成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃

1、成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃00七年五月九日目錄前言3第一部分開發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容41.1導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開發(fā)模式-全程控制策劃方法論41.1.1什么是全程控制策劃41.1.2全程控制策劃的目的：價值發(fā)現(xiàn)與價值兌現(xiàn)41.2全程控制策劃的實踐論51.2.1開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始51.2.2建設(shè)策劃的宗旨保障成功51.2.3營銷策劃的宗旨精確營銷51.3全過程控制策劃和控制實施的幾個主要工作階段61.3.1概念策劃價值發(fā)現(xiàn)階段71.3.2詳細(xì)策劃保障成功階段71.3.3實施管理價值實現(xiàn)階段81.4我們提供的服務(wù)內(nèi)容101.4.1項目概念策劃101.4.2營銷策劃和實施管理

2、 11第二部分項目定位初步建議132.1項目現(xiàn)狀分析132.2 項目的優(yōu)、劣勢分析 132.2.1 項目優(yōu)勢分析 132.2.2 項目劣勢分析 142.3 項目的基本操作思路分析 152.4 項目功能定位構(gòu)思 152.4.1 運動板塊 152.4.2 商業(yè)板塊 17第三部分 概念策劃階段的工作計劃 203.1 現(xiàn)階段主要工作 203.2 前期策劃主要研究的問題 203.3 概念方案設(shè)計 213.4 主要策劃思路 223.5 項目組成員 233.6 工作進(jìn)度計劃 243.7 概念策劃研究大綱 25第四部分 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 28附件：投標(biāo)單位簡介 2930一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介二、廣州

3、宏達(dá)工程顧問有限公司簡介 31三、我們承擔(dān)本項目的優(yōu)勢 33四、同類型項目業(yè)績 （部分 ） 35 附圖：成都錦江先鋒運動場地功能布局構(gòu)思 37、八前言 根據(jù)貴司關(guān)于成都錦江先鋒運動場、商業(yè)部分招商、銷售代理公司招標(biāo)書的 要求，廣州宏一投資策劃咨詢有限公司和廣州宏達(dá)工程顧問有限公司決定結(jié)成聯(lián) 合體，共同組建穩(wěn)定的項目團(tuán)隊， 參加貴司組織的 “成都錦江先鋒體育運動場商 業(yè)部分招商、銷售代理公司”的國內(nèi)公開招標(biāo)，并承諾一旦我方中標(biāo)，我們將嚴(yán) 格按照本建議書的內(nèi)容提供優(yōu)質(zhì)的策劃及代理服務(wù)。我方專案小組于 4月24日至26日對項目進(jìn)行了實地考察， 對成都地區(qū)及周邊市 場進(jìn)行了初步調(diào)研， 并與貴司項目負(fù)責(zé)

4、人進(jìn)行了多次溝通交流， 在此基礎(chǔ)上， 我 方提出在本項目的開發(fā)及營銷過程中采用 “全程控制策劃” 的模式， 并進(jìn)一步結(jié) 合本項目的實際情況和我們操作商業(yè)項目全程策劃的豐富經(jīng)驗，完成了本建議 書，希望與貴司就本項目的整體運作達(dá)成更進(jìn)一步的合作， 為實現(xiàn)成都錦江先鋒 體育運動場項目經(jīng)濟效益利潤最大化而努力。以下是我司專案小組提出針對本項目開發(fā)模式、 總體定位、策劃工作方案的初步 考慮，僅供貴司參考與探討，以便確定更進(jìn)一步的合作事宜。第一部分 開發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容1.1 導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開發(fā)模式 全程控制策劃方法論1.1.1 什么是全程控制策劃 全程控制策劃是在動態(tài)市場中建立土地價值發(fā)現(xiàn)控制系

5、統(tǒng)和土地價值實現(xiàn)控制 系統(tǒng)的全面解決方案。 它以土地所在地區(qū)的市場成熟度、 有效市場需求力、 發(fā)展 商實力、工程技術(shù)為邊界條件，全過程適應(yīng)市場需求，動態(tài)中控制各條件，適時 轉(zhuǎn)化為收益的實現(xiàn)、資本的回報與增值。它涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程， 即管理項目發(fā)展的全過程，它由開發(fā)概念策劃、建設(shè)策劃和營銷策劃構(gòu)成。 商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風(fēng)險大、回報高，復(fù)雜性、 專業(yè)性要求高。 一方面商用物業(yè)使用目的不像住宅， 住宅主體的目的是滿足個人 居住所需，而商用物業(yè)則是滿足經(jīng)營所需， 從中長期而言升值速度商用大于住宅。 另一方面商用物業(yè)的需求是經(jīng)營需求，對交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合

6、、經(jīng)營 規(guī)模的要求依存度高。好則回報高，差則可能滿盤皆輸，不單是要銷售成功、建 設(shè)成功，而且要成功經(jīng)營，并要解決商用物業(yè)特有的二元消費主體， 即投資人士 與商家經(jīng)營人士的不同，及二元主體造成的業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營旺場所需統(tǒng)一業(yè)權(quán)的 矛盾。在商用物業(yè)房地產(chǎn)實踐中和商業(yè)經(jīng)營中， 全程控制策劃較好地解決了上述 問題。1.1.2全程控制策劃的目的：價值發(fā)現(xiàn)與價值兌現(xiàn)成功的房地產(chǎn)投資在于土地價值的發(fā)現(xiàn)。價值和金錢都是一種觀念，價值處于波 動之中，房地產(chǎn)也處于波動之中。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，對土地價值的認(rèn)識尤為 關(guān)鍵。不同的價值觀賦予土地不同的靈魂， 就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值的不同。在社會 經(jīng)濟活動中，這種特性在商業(yè)物

