nèi)樓盤的檔次、規(guī)模以及知名度向金開大道版塊相比還是有一定得差距，目前版塊內(nèi)在售項目知名度相對較高的項目有龍湖水晶酈城和重慶財富中心。版塊內(nèi)在售項目以高層居多，而大部分的樓盤都有多種建筑類型。別墅和花

27、園洋房類的低層項目較少，只有少數(shù)項目中摻加了一部分，大部分項目還都是適合普通消費者的普通住宅。版塊內(nèi)在售項目建筑類型分類情況如下圖:建筑類型13%15%口彳氐層 多層 口 高層 口高層目前版塊內(nèi)在售項目規(guī)模最大的是重慶財富中心,總建筑面積為75萬平方米，接下來就是龍湖水晶酈城，總建筑面積為24.8萬平方米，而其它項目的規(guī)模都不是太大，且主要集中在5-10萬平方米這個范圍內(nèi)。 各項目規(guī)模分布如卜圖所示:規(guī)模8%17%25%50%口 5萬平方米以下 5-10萬平方米 10-30萬平方米口 30萬平方米以上版塊內(nèi)在售項目的房型主要是以更適合居住的中大戶型為主，整個版塊內(nèi)只有一個以小戶型為主的項目戀城

28、。版塊內(nèi)整個的戶型配比見下圖:房型38%54%口一房兩房口三房口四房及以上6% 2%版塊內(nèi)在售項目以中檔小區(qū)型項目為主，其中檔次較高的普通住宅有重慶財富中心、龍湖水晶酈城等，重慶財富中心中住宅只有24萬平方米，另外還有20萬平方米的商業(yè)、17萬平方米的寫字樓以及酒店和一些其它配套，整個個案特征項目品質(zhì)感很強(qiáng)，龍湖水晶酈城是重慶市首個低密度高層項目，也是該版塊最具代表性的樓盤之一。戀城是版塊內(nèi)唯一一個單體樓項目，共27層，戶型面積由31-78平方米不等。版塊內(nèi)各項配套設(shè)施成熟，商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育配套等都較為完善。軟件配套完善的配套設(shè)施、便利的交通、良好的居住氛圍也是該版塊房地產(chǎn)市場的一個最

29、大優(yōu)點。而沒有一個大型的商圈的形成，也使得該版塊內(nèi)投資型物業(yè)較少。版塊內(nèi)在售項目的價格基本都在3000元/itf之上，且相差的幅度不大。其中價格最高的是楓林秀水，因為它是一個低密度的別墅類項目，目前三期的均價在4700元/itf左右。各項目的價格分布見下圖：價格帶口 3000-3500元/ itf | 3500-4000元/ itf 口 400沅/ itf 以上銷售情況版塊內(nèi)項目具有許多得天獨厚的優(yōu)勢，交通便利、配套完善等都是該版塊內(nèi)項目共有的特點，所以版塊樓市的整體銷售情況良好。在加上一些項目自身又有較大的優(yōu)勢，自然受到市場的追捧。龍湖水晶星座就曾創(chuàng)下過8小時全部售罄的銷售奇跡，而水晶酈城每

30、次推出新的組團(tuán)都是購房者搶購的對象，重慶財富中心一期的住宅銷售情況極佳，目前一期已交房。(4)冉北版塊版塊范圍該版塊的范圍主要是冉家壩區(qū)域在北部新區(qū)內(nèi)的范圍，包括松樹橋、花卉園，松石路、龍山路沿線等區(qū)域。版塊概述冉家壩版塊是目前重慶主城區(qū)最受期待的熱點片區(qū)之一，根據(jù)冉家壩的規(guī)戈IJ,其功能定位為：以高尚居住、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、高新技術(shù)為主。通常所說的冉家壩區(qū)域橫跨了江北和北部新區(qū)，這里所描述的冉北版塊主要是冉家壩區(qū)域在北部新區(qū)內(nèi)的區(qū)域。該版塊的樓市起步于2002年的金島花園的成功開發(fā)，而2003年東和春天和新城麗都的推出才正式拉開了版塊樓市發(fā)展的序幕。而龍湖？紫都城的出現(xiàn)，讓該版塊再次成為萬

