2010年祿豐小臺(tái)子項(xiàng)目酒店市場(chǎng)定位報(bào)告

1、祿豐小臺(tái)子項(xiàng)目祿豐小臺(tái)子項(xiàng)目酒店市場(chǎng)定位報(bào)告酒店市場(chǎng)定位報(bào)告二零一零年十二月十九日研究思路研究思路城市環(huán)境城市環(huán)境祿豐旅游資源分布圖祿豐旅游資源分布圖祿豐縣城五臺(tái)山旅游風(fēng)景區(qū)世界恐龍谷黑井古鎮(zhèn)妥安歷史文化名村雕翎山自然保護(hù)區(qū)廣通自然保護(hù)區(qū)張沖將軍故居川街隕石坑云南現(xiàn)代旅游文化產(chǎn)業(yè)度假休閑區(qū)羅茨溫泉祿豐旅游祿豐旅游資源豐富，但旅資源豐富，但旅游資源過于分散，游資源過于分散，距離祿豐縣城較距離祿豐縣城較遠(yuǎn)。遠(yuǎn)。城市環(huán)境城市環(huán)境城市旅游城市旅游旅游接待量旅游接待量祿豐旅游資源豐富，年游客接待量和收入持續(xù)增加，但各景點(diǎn)并不經(jīng)過祿豐縣城，縣各景點(diǎn)并不經(jīng)過祿豐縣城，縣城總規(guī)劃還是以工業(yè)為主城總規(guī)劃還是以工

2、業(yè)為主。黑井古鎮(zhèn)旅游區(qū)黑井古鎮(zhèn)旅游區(qū)恐龍文化旅游區(qū)恐龍文化旅游區(qū)廣通商貿(mào)廣通商貿(mào)旅游區(qū)旅游區(qū)五臺(tái)山五臺(tái)山旅游區(qū)旅游區(qū)羅茨溫泉羅茨溫泉旅游區(qū)旅游區(qū)彩云現(xiàn)代農(nóng)業(yè)彩云現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)旅游區(qū)祿豐祿豐縣城縣城城市環(huán)境城市環(huán)境城市規(guī)劃城市規(guī)劃祿豐縣是云南省重要的冶金工業(yè)基地之一，滇中地區(qū)的重要城市，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，是以恐龍文以恐龍文化為背景、山水園林為特色的化為背景、山水園林為特色的新鋼城新鋼城。城市環(huán)境城市環(huán)境祿豐第三產(chǎn)業(yè)祿豐第三產(chǎn)業(yè)由于祿豐距離昆明較近，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)持第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展續(xù)發(fā)展，帶來更多商務(wù)人群的進(jìn)入。標(biāo)志事件：p祿豐工業(yè)向

3、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移祿豐工業(yè)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移祿豐縣勤豐工業(yè)區(qū)鈦產(chǎn)業(yè)基地將全國最大，全球前三位的鈦材深加工基地城市環(huán)境城市環(huán)境城市景觀現(xiàn)狀城市景觀現(xiàn)狀縣城中心城區(qū)三河（東河、西河、南河）穿越，于城市中心區(qū)匯集，流向楚雄。兩側(cè)群山環(huán)抱，坐擁優(yōu)越的自然景觀環(huán)境。目前祿豐縣主要景點(diǎn)是城區(qū)中心的星宿公園，以及建成區(qū)東側(cè)的郊區(qū)公園?？h城現(xiàn)有景觀主要以本地居民為主，不能高效帶動(dòng)縣城旅游發(fā)展縣城現(xiàn)有景觀主要以本地居民為主，不能高效帶動(dòng)縣城旅游發(fā)展本案城市環(huán)境城市環(huán)境城市景觀節(jié)點(diǎn)一覽城市景觀節(jié)點(diǎn)一覽湯泉素波湯泉素波：位于城北的臘瑪溫泉古鎮(zhèn)旅游度假區(qū)游龍吐翠游龍吐翠：城北新區(qū)濕地公園文心雕龍文心雕龍：城北新區(qū)文化體育中心，