7、業(yè)里表現(xiàn)得特別明顯。 商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)的價 值不同，從而為發(fā)展商、消費者、投資者和經(jīng)營者提供了共贏的場所。所以說， 對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認(rèn)識。也就是說，土地價值的發(fā)現(xiàn)是成 功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。1.2全程控制策劃的實踐論1.2.1開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始打破傳統(tǒng)的設(shè)計方法，以市場為導(dǎo)向，以市場需求為終極目標(biāo)，以開發(fā)價值實現(xiàn) 的目標(biāo)來分析產(chǎn)品，作為概念策劃指導(dǎo)、控制設(shè)計行為及其結(jié)果，不讓設(shè)計行為 從利潤中心思想漂移，讓建筑設(shè)計一開始即為贏利服務(wù)。市場調(diào)查到專業(yè)分析， 專業(yè)分析加行業(yè)積累到概念設(shè)計，概念設(shè)計指導(dǎo)建筑設(shè)計，建筑設(shè)計體現(xiàn)利潤設(shè) 計。1.2.2建設(shè)策劃的宗旨保障成功一

8、般認(rèn)為完整的規(guī)范的工程運作可能對質(zhì)量保障有作用， 也能節(jié)省經(jīng)費，其實最 主要的是我們擁有實現(xiàn)產(chǎn)品流水線工廠式生產(chǎn)的積累，不單是省錢保障質(zhì)量，也 縮短了時間，贏得了房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的先機，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的機會風(fēng)險。1.2.3營銷策劃的宗旨精確營銷完整的成功地產(chǎn)營銷不單是短線銷售出產(chǎn)品， 而且銷售出的產(chǎn)品為產(chǎn)品擁有人帶 來長期利益，形成正循環(huán)的賺錢效應(yīng)，這不單是道德使然，也是成功生意的必由 之路。我們十年成功經(jīng)驗和聲譽，積累在正謀奇勝之道中。價格價值策略到面積 分割策劃，到市場推廣與廣告設(shè)計，到銷售計劃實施，再到招商組合與實施，商 業(yè)經(jīng)營及商業(yè)管理，再交付到物業(yè)管理，實現(xiàn)投資、經(jīng)營、管理三方三

9、贏局面。1.3全過程控制策劃和控制實施的幾個主要工作階段全過程控制策劃是以市場之贏利為中心， 根據(jù)項目開發(fā)條件，確定項目開發(fā)方案 并指導(dǎo)實施的全過程經(jīng)濟技術(shù)戰(zhàn)略服務(wù)工作。它與具體的設(shè)計與施工事務(wù)脫離開 來，緊緊抓住項目的方向，保證項目有效地運行并達(dá)到或超出預(yù)期的收益。項目發(fā)展全程顧問包括全過程控制策劃和全過程控制實施，由概念策劃、詳細(xì)策劃和實施管理三個工作階段組成。注：涂黑的部分是我方在本項目中應(yīng)承擔(dān)的工作重點。1.3.1概念策劃 價值發(fā)現(xiàn)階段1、開發(fā)概念策劃即開發(fā)模式策劃，主要內(nèi)容包括項目市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑概念風(fēng)格、項目 發(fā)展階段規(guī)劃、資金籌措計劃、項目管理模式及組織等。2、建筑功能策

10、劃建筑功能策劃也是概念策劃階段的核心工作之一， 它首先通過對項目地塊及區(qū)位 的經(jīng)濟技術(shù)條件分析確定建筑功能定位；其次對建筑各功能營造空間環(huán)境進(jìn)行策 劃并對可行性進(jìn)行詳細(xì)分析，相當(dāng)于對建筑方案進(jìn)行預(yù)設(shè)計；最后編制建筑設(shè)計 任務(wù)書，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，建筑方案設(shè)計。1.3.2詳細(xì)策劃 保障成功階段1、專項功能策劃這里的專業(yè)策劃是指對商業(yè)、酒店、體育設(shè)施等專項功能體系的策劃，需要達(dá)到 初步設(shè)計的詳細(xì)程度。許多項目在施工階段再回頭抓這部分工作， 因項目總體已 定型而無法糾正項目方向。經(jīng)過各專業(yè)策劃的鋪位、設(shè)備布置后，才能進(jìn)行建筑 布置。2、初步設(shè)計管理及報建跟進(jìn)初步設(shè)計工作，把握設(shè)計方向及進(jìn)度，分析規(guī)劃、消

11、防等職能管理部門的意 見及可突破的余地，在技術(shù)上統(tǒng)籌把握項目發(fā)展方向并取得管理部分的認(rèn)可。3、項目合同及計劃部署依據(jù)已完成的策劃工作對工程實施步驟階段及范圍進(jìn)行劃分，合同銜接及整體實 施規(guī)劃進(jìn)行部署，并擬訂合同文本體系。4、營銷及市場推廣計劃擬定物業(yè)定位和物業(yè)包裝原則，市場營銷及推廣計劃，包括價格策略、廣告策略 以及銷售策略等。5、物業(yè)管理模式策劃引導(dǎo)物業(yè)管理介入到項目發(fā)展的前期階段， 根據(jù)物業(yè)檔次及其功能定位確定各項 服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，并制定物業(yè)管理方案及制度。133實施管理價值實現(xiàn)階段1、工程實施專業(yè)調(diào)整：在施工與銷售中對物業(yè)需求條件的具體確定和變化應(yīng)及時對實施 方案進(jìn)行調(diào)整，沒有策劃的調(diào)