31、眾注目的市場興奮點。冉北版塊的開發(fā)和完善還需要經(jīng)歷一段時日，隨著越來越多的實力開發(fā)商的進(jìn)入，該區(qū)域區(qū)域的成熟和完善已是可以預(yù)見的未來。個案分布目前版塊內(nèi)共有在售樓盤4個，其中有三個項目位于龍山路和冉家壩景觀大道周邊，該區(qū)域也是版塊內(nèi)在售樓盤分布較為集中的區(qū)域。版塊市場特征整個冉家壩區(qū)域已是一個較為成熟的樓市版塊，交通方便，基本的生活配套也較成熟。雖然目前冉北版塊內(nèi)的項目并不是很多，但其中不乏在重慶市內(nèi)都極具影響力的項目，如龍湖紫都城和東和春天。相對北部新區(qū)內(nèi)另一個臨近的版塊新牌坊，冉北版塊還存在一定的劣勢，但是冉北版塊內(nèi)的各項硬件、軟件配套設(shè)施相對新牌坊并不差，而且版塊內(nèi)可供開發(fā)土地資源確比新

32、牌坊要豐富的多。估計在不久的將來，該版塊必將發(fā)展成為另一個升級版的新牌坊。產(chǎn)品力分析建筑類型該版塊內(nèi)在售項目的建筑類型基本上都是高層，只有渝安龍都有一部分的小高層建筑。規(guī)模版塊內(nèi)規(guī)模最大的項目是龍湖紫都城，總建筑面積為48萬平方米，而其中住宅部分的建筑面積為39萬平方米。而東和春天西區(qū)的建筑面積為30萬平方米，也是一個相對較大規(guī)模的樓盤。其它兩個項目規(guī)模相對較小，渝安龍都總建筑面積10.63萬平方米，新城麗都二期總建筑面積7.46萬平方米。房型該版塊內(nèi)的項目主要是開發(fā)普通住宅為主，建筑類型絕大部分是高層，而房型也是以更適合居住的中等戶型為主，所有在售項目的主力戶型都是三房。個案特征龍湖紫都城是

33、冉家壩景觀大道旁的一個重點項目，該項目沿襲了水晶酈城的風(fēng)格，也是一個高層低密度的項目，項目綠化率達(dá)到50%小區(qū)內(nèi)設(shè)有六大主題景區(qū)以及中央生態(tài)景區(qū)，總面積達(dá)67000平方米，另外紫都城還有大約9萬方的商業(yè)，目前已經(jīng)和沃爾瑪達(dá)成了合作協(xié)議，沃爾瑪這種大型商家的進(jìn)入對于項目本身以及周邊樓盤的吸引力都會有一定程度的提升。東和春天在東區(qū)成功開發(fā)之后，于今年三月分也成功推出了西區(qū)，西區(qū)中也配有一條東和風(fēng)情商業(yè)街。另外兩個項目渝安龍都和新城麗都二期，在品質(zhì)上和上述兩個項目還是有一定的差距。軟件配套版塊內(nèi)的基本生活配套已較為成熟，區(qū)域的居住氛圍已成功的打造出來。但是商業(yè)氛圍仍然較為貧乏，在紫都城的商業(yè)部分和東

34、和風(fēng)情商業(yè)街成功運作之后，這種狀況將會得到一定的改善。價格帶由于版塊內(nèi)各項目的同質(zhì)性較大，因此價格差異不是很大，所有項目的價格都在30004000元/itf之間。雖然在產(chǎn)品類型、建筑形態(tài)等方面具有許多同質(zhì)性，但是各項目在細(xì)節(jié)方面還是有許多差別，因此在價格上還是有一定差距。各方面綜合素質(zhì)最高的龍湖紫都城自然價格最高，均價在3700元/nf左右，東和春天西區(qū)的均價為3350兀/m2,另外兩個項目價格也都在3000兀/itf以上。銷售情況版塊內(nèi)各項目的總體銷售情況良好。龍湖紫都城逆市出擊，已創(chuàng)下了6000多萬的良好業(yè)績，東和春天西區(qū)從3月開盤至今也以銷售過半。另外兩個項目的銷售情況也較理想，渝安龍都