4、臨水而建半山望幽半山望幽：城區(qū)東部郊區(qū)公園改建，半隱于山林之中西河煙柳西河煙柳：此景點(diǎn)自古有之，位于新宿公園和西河沿岸烈火金剛烈火金剛：位于城南工業(yè)區(qū)與城區(qū)相接處，展現(xiàn)祿豐作為新鋼城的新興氣象松際幽黛松際幽黛：云南松的森林覆蓋著城南森林公園龍城尋夢(mèng)龍城尋夢(mèng)：城南城市入口，南河環(huán)繞，恐龍之鄉(xiāng)的探索之旅由此開始城市環(huán)境小結(jié)城市環(huán)境小結(jié) 祿豐旅游資源豐富，但旅游資源分散，各景區(qū)并不由祿豐縣城進(jìn)入； 祿豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，縣城向工業(yè)發(fā)展，帶來更多商務(wù)機(jī)會(huì)； 擁有較佳的自然景觀，但祿豐現(xiàn)有的人造景觀并沒有與之結(jié)合； 缺少中心景觀標(biāo)志點(diǎn)，城市整體風(fēng)貌不明顯，還沒有形成完整的景觀構(gòu)架； 歷史遺產(chǎn)景觀缺乏有效的

5、保護(hù)及開發(fā)利用； 現(xiàn)狀建成東部在發(fā)展工業(yè)的同時(shí)缺乏對(duì)景觀的考慮，工業(yè)用地的建設(shè)布局缺乏必要的城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)。研究思路研究思路到目前為止，祿豐共有酒店、旅店、招待所81家，其中標(biāo)間收費(fèi)在100元/間以上的僅5家，在這5家中，四星級(jí)酒店1家，三星級(jí)酒店4家。酒店多數(shù)檔次較低，酒店多數(shù)檔次較低，規(guī)模較小規(guī)模較小。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀祿豐酒店分布祿豐酒店分布翡翠大酒店翡翠大酒店天薏酒店天薏酒店如家快捷酒店如家快捷酒店豐盛酒店豐盛酒店德潤酒店德潤酒店本案市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀祿豐酒店床位數(shù)祿豐酒店床位數(shù)名稱名稱位置位置酒店酒店星級(jí)星級(jí)床位數(shù)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）翡翠大酒店世紀(jì)大街四150418天薏酒

6、店侏羅紀(jì)大街三116148豐盛酒店惠民路三28128德潤酒店金源街三33120如家快捷酒店金源街三20118金印象酒店新禧大街三20100惠民酒店惠民路三3280興環(huán)宇酒店世紀(jì)大街三4570大華酒店金源街三2460祿豐賓館西門路二10460天龍酒店金源街二3650興龍發(fā)酒店金水路二2850小計(jì)/636636/名稱名稱位置位置旅店旅店星級(jí)星級(jí)床位數(shù)床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）建興酒店侏羅紀(jì)大街/4880聽龍酒店侏羅紀(jì)大街/5480交通賓館新禧大街/3060大華休閑園西門路/2660開元客棧金源街/2060糖酒賓館金山南路/2560小計(jì)/203203/0-50元小計(jì)/13231323/總

7、計(jì)/21622162/目前祿豐縣城各酒店、旅館和招待所中，共有床位目前祿豐縣城各酒店、旅館和招待所中，共有床位2000余余張，其中，標(biāo)間價(jià)格在張，其中，標(biāo)間價(jià)格在100元以上的元以上的5個(gè)酒店床位有個(gè)酒店床位有347個(gè)床位。個(gè)床位。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀酒店消費(fèi)客群酒店消費(fèi)客群核心客群核心客群邊緣客群邊緣客群市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀祿豐四星級(jí)酒店供應(yīng)情況祿豐四星級(jí)酒店供應(yīng)情況翡翠大酒店公務(wù)園小區(qū)在建酒店（潛）到到2011年，祿豐有年，祿豐有2個(gè)四星級(jí)酒店個(gè)四星級(jí)酒店，一個(gè)是翡翠大酒店，另一個(gè)是還未投入使用的公務(wù)員小區(qū)酒店。本案 基本情況：按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，2010年10月1日開始投入使用。集大型會(huì)議、休閑

