武漢商業(yè)地產(chǎn)與商圈發(fā)展全面分析報(bào)告文案

1、商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告前言年初，國(guó)家公布國(guó)城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排名，以960億元在19個(gè)副省級(jí)以上城市中位居第5,僅次于滬、京、穗、津。城市總?cè)丝谂诺?,目前經(jīng)營(yíng)面積5000怦以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 167個(gè)，10000萬(wàn)怦以上37家；最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)商品品種多達(dá)20萬(wàn)種，年銷售接近 100億元。人均擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積高達(dá)0.85怦，直逼，接近國(guó)際發(fā)達(dá)城市一般水平。加上近期省將作為全國(guó)兩個(gè)現(xiàn)代商業(yè)流通綜合改革 的試點(diǎn)省之一，這必將對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極作用。此外，省重點(diǎn)打造的中部9城市圈目前已漸成規(guī)模，以為中心，覆蓋、黃岡、仙桃、天門和潛江等城市的城市圈簡(jiǎn)稱“ 8+ 1”城市圈。來(lái)

2、自市商業(yè)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8城市的商品凈流入市的消費(fèi)品零售額比重上升至 20%，凈流入社會(huì)消費(fèi)品零售額接近100億元。在積極引入的同時(shí)，市的百貨、超市、餐飲行業(yè)紛紛走出，目前在 8個(gè)城市開(kāi)設(shè)了 39家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在進(jìn)入的外資零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如 德國(guó)麥德龍、荷蘭萬(wàn)客?。?、便利店（如日本7-11）、超大型購(gòu)物中心（如特區(qū)的新東安百貨 ）、商品批發(fā)集散中心（如特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）、標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市 ）。12003年如臨年預(yù)計(jì)社會(huì)消費(fèi)品霎售輙（憶）554960.61200居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102.31皿呂104.2超過(guò)1萬(wàn)皿賣場(chǎng)（個(gè)5

3、0外資商業(yè)門點(diǎn)C3000fif±J214SB0MALL成為開(kāi)發(fā)商的香餑餑2002年，隨著正大廣場(chǎng)、銅羅灣廣場(chǎng)、SM城市廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、天一廣場(chǎng)、元洪城等一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的MALL陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，MALL逐漸為市民所接受。2003年，的MALL開(kāi)發(fā)也進(jìn)入一個(gè)新的高峰期，以 湘隆時(shí)代商業(yè)中心、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)MALL的形式迅速?gòu)?qiáng)占商圈，王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場(chǎng)也逐一浮出水面，未來(lái)35年，帶MALL概念的購(gòu)物中心總供應(yīng)面積將超過(guò)200萬(wàn)怦，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入準(zhǔn)“摩爾”時(shí)代。與一般購(gòu)物中心不同的是，MALL的特性不僅在于巨額資金的

4、投入、投資周期長(zhǎng)、極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在拿地開(kāi)發(fā)之前必須“招商先于設(shè)計(jì)”，更有別于一般的商業(yè)營(yíng)銷模式，MALL要求開(kāi)發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟，每個(gè)MALL城至少具備34個(gè)旗艦商家，這顯然增加了開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及難度。而目前絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商顯 然缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，加上對(duì)經(jīng)營(yíng)并不在行，因此大型Mall的收益情況并不理想，甚至淪落為小商品集散地。專家預(yù)測(cè)，很多 Mall 般需要5年左右的時(shí)間，才能慢慢盈利，還清貸款一般需要更長(zhǎng)的時(shí)間，因 此累計(jì)增加的還款額可能多達(dá)億元左右。這無(wú)疑是雪上加霜。從MALL到城MALL概念在僅僅盛行了一年，建設(shè)規(guī)模多在20萬(wàn)怦以下，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一購(gòu)物、休閑、餐飲為主，且多為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為。