35、于今年春季房交會開盤熱賣，新城麗都二期目前也進(jìn)入了掃尾階段。(5)五黃路版塊版塊范圍傳統(tǒng)的五黃路版塊是包括五黃路沿線周邊的區(qū)域，而由于所分析的是北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，因此這個五黃路版塊的范圍主要是包括傳統(tǒng)五黃路版塊在北部新區(qū)內(nèi)的范圍。版塊概述五黃路版塊經(jīng)過這么多年的發(fā)展已經(jīng)成為重慶市內(nèi)成熟的居住社區(qū)之一，目前在售的壩目大多便于江北區(qū)范圍內(nèi)，血在北部新區(qū)范圍內(nèi)的樓盤相對較少。個案分布版塊內(nèi)的在售樓盤共有三個，都分布在五黃路沿線。版塊市場特征該版塊現(xiàn)在的現(xiàn)狀給人一種英雄遲暮的感覺，版塊內(nèi)的項目不過，而且檔次也不夠，從前那種眾多樓盤爭奇斗艷的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返。傳統(tǒng)的區(qū)域可供開發(fā)的土地已經(jīng)相當(dāng)有限，該

36、版塊的樓巾要想重振雄風(fēng)，需要向縱深處去發(fā)展。產(chǎn)品力分建筑類型版塊內(nèi)目前在售的三個項目以高層為主，只有小部分的小高層。規(guī)模版塊內(nèi)項目的規(guī)模都不大，長安華都潤宸苑總建筑面積為10.5萬平方米，鼎泰國際總建筑面積3.8萬平方米，皇冠自由城總建筑面積大約為7萬平方米。房型房型以三房為主。析個案特征長安華都的前期開發(fā)已經(jīng)為該樓盤打下了良好的基礎(chǔ)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施日趨完善，加上樓盤本身區(qū)位優(yōu)勢明顯，潤宸苑也是版塊內(nèi)目前唯一稍有知名度的項目。另外兩個項目規(guī)模都較小，皇冠自由城當(dāng)年也是叱咤一時，目前已經(jīng)是尾盤。軟件配套版塊內(nèi)成熟的居住氛圍是該版塊最大的優(yōu)勢，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，周邊的基本配套已是非常成熟。價格

37、帶版塊內(nèi)在售項目的價格相差甚小，大多在3300兀/itf左右。銷售情況長安華都潤宸苑是版塊內(nèi)銷售情況最好的項目，從今年6月份推出至今，總共171套住房已經(jīng)賣出100多套。皇冠自由城已經(jīng)是尾盤，而鼎泰國際由于自身品質(zhì)上的問題，銷售情況一般。(6)各版塊綜合分析金開大道版塊人和版塊新牌坊版塊冉北板塊五黃路版塊區(qū)域配套目前版塊內(nèi)各種配套較少，主要依托各項目自身的配套目前版塊內(nèi)各種配套較少，主要依托各項目自身的配套各項配套是北部新區(qū)目前最完善的版塊人居環(huán)境理想，商業(yè)繁華程度較弱傳統(tǒng)五黃路沿線配套較為完善，向縱深處有待加強(qiáng)仕售樓盤數(shù)量1051243分布特點主要分布在版塊兩端，中間一段屬于真空地帶版塊內(nèi)在

38、售樓盤較少，個案的分布也看不出明顯的特征是以新牌坊轉(zhuǎn)盤和龍湖花園周邊為兩個集中點，其它區(qū)域零星分布了少數(shù)樓盤。龍山路和冉家壩景觀大道周邊是版塊內(nèi)在售樓盤分布較為集中的區(qū)域。分布在五黃路沿線。個案規(guī)模大規(guī)模的造城型的樓盤眾多，大盤也是該版金科天籟城、東原中央美地、比華中小規(guī)模的樓盤居多龍湖紫都城和東和春天的規(guī)模較大，小規(guī)模的樓盤居多塊樓市的一個主要特點之一利豪園規(guī)模較大，另外兩個項目規(guī)模較小另外兩個項目的規(guī)模一般兩級分化明產(chǎn)品定位高檔次的樓盤比比皆是，也造成了群雄割據(jù)的現(xiàn)狀顯，一部分是中低檔的普通項目，一部分是中高檔的別墅類項目普通住宅為主，有一定中高檔次的項目全部都是中檔次的樓盤中檔次的樓盤為

39、主價格240090002500-100003100-47003000-37003300左右版塊現(xiàn)狀目前北部新區(qū)乃至整個重慶市最熱的版塊之一，大盤林立，但是周邊配套情況較差北部新區(qū)新興版塊之一，目前樓市主要還是集中在人和立交周邊較小的區(qū)域內(nèi)北部新區(qū)內(nèi)最成熟的版塊，也是目前樓市較為活躍的版塊之一北部新區(qū)的新興版塊之一，也是重慶市現(xiàn)在的熱點版塊，具有良好的居住氛圍鼎盛時期已經(jīng)過去，多年的開發(fā)已經(jīng)營造出很好的居住環(huán)境和氛圍版塊走勢目前已開發(fā)的大盤仍將繼續(xù)開發(fā)，另外還啟一定數(shù)量的大項目出現(xiàn)。隨著配套設(shè)施的逐步完善，該版塊的樓市也將會趨于平穩(wěn)該版塊的交通便利，在政府和開發(fā)商的共同努力下，版塊內(nèi)的居住氛圍將

