物業(yè)管理相關政策

1、值稅Q1 .物業(yè)公司取得的物業(yè)治理費、停車費、廣告費、水電費等收入,如何計算繳納增值稅(1)物業(yè)治理費適用6%的稅率.(2)假設將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣揭發(fā)布,應根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅,適用11%(2021年5月1日起為10%,下同)的稅率.一般納稅人出租2021年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇簡易計稅方法,根據(jù)5%的征收率計算繳納增值稅.(3)停車費根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅,適用11%的稅率.一般納稅人出租2021年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇簡易計稅方法,根據(jù)5%的征收率計算繳納增值稅.(4)根據(jù)?國家稅務總局關于物業(yè)治理效勞中收取的自來水水費增值

2、稅問題的公告?(國家稅務總局公告2021年第54號)的規(guī)定,提供物業(yè)治理效勞的納稅人,向效勞接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅.(5)提供物業(yè)治理效勞的一般納稅人,向效勞接受方收取的電費,按17%(2021年5月1日起為16%,下同)的適用稅率計算繳納增值稅,其相應的進項稅額可以按規(guī)定抵扣.提供物業(yè)治理效勞的小規(guī)模納稅人,向效勞接受方收取的電費,按3%的征收率計算繳納增值稅.Q2 .提供物業(yè)治理效勞的納稅人向效勞接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發(fā)票(1)提供物業(yè)治理效勞的一般納稅人向效勞接受方收取的自來水水

3、費,根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率,對收取的自來水水費可全額開具增值稅專用發(fā)票.(2)提供物業(yè)治理效勞的小規(guī)模納稅人向效勞接受方收取的自來水水費,可根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率,對收取的自來水水費向主管稅務機關申請全額開具增值稅專用發(fā)票.Q3 .物業(yè)公司代收水、電、暖氣費問題如何征稅物業(yè)公司代收水電費、暖氣費,可暫按以下政策規(guī)定執(zhí)行.(一)如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票,屬于轉售行為,應該按發(fā)票金額繳納增值稅.(二)物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅：1、物業(yè)公司不墊付資金;2、水、電暖氣費的銷貨方,將發(fā)票直接開具給客戶,并由物業(yè)公司轉交給客戶；3、物業(yè)公

4、司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款,并另外收取手續(xù)費.Q4 .物業(yè)公司將代開發(fā)商治理的房屋出租,房屋產(chǎn)權不屬于物業(yè)公司的,如何計稅物業(yè)公司提供房屋出租,不管是否取得產(chǎn)權,均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅,應根據(jù)不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票.其中,一般納稅人適用稅率為11%,小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%.一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2021年4月30日之前取得的,可以選擇簡易辦法征稅,征收率為5%.Q5 .納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時,如何計算繳納增值稅納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時,所簽訂租賃合同約定租期為

5、20年含以上,并一次性收取租金的,按轉讓建筑物永久使用權,依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否那么,按不動產(chǎn)租賃征收增值稅.企業(yè)所得稅Q6 .物業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的物業(yè)治理費,應在何時確認企業(yè)所得稅收入答：根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例?第九條規(guī)定：企業(yè)應納稅所得額的計算,以權責發(fā)生制為原那么,屬于當期的收入和費用,不管款項是否收付,均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用,即使款項已經(jīng)在當期收付,均不作為當期的收入和費用.本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外.根據(jù)?國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入假設干問題的通知?國稅函2021875號第二條第四款第八項規(guī)定：長期為

6、客戶提供重復的勞動收取的勞務費,在相關勞務活動發(fā)生時確認收入.因此,物業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的物業(yè)治理費,在實際提供物業(yè)治理效勞時確認企業(yè)所得稅收入.其他稅種Q7 .某小區(qū)地面規(guī)劃了局部停車位,物業(yè)公司對該局部停車位進行治理,收取停車費.那么,對于地面的停車位,是否需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅答：根據(jù)財稅地字19873號文對房產(chǎn)的解釋,房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn).房屋是指有屋面和圍護結構有墻或兩邊有柱,能夠遮風避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所.很顯然,地面停車位不屬于房產(chǎn),不需要繳納房產(chǎn)稅.Q8 .物業(yè)公司治理鍋爐房,是否符合兼營供熱企業(yè)享受財稅202194號文件規(guī)定的房

7、產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策答：根據(jù)?財政部國家稅務總局關于供熱企業(yè)增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知?財稅202194號第二條規(guī)定：自2021年1月1日至2021年12月31日,對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè),為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；對供熱企業(yè)其他廠房及土地,應當按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅.物業(yè)與百姓生活最貼近,物業(yè)治理是此次營改增政策最接地氣的行業(yè)之一.作者今天就局部物業(yè)治理業(yè)納稅人在營改增實務操作中遇到的局部疑難問題進行了初步梳理,并聚集了局部省市稅務部門以及國稅總局有針對性地政策釋惑答疑供納稅人參考.需要說明的是,在財務實踐中仍然應以稅務