12、整很容易造成治好腳痛引起頭痛的局部行為，因此必須在前期策劃的方向下統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)處理。工程施工：包括對工程采購和產(chǎn)品實現(xiàn)進(jìn)行全過程技術(shù)監(jiān)控和計劃實施控制，通過制定詳細(xì)的工作計劃，精確控制掌握計劃進(jìn)程，利用合同手段滿足工程 施工的控制，達(dá)到項目價值實現(xiàn)之總目標(biāo)。運行監(jiān)控：主要是商務(wù)方面內(nèi)外體系的監(jiān)控與調(diào)整。 內(nèi)部體系包括業(yè)主管理 體系與銷售體系，外部體系是設(shè)計施工及設(shè)備供應(yīng)體系， 對原部署的體系運行中 的問題進(jìn)行督促、處置及調(diào)整。2、營銷實施價格策略的調(diào)整：隨著供求關(guān)系的變化和市場競爭的激烈， 價格也就有上升 或下降的波動，為配合銷售情況，有必要進(jìn)行價格調(diào)整，以反映市場需求變化。同時，隨著銷售過

13、程的不斷深入，以及營銷策略的不斷調(diào)整，價格的調(diào)整也變得 很有必要。促銷策略的調(diào)整：一個大的地產(chǎn)開發(fā)項目，從開盤銷售、招商到結(jié)束，往往 會持續(xù)相當(dāng)長的一段時間，在這個時間內(nèi)，由于市場的進(jìn)步，客戶需求的進(jìn)步， 使得規(guī)劃概念可能發(fā)生較大變化，這類變化，往往在項目初期無法預(yù)見的，因此, 本項目的促銷策略必須分階段運作，根據(jù)銷售中的市場反饋信息加以調(diào)整。銷售和招商進(jìn)度控制：就是注意防范銷售階段性問題，對不同階段的營銷進(jìn) 度進(jìn)行控制，保持本項目持續(xù)性競爭力銷售和招商管理：在物業(yè)銷售的不同階段采用的銷售或推廣方式往往是不同 的，除了要著重策劃物業(yè)開盤初期的營銷手段外，還要制定尾盤的銷售策略，以 及在不同的銷

14、售期間發(fā)生滯銷情況時的應(yīng)對策略1.4我們提供的服務(wù)內(nèi)容1.4.1項目概念策劃1、市場調(diào)研宏觀及區(qū)位經(jīng)濟、地理環(huán)境分析微觀環(huán)境調(diào)查問卷調(diào)查及上門拜訪競爭項目與競爭對手調(diào)查成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之市場走勢預(yù)測成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之價格調(diào)整需求分析2、市場定位和經(jīng)濟分析制定競爭目標(biāo)選擇目標(biāo)市場發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢本項目SWOT分析經(jīng)濟分析分析消費者心理項目的開發(fā)概念設(shè)計3、物業(yè)價值及功能分析物業(yè)價值分析平面分割策劃建筑功能策劃4、概念規(guī)劃設(shè)計項目總體構(gòu)思空間關(guān)系處理規(guī)劃設(shè)計要素及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)訂立景觀分析與規(guī)劃交通規(guī)劃項目配套設(shè)施規(guī)劃1.4.2營銷策劃和實施管理1、物業(yè)包裝

15、策劃視覺VI系統(tǒng)設(shè)計建議工地現(xiàn)場形象誘導(dǎo)工地環(huán)境包裝設(shè)計建議2、市場推廣和銷售計劃各銷售期的營銷策略擬定銷售形式銷售渠道選擇營銷計劃安排營銷費用安排3、促銷手段策劃廣告策劃展銷會策劃慶典儀式策劃促銷方法設(shè)計4、物業(yè)管理模式策劃物業(yè)管理的前期介入管理費的確定具體對本項目物業(yè)管理的建議5、銷售與招商代理實施招商及銷售策略的制定推廣計劃及策略的制定物業(yè)或經(jīng)營權(quán)的租金及售價的確定招商及銷售部門的組織架構(gòu)建立招商及銷售部門人員的系統(tǒng)培訓(xùn)大客戶引進(jìn)與談判協(xié)助客戶資料的收集與管理現(xiàn)場銷售和招商的組織與實施各類促銷活動的舉辦和執(zhí)行參與各類商家的洽談、確定商家的意向與進(jìn)駐商家進(jìn)場裝修的建議協(xié)助制定管理規(guī)定協(xié)助確

16、定或組建經(jīng)營管理公司參與試業(yè)、開業(yè)的造勢活動售后服務(wù)協(xié)助等第二部分 項目定位初步建議2.1項目現(xiàn)狀分析經(jīng)過對成都市錦江區(qū)原錦江體育公園周邊實地調(diào)研，我司專案小組通過研究分析認(rèn)為，目前項目周邊的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)以下幾方面：1、項目位于成都市南三環(huán)二段（嬌子立交橋與琉璃立交橋之間）路段，隸屬錦 江區(qū)，該區(qū)系成都市老城區(qū)，也是成都市向東發(fā)展的主要區(qū)域之一。2、目前，項目周邊主要以拆遷安置生活小區(qū)、城東客運中心、人才市場、錦江青少年活動中心、醫(yī)院、學(xué)校、錦江高新區(qū)、農(nóng)村等為主。3、項目早已建成，但因功能與市場脫節(jié)、宣傳推廣方面或種種其它原因致使該 項目沒能發(fā)揮應(yīng)有的城市配套功能，而且項目知名度

17、非常低。4、項目周邊道路交通狀況發(fā)達(dá)，又在成都市形象工程三環(huán)路以內(nèi)， 臨街面較長, 項目本身植被很好，環(huán)境優(yōu)美。5、項目所在地周邊根據(jù)成都市規(guī)劃，將來以發(fā)展居住房地產(chǎn)項目為主，但目前人氣明顯不足。2.2項目的優(yōu)、劣勢分析由于本項目位于成都錦江區(qū)，南三環(huán)二段路邊上，是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的主要 區(qū)域之一， 雖然本項目所處位置不錯， 而且是政府部門重視與支持的項目， 但在 市場中是一個全新的復(fù)合型商業(yè)項目。 我司的專案小組經(jīng)過研究分析， 初步認(rèn)為 本項目具有以下幾方面的優(yōu)、劣勢：2.2.1 項目優(yōu)勢分析1、項目位于成都市錦江區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越，前景看好，而且是成都市規(guī)劃向東發(fā) 展的重要區(qū)域之一；2、項目