40、會得到有效的改善，未來版塊的范圍將會以人和目前版塊內(nèi)的項目主要是以住宅為主，而且居住人口也有一定的數(shù)量，將來樓盤的數(shù)量會逐漸減少，而且商業(yè)項目的比重可能會增加隨著配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，該版塊的樓市在不久的將來必將出現(xiàn)一個鼎盛時期將會向縱深發(fā)展，主要是向龍頭寺方向延伸立交為中心，向外擴(kuò)散2、分類市場分析(1) 規(guī)模分類按樓盤的規(guī)模分類，我們把樓盤分為造城型、小區(qū)型和單體樓三類(總建筑面積在50萬方以上的小區(qū)劃分為造城型)。北部新區(qū)是目前重慶市內(nèi)超大規(guī)模樓盤最多的區(qū)域，這些樓盤有大多集中在金開大道版塊內(nèi)?？傮w來看，區(qū)域內(nèi)還是以小區(qū)型的樓盤居多，占到所有在售項目的70.6%。而單體樓項目十分稀少，總

41、共就只有兩個。整個北部新區(qū)在售項目具體分布情況如下：造城型小區(qū)型單體樓數(shù)量8242比例23.5%70.6%5.9%(2) 檔次分類按樓盤的檔次分類，我們根據(jù)樓盤自身的定位將江北區(qū)樓盤分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場推廣價格，均價在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價在3501-4000元/平方米的為中高檔，3001-3500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔?？v觀目前北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，中、高檔次項目明顯是主流，占到所有項目的90%仝右。高檔次的項目又主要集中在金開大道版塊，以一些低密度的項目為主。其它版塊則

42、主要以中檔項目為主，如新牌坊版塊具有良好的居住氛圍，版塊內(nèi)項目價格適中，適合廣大的普通消費者購買。區(qū)域內(nèi)在售項目檔次分布情況如下:低檔中低檔，當(dāng)高檔數(shù)量415312比例11.8%44.1%8.8%35.3%（三）區(qū)域市場特征1、樓市呈版塊化發(fā)展，版塊發(fā)展態(tài)勢良好縱觀整個北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，版塊化的發(fā)展態(tài)勢十分明顯，目前北部新區(qū)樓市主要可分為五個版塊：金開大道版塊、人和版塊、新牌坊版塊、冉北版塊和五黃路版塊。這其中新牌坊版塊和五黃路版塊是最早成熟的兩個版塊，兩個版塊內(nèi)的居住氛圍良好，成熟的社區(qū)配套具有其它版塊無可比擬的優(yōu)勢。目前新牌坊仍然是北部新區(qū)內(nèi)樓盤數(shù)量最多的版塊；而五黃路版塊雖然不再像從

43、前那般輝煌，但是隨著版塊向縱深處的擴(kuò)張，潛力也不容小視。而金開大道版塊、人和版塊和冉北版塊則應(yīng)算是后起之秀。金開大道版塊相對來說形成較早，版塊內(nèi)樓市目前正處在鼎盛時期，大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤比比皆是，是整個重慶市最風(fēng)光的版塊之一；人和版塊具有良好的交通優(yōu)勢，以人和立交為中心的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，在區(qū)位上處在金開大道版塊和新牌坊版塊中間，雖然目前在售樓盤數(shù)量有限，但是發(fā)展前景十分樂觀；冉北版塊則是重慶市另一個新起的熱點樓市版塊一一冉家壩的一部分，隨著龍湖地產(chǎn)的進(jìn)入，版塊整體形象又有了明顯的提升。2、大盤云集，高品質(zhì)樓盤數(shù)量是重慶之最北部新區(qū)內(nèi)目前在售34個樓盤中，屬于造城型的樓盤所占比例達(dá)到23.5

