2011年金隅大成房山長溝鎮(zhèn)項目初步分析報告-最終VIP

1、協(xié)成（中國）機構協(xié)成（中國）機構地產決策研究院地產決策研究院謹呈：北京金隅大成開發(fā)有限公司謹呈：北京金隅大成開發(fā)有限公司2報告框架報告框架一、對本項目的初步判斷一、對本項目的初步判斷二、房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢分析二、房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢分析對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)產業(yè)規(guī)劃房山區(qū)產業(yè)規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃三、房山區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析三、房山區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析對房山區(qū)房地產市場的初步判斷對房山區(qū)房地產市場的初步判斷土地市場分析土地市場分析新房市場分析新房市場分析二手房市場分析二手房市場分析四、長溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價值分

2、析四、長溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價值分析對長溝鎮(zhèn)及地塊價值的初步判斷對長溝鎮(zhèn)及地塊價值的初步判斷長溝鎮(zhèn)區(qū)域價值分析長溝鎮(zhèn)區(qū)域價值分析長溝鎮(zhèn)房地產市場概況長溝鎮(zhèn)房地產市場概況地塊價值分析地塊價值分析五、本項目土地取得價格預估五、本項目土地取得價格預估3對本項目的初步判斷對本項目的初步判斷區(qū)域價值維度市場價值維度地塊價值維度區(qū)域價值的持續(xù)升高，促進區(qū)域房地產行業(yè)長期發(fā)展區(qū)域價值的持續(xù)升高，促進區(qū)域房地產行業(yè)長期發(fā)展市場加速上行，此區(qū)域拿地可獲得較高的溢價市場加速上行，此區(qū)域拿地可獲得較高的溢價具備打造低密度產品的天然優(yōu)勢，能夠實現(xiàn)較高的價值具備打造低密度產品的天然優(yōu)勢，能夠實現(xiàn)較高的價值協(xié)成認為：協(xié)成認為：

3、 區(qū)域發(fā)展相對較慢，有較大的升值空間區(qū)域發(fā)展相對較慢，有較大的升值空間 本地塊由于有優(yōu)越的景觀資源適于打造本地塊由于有優(yōu)越的景觀資源適于打造低密度產品低密度產品 區(qū)域內基本無商品房項目，相對競爭較區(qū)域內基本無商品房項目，相對競爭較小小l本項目具有較高價值，應積極拿地本項目具有較高價值，應積極拿地4競標策略競標策略同時，可以看到：同時，可以看到：本項目在此次出讓前已經流標一次，在該地塊拿地競價過程中的競爭相對較小，為低價、本項目在此次出讓前已經流標一次，在該地塊拿地競價過程中的競爭相對較小，為低價、甚至底價拿地提供可能甚至底價拿地提供可能區(qū)域價值尚處于高速成長期，價格上行勢頭還未完全顯現(xiàn)，目前正

4、是低價拿地的良機區(qū)域價值尚處于高速成長期，價格上行勢頭還未完全顯現(xiàn)，目前正是低價拿地的良機協(xié)成建議：開發(fā)商力求協(xié)成建議：開發(fā)商力求低價拿地，以有效控制風險，獲取合理收益低價拿地，以有效控制風險，獲取合理收益5房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢分析對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)產業(yè)規(guī)劃房山區(qū)產業(yè)規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃6對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷對房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢的初步判斷城南規(guī)劃的出臺加快了區(qū)域的城南規(guī)劃的出臺加快了區(qū)域的發(fā)展速度，人口持續(xù)增長，土發(fā)展速度，人口持續(xù)增長，土地放量增大，支撐房地產快速地放量增大，支撐房地產快速發(fā)展發(fā)展