18、周邊及 2 公里商圈范圍內(nèi)擁有眾多有實力的地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的成熟高 尚社區(qū)住宅樓盤（如：萬科城市花園、卓錦城、藍(lán)谷地等） ，以及多個大型政府 安置住宅小區(qū)（如上東家園、皇經(jīng)樓住宅小區(qū)等） ；3、項目前身是錦江森林體育公園，已有多個體育運動措施建設(shè)完成并可投入使 用，而且土地較為平整， 大量的綠化植被仍有較高的利用價值， 部分體育措施仍 可重復(fù)利用，可減少今后二次建設(shè)的部分投資；4、項目位于成都第一形象工程的三環(huán)路的嬌子立交橋與琉璃立交橋中間路邊， 臨街面長， 可充分利用發(fā)揮最大的商業(yè)價值； 地理交通位置優(yōu)越， 周邊道路四通 八達(dá)。5、項目周邊日益增多的人口及便利的交通環(huán)境使本項目體育功能定位成

19、為該片 區(qū)的必然配套，同時也為項目今后的投入運作帶來無限的商機和良好的經(jīng)濟收 益，項目長期效益看好。6、近年來，隨著成都市民的生活水平提高，全民分健身意識較強，尤其是網(wǎng)球、 高爾夫練球場、 戶外拓展等新型運動開始風(fēng)行， 而本項目的資源條件非常適合開 展這類活動，經(jīng)過策劃可以提高項目的附加值。2.2.2 項目劣勢分析1、項目投資以 BOT 模式運作， 主體功能為面向全民健身服務(wù)的體育措施， 具有 很強的社會公益性，與一般的商業(yè)地產(chǎn)項目有很大區(qū)別；2、本項目周邊雖有幾個成規(guī)模的住宅小區(qū)， 但多為新區(qū)及老城區(qū)居民安置小區(qū)， 消費力較弱， 距本項目一公里以外雖有幾個高尚樓盤， 但對本項目的認(rèn)知度非常

20、低，人氣的增旺仍需時日；3、限于本項目整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)的限制，重新策劃后可用于增加經(jīng)濟收 益的物業(yè)不多，難于形成大的規(guī)模經(jīng)濟效益，不利于吸引大型品牌運營商入駐，項目運營的短期風(fēng)險較大；4、項目的地理位置原因及用地限制使從事有規(guī)模的、支付較高租金的高端經(jīng)營 零售業(yè)態(tài)暫難引入。2.3 項目的基本操作思路分析 根據(jù)本項目與周邊環(huán)境的實際情況， 通過綜合貴司的標(biāo)書要求及相關(guān)負(fù)責(zé)人意見 與我司的專業(yè)判斷， 我司認(rèn)為成都錦江先鋒體育運動場總體運營的基本操作思路 如下：1、將本項目打造成為集“康體住娛商宴”一體化， “吃喝練玩賞購”一條龍的復(fù) 合型商業(yè)運動場所；2、重新整合項目規(guī)劃，使項目內(nèi)的體育設(shè)施

21、與市場對接，增加項目功能配套設(shè) 施，盡量滿足周邊消費者日益對加強自身身體健康鍛煉的需要， 同時也為開發(fā)商 創(chuàng)造更高、更多的社會效益和經(jīng)濟效益。3、適當(dāng)引進(jìn)品牌餐飲名店、家居裝飾城、連鎖超市、汽車 4S 店、戶外拓展項目 基地等等；4、經(jīng)營盡量分類經(jīng)營， 將場地按分類交給專業(yè)的經(jīng)營公司進(jìn)行管理經(jīng)營與維護(hù)， 尤其是商業(yè)設(shè)施用地與體育設(shè)施用地要以兩種不的思路來進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營， 要讓 消費者通過體育鍛煉得到全面的療養(yǎng)， 形成一種 “消費在健康快樂中” 的體育運 動場所；5、由于本項目所處的地段周邊因素，體育設(shè)備的建設(shè)必須充分考慮周邊日益增 長的人流與消費力，要有超前的引導(dǎo)意識，避免出現(xiàn)過早“老化”的現(xiàn)

22、象。2.4 項目功能定位構(gòu)思2.4.1 運動板塊重新調(diào)整體育運動設(shè)施的布局， 選定的目標(biāo)顧客為成都市喜愛戶外運動一族。 運 動場內(nèi)各體育設(shè)施， 主要為民眾平時健身運動服務(wù)； 兼顧舉辦中小型的體育比賽 及文化娛樂活動；兼顧戶外拓展運動。突出各體育實施的使用功能，避免建設(shè)成為高端競技比賽的場館。 主要用以運營的設(shè)施有： （見附圖“功能布局構(gòu)思圖” ）（1）高爾夫球練習(xí)場（ 1 個）。建設(shè)東西走向的高爾夫球練習(xí)場， 場內(nèi)可設(shè)計 400 米跑道，兼做足球和田徑練習(xí) 場。（2）綜合體育館（1座/6,000 m2）。建設(shè)的綜合體育館面向全民使用， 不布置坐席，并根據(jù)不同運動需要的空間要求， 規(guī)劃籃球及羽毛

23、球區(qū)（單層大空間） 、乒乓球區(qū)（雙層或多層矮空間）和康體健 身區(qū)。場地可夜間使用。（ 3）籃球場（ 2 個）。在綜合體育館外建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)籃球場 2 個，可夜間使用。（ 4）網(wǎng)球場（ 4 個）。 結(jié)合高爾夫會所，建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場 4 個，可夜間使用。（5）游泳池（1 個/1,200 m）。在四星級酒店外，建設(shè)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池 1 個，由酒店統(tǒng)一管理。（6） 戶外拓展訓(xùn)練場全民健身廣場（1個/12,000 m）0將一般的全民健身廣場通過增加戶外拓展訓(xùn)練設(shè)施（障礙物、攀巖墻等） ，提高 體育場地的使用率， 并對接新興的戶外拓展訓(xùn)練市場， 以團(tuán)體客戶為主， 與酒店 內(nèi)的住宿、餐飲、休閑等功能配套0（ 7