8、、觀光、娛樂、住宿、餐飲、展覽、新聞發(fā)布、政府接待等多功能為一體的花園式酒店 占地面積： 40余畝 酒店形式：產(chǎn)權(quán)式酒店（回報(bào)率：500元/月） 建筑層高及房間數(shù)：6層、84間 房間類型及價(jià)格 房間類型房間類型 水牌價(jià)格水牌價(jià)格 折扣價(jià)格（折扣價(jià)格（4折）折）商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間 418元 168元豪華標(biāo)間 488元 198元商務(wù)單人間 418元 168元豪華單人間 488元 198元豪華躍層式套房 1698元 680元 客群及入住率：以商務(wù)人群為主，開業(yè)第二月保持70%以上，本地消費(fèi)者主要以酒店餐飲、會(huì)議及翡翠大酒店旁邊的翡翠娛樂會(huì)所消費(fèi)為主。市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀案例研究案例研究翡翠大酒店翡翠大酒店市場(chǎng)現(xiàn)

9、狀市場(chǎng)現(xiàn)狀案例研究案例研究公務(wù)員小區(qū)酒店公務(wù)員小區(qū)酒店 酒店配套：KTV和桑拿房（酒店頂層） 建筑層高及房間數(shù)：共6層，每層34間 預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間：2011年春節(jié)前后市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié) 祿豐市場(chǎng)土地緊缺，大部分土地已被賣出，已賣出土地中會(huì)有酒店潛在供應(yīng)量，祿豐現(xiàn)有一個(gè)4星級(jí)酒店，2011年另一個(gè)4星級(jí)酒店開業(yè)，酒店供應(yīng)量充足； 酒店客群以商務(wù)群體、政府/單位接待為核心客群，旅游群體、其他群體為邊緣客群； 本地居民主要消費(fèi)酒店餐飲及休閑娛樂。研究思路研究思路區(qū)域狀況區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域北部新城區(qū)北部新城區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)南部新城區(qū)南部新城區(qū)目前祿豐縣城發(fā)展以中心城區(qū)為基礎(chǔ)，并向北

10、部新城區(qū)發(fā)展。目前祿豐縣城發(fā)展以中心城區(qū)為基礎(chǔ)，并向北部新城區(qū)發(fā)展。新興的居住板塊新興的居住板塊傳統(tǒng)的行政、文化、商業(yè)中心傳統(tǒng)的行政、文化、商業(yè)中心未來城市的交通物流中心未來城市的交通物流中心區(qū)域狀況區(qū)域狀況項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境公務(wù)員小區(qū)二期德鋼鋼套廠龍城中學(xué)木材廠果園農(nóng)田耕地城南小學(xué)小臺(tái)子村工人新村公務(wù)小區(qū) 職工住房 區(qū)域周邊為村莊、工廠，目前環(huán)境較差區(qū)域周邊為村莊、工廠，目前環(huán)境較差區(qū)域狀況小結(jié)區(qū)域狀況小結(jié) 政府目前發(fā)展以中心城區(qū)為基礎(chǔ)，向北部新城區(qū)發(fā)展，南部新城區(qū)是未來城市的物流、交通發(fā)展區(qū)域； 項(xiàng)目地塊用地為旱地、荒坡、果園、人工林地、建設(shè)用地等，項(xiàng)目用地不規(guī)整，目前進(jìn)入項(xiàng)目地僅有一條道路，交通不便 周邊為村莊、工廠，環(huán)境嘈雜。研究思路研究思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位因子定位因子項(xiàng)目選擇項(xiàng)目選擇選擇緣由選擇緣由城市宏觀可選祿豐縣城以工業(yè)發(fā)展為主，城市第二、三產(chǎn)業(yè)高效帶動(dòng)縣城外來人口進(jìn)入；祿豐旅游資源豐富，但景區(qū)過于分散。區(qū)域環(huán)境否定南市區(qū)并不是政府目前主要發(fā)展重點(diǎn)方向，目前環(huán)境較差