5、從區(qū)域發(fā)展角度看拿地可行性：從區(qū)域發(fā)展角度看拿地可行性：區(qū)域價值的持續(xù)升高，保證了區(qū)域房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展區(qū)域價值的持續(xù)升高，保證了區(qū)域房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展房山區(qū)規(guī)劃分析房山區(qū)規(guī)劃分析房山區(qū)交通分析房山區(qū)交通分析房山區(qū)經濟分析房山區(qū)經濟分析區(qū)域經濟在城南規(guī)劃的帶動下區(qū)域經濟在城南規(guī)劃的帶動下穩(wěn)定增長，三產比例逐漸加大，穩(wěn)定增長，三產比例逐漸加大，支撐房地產快速發(fā)展支撐房地產快速發(fā)展軌道交通及二高速的修建極大軌道交通及二高速的修建極大的縮短了城鄉(xiāng)之間的時間距離，的縮短了城鄉(xiāng)之間的時間距離，為地產的持續(xù)發(fā)展奠定了良好為地產的持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎基礎7區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃強化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、

6、多核聯(lián)動、網絡結構強化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、多核聯(lián)動、網絡結構強化兩軸強化兩軸 沿京廣線區(qū)域拓展軸北聯(lián)中心城區(qū)及豐臺長辛店，南接涿州，將房山未來重點產業(yè)區(qū)向南拓展 良鄉(xiāng)燕房產業(yè)調整軸東聯(lián)大興新城，西優(yōu)燕房組團。優(yōu)化兩帶優(yōu)化兩帶 山前淺山丘陵區(qū)生態(tài)恢復帶：青龍湖燕山城關周口店韓村河長溝大石窩張坊以生態(tài)恢復為主。 永定河小清河濱河平原生態(tài)發(fā)展帶：長陽-竇店-琉璃河沿河地區(qū)。保育山區(qū)保育山區(qū) 以煤礦和非煤礦山關停為契機，全面優(yōu)化調整山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產業(yè)結構，保護山區(qū)生態(tài)的完整性，確保區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性、生態(tài)保護的有效性以及區(qū)域內生態(tài)、社會、文化與環(huán)境的整體協(xié)調發(fā)展。多核聯(lián)動多核聯(lián)動 立足服務中心城，服務

7、京津冀，根據(jù)房山城鎮(zhèn)密集的特點，通過合理區(qū)域城鎮(zhèn)分工，形成新城發(fā)展的工業(yè)核、商貿核、物流核、教育核、交通核、旅游核多個經濟增長點。網絡結構網絡結構 通過強化南北向首都西南通道、打通房山平原區(qū)與山區(qū)的東西通道，形成房山區(qū)空間發(fā)展的網絡結構。8區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析人口增長帶來大量剛需及土地放量推動房地產發(fā)展人口增長帶來大量剛需及土地放量推動房地產發(fā)展 20202020年，房山區(qū)總人口規(guī)模規(guī)劃控制在年，房山區(qū)總人口規(guī)模規(guī)劃控制在118118萬人萬人2005年房山戶籍人口約74.7萬，城市化率達到58%年均增長率控制在20以內。至2020年預計戶籍人口98萬人左右，居住半年以上外來人口20萬人左右

8、。 20202020年，房山新城建設用地規(guī)?？刂圃谀?，房山新城建設用地規(guī)模控制在7575平方公里平方公里新城良鄉(xiāng)、燕房組團用地61.6平方公里北京石化新材料基地4.4平方公里。竇店新型建材產業(yè)用地2.7平方公里。燕化產業(yè)用地6.4平方公里。人口規(guī)模用地規(guī)模房山將成為緩解北京城市人口的集散地，未來人口增長將房山將成為緩解北京城市人口的集散地，未來人口增長將超過超過5050萬萬人人7575平方公里平方公里的建設用地的供應為房地產行業(yè)的發(fā)展留足了空間的建設用地的供應為房地產行業(yè)的發(fā)展留足了空間9區(qū)域經濟分析區(qū)域經濟分析在城南開發(fā)戰(zhàn)略的刺激下區(qū)域經濟得到了快速發(fā)展在城南開發(fā)戰(zhàn)略的刺激下區(qū)域經濟得到了快