24、）綠竹園（ 1 個）0將位于東南角高差較大的竹林綠化區(qū)建設(shè)成適合老人練習(xí)太極、 氣功、坐憩的場 地，也可開發(fā)茶室，使整個體育運動場地的空間形態(tài)更加多元化02.4.2 商業(yè)板塊 根據(jù)市場的需求，建設(shè)星級酒店、運動會所、運動用品專營店、商業(yè)街 （城）、 停車場等， 選定的目標(biāo)顧客為戶外運動者和附近小區(qū)消費者， 將運動與休閑相結(jié) 合，在項目中建設(shè)商用物業(yè)0主要經(jīng)營設(shè)施有：1、三星/四星級酒店（1座/35,000 m）0在有獨立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)一座中型酒店， 框架參照四星級標(biāo)準(zhǔn)， 裝修 在前期按三星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 以后在周邊市場成熟后再升級為四星。 該酒店將為前 來此處運動的消費者提供餐飲、休假

25、、會議、零售、娛樂、美容、美發(fā)、茶藝、 棋牌、健身等服務(wù)?；竟δ苡?客房330-350間。中、西餐廳。多功能會議廳。品牌專賣店。茶藝棋牌館。夜總會（包括舞廳、包廂）。洗浴中心。美容美發(fā)中心。商務(wù)中心。停車場。2、商業(yè)街或商業(yè)中心（1座/18,000 m2）。商業(yè)中心每層6,000平方米，層高5米，荷載450公斤/平方米，柱距8米，共三 層。商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)的引進(jìn)與布局，根據(jù)目標(biāo)顧客來決定。同時要根據(jù)管理機構(gòu)設(shè) 置模式來規(guī)劃場地或店鋪。商業(yè)中心各層功能劃分和業(yè)態(tài)分布：（1）預(yù)案一：以家居、建材專營店組團(tuán)。第一層：品牌建材：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜五金、吊頂、墻紙等。第二層：品牌家飾：玻璃制品、布

26、藝家紡、床墊、沙發(fā)、地毯、燈飾、人造花卉、畫框等。第三層：品牌家私：客廳家私、臥房家私、書房家私、兒童房家私等。（2）預(yù)案二：以零售、家居專營店組團(tuán)。第一層：日用品超市、運動用品專賣店等。第二層：電器、數(shù)碼專營店等。第三層：家居專營店等。3、汽車 4S 店（2 個/3,360 m）。按規(guī)劃平整汽車4S店地盤，事后由汽車廠家或經(jīng)銷商自行設(shè)計與建設(shè)。汽車4S店為進(jìn)場活動有車一族在運動之余提供最新的汽車信息，需要時為他們的車輛進(jìn) 行全面檢修與保養(yǎng)。 項目開發(fā)早期，由于市場不成熟， 可先引進(jìn)幾家汽車專賣店， 一方面可增加收益， 同時吸引人氣， 遠(yuǎn)期視市場情況也較易調(diào)整功能， 或者建設(shè)室內(nèi)網(wǎng)球館用于市場

27、 經(jīng)營。4、康體會所（座/3,360 m2）。在酒店、高爾夫球練習(xí)場、游泳池之間的地域建造，建立會員制，為會員消費提 供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、商業(yè)服務(wù)設(shè)施（若干 /1,280m）。 為消費者提供配套服務(wù)：餐飲、零售、更衣室等。 以上設(shè)施除了酒店及其配套設(shè)施擁有產(chǎn)權(quán)外，其它體育及商業(yè)設(shè)施沒有獨立產(chǎn) 權(quán)，但均可采用銷售經(jīng)營權(quán)、 冠名費的方式對外銷售或出租， 增加開發(fā)商投資回 報率。同時也使項目本身具備強大的服務(wù)功能組合， 形成了休閑服務(wù)和商貿(mào)服務(wù) 的集中整合， 它不僅不影響原用地公共體育設(shè)施性質(zhì)， 還聚集了不同階層群體使 用各類設(shè)施，做到了“康體住娛商宴”一體化、 “吃喝練玩賞購”一條龍，較好 地解決了體

28、育設(shè)施的運用與市場接駁的問題。本項目成功的關(guān)鍵在于解決好體育設(shè)施的公益性要求與商業(yè)經(jīng)營的統(tǒng)一， 主題突 出、特色鮮明的體育設(shè)施可以塑造項目的社會形象及公眾認(rèn)知度， 管理良好的酒 店及定位準(zhǔn)確的商業(yè)設(shè)施則可以為開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟收益。第三部分 概念策劃階段的工作計劃“千里之行始于足下” ，本項目在現(xiàn)階段首先要高質(zhì)量地完成概念策劃工作。根 據(jù)對本項目的理解， 我們在這一節(jié)中先針對概念策劃提出詳細(xì)的工作計劃， 在概 念策劃工作完成后， 就可以厘定出詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計任務(wù)書， 指導(dǎo)專業(yè) 設(shè)計單位進(jìn)行下上步的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計。3.1 現(xiàn)階段主要工作通過與貴司負(fù)責(zé)人的溝通， 我們了解到本項目正處于起步

