辦公樓物業(yè)管理服務(wù)合同書

1、武漢辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)合同甲方（采購人）：武漢辦公大樓乙方（成交人）：武漢大地物業(yè)管理有限公司根據(jù) 物業(yè)管理條例和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對辦公樓及住宅區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，簽訂本合同。1、 物業(yè)管理區(qū)域情況第一條物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：武漢辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)地址：武漢市物業(yè)類型：單位辦公區(qū)及住宅物業(yè)管理服務(wù)管理范圍：辦公區(qū)東至通道，南至北墻，西至大道邊，北至公司交界圍墻，建筑共計約24000 平方米的區(qū)域。具體物業(yè)構(gòu)成及配置的共用設(shè)施設(shè)備明細詳見甲方提供的資料或?qū)嵉夭炜戳私狻?、 物業(yè)管理服務(wù)事項第二條乙方提供服務(wù)工作主要內(nèi)容為甲方及本物

2、業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人（全體業(yè)主及物業(yè)使用人授權(quán)給甲方簽訂合同）提供安全保衛(wèi)、保潔服務(wù)、水電維修、設(shè)施設(shè)備維護、環(huán)境綠化、機關(guān)臨時服務(wù)等內(nèi)容。第三條乙方為甲方及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供下列的物業(yè)管理服務(wù)事項：（一）物業(yè)范圍內(nèi)建筑物的共用部位（共用部位包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等）的維護，主要內(nèi)容為：1 、對共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢測記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2 、根據(jù)建筑物的實際使用年限，定期檢查共用部位的使用狀況，屬于開發(fā)商保修期限內(nèi)的，乙方負責(zé)督促開發(fā)商履行保修義務(wù)。保修期已滿，屬于大、中維修范圍的，乙方應(yīng)及時報告，由甲方確定聘請第

3、三方進行維修，在維修期間，乙方須予以配合做好維修協(xié)助工作。（二）公共設(shè)施設(shè)備及附屬建筑物和構(gòu)筑物的維修養(yǎng)護和管理主要內(nèi)容為：1 、對公共設(shè)施設(shè)備及附屬建筑物和構(gòu)筑物進行日常管理和維修養(yǎng)護。（公共設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、 污水管、 垃圾箱、 共用照明、天線、 空調(diào)、 高壓水泵、電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）及附屬建筑物和構(gòu)筑物（附屬建筑物和構(gòu)筑物包括道路、溝渠、水池、停車場等）。2、建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊。3 、對設(shè)施設(shè)備進行規(guī)范標志，責(zé)任到人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運行正常。4 、對公共設(shè)施設(shè)備每天

4、組織檢查，做好巡查記錄，需要維修，在保修期內(nèi)的，乙方及時聯(lián)系供貨商保修。保修期已滿，屬于小修范圍內(nèi)的，乙方及時組織修復(fù)，小修費用由乙方承擔(dān)（材料費由甲方承擔(dān)）；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，乙方應(yīng)及時報告，由甲方確定聘請第三方進行維修，在維修期間，乙方須予以配合做好維修工作。5 、 每月對消防設(shè)施設(shè)備至少檢查一次，保持其完好性，可隨時啟用，消防通道保持通暢（新辦公樓區(qū)的總消防系統(tǒng)、水電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)與南浦云大樓共用，物業(yè)管理、維護等費用均包含在合同包干費用中）。6 、保持小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。7 、路燈、樓道燈完好率不低于90% 。8 、在容易危及人身安全的設(shè)

5、施設(shè)備上有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障設(shè)立應(yīng)急方案。（三）公共秩序維護（保安服務(wù)）和小區(qū)安全保衛(wèi)，主要內(nèi)容為：1 、商業(yè)廣場主樓通道出入口（家屬區(qū)門口）24 小時秩序員執(zhí)勤；商業(yè)廣場裙樓通道出入口（辦公樓前后）7:30 至18 ： 00 秩序員執(zhí)勤：老辦公樓大廳24 小時秩序員執(zhí)勤。2 、 秩序人員每天必須統(tǒng)一著裝，持對講機、警棍值勤，對服務(wù)區(qū)域重點部位（如與相鄰單位交界處，辦公大樓周邊、節(jié)假日辦公樓各樓層、辦公一樓外側(cè)各處）白天每2 小時巡查 1 次。晚上每1 小時巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施 24 小時監(jiān)控。3 、 秩序人員必須盡心盡力，盡職盡責(zé)，不得擅離崗位