9、速發(fā)展2005-20092005-2009年，年，GDPGDP從從197.5197.5億元增長到億元增長到245245億元，年億元，年均增幅均增幅5%5%，在城南規(guī)劃的刺激下，在城南規(guī)劃的刺激下，0909年增幅超過年增幅超過10%10%20092009年區(qū)域固定資產投資額暴增，區(qū)域投資潛力看好年區(qū)域固定資產投資額暴增，區(qū)域投資潛力看好北京提出了開發(fā)城南戰(zhàn)略，未來幾年，預計將有北京提出了開發(fā)城南戰(zhàn)略，未來幾年，預計將有2900億元資金投入到城南建設中去（大概會有億元資金投入到城南建設中去（大概會有600億元億元以上以上投入落地到房山），這將使北京的城南發(fā)展迅速提升投入落地到房山），這將使北京的城

10、南發(fā)展迅速提升10區(qū)域產業(yè)分析區(qū)域產業(yè)分析“強二、興三、優(yōu)一強二、興三、優(yōu)一”的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略第二產業(yè)是房山區(qū)產業(yè)結構的主體，所占比例在第二產業(yè)是房山區(qū)產業(yè)結構的主體，所占比例在70%70%左右左右；第二產業(yè)的發(fā)展是區(qū)域經濟增長的主要動力；第二產業(yè)的發(fā)展是區(qū)域經濟增長的主要動力第三產業(yè)產值在房山區(qū)生產總值所占的比重基本在第三產業(yè)產值在房山區(qū)生產總值所占的比重基本在25%25%以上以上；第三產業(yè)的發(fā)展比較迅速且逐年遞增；第三產業(yè)的發(fā)展比較迅速且逐年遞增第一產業(yè)的增長比較平緩，基本比例在第一產業(yè)的增長比較平緩，基本比例在5%5%左右左右；基本保持穩(wěn)定；基本保持穩(wěn)定經濟結構的優(yōu)化驅動以房

11、地產為主導的第三產業(yè)快速發(fā)展，地產投資比例持續(xù)增長經濟結構的優(yōu)化驅動以房地產為主導的第三產業(yè)快速發(fā)展，地產投資比例持續(xù)增長11區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析便利交通加速城市擴張，提高區(qū)域成熟度，支撐房地產快速發(fā)展便利交通加速城市擴張，提高區(qū)域成熟度，支撐房地產快速發(fā)展 三條高速高路：六環(huán)路、京石高速、京石二高速（三條高速高路：六環(huán)路、京石高速、京石二高速（20102010年底開工預計年底開工預計1212年完工）年完工） 兩條國道：京保公路（兩條國道：京保公路（107107國道）、京原公路（國道）、京原公路（108108國道）國道） 一條軌道交通：一條軌道交通：起點設在良鄉(xiāng)城南長虹西路和蘇莊大街交叉口

12、，終點設在豐臺郭公起點設在良鄉(xiāng)城南長虹西路和蘇莊大街交叉口，終點設在豐臺郭公莊站莊站全長全長24.7924.79公里，單程公里，單程2424分鐘，分鐘，20102010年底試運行。年底試運行。 兩條二級公路：房鄭路、十大路（十渡野三坡旅游公路）兩條二級公路：房鄭路、十大路（十渡野三坡旅游公路）房山區(qū)在構筑以年內地通車的鐵房山線為龍骨、公路為骨架的城市房山區(qū)在構筑以年內地通車的鐵房山線為龍骨、公路為骨架的城市交通網絡以及連接中心城區(qū)、銜接附近區(qū)縣的公路網，交通網絡以及連接中心城區(qū)、銜接附近區(qū)縣的公路網，為未來城市為未來城市的發(fā)展及房地產發(fā)展的高速發(fā)展奠定了良好基礎的發(fā)展及房地產發(fā)展的高速發(fā)展奠定

13、了良好基礎起點約在潭柘寺與戒臺寺之間，向西南方向經三渡、張坊一帶至北京市界，全長60公里。如果前期工作順利，這條新高速有望在2010年開工,2012年建成。12房山區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析對房山區(qū)房地產市場的初步判斷對房山區(qū)房地產市場的初步判斷土地市場分析土地市場分析新房市場分析新房市場分析二手房市場分析二手房市場分析13對市場的初步判斷對市場的初步判斷加速上行，增值空間巨大加速上行，增值空間巨大土地市場交易活躍，價格節(jié)節(jié)上升土地市場交易活躍，價格節(jié)節(jié)上升l2009年土地交易暴增7.5倍，土地出讓金超百億元l“地王”屢現(xiàn)，樓面地價最高達到7500元/平方米萬科、綠地、北建工等品牌房企陸續(xù)進駐，