5、進(jìn)入 2005年后，的MALL已被更為龐大的商業(yè)造城運(yùn)動(dòng)所取代，繼王家墩中央商務(wù) 區(qū)計(jì)劃建設(shè)以商貿(mào)、會(huì)展、酒店為主的100萬(wàn)m2 MALL城后，瑞安計(jì)劃在永清商務(wù)區(qū)建設(shè)80萬(wàn)m2的商貿(mào)、會(huì)展及休閑 MALL城，南國(guó)商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40萬(wàn)m的家居、建材 MALL城，青山區(qū)政府重點(diǎn)打造的總面積超過(guò) 200萬(wàn)m “三線四片”的商貿(mào)中心，硚口區(qū)政府在漢正街重點(diǎn)打造總面積超過(guò)150萬(wàn)m的十大專業(yè)市場(chǎng)、兩大物流配送組團(tuán)、若干大型購(gòu)物休閑中心、娛樂(lè)中心、旅游中心、會(huì)務(wù)展示中心。 這些MALL城，都幾乎涵蓋購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店、公寓、物流、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等全部商業(yè)業(yè)態(tài)，未來(lái)幾 年，世界商業(yè)MALL

6、城中心將移居在。如此之多的商業(yè) MALL城的不斷出現(xiàn)，加上未來(lái)總量超過(guò)100個(gè)單體1萬(wàn)m以上的購(gòu)物中心，未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。特別是市場(chǎng)上大量“造城”運(yùn)動(dòng)的出現(xiàn)，已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種“病癥”：“病癥”之一，貪大求全。在MALL城的定位上，盲目發(fā)展，沒(méi)有反復(fù)研究，提出了超越自身的發(fā)展能力、不切實(shí)際的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開(kāi)，造成資源浪費(fèi)，土地撂荒。由于MALL城幾乎都在城市中心，城市近郊無(wú)人問(wèn)津，大量郊區(qū)業(yè)主回歸城市中心，導(dǎo)致市區(qū)過(guò)熱、郊區(qū)過(guò)冷。不利于城 市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。“病癥”之二，炒作概念。在MALL城的建設(shè)上，常常一個(gè)概念剛起，又被新的概念刷新，炒作概念無(wú)形中抬高了地價(jià)，地

7、價(jià)過(guò)高過(guò)快上升，使MALL城成為一座“空中樓閣”?！安“Y”之三，各自為政。由于眾所周知的商圈消費(fèi)力半徑原因，MALL城要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般商圈。由于現(xiàn)行 MALL城系統(tǒng)沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃，全市各區(qū)沒(méi)有形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的良性格局，各區(qū)從 自身局部利益考慮，紛紛招商引資建設(shè)“ MALL 城”，容易造成彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源分散。“病癥”之四，資金短缺。在資金和設(shè)施上，MALL城需要大量的資金支持，由于融資體制沒(méi)有解決好， 目前“長(zhǎng)投短融”的銀行信貸不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性。但是，由于國(guó)并沒(méi)有完全開(kāi)放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除銀行信貸之外沒(méi)有更多的金融工具，因此，如何引進(jìn)中外基金，是MALL城建設(shè)發(fā)展的

8、根本。返租經(jīng)營(yíng)迎來(lái)新機(jī)遇 目前商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有整體（分段）轉(zhuǎn)讓、分割銷售、自由出租和返租銷售四種形式。就目前 而言，返租銷售是地產(chǎn)界最普遍的一種方式。與一般住宅開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須依賴經(jīng)營(yíng)商、投資者、消費(fèi)者等多方面的資源，而商業(yè)地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)來(lái)源于住宅開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)，也缺少一批有商業(yè)經(jīng) 驗(yàn)、商業(yè)資源的開(kāi)發(fā)人才。從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程來(lái)看， 開(kāi)發(fā)商需要商業(yè)咨詢公司進(jìn)行選址和可行性論證， 投資咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目 融資和資本運(yùn)作，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與前期設(shè)計(jì)，專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，中介代理公司負(fù)責(zé) 銷售工作，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，甚

9、至需要資產(chǎn)管理公司對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整 合，提高資產(chǎn)的收益能力。因此從某種意義上講，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)已不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是一種集多種 專業(yè)資源為一體的知識(shí)產(chǎn)業(yè)。04年不斷升隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式在此 溫，獲得合理收益和長(zhǎng)期效益將使市場(chǎng)發(fā)展更趨于有序。零度地產(chǎn)市場(chǎng)中心的數(shù)據(jù)表明，2003年以前，超過(guò)95%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的無(wú)店鋪直銷模式，而現(xiàn)在已有不少開(kāi)發(fā)商正積極的與國(guó)等國(guó)外著名商家探討引入的可能性。代為收U迫還租金表2:返租經(jīng)營(yíng)模式圖社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)人