6、，不得交接班脫節(jié)，不得在值班室進行下棋、打牌等娛樂活動，更不得睡覺。否則，甲方發(fā)現(xiàn)一次，乙方應(yīng)向甲方支付200違約金。4 、維護好機關(guān)院內(nèi)的日常車輛停放管理工作，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；秩序員每天詳細、準確記錄外來車輛進出情況。對進出住宅區(qū)車輛實施嚴格的檢查、登記管理；住宅區(qū)不允許未經(jīng)甲方或業(yè)主同意的外來車輛停放，否則，一經(jīng)查實是因乙方原因造成的，則乙方向甲方支付每車每次30元違約金。5 、外來人員必須出示有效證件并自行登記，并經(jīng)工作人員或住戶核實后方可放行。信訪人員必須引導(dǎo)到辦公樓一樓信訪室，由接訪人員接待辦理相關(guān)事宜。6 、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。7 、對火災(zāi)、

7、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時采取應(yīng)急措施，并報告甲方和有關(guān)部門。8 、對小區(qū)內(nèi)進行安全監(jiān)控和巡視，保證監(jiān)控攝像頭完好和無監(jiān)控死角，并保存一個月內(nèi)監(jiān)控攝像資料。9 、嚴禁乞討、收報紙、拾破爛、推銷人員、游動商販等閑雜人員進入辦公區(qū)域，否則，甲方發(fā)現(xiàn)一次，乙方應(yīng)向甲方支付50 元違約金。（四）保潔服務(wù)，主要內(nèi)容為：1 、每天機關(guān)工作人員下班后對辦公樓所有衛(wèi)生間、樓道、通道、包括樓梯扶手等公共部位進行保潔一次。2 、每天工作人員下班后，清潔部分辦公室的衛(wèi)生并在第二天上班前打好開水。3 、按照甲方的通知，及時準備會議室開會前的準備工作（包括茶水、打開相關(guān)設(shè)施設(shè)備）會議后，做好會后的衛(wèi)生清

8、掃及收檢工作。4 、不定時巡檢公共場所的衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)有污物、垃圾及時清掃干凈，辦公區(qū)域的衛(wèi)生間必須保證無污物、無異味。5 、逢冰雪天氣，白潔人員及時清掃出通道，方便辦公人員和車輛進出。6 、做好窗戶、玻璃大門的清洗工作，樓道對外玻璃一月一次擦洗。大廳玻璃每周擦洗一次。7 、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的垃圾每日至少清運一次，保持垃圾桶清潔、無異味。8 、小區(qū)道路、停車場、綠地、一樓大廳、樓道每日清掃保潔 1 次；樓梯扶手每日擦1 次；共用部位玻璃、路燈、樓道燈每周清潔1 次，并及時掃除路面積水。9 、由一名保潔人員對公共部位進行不定時的巡視，確保公共衛(wèi)生環(huán)境的清潔，沒有垃圾和異味。10 、共用雨、污水通道每季疏通

9、1 次；雨、污水管道每月檢查 1 次， 視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1 次，每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常情況及時清掏。11 、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。（五）裝飾裝修管理，主要內(nèi)容為：1 、 根據(jù) 住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和 業(yè)主規(guī)約要求，建立完善的業(yè)主住宅裝飾裝修管理制度。業(yè)主裝修前，依照規(guī)定審核業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項：每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危機房屋結(jié)構(gòu)安全及拆除共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻施工并報告甲方和有關(guān)部門。2 、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻。（六）管理與物業(yè)相關(guān)的工

10、程圖紙、住用戶檔案等物業(yè)資料等。（七）代理書刊、信報、快遞等分檢，并及時送達或告知。（八）做好市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通訊、郵政消防等公共部門的銜接工作，以及其他涉及物業(yè)管理的行政外聯(lián)事務(wù)。（九）受甲方委托，為武漢科技大樓購電、供電至用戶計量表，乙方按甲方確定水電價格收費，并自負盈虧。（十）區(qū)域內(nèi)的綠化維護（按要求定期修剪、整枝、除雜草、澆水、防蟲等）。（十一）其他委托服務(wù)事項：其他可委托乙方對其提供物業(yè)管理服務(wù)合同范圍以外的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第四條乙方提供的物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)不低于普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（中物協(xié)20041 號） 所規(guī)定的二級以