14、看好區(qū)域市場前景萬科、綠地、北建工等品牌房企陸續(xù)進駐，看好區(qū)域市場前景已經成為全市新房交易比較集中的區(qū)域已經成為全市新房交易比較集中的區(qū)域l2010年1-9月成交量達到59.2萬平方米，占全市的8.49%價格在全市范圍內處于相對低位，但已經呈現(xiàn)出加速上行的勢頭價格在全市范圍內處于相對低位，但已經呈現(xiàn)出加速上行的勢頭l2010年月均漲幅超過7%，9月份均價達到16000元/平方米處于起步階段，是遠郊區(qū)縣中，二手房交易相對活躍的區(qū)域處于起步階段，是遠郊區(qū)縣中，二手房交易相對活躍的區(qū)域l2010年1-9月的成交量達到42.37萬平方米l在遠郊區(qū)縣中排在第二位14房山區(qū)土地市場成交分析房山區(qū)土地市場成

15、交分析成交量暴增成交量暴增7.57.5倍倍0909年土地成交面積年土地成交面積240240萬平方米萬平方米，土地，土地 出讓金超出讓金超百億百億，土地市場日趨活躍，成為熱點發(fā)展區(qū)域，土地市場日趨活躍，成為熱點發(fā)展區(qū)域20092009年房山區(qū)土地市場價值初步得到認知年房山區(qū)土地市場價值初步得到認知土地成交土地成交1313宗，成交建筑面積宗，成交建筑面積240240多萬平米，多萬平米，較較0808年暴增年暴增7.57.5倍倍獲得土地出讓金超百億，土地市場十分活躍獲得土地出讓金超百億，土地市場十分活躍20102010年繼續(xù)保持旺盛勢頭年繼續(xù)保持旺盛勢頭截至截至1010月，成交量和成交金額已接近去年，

16、有月，成交量和成交金額已接近去年，有望有新的突破望有新的突破2008-2010年房山區(qū)土地成交面積及成交金額情況年房山區(qū)土地成交面積及成交金額情況15房山區(qū)土地市場成交分析房山區(qū)土地市場成交分析成交價格節(jié)節(jié)上升成交價格節(jié)節(jié)上升品牌開發(fā)商搶灘房山土地市場品牌開發(fā)商搶灘房山土地市場萬科、綠地、北建工、中鐵、首開等萬科、綠地、北建工、中鐵、首開等大型品牌房企紛紛進駐房山大型品牌房企紛紛進駐房山地王頻出，樓面價格迅速上漲，土地地王頻出，樓面價格迅速上漲，土地溢價率翻番溢價率翻番20092009年年9 9月萬科長陽高價拿地，分別月萬科長陽高價拿地，分別以以57265726元元/ /平米和平米和64436

17、443元元/ /平米拿下房平米拿下房山長陽鎮(zhèn)兩地塊，開創(chuàng)房山地王先河山長陽鎮(zhèn)兩地塊，開創(chuàng)房山地王先河20102010年年5 5月，北建工再次創(chuàng)造房山地月，北建工再次創(chuàng)造房山地王新記錄，樓面地價達王新記錄，樓面地價達75007500元元/ /平米平米宗地位置宗地位置建筑面積建筑面積( (平方米平方米) )規(guī)劃用途規(guī)劃用途成交日期成交日期成交價成交價( (萬元萬元) )受讓單位受讓單位樓面地價樓面地價（元（元/ /平米）平米）溢價率溢價率房山區(qū)長陽鎮(zhèn)房山區(qū)長陽鎮(zhèn)18.69 18.69 居住、文化娛樂居住、文化娛樂用地用地20102010年年5 5月月14.02 14.02 北京建工集團有北京建工集