29、階段， 正是對項目以后 的成敗最關(guān)鍵的時候， 因為很多主要的策略和方向都需要于現(xiàn)時決定， 如可以把 這些前期策劃安排做好，將更能保證本項目的成功。我們認(rèn)為， 目前最急切的就是通過多層次調(diào)研， 全面認(rèn)識和解決成都錦江先鋒體 育運動場及商業(yè)配套設(shè)施項目在開發(fā)前期所面臨的有關(guān)市場調(diào)研、 項目定位、功 能策劃、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、投資分析和成本控制等具體事宜，從中立的角度， 客觀公正、科學(xué)合理地系統(tǒng)性分析影響項目進(jìn)行開發(fā)的主要因素， 尋求供委托方 決策與參考的專業(yè)顧問意見。我司將就本項目的發(fā)展提供具實操性的前期概念策劃研究工作，包括進(jìn)行全面細(xì)致的現(xiàn)狀分析和市場調(diào)查、意識超前的規(guī)劃設(shè)計、客觀真實的經(jīng)濟技

30、術(shù)分析；既 提供可實際操作的項目發(fā)展策劃研究報告或書面咨詢意見，同時亦提供貼身式的專業(yè)性顧問服務(wù)。3.2前期策劃主要研究的問題為本項目的發(fā)展提供一份戰(zhàn)略性的研究報告。根據(jù)項目用地的區(qū)位及資源條件， 針對項目的市場定位及各功能區(qū)設(shè)計作較為深化的論述， 并規(guī)劃出主要的經(jīng)濟技 術(shù)指標(biāo)，以便于在下步建筑設(shè)計及功能布局上體現(xiàn)出來， 并配合市場定位的各考 慮因素，融合成一個可行的發(fā)展方案。在研究中著重考慮下面幾個問題：根據(jù)區(qū)域的總體規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定本項目在成都城 市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展中的地位。利用我司掌握的大量市場基礎(chǔ)資料，結(jié)合成都同類商業(yè)中心的發(fā)展趨勢、產(chǎn) 業(yè)布局和經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)劃，

31、確定本項目的各功能的市場容量、價格、競爭力, 以及市場風(fēng)險進(jìn)行分析預(yù)測，其結(jié)果為確定項目功能定位、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)方案 提供依據(jù)。項目定位研究及規(guī)模分析。本項目開發(fā)的各方面條件如何？優(yōu)勢和劣勢如何？明確項目形象、檔次，確定開發(fā)的技術(shù)方案，對項目進(jìn)行詳細(xì)的物業(yè)價值及 功能策劃。本項目開發(fā)對周邊環(huán)境、生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展方面的影響。項目開發(fā)的資金如何籌措。項目建成后的管理模式如何？3.3概念方案設(shè)計在研究工作初步完成后，將對選擇的產(chǎn)品方案（硬件）進(jìn)行初步的規(guī)劃方案設(shè)計，具有以下作用:表述研究的方案成果驗證策劃的建造可行性發(fā)現(xiàn)并解決規(guī)劃條件中的問題對主功能的配套服務(wù)設(shè)施按照策劃成果進(jìn)行量化提供經(jīng)濟分析的重

32、要依據(jù)在前期策劃階段應(yīng)考慮多方案比較， 結(jié)合業(yè)主的意愿不斷調(diào)整，最終確定一個實 施方案，與策劃報告一起報主管部門審批立項。3.4主要策劃思路（1）成立項目研究小組一一分工負(fù)責(zé)，控制前期調(diào)研、項目定位研究及投資 策劃進(jìn)度；（2）市場定位調(diào)查成都地區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)、建筑、檔次、經(jīng)營特點、價格水平、行業(yè)特征及發(fā)展趨勢等；（3）場地功能定位確定建設(shè)的功能方案、檔次，明確物業(yè)各項功能要求，作為方案設(shè)計的依據(jù)；（4）投資分析一一根據(jù)設(shè)計要求和經(jīng)營設(shè)施估算開發(fā)投資額；并進(jìn)行融資模 式的研究，做出財務(wù)評價及不確定性分析。（5） 概念性方案設(shè)計一一包括現(xiàn)狀分析圖、 現(xiàn)狀建筑評價圖、總平面布置圖、 鳥瞰圖、功能布

33、局圖、交通分析圖、景觀分析圖、分期建設(shè)圖、重點建筑透視圖、 必要的分析圖等。3.5項目組成員序號姓名年齡 專業(yè)領(lǐng)域職稱/職位1. 劉益彬35 MBA 注冊咨詢工程師、經(jīng)濟師2. 何堅50商業(yè)策劃 策劃總監(jiān)3. 吳冠文34國際貿(mào)易 高級策劃經(jīng)理4. 梁嵐33城市建設(shè)管理經(jīng)濟師5. 林昆30建筑學(xué)博士6. 劉玉峰29房地產(chǎn)管理經(jīng)濟師7. 黃 英 27 項目管理 /建筑學(xué) 工程師8. 鄭亞路 27 房地產(chǎn)營銷 策劃經(jīng)理9. 黎 莉 30 建筑 建筑師10.李炳強33城市規(guī)劃城市規(guī)劃師11.黃一文34工程造價注冊造價工程師12.宋小勇28工程經(jīng)濟經(jīng)濟師3.6 工作進(jìn)度計劃 本項目前期策劃及概念方案設(shè)計

34、時間約需 60 天。 時間 實施項目 階段目標(biāo)20 天 1接受委托 2制定詳細(xì)工作計劃及調(diào)研提綱 3現(xiàn)場座談、交換意見 4現(xiàn)場調(diào)研、收集各類資料 5整理、篩選各類數(shù)據(jù)、資料 6擬定研究報告詳細(xì)提綱 7基本明確項目的定位及風(fēng)格 調(diào)研并經(jīng)與業(yè)主及項目組成員的充分討論形成 報告的詳細(xì)提綱。25 天 1分頭起草報告草稿 2項目組組長負(fù)責(zé)統(tǒng)稿，形成報告初稿、概念方案設(shè)計 3項目小組內(nèi)部討論報告初稿 4組織公司外聘專家座談，征求修改意見 5修改報告并提交研究報告初稿及概念規(guī)劃方案完成報告初稿9 天1組織修改報告并征求委托方意見2. 完成報告修改稿 提交報告修改稿6 天1. 專家評審并綜合委托方的修改意見2