11、上標準。第五條本合同對乙方服務(wù)質(zhì)量方面要求：1 . 區(qū)內(nèi)道路完好率95%以上；2 .室外照明完好率90%以上；3 .溝渠池井完好率90%以上；4 .消防設(shè)施及排水管網(wǎng)：管道暢通，無堵塞；無泄漏；消防設(shè)施正常有效；5 . 共用標示導(dǎo)示：標識實施完好率98% ；標示無損壞；6 .其他共用設(shè)施：確保圍墻安全使用；7 .智能化系統(tǒng)：系統(tǒng)性能良好，正常運行；設(shè)施完好，整潔有序，無破損；8 . 物業(yè)管理區(qū)域明顯被撬被盜事件，經(jīng)公安部門確定被盜事件，體積在0.6*0.6*0.6 米以上物品，由乙方負責(zé)實價賠償。甲方及業(yè)主其他體積在0.6*0.6*0.6 米以下財產(chǎn)被盜（不含金銀、現(xiàn)金、有價證券、珍藏物品、通

12、訊工具等貴重且便于攜帶的物品），如乙方存在未盡安全保障責(zé)任之行為，則根據(jù)其過失大小進行適當賠償。四、物業(yè)管理服務(wù)費用第六條物業(yè)管理服務(wù)收費選擇包干制，乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標準或減少服務(wù)項目。物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。第七條本物業(yè)的管理服務(wù)費最高每年合同總價為人民幣：叁拾壹萬元整，即每月人民幣 25833.00 ,每月結(jié)算1 次（甲方按服務(wù)費百分之五的標準提取服務(wù)質(zhì)量保證金，如乙方無違反合同內(nèi)容行為在合同到期后一次性付清）甲方按每月將物業(yè)管理費匯至乙方指定的銀行賬戶。第八條責(zé)任區(qū)公共部位照明、綠化、值班（甲方指定地）等所用水電費，日常維修配

13、件購置費用由甲方承擔(dān)，交環(huán)衛(wèi)部門的費用由甲方承擔(dān)。第九條辦公區(qū)電梯的電費、年檢費、維修費由甲方承擔(dān)實際支出的百分之五十，其他部分由另外業(yè)主承擔(dān)。第十條其他相關(guān)費用劃分乙方所收取的費用不包含公共及私有財產(chǎn)和人身安全投保的保險費用。物業(yè)服務(wù)管理設(shè)施和用品及物業(yè)工作人員生活用品的購買和添置由乙方負責(zé)。五、 雙方的權(quán)利義務(wù)第十一條甲方權(quán)利和義務(wù)1 、甲方負責(zé)告知辦公人員節(jié)假日和非上班時間進入辦公樓一律從辦公樓后門值班室出入。2、審批乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)方案，年度管理服務(wù)計劃，維護養(yǎng)護計劃，年度財務(wù)預(yù)決算報告，監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施。3、監(jiān)督乙方的管理，提供物業(yè)管理的辦公用房，支持乙方的管理服

14、務(wù)工作。4、負責(zé)引導(dǎo)甲方工作人員及全體業(yè)主、使用人接受乙方的物業(yè)管理，委托業(yè)主委員會作為全體業(yè)主和使用人的物業(yè)管理和日常協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責(zé)將業(yè)主的意見和要求匯總后與物業(yè)公司交涉，其管理效力與甲方等同。5、委托乙方對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策以及本物業(yè)管理制度而損害甲方利益的行為進行阻止、調(diào)解、情節(jié)嚴重的向公安部門報告并協(xié)助處理。6、不干涉乙方依法或依照合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理經(jīng)營活動。7、乙方所聘用人員，因責(zé)任心不強，服務(wù)不到位，發(fā)生偷盜現(xiàn)象等治安及安全事故的，甲方有建議解聘權(quán)。8、有關(guān)管理條例等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的屬于甲方的其他權(quán)利義務(wù)。第十二條乙方的權(quán)利和義務(wù)1 、乙方須具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二

15、級資質(zhì)，并向甲方提供資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件進行備查。同時按照合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量提供相應(yīng)的服務(wù)。2、按照合同約定的收費標準和方式向甲方收取物業(yè)服務(wù)費。3、承接物業(yè)時、應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及所有隱蔽工程進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作。4、未經(jīng)甲方書面同意，不得將物業(yè)管理區(qū)域的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或機構(gòu)，也不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理轉(zhuǎn)包委托給第三方。5、根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供除合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。6、不得侵害甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項獲取不當利益。7、及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的

16、重大事項、及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。8、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定安全應(yīng)急預(yù)案、編制物業(yè)管理服務(wù)方案、年度管理服務(wù)計劃、維修保養(yǎng)計劃、年度財務(wù)預(yù)決算報告。9 、 勸告、 制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告。辦公區(qū)、住宅區(qū)發(fā)生打架斗毆，保安人員應(yīng)及時制止，如情節(jié)嚴重應(yīng)及時報警，防止事態(tài)擴大。10 、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，應(yīng)按緊急預(yù)案采取應(yīng)急措施，并及時向行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。11 、 非經(jīng)甲方和所有業(yè)主及物業(yè)使用人許可并辦理