18、團有限責任公司限責任公司7500 7500 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)16.68 商業(yè)金融用地、二類居住用地2010年6月11.53 北京首都開發(fā)股份有限公司6910 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)房山區(qū)長陽鎮(zhèn)34.15 34.15 居住及商業(yè)公共居住及商業(yè)公共服務用地服務用地20092009年年9 9月月22.00 22.00 北京萬科中糧聯(lián)北京萬科中糧聯(lián)合體合體6443 6443 163%163%房山區(qū)長陽鎮(zhèn)15.80 居住、文化娛樂及小學、托幼2010年5月9.83 北京萬科中糧聯(lián)合體6223 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)23.95 二類居住用地、文化娛樂用地2010年5月14.60 中鐵房地產集團有限公司6096 23%房山區(qū)長陽鎮(zhèn)

19、房山區(qū)長陽鎮(zhèn)51.17 51.17 居住及公共服務居住及公共服務設施和商業(yè)設施設施和商業(yè)設施20092009年年9 9月月29.30 29.30 北京萬科中糧聯(lián)北京萬科中糧聯(lián)合體合體5726 5726 115%115%房山區(qū)竇店鎮(zhèn)13.78 居住、商業(yè)2009年12月6.00 北京田家園房地產開發(fā)有限公司4354 260%房山區(qū)長陽鎮(zhèn)36.38 居住、文化娛樂用地2009年9月15.10 北京城建投資發(fā)展股份有限公司4151 61%房山區(qū)竇店鎮(zhèn)4.32 二類居住2010年6月1.60 北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司3700 房山區(qū)長陽鎮(zhèn)47.3 住宅及商服用地2009年12月17.20 上海綠地（集

20、團）有限公司3634 69%萬科、綠地萬科、綠地等品牌開發(fā)商搶占房山市場，北建工等品牌開發(fā)商搶占房山市場，北建工7500/7500/平米平米樓面地價再創(chuàng)樓王記錄樓面地價再創(chuàng)樓王記錄16新房市場分析新房市場分析成交量占全市的成交量占全市的8%8%以上以上20102010年房山區(qū)商品住宅新房成交量及占全市的比重年房山區(qū)商品住宅新房成交量及占全市的比重單位：萬平方米單位：萬平方米 2010年1-9月房山區(qū)新房成交面積累計實現(xiàn)59.259.2萬平方米萬平方米，占全市總成交量的8.49%8.49% 7月份以來，隨著中糧萬科長陽半島等項目的持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷，房山區(qū)對購房者的吸引力急速提升，交易規(guī)模一直居于

21、全市前列全市前列 隨著市場供應，特別是迎合剛性需求的高性價比產品的放量，房山區(qū)在北京市場的地位將得到進一步的鞏固和強化鞏固和強化區(qū)域內長陽半島等項目持續(xù)熱銷，區(qū)域內長陽半島等項目持續(xù)熱銷，20102010年年1-91-9月成交面積高達月成交面積高達59.259.2平方米平方米17市場價格市場價格快速拉近與全市平均水平的差距快速拉近與全市平均水平的差距20102010年房山區(qū)商品住宅成交均價與全市的比較年房山區(qū)商品住宅成交均價與全市的比較單位：元單位：元/ /平方米平方米 2010年，房山區(qū)商品住宅新房的均價從年初的9159元/平方米上漲到9月份的16000元/平方米，月均漲幅超過月均漲幅超過7

22、%7% 房山區(qū)的價格在加速縮小與全市平均水平的差距，但目前來看，還處于相對低位，存在較大的上行潛力和調整空間存在較大的上行潛力和調整空間 市場熱度的持續(xù)提升以及區(qū)域價值的逐步顯現(xiàn)，將進一步支撐區(qū)域市場價值的走高房山區(qū)房價比較北京還處于較低水平存在較大上行潛力，房山區(qū)房價比較北京還處于較低水平存在較大上行潛力，20102010年初至年初至9 9月份月均月份月均漲幅超漲幅超7%7%18二手房市場二手房市場起步階段，成交量達到起步階段，成交量達到4040萬平米以上萬平米以上2010年年1-9月房山區(qū)二手房成交量的變化月房山區(qū)二手房成交量的變化2010年年1-9月各區(qū)域二手房成交量的比較月各區(qū)域二手房