44、%,大規(guī)模項目數(shù)量之多，令重慶其它主城區(qū)望而心嘆。良好的投資環(huán)境和巨大的升值潛力吸引了眾多的知名的開發(fā)商來北部新區(qū)淘金，不僅有象龍湖、金科等本土知名開發(fā)商，還有象融科、保利等外來的實力發(fā)展商。開發(fā)商的實力和品牌是一個樓盤高品質(zhì)的有力保障，目前北部新區(qū)內(nèi)高品質(zhì)樓盤的數(shù)量是全重慶市各主城區(qū)中最多的。重慶最好的別墅在這里，重慶最好的花園洋房在這里，重慶第一個科技住宅也在這里還有高品質(zhì)的普通住宅在北部新區(qū)也是隨處可見，像龍湖紫都城、融科蔚城、重慶財富中心等。綜上所述，北部新區(qū)樓市在整個重慶市內(nèi)尊崇的地位可說是勿庸置疑，而在政府對新區(qū)的大力支持下，北部新區(qū)的樓市仍將繼續(xù)繁榮下去。3、缺少大型的商業(yè)配套，

45、沒有形成核心商圈雖說北部新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場風(fēng)光無限，但是仔細(xì)一看就會發(fā)現(xiàn)，北部新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場是以住宅為主，而商業(yè)地產(chǎn)卻顯得過于疲軟。整個區(qū)域內(nèi)沒有形成一個核心商圈，大型的商業(yè)賣場也很少。不管是在新牌坊還是在五黃路，商業(yè)配套還是顯得比較零散，主要是以一些小門面和攤位為主。而在金開大道、人和版塊等區(qū)域的商業(yè)配套相對還是比較貧乏，主要是依靠項目自身的一些基本商業(yè)配套。北部新區(qū)內(nèi)的居住人口眾多，這些居民的消費力足以支撐一些大型的商業(yè)。許多聰明的開發(fā)商已經(jīng)看到了這一點，象重慶奧林匹克花園的大型商業(yè)項目“暢谷”總建筑面積為56萬平方米，龍湖紫都城的9萬平方米的商業(yè)也已成功的和國際知名品牌“沃爾瑪”達(dá)成

46、合作協(xié)議。北部新區(qū)內(nèi)現(xiàn)在這種商業(yè)氛圍較差的現(xiàn)狀在不久的將來將會有所改觀，而那時北部新區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)將會更加豐富，房價也會得到很好的提升。三、區(qū)域住宅市場影響因素1、土地市場狀況2005年以來，北部新區(qū)已供應(yīng)用以房地產(chǎn)開發(fā)的土地主要有16塊，土地市場依然較為活躍。其中有7塊土地位于冉北版塊內(nèi)，有4塊土地位于金開大道版塊和人和版塊，另外有6塊土地則不在人和組團(tuán)內(nèi)，而是分布在北部新區(qū)的其它組團(tuán)內(nèi)。2005年北部新區(qū)已供應(yīng)土地的具體情況詳見下表。序號土地位置用途土地面積（m2）競得單位競得時間成交價（萬元）1,北區(qū)龍溪街道黃泥磅地塊（原重慶龍溪鋼廠）商業(yè)、住宅15058.8重慶市奔力房地廣開發(fā)有限責(zé)任公

47、司2005-09-213588.12北部新區(qū)局新園人和組團(tuán)M標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)M25-1、M25-2、M28號地塊（龍頭寺A地塊）公共綠地、居住、居住210725.5重慶財匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-07-121795031部新區(qū)局新園人和控規(guī)I-7-1號地塊居住7429.2重慶市渝北區(qū)華夏物業(yè)有限公司2005-07-129004渝北區(qū)冉家壩地區(qū)11-1號地塊辦公、居住14908重慶銀建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2005-07-0623735北部新區(qū)局新園大竹林組團(tuán)O標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)5-26-1、5-27、5-28-1、5-29、6-1號等地塊商業(yè)、住宅448614重慶興龍湖置地發(fā)展有限公司2005-08-055

48、38986北部新區(qū)經(jīng)開園B11號地塊商業(yè)（商務(wù)辦公）、行政辦公21162.6重慶凱比特置業(yè)有限公司2005-06-0127527渝北區(qū)龍溪街道武陵路169號地塊商住14473.1重慶工臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-04-2651008重慶通用工業(yè)（集團(tuán)）有浪責(zé)任公司用地（原冷凍機(jī)廠）商業(yè)、住宅、辦公63826重慶升偉房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2005-04-26114539北部新區(qū)局新園I37-1、I37-2、I36-2商業(yè)、住宅44520.22重慶富悅實業(yè)集團(tuán)有限公司2005-02-25:3047.5210渝北區(qū)龍溪街道松牌路1號商住1912重慶聚岳房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司2005-03-2349