17、有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。12 、本合同終止時，在甲方監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房等財產(chǎn)、有關(guān)賬目和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)交給新的物業(yè)管理公司，如交接手續(xù)不全或拒絕交接，扣除全部服務(wù)質(zhì)量保證金。13 、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策及合同的規(guī)定，制定本物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項 管理經(jīng)營活動。14 、按甲方所確認的物業(yè)管理服務(wù)范圍、具體項目和服務(wù)標準提供服務(wù)，收取政策性服務(wù)費用。15 、負責(zé)編制公共部位房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備中、大維修計劃方案，報甲方審批。16 、接受甲方物業(yè)主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。17 、 未

18、經(jīng)甲方批準同意不得占用本物業(yè)的公共部位和政變其使用功能。18 、乙方必須選派較高素質(zhì)的工作人員。其人員必須具備道德品質(zhì)、身體素質(zhì)好、敬業(yè)精神強、工作作風(fēng)等四項基本條件，乙方應(yīng)經(jīng)常加強對下屬工作人員的責(zé)任意識、安全意識、服務(wù)意識等方面的教育和培訓(xùn)。19 、乙方必須確保甲方所核定的各個崗位的人數(shù)，但有權(quán)根據(jù)需要，在與甲方協(xié)商一致后，對下屬工作人員進行調(diào)配。因人員調(diào)整產(chǎn)生的責(zé)任和發(fā)生的費用乙方自負。20 、 保證所聘用人員身體健康，年齡不能超過55 周歲，并勝任所應(yīng)聘的崗位要求與其簽訂書面的勞動合同并提交給甲方備案，為聘請人員購買相關(guān)社會保險（五險一金），確保人身安全，聘用人員因違反紀律、法規(guī)和其他

19、制度而造成后果的，由乙方自行承擔(dān)一切責(zé)任。21 、 .統(tǒng)一為員工配置崗位相一致的服裝，保證所有員工在上班期間服裝規(guī)范、整潔，保持良好的形象。22 、乙方所指派的人員因勞動關(guān)系、患病、因工或非因工造成人身傷亡事故糾紛，均由乙方自行解決并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，與甲方無關(guān)，并不得因此影響甲方的正常辦公秩序。23 、 管理條例等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度的乙方其他權(quán)利、義務(wù)。第十三條根據(jù)甲方的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙方以下權(quán)利：1. 制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。2. 采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約及公眾管理制度的行為。第十四條物業(yè)管理用房屬全體

20、業(yè)主所有，由乙方在合同期限內(nèi)無償使用，但不得擅自改變其用途。六、 合同期限第十五條本合同期限自2016 年 1 月 1 日至 2017 年1 月 1 日止。合同期限屆滿前一個月。甲、 乙雙方如有意向續(xù)簽合同，應(yīng)按相關(guān)政策報批并履行正式手續(xù)方可；雙方未能續(xù)簽合同的，乙方應(yīng)在合同屆滿后七日內(nèi)退出物業(yè)管理，交還物業(yè)管理用房及所有資料。屬于乙方征得甲方書面同意添置的不能拆遷的固定資產(chǎn)雙方可協(xié)商作價給甲方。七、違約責(zé)任第十六條乙方除按合同約定進行公共部位的保潔外，增加有關(guān)辦公室、會議室的保潔工作，不另行增加服務(wù)費用，甲方不定期對保潔工作進行抽查，衛(wèi)生有死角，明顯積灰現(xiàn)象的經(jīng)甲方、業(yè)主、使用人告知一天內(nèi)未組織人員清潔，乙方每次應(yīng)支付違約金200 元。 乙方保證排水、排污管道溝井的通暢，若出現(xiàn)公共水管破裂、下水道堵塞（無特殊情況）在 24 小時內(nèi)乙方未修復(fù)，乙方每次支付200 元違約金，乙方應(yīng)在加強對辦公樓進出人員的管理，做好值班記錄，因管理不到位，出現(xiàn)偷盜事故，乙方每次應(yīng)支付1000 元違約金并附賠償責(zé)任。第十七條如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務(wù)質(zhì)量或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方期限改正，仍不改正的，有權(quán)解除合同。第十八條如非因甲方原因，乙方服務(wù)不符合質(zhì)量要求或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，