23、成交量的比較房山區(qū)二手房市場處于起步階段，且在遠郊區(qū)縣中處于領先位置，進一步表明購房者對于區(qū)域價值的認同房山區(qū)二手房市場處于起步階段，且在遠郊區(qū)縣中處于領先位置，進一步表明購房者對于區(qū)域價值的認同19長溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價值分析對長溝鎮(zhèn)及地塊價值的初步判斷對長溝鎮(zhèn)及地塊價值的初步判斷長溝鎮(zhèn)區(qū)域價值分析長溝鎮(zhèn)區(qū)域價值分析長溝鎮(zhèn)房地產市場概況長溝鎮(zhèn)房地產市場概況地塊價值分析地塊價值分析20對長溝鎮(zhèn)和地塊價值的初步判斷對長溝鎮(zhèn)和地塊價值的初步判斷區(qū)域價值分析：區(qū)域價值分析：長溝鎮(zhèn)是房山區(qū)中心城鎮(zhèn)，交通便利長溝鎮(zhèn)是房山區(qū)中心城鎮(zhèn)，交通便利，便于購房需求的導入，便于購房需求的導入景觀資源極其豐富，居住價值高

24、景觀資源極其豐富，居住價值高長溝鎮(zhèn)房地產市場分析：長溝鎮(zhèn)房地產市場分析：以低密度產品為主，但早期項目較多以低密度產品為主，但早期項目較多長陽鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等周邊城鎮(zhèn)的火爆，長陽鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等周邊城鎮(zhèn)的火爆，將持續(xù)拉升本區(qū)域項目價值將持續(xù)拉升本區(qū)域項目價值地塊價值分析：地塊價值分析：外部交通便利，景觀價值高外部交通便利，景觀價值高地塊有大量的代征綠地，便于塑造園林地塊有大量的代征綠地，便于塑造園林，垂練品質生活，垂練品質生活土地入市價格相對較低，競爭比較平淡土地入市價格相對較低，競爭比較平淡，拿地成本低，拿地成本低從地塊自身角度看拿地可行性：具備打造低密度產品的天然優(yōu)勢，能夠實現(xiàn)較高的價值從地塊自身角

25、度看拿地可行性：具備打造低密度產品的天然優(yōu)勢，能夠實現(xiàn)較高的價值21項目區(qū)位認知項目區(qū)位認知 位于房山中心城鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利位于房山中心城鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利地理位置：位于北京房山區(qū)長溝鎮(zhèn)地理位置：位于北京房山區(qū)長溝鎮(zhèn)北京市的西南門戶西南門戶，與河北省涿州市交界房山區(qū)的中心小城鎮(zhèn)中心小城鎮(zhèn)，位處房山區(qū)確定的綜合經濟區(qū)過渡地帶、房山區(qū)“良張”（良鄉(xiāng)-張坊）經濟走廊的中部是未來房山區(qū)重要的人口密集區(qū)與高新技術產業(yè)、新材料以及商貿流通的集中增長地帶集中增長地帶區(qū)域交通：區(qū)域交通：鎮(zhèn)中心區(qū)南北兩側市級公路各有房易路、云居寺路兩條規(guī)劃北京市七環(huán)路將位于鎮(zhèn)區(qū)南側，對外交通聯(lián)系十分便

26、捷區(qū)內由主干路金元大街、天寶大街和白云路、政府路及與市級公路一同構成“三橫三縱三橫三縱”主干網主干網距北京距北京5757公里，首都機場公里，首都機場8181公里公里距涿州距涿州1313公里，距良鄉(xiāng)公里，距良鄉(xiāng)2525公里，距張坊公里，距張坊1414公里公里22區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析該區(qū)域自然生態(tài)資源優(yōu)越，水資源尤為豐富該區(qū)域自然生態(tài)資源優(yōu)越，水資源尤為豐富環(huán)境優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢 遠離城市中心，處于山前地帶，環(huán)境遠離城市中心，處于山前地帶，環(huán)境好，空氣質量優(yōu)良好，空氣質量優(yōu)良屬于北京市僅有的幾片富水區(qū)域，生屬于北京市僅有的幾片富水區(qū)域，生態(tài)環(huán)境好態(tài)環(huán)境好新建生態(tài)效益園與北泉河綠地為創(chuàng)造新建生態(tài)效益園