35、. 根據(jù)專家及委托方意見修改報告及方案 3報告的裝訂、包裝 提交報告送審稿3.7 概念策劃研究大綱（報告大綱將根據(jù)項目具體情況調(diào)整）1.0 項目概述1.1 項目概況1.2 建設(shè)單位簡介1.3 項目策劃的主要依據(jù)說明1.4 項目建設(shè)背景及必要性1.5 項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)2.0 區(qū)域市場狀況2.1 區(qū)域經(jīng)濟狀況分析2.2 區(qū)域房地產(chǎn)及商用物業(yè)市場分析2.3 本地區(qū)競爭對手分析2.4 本地區(qū)優(yōu)質(zhì)與滯銷項目個案分析3.0 房地產(chǎn)未來近期市場預(yù)測3.1 整體市場概況3.2 市場熱點板塊預(yù)測3.3 物業(yè)特色及類型預(yù)測3.4 市場競爭焦點3.5 成都市同類型物業(yè)概況3.6 成都市同檔次類型物業(yè)成功個案分析

36、4.0 項目所在區(qū)域現(xiàn)狀特點4.1 項目所在區(qū)位現(xiàn)狀特征4.2 交通條件分析4.3 項目周邊市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施情況4.4 項目所在區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測5.0項目（SWOT）分析5.1項目優(yōu)勢分析（ S）5.2項目劣勢分析（ W）5.3 項目的機會點（ O）5.4 面臨的挑戰(zhàn)（ T）5.5 綜合評述6.0 顧客及購買行為分析6.1 顧客需求動機、期望6.2 消費決策角色分析6.3 消費行為分析6.4 顧客對商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇分析7.0 項目發(fā)展構(gòu)想及管理7.1 項目定位7.2 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)7.3 發(fā)展模式7.4 運營功能模式8.0 項目發(fā)展建議8.1 項目目標(biāo)客戶群分析（目標(biāo)市場分析）8.2 項目功

37、能檔次定位8.3 項目規(guī)模及概念分布建議8.4 各功能區(qū)的分析8.5 項目價格定位（租金及售價）9.0 項目建設(shè)方案9.1 規(guī)劃依據(jù)9.2 規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思9.3 空間與景觀結(jié)構(gòu)9.4 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)9.5 分期建設(shè)步驟10.0 項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織10.1 組織與管理模式10.2 人員配置及培訓(xùn)11.0項目實施進(jìn)度11.1 工期計劃11.2 項目實施進(jìn)度表11.3 項目招投標(biāo)管理12.0 項目投資估算與資金籌措12.1 基本參數(shù)的選定和預(yù)測12.2 項目成本估算12.3 資金籌措方案13.0 項目經(jīng)濟效益分析13.1 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)前提13.1.1項目開發(fā)及投資進(jìn)度計劃13.1.2項目收益測

38、算13.1.3經(jīng)營稅費及所得稅13.1.4開發(fā)投資資金來源及資金的運作成本設(shè)定13.2 項目盈利能力分析13.3 項目不確定性分析（敏感性分析）14.0 研究結(jié)論附圖：規(guī)劃說明書區(qū)位分析圖現(xiàn)狀分析圖功能分區(qū)圖 總平面圖 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 交通組織方案圖景觀分析圖分期建設(shè)圖 其它必要的分析圖第四部分服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)在我們提供的服務(wù)范圍中，主要分為項目的概念策劃、銷售和招商過程以及綜合 月度服務(wù)費。我們根據(jù)各個項目的不同需求，制定了各種不同的收費內(nèi)容，為項 目提供各種不同的服務(wù)內(nèi)容，相對應(yīng)有相應(yīng)的收費方式。根據(jù)同類型項目的經(jīng)驗，考慮到本項目的實際情況，我們針對本項目收取的服務(wù) 費用如下：服務(wù)內(nèi)容收費標(biāo)準(zhǔn)

39、支付方式前期策劃報告及概念方案（包括本建議書3.7的內(nèi)容）35萬元簽訂合同預(yù)付15萬元，乙方全面開展調(diào)研及策劃工作；提交策劃報告及規(guī)劃方案文本初稿時支付 10萬元；根據(jù)甲方修改意見，修改完成策劃報告及規(guī)劃方案終稿時支付余款 10萬元。月度管理費4萬元/月 按月支付銷售代理傭金（包括產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)等）2.5%銷售額按月結(jié)算招商代理傭金 2個月租金 按月結(jié)算附件：投標(biāo)單位簡介一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介二、廣州宏達(dá)工程顧問有限公司簡介三、我們承擔(dān)本項目的優(yōu)勢四、同類型項目業(yè)績一覽表、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介廣州宏一投資策劃咨詢有限公司是一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃運營機構(gòu)，隸屬廣東宏達(dá)建業(yè)

40、投資（集團(tuán)）有限公司的全資子公司。宏一致力打造中國商業(yè)地產(chǎn)策劃運營專家第一品牌。公司擁有完善的市場調(diào)研、 整合推廣、營銷代理、品牌招商、全程策劃服務(wù)的運作模式，憑借多年商業(yè)地產(chǎn) 策劃招商及操盤經(jīng)驗，為各類客戶提供優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的服務(wù)，包括項目的市場調(diào)查 及可行性研究、整體定位報告、項目發(fā)展戰(zhàn)略研究、商業(yè)及業(yè)態(tài)規(guī)劃、概念方案 設(shè)計、廣告品牌推廣、營銷策劃及實施監(jiān)控、銷售及招商代理、商業(yè)項目運營管 理等，我們擅長的項目類型包括大型購物中心、主題商場、商業(yè)步行街、專業(yè)批 發(fā)交易市場、星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)展館、體育場館、物流園、旅游區(qū)等 等。宏一立足珠三角，面向全國。公司擁有一批在海外和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)