10、口為5萬(wàn)至10萬(wàn)人， 輻射能力強(qiáng)，居民潛在購(gòu)買力巨大。同時(shí)，社區(qū)商鋪購(gòu)物具有外在購(gòu)物場(chǎng)所不具備的便捷性，這就使繁榮的 社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)，并不遜于城區(qū)商業(yè)街。兩年前社區(qū)商鋪的價(jià)格不到住宅的1.5倍， 目前已漲至2.5倍以上，有的甚至高達(dá)5倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，社區(qū)商鋪的價(jià)格往往2倍甚至5倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格，目前，住宅平均價(jià)格約為280 0元/m2,而商鋪的市場(chǎng)價(jià)格都在每平方米50 0 0元以上，高的甚至達(dá)5 0 0 0 0元，平均在6 0 0 0元左右。如位于漢口火車站旁的帝園，其商鋪售價(jià)超過(guò)每平方米 1萬(wàn)元，而同區(qū)域住宅均價(jià)只有3600元/ m。萬(wàn)科四季花城歐式商業(yè)街、金色港灣異域風(fēng)情

11、社區(qū)商業(yè)街、泰合百花公園商業(yè)街等樓盤商鋪枉銷的背后，是住宅郊區(qū)化發(fā)展，要求住宅區(qū)為居民提供相對(duì)完善的生活 服務(wù)配套的結(jié)果。目前面積在20 m2 -100 m2的中小面積商鋪市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)比較熱烈，雖然商鋪的售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅樓的售價(jià)， 但由于商鋪層高大都高于普通住宅，有的甚至達(dá)到6.4米，這就有利于業(yè)主分隔一層，作為倉(cāng)庫(kù)或休息場(chǎng)所使用。商業(yè)用房租賃價(jià)格比去年同期下降7. 1%。8大商圈會(huì)戰(zhàn)城市商圈的理論基礎(chǔ)源于中心地理論，在基礎(chǔ)上形成了同心圓模式、扇形模式和多核心模式的經(jīng)典模式理論。由于城市部空間結(jié)構(gòu)呈分散集團(tuán)式發(fā)展，即一個(gè)城市具有多核心或多中心地域結(jié)構(gòu)，既有分散， 也有集中，正是分散與集中的辨證統(tǒng)一，

12、促進(jìn)了城市商圈的形成與發(fā)展。從市部地域結(jié)構(gòu)分析，其功能分 區(qū)相當(dāng)明顯，以長(zhǎng)江為界形成了三大自然街區(qū)漢口、漢陽(yáng)、武昌，每一個(gè)自然街區(qū)在城市中都有其獨(dú)特的功能。理所當(dāng)然每個(gè)街區(qū)都會(huì)形成一個(gè)或多個(gè)商貿(mào)比較集中的核心區(qū)。各個(gè)城市商圈的新建有利于優(yōu)化城 市結(jié)構(gòu)和空間布局，提升城市功能，同時(shí)有利于保護(hù)老城區(qū)文化風(fēng)貌。目前已經(jīng)或正在形成了 8個(gè)大型商圈，分布中心城區(qū)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽(yáng)等區(qū)，8大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150萬(wàn)，涵擴(kuò)現(xiàn)有60%A上商業(yè)業(yè)態(tài)形式，其中以環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈（表3）。表3:環(huán)線四大商圈價(jià)值圖Ii1但是由于盲目發(fā)展導(dǎo)致諸多弊病，基本上各大商圈都沒(méi)有處理好商圈的物

13、業(yè)均衡問(wèn)題，結(jié)果大量樓宇* rPm障2札-1均為購(gòu)物，在商貿(mào)、物流、寫字樓、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等功能上依然不平衡，因此，的商圈建設(shè)在突出休閑購(gòu)物 等主導(dǎo)功能的同時(shí)，應(yīng)保持更多的業(yè)態(tài)均衡，從而保持商圈活力。表4:商圈要求元素圖元素商圏地理忖置便利交通環(huán)境便利最觀資誘商圏怵閑景觀設(shè)施完善建筑標(biāo)志1-2亍區(qū)城標(biāo)志育業(yè)廟艦彖人流星大4吞吐目如見(jiàn)振率r疑營(yíng)特征業(yè)態(tài)形式宰屋面經(jīng)濟(jì)轄點(diǎn)引領(lǐng)一方表5： 8大商圈比較商業(yè)總面頤1萬(wàn) 氓）單牛6萬(wàn)曲以上業(yè)奩形式濁正笛商圈陌口國(guó)1E03購(gòu)物武葩462圖物、康居、飲伐江浜路商圈杠岸區(qū)茨1購(gòu)物、休閑、瞬樂(lè)江岸區(qū)451購(gòu)物"棟旳、會(huì)展武廠商裁252腐敕K運(yùn)動(dòng)、會(huì)展香追賂