27、與北泉河綠地為創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境奠定了良好的基礎優(yōu)美的生活環(huán)境奠定了良好的基礎23長溝鎮(zhèn)房地產市場概況長溝鎮(zhèn)房地產市場概況以低密度產品為主以低密度產品為主一渡新新小鎮(zhèn)一渡新新小鎮(zhèn)佳仕苑佳仕苑1.181.180909年年1111月月2929日日2020萬平米萬平米16.3016.30萬平米萬平米32003200元元/ / 京都商務主題京都商務主題公園花園小區(qū)公園花園小區(qū)0.40.420092009年年1111月月3375033750平方平方米米7780577805平方米平方米 68006800元元/ / 西京都高爾夫西京都高爾夫別墅別墅0.220.2220092009年年6 6月月2727日日1

28、262212622平方平方米米52005200畝畝 300300萬元萬元/ /套套慢城慢城2626島島0.30.320072007年年9 9月月2828日日9000090000平方平方米米2727萬平方米萬平方米1300013000元元/ /北京院子北京院子0.280.2820102010年年5 5月月1 1日日 7476174761平方平方米米 2727萬平米萬平米380380萬元萬元 / /套起套起丹佛爾灣濱水丹佛爾灣濱水別墅別墅0.310.3120092009年年6 6月月1313日日1900019000元元/ /琉璃湖別墅琉璃湖別墅0.3790.37920072007年年5 5月月19

29、19日日5254352543平方平方米米 1414公頃公頃 320320萬元萬元/ /套套竹語堂竹語堂0.460.4620072007年年3 3月月3131日日 5.65.6萬平方米萬平方米1212萬平方米萬平方米 260260萬元萬元/ /套起套起山水清庭山水清庭0.70.720062006年年6 6月月3030日日 1.61.6萬平方米萬平方米 4 4萬平方米萬平方米 45804580元元/ /山水匯豪山水匯豪1.321.3220102010年年1111月月6 6日日1818公頃公頃3131萬平米萬平米95009500元元/ /一渡新新小鎮(zhèn)一渡新新小鎮(zhèn)0.350.3520102010年年0

30、505月月3131日日200200萬平方萬平方米米200200萬平方米萬平方米220220萬萬-500-500萬萬/ /套套產品多以低密為主，處了小產權房屋價格極低，低密產品多以低密為主，處了小產權房屋價格極低，低密市場價格均在萬元以上。市場價格均在萬元以上。24項目四至項目四至東側和北側交通便利，可快速連接市區(qū)和旅游景區(qū)東側和北側交通便利，可快速連接市區(qū)和旅游景區(qū)龍泉湖龍泉湖項目北地塊項目北地塊項目南地塊項目南地塊長溝長溝中學中學長溝長溝鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府小產權小產權別墅別墅長安公司長安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路規(guī)規(guī)劃劃泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街項目四至項目四至

31、: :東至：政府大街，城市主干道，向北經京石東至：政府大街，城市主干道，向北經京石高速直達市區(qū)高速直達市區(qū)(1(1個多小時車程個多小時車程) )，向南通往河，向南通往河北涿州北涿州西至：泉水河西路西至：泉水河西路( (規(guī)劃待建規(guī)劃待建) ) 北至：云居寺路，城市主干道，向西可直達北至：云居寺路，城市主干道，向西可直達云居寺風景區(qū)云居寺風景區(qū)南至：玉粟大街南至：玉粟大街地塊分南北兩塊，中間由政府北街相隔地塊分南北兩塊，中間由政府北街相隔行車路線：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶行車路線：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶路路- -琉陶路琉陶路- -房易路，開車約房易路，開車約4040分鐘全程約分鐘全程約5