49、111北部新區(qū)經(jīng)開園D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D58、D59號地塊商業(yè)、居住74468.2重慶豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-02-05920012卜部新區(qū)經(jīng)開園陡峭溪溝片區(qū)B17路西側(cè)地塊商業(yè)、居住470975.4和記黃埔（重慶江北）有限公司2005-01-285038013北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦湖北區(qū)33號地塊商業(yè)、居住17037重慶泰德置業(yè)有限公司2005-01-28205014渝北區(qū)龍溪街道龍溪村商住3672.5重慶渝強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-01-18103115J匕部新區(qū)局新園人和控規(guī)I52-1、I52-2號居住、公共設(shè)施用地5196.7重慶光宇建設(shè)開發(fā)有限公司2005-02-05704.316渝

50、北區(qū)龍溪街道冉家壩113號公建、居住54599.25重慶蘭波房屋開發(fā)有限公司2005-01-065637目前北部新區(qū)房地產(chǎn)市場主要集中在人和組團(tuán)，從土地交易情況來看，在未來一段時間內(nèi)，人和組團(tuán)內(nèi)樓市仍將是北部新區(qū)的絕對阻力。在16塊成交土地有11塊是位于人和組團(tuán)內(nèi)，其中在冉北版塊內(nèi)有7塊，是成交單數(shù)最多的區(qū)域。在金開大道和人和版塊內(nèi)有4塊,但是大部分并不是位于傳統(tǒng)的版塊范圍內(nèi)，而是在版塊的擴(kuò)張范圍內(nèi)。而新牌坊和五黃路這兩個版塊發(fā)展成熟得較早，土地資源相對匱乏，近期內(nèi)沒有一宗土地交易。土地交易的信息也會帶給我們一些訊息，冉北版塊后勁十足，金開大道和人和版塊在向外擴(kuò)張，而整個北部新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)也

51、將向其它組團(tuán)發(fā)展。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)只是整個市場經(jīng)濟(jì)的一部分，一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)同該區(qū)域內(nèi)其它行業(yè)是相輔相成的辨正關(guān)系。區(qū)域內(nèi)其它行業(yè)的發(fā)展，可以為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的環(huán)境，帶動房地產(chǎn)市場的繁榮；而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，除了可以帶動與房地產(chǎn)息息相關(guān)的一些行業(yè)的進(jìn)步外，還可以增加其它相關(guān)性不是很大行業(yè)的消費人口，促進(jìn)其發(fā)展，最終帶動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。北部新區(qū)自2001年4月25日掛牌成立以來，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值129億元，同比增長25%，在全市范圍內(nèi)也僅此于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)（含高新區(qū)），而高于其它幾個主城區(qū)。同時，完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，

52、同比增長35.7%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的23.9%。由于新區(qū)內(nèi)的經(jīng)開園和高新園正處在建設(shè)初期，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則是整個北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資98.5億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資49.7億元，均比上年同期有較大幅度增長；北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園完成固定資產(chǎn)投資52.9億元，比上年同期增長60.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資39.2億元，比上年同期增長66.7%。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進(jìn)展順利。到2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園累計投入69.5億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成征地6.5萬畝，安

53、置人員3.23萬人。從上面這組數(shù)據(jù)來看，北部新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況良好，而這離不開北部新區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。今年上半年北部新區(qū)累計完成固定資產(chǎn)投資62.8億元，同比增長6.1%，增幅比全市平均水平低9.5個百分點，從去年同期的2.1倍大幅回落至建區(qū)以來的低谷。固定資產(chǎn)投資形勢不容樂觀。而這其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資欠帳較多，僅完成14.2億元，同比下降57.1%，為年度工作目標(biāo)的17.8%，比進(jìn)度計劃差32.2個百分點、65.8億元。但是，可喜的是房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持了高位的增長。2005年上半年，房地產(chǎn)投資完成31.2億元，同比增長1.6倍。北部新區(qū)上半年房地產(chǎn)投資增幅大大高于全市的平均水平，投資完成額在億元以上的房地產(chǎn)投資項目達(dá)10個，其中：“融科蔚城”一期工程4.5億元、奧林匹克花園4億元、潤江置業(yè)“鴛鴦街道舊城改造”一期工程3億元，龍湖水晶酈城2億元、金科天湖美鎮(zhèn)1.8億元。從投資額看，房地產(chǎn)投資占北部新區(qū)投資總額的比重已近半壁江山。3、城