41、領(lǐng)域馳騁多年、 對商業(yè)地產(chǎn)具有豐富實操經(jīng)驗的專業(yè)人才， 熟悉國際先進(jìn)的商業(yè)運作理念，了解 中國市場。通過整合資源優(yōu)勢，匯聚行業(yè)精英，公司已形成了專業(yè)化、規(guī)范化、 全程化的高效運作體系，是國內(nèi)最具影響力的大型商業(yè)策劃服務(wù)機構(gòu)之一。多年市場經(jīng)驗的積累，宏一已形成獨具特色的核心優(yōu)勢，包括：準(zhǔn)確的市場把握能力實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富的人力資源統(tǒng)籌和協(xié)作能力全程策劃的能力龐大的品牌客戶資源、廣州宏達(dá)工程顧問有限公司簡介 “宏達(dá)”是中港合資企業(yè)，于 1993 年在廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立，是一家具獨 立性的工程咨詢及項目管理顧問公司， 有著國內(nèi)、 國際工程咨詢和項目管理的豐 富經(jīng)驗。公司擁有國際化的專業(yè)技術(shù)及工程咨詢水

42、平， 能提供一系列廣泛而綜合的工程顧 問服務(wù)，從投資策劃、 可行性研究到實施性的管理， 或從小型的單一工程到大型 的綜合項目，都游刃有余。經(jīng)過多年的發(fā)展， 宏達(dá)目前已具備甲級工程咨詢、 甲級工程招標(biāo)代理資質(zhì)、 甲級 工程監(jiān)理和甲級工程造價咨詢等資質(zhì)，并通過了 ISO9001:2000 質(zhì)量管理體系的 認(rèn)證，是國際咨詢工程師協(xié)會（ FIDIC ）、中國工程咨詢協(xié)會、中國建設(shè)監(jiān)理協(xié) 會以及中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會等協(xié)會組織的會員單位。 公司所提供的專業(yè)服務(wù)包括了項目投資策劃、 工程可行性研究、 項目開發(fā)及籌建 顧問、招投標(biāo)代理、設(shè)計顧問、設(shè)計監(jiān)理、施工監(jiān)理服務(wù)、建設(shè)項目報審報批咨 詢服務(wù)、 編制審

43、查工程概預(yù)結(jié)算等等， 涉及項目建設(shè)各環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)、 全過程 工程管理和咨詢服務(wù)。公司成立十年多來， 已在中國大陸承擔(dān)了四百多項工程咨詢及項目管理服務(wù)， 深 受業(yè)主的好評。 我們所從事的專業(yè)范疇非常廣泛， 承擔(dān)的咨詢項目包括了廣州越 秀區(qū)舊城改造可行性研究、 廣州白云區(qū)豐泰物流園可研、 佛山瀾石舊城改造項目 全程策劃、 佛山中心組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)等區(qū)域開發(fā)項目； 珠海香州及北區(qū)污水處 理廠、佛山體育中心（世紀(jì)蓮） 及綜合體育館（嶺南明珠）、佛山垃圾處理站 BOT 項目咨詢、廣州南沙管道燃?xì)馓卦S經(jīng)營權(quán)（ BOT ）招標(biāo)等市政配套項目；香港新 世界東逸花園、富力廣場、珠江帝景苑、匯僑新城、以及中泰國

44、際廣場、光明廣 場、深圳中心廣場、廣州香格里拉大酒店等地產(chǎn)開發(fā)項目；上海通用汽車、廣州 寶潔、安利化工、美標(biāo)搪瓷、埃爾夫潤滑油、百事可樂、南方高科等工業(yè)項目。 服務(wù)對象涵蓋政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商、外商投資企業(yè)等，迅 速確定了在同業(yè)中的領(lǐng)先位置。作為一個技術(shù)智力密集型的咨詢服務(wù)企業(yè)， 宏達(dá)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時， 時 刻注重企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量保證體系、信息資源和專業(yè)人才資源的建立、發(fā)展和完善。 目前，宏達(dá)擁有從事工程前期咨詢、 項目開發(fā)策劃、 工程設(shè)計和項目管理經(jīng)驗豐 富的專業(yè)技術(shù)人員， 其中既有經(jīng)驗豐富、 長期從事投資項目咨詢、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 戰(zhàn)略策劃和建設(shè)工程全過程統(tǒng)籌管理的資深

45、專家， 又有來自長期工作在工程建設(shè) 第一線、熟悉國際慣例、精通外語和信息技術(shù)的招標(biāo)投標(biāo)咨詢和造價咨詢等專業(yè) 的青年精英。公司職員在工作中所表現(xiàn)出的團(tuán)隊精神和職業(yè)素質(zhì)深得廣大客戶的 好評。長期以來，宏達(dá)致力于推動我國工程咨詢業(yè)的專業(yè)化進(jìn)程， 以往的業(yè)績反映了這 種努力。在更高層次的企業(yè)追求意識指引下， 我們提出了以下質(zhì)量方針，作為我 們在工作實踐中的原則性方向：嚴(yán)格品質(zhì)控制嚴(yán)密系統(tǒng)管理快速響應(yīng)客戶全面實現(xiàn)承諾超越客戶期望三、我們承擔(dān)本項目的優(yōu)勢1、“宏一”專注于商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及代理， 積累了豐富的商家資源，而“宏達(dá)” 在工程顧問及管理方面是國內(nèi)的領(lǐng)先品牌， 雙方組成聯(lián)合體，針對本項目提供全 程控制策劃服務(wù)，可以較好地解決項目發(fā)展過程中所面臨的功能復(fù)合性、 客戶的 多樣性等問題，較好地保證項目從前期定位、方案設(shè)計，至招商和銷售實施管理 等各個環(huán)節(jié)不會脫節(jié)，前期概念策劃的核心思想可以最大程度地得以體現(xiàn)， 最大 程度