32、050公里公里通通向向市市區(qū)區(qū)通向云居寺通向云居寺通通向向涿涿州州25地塊周邊資源地塊周邊資源項目周邊景觀資源優(yōu)越，有較高的居住價值，但配套尚待完善項目周邊景觀資源優(yōu)越，有較高的居住價值，但配套尚待完善景觀資源優(yōu)越：景觀資源優(yōu)越：北側緊鄰龍泉湖，西側緊鄰泉水河綠化帶北側緊鄰龍泉湖，西側緊鄰泉水河綠化帶，景觀價值資源優(yōu)勢明顯，景觀價值資源優(yōu)勢明顯整體配套尚不完善，生活氛圍有待培育：整體配套尚不完善，生活氛圍有待培育：東北角緊鄰長溝中學，教育配套較好東北角緊鄰長溝中學，教育配套較好南側為已建低密度住宅，因產權和配套不南側為已建低密度住宅，因產權和配套不足停滯足停滯龍泉湖龍泉湖項目北地塊項目北地塊項

33、目南地塊項目南地塊長溝長溝中學中學長溝長溝鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府小產權小產權別墅別墅長安公司長安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路規(guī)規(guī)劃劃泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街26A A地塊北區(qū)經濟技術指標地塊北區(qū)經濟技術指標宗地編號宗地編號京土整儲招（房）京土整儲招（房）2010098號號宗地性質宗地性質居住用地居住用地出讓年限出讓年限居住居住70年，商業(yè)年，商業(yè)40年，綜合年，綜合50年年總用地面積總用地面積281076平米平米建設用地面積建設用地面積126701平米平米代征地面積代征地面積154375平米平米建筑控制規(guī)模建筑控制規(guī)模 162422平米平米（其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地建筑規(guī)模

34、（其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地建筑規(guī)模2379平米）平米）宗地開發(fā)程度宗地開發(fā)程度“三通一平三通一平”出讓起始價出讓起始價55400萬元萬元起始樓面地價起始樓面地價3426元元/平方米平方米競價階梯競價階梯300萬元萬元競買保證金競買保證金 17000萬元萬元中低容積率，北接龍泉湖，景觀價值高中低容積率，北接龍泉湖，景觀價值高27A A地塊南區(qū)經濟技術指標地塊南區(qū)經濟技術指標宗地編號宗地編號京土整儲招（房）京土整儲招（房）2010097號號宗地性質宗地性質居住、商業(yè)金融用地居住、商業(yè)金融用地出讓年限出讓年限居住居住70年，商業(yè)年，商業(yè)40年，綜合年，綜合50年年總用地面積總用地面積114521平米平米建

35、設用地面積建設用地面積70684平米平米代征地面積代征地面積43837平米平米建筑控制規(guī)模建筑控制規(guī)模 74909平米平米（商業(yè)及綜合建面超過（商業(yè)及綜合建面超過12694平米須補交差價）平米須補交差價）宗地開發(fā)程度宗地開發(fā)程度“三通一平三通一平”出讓起始價出讓起始價25950萬元萬元起始樓面地價起始樓面地價3464元元/平方米平方米競價階梯競價階梯150萬元萬元競買保證金競買保證金 8000萬元萬元低容積率，綠地資源豐富，居住價值高低容積率，綠地資源豐富，居住價值高地塊較為方正，便于規(guī)劃地塊較為方正，便于規(guī)劃28本項目土地取得價格預估測算說明測算說明成本參數(shù)及費用說明成本參數(shù)及費用說明不同售

36、價下的土地價格測算不同售價下的土地價格測算本項目拿地價格建議本項目拿地價格建議29項目測算說明測算目的：取地的價格區(qū)間測算測算目的：取地的價格區(qū)間測算測算方法：假設開發(fā)測算方法：假設開發(fā)測算工具：利潤測算工具：利潤=收入收入-成本成本30序號序號項目項目參數(shù)說明參數(shù)說明1土地費用土地費用未知待求未知待求2前期費用前期費用包含可研費、勘察費、設計費和臨時水電及場地平整等 2.1可研及顧問費可研及顧問費建安工程費0.20%2.2勘察費勘察費建安工程費0.30%2.3設計費設計費建安工程費3.00%2.4水、電、路、場地平整等水、電、路、場地平整等建安工程費0.80%3基礎設施配套費基礎設施配套費包括紅線內和紅線外基礎設施建設費3.1紅線內基礎設施建設費