8、總局的正式答復或已經(jīng)出臺的文件規(guī)定為準.問題：營改增后物業(yè)治理企業(yè)只有辦公用品、水電費可以抵扣嗎解讀：可以抵扣的工程遠不止這些.具體工程可參考財稅202136號文第二十五條允許抵扣的進項稅額.問題：物業(yè)合同外,業(yè)主另行委托物業(yè)公司代購設備、工程/保潔的消耗品或裝修辦公室,最終業(yè)主驗收后以物業(yè)變更費用支付給物業(yè)公司物業(yè)公司收取供給商開的發(fā)票,再給業(yè)主開發(fā)票取得變更收入,物業(yè)公司實施什么稅率可以差額征稅么解讀：不能根據(jù)差額方法征稅.以上業(yè)務屬于商品轉售行為,物業(yè)公司應根據(jù)銷售貨物業(yè)務依17%稅率交稅.問題：一般納稅人用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設施如消防器材是否可以抵扣解讀：根據(jù)規(guī)定,以下工程的進項稅

9、額不得從銷項稅額中抵扣：一用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn).其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),僅指專用于上述工程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)不包括其他權益性無形資產(chǎn)、不動產(chǎn).比方,某物業(yè)公司是一般納稅人,租金收入選簡易計征5%,物業(yè)治理收入按6%計征,公司使用自已的產(chǎn)品維修房屋附屬設施如消防器材均不可以抵扣進項稅金.問題：經(jīng)紀代理效勞業(yè)務的稅收政策解讀：根據(jù)現(xiàn)行稅法財稅202136號文,經(jīng)紀代理效勞,是指各類經(jīng)紀、中介、代理效勞.包括金融代理、知識產(chǎn)權代理、貨物運輸代理、代理報關、法律代理、房地產(chǎn)中介、職業(yè)中介、婚姻

10、中介、代理記賬、拍賣等.比方保險公司或有代扣代繳義務的納稅人代扣個人所得稅、車船稅屬于代理效勞,收取的手續(xù)費應根據(jù)經(jīng)紀代理效勞征收增值稅.經(jīng)紀代理效勞,以取得的全部價款和價外費用,扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額.向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費,不得開具增值稅專用發(fā)票.問題：出租人收取店鋪轉讓費如何征稅解讀：比方,某人租賃店鋪一間,除支付租金外,還需一次性支付給出租人一筆店鋪轉讓費,對于此筆店鋪轉讓費應依照納稅人轉讓其他權益性無形資產(chǎn)征收增值稅.問題：維修電梯屬于建筑效勞還是修理修配勞務解讀：電梯維修應按建筑效勞一一修繕效勞業(yè)務處理.一般納稅

11、人提供修繕效勞,適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人提供修繕效勞,以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的修繕效勞,征收率為3%.問題：企業(yè)把人防工程劃做車位,合同為70年租賃期,不辦理產(chǎn)權證,該類業(yè)務算銷售不動產(chǎn),還是租賃解讀：根據(jù)實質重于形式的原那么,如果購置方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權力,仍應根據(jù)出售不動產(chǎn)處理.問題：停車場如何征稅如何領用定額發(fā)票解讀：一般納稅人提供停車效勞按提供不動產(chǎn)租賃效勞征稅,適用稅率為11%,如停車場為2021年4月30日前取得,可以選擇簡易計稅方法按5%征收率征收增值稅.小規(guī)模納稅人提供停車效勞按提供不動產(chǎn)租賃效勞征稅,征收率為5%.停車場可以向主管國

12、稅機關領用定額發(fā)票.問題：經(jīng)營場地效勞費收入如何開具增值稅發(fā)票解讀：物業(yè)治理企業(yè)應該根據(jù)實際經(jīng)營工程開具增值稅專用發(fā)票,同類不同工程可以開在同一張增值稅專用發(fā)票上.問題：一般納稅人出租房屋可否選擇簡易方法納稅解讀：一般納稅人出租其2021年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,根據(jù)5%的征收率計算應納稅額.一般納稅人出租其2021年5月1日后取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅.問題：物業(yè)公司兼營房屋租賃業(yè)務如何開具發(fā)票以區(qū)別不同稅率解讀：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,適用不同稅率的工程應分別開具發(fā)票,但允許在同一張發(fā)票上開具.納稅人兼營銷售貨物、勞務、效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),適用不同稅率或者征

13、收率的,應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的,從高適用稅率.問題：物業(yè)治理效勞中收取的自來水水費如何繳稅解讀：2021年5月1日全面推開營改增試點以來,稅務總局陸續(xù)接到各地稅務機關和納稅人反映,物業(yè)公司提供物業(yè)效勞時代收水費,假設按適用稅率征收增值稅可能導致稅負上升.為穩(wěn)定營改增后物業(yè)公司稅負水平,經(jīng)研究,稅務總局對物業(yè)公司收取的自來水水費給予一定的特殊政策安排,并于2021年8月19日發(fā)出公告稱：提供物業(yè)治理效勞的納稅人,向效勞接受方收取的自來水水費,以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅.同時,納稅人可以按3%向效勞接

14、受方開具增值稅專用發(fā)票.本規(guī)定自發(fā)布之日起施行.2021年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項,不再作調整；未處理的,按本規(guī)定執(zhí)行.問題：營改增后補繳之前應繳的物業(yè)費如何繳稅和開具發(fā)票解讀：試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅.2021年5月1日后補繳的4月30日之前應繳的物業(yè)費,應根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅.發(fā)票開具分兩種情況：一是如果2021年5月1日后,原來領取的營業(yè)稅發(fā)票仍有結余,那么2021年6月30日前,可繼續(xù)開具營業(yè)稅發(fā)票；二是如果2021年5月1日后,原來領取的營業(yè)稅發(fā)