14、衙底遼岸區(qū)201胸物、飲食、文化中南路商圈戒昌邕2C1噸物、運(yùn)動(dòng)201商業(yè)物業(yè)供需特征商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)主要有純商業(yè)店鋪、街鋪、高層建筑底商、社區(qū)商業(yè)街等四種供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)總量100萬(wàn)怦，市場(chǎng)銷售均價(jià)接近 8000元/怦，見(jiàn)表6。商鋪劃定各自圍根據(jù)市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃及各商業(yè)街的租金水平，商業(yè)街可分中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)和城市邊緣商業(yè)區(qū)三個(gè)層面。其中中心商業(yè)區(qū)包括傳統(tǒng)的江漢路、 武廣、徐東和中南等4個(gè)黃金地帶；次級(jí)商業(yè)區(qū)包括魯巷、 光谷、沌口及各區(qū)圍的特色商業(yè)區(qū)；而城市邊緣商業(yè)區(qū)主要是指城郊結(jié)合部的商業(yè)混合區(qū)。居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街

15、集聚，日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚的特點(diǎn)。由于中心城區(qū)的居民部分大量外遷，近年來(lái)環(huán)線外的消費(fèi)逐年攀升，隨著王家墩商務(wù)區(qū)、永清商務(wù)區(qū)、銷品茂、萬(wàn)達(dá) 購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)中心的逐步啟動(dòng)，給中心城區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇。商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭(zhēng)流，百貨 業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)使得行業(yè)利潤(rùn)日見(jiàn)稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來(lái)巨 大的壓力。商場(chǎng)與店面需求分布明顯，各取所需休閑類、對(duì)品牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營(yíng)業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，也多選擇

16、街鋪。中檔品牌或頂級(jí)品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又 不像江漢路、大道那樣過(guò)于喧嘩的商業(yè)街。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者多采用差異化租金策略，對(duì)著名品牌給予租金上的 優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。商業(yè)地產(chǎn)，假日銷售漸成時(shí)尚的假日經(jīng)濟(jì)對(duì)住房市場(chǎng)而言比較尷尬，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻帶來(lái)福音。從目前市場(chǎng)上在售的50余個(gè)商業(yè)情況銷售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，假日銷售占其整體比重的 反映了這種趨勢(shì)。70%以上，假日購(gòu)房節(jié)等不斷推出新的商業(yè)營(yíng)銷手段即表6:歷年商業(yè)銷售量、銷售價(jià)格比較圖初Q2年田口珥年22. 7827 1新并工星萬(wàn)丿就）35. 4945 6100價(jià)梧（元rw j880080D0最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)1、萬(wàn)達(dá)商

17、業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)位于漢口大道上，由3棟商業(yè)樓及2條步行街組合而成，商業(yè)面積13萬(wàn)怦，集沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、華納影城、大洋百貨、美食廣場(chǎng)、家電廣場(chǎng)等國(guó)外超一流企業(yè)于一體的一站式SHOPPINGMALL，另有500多家獨(dú)立店鋪薈萃國(guó)外摩登時(shí)代精品，是漢口目前最大的一站式購(gòu)物中心。2、銷品貿(mào)中商-團(tuán)結(jié)銷品貿(mào)（SHOPPINGMALL位于武昌徐東路，是武昌、青山、漢口三區(qū)的交匯地帶，總營(yíng)業(yè) 面積為20萬(wàn)怦。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：4條摩爾風(fēng)情購(gòu)物街， 匯集國(guó)各地的風(fēng)情美食中心，2家500強(qiáng)零售企業(yè)、1家超級(jí)市場(chǎng)，300家品牌旗艦店專賣店、華納國(guó)際影院、世界頂級(jí)室高科技主題公園等，是目前最大的 即將運(yùn)營(yíng)的 MALL休閑購(gòu)物中心。3、湘隆時(shí)代中心湘隆時(shí)代商業(yè)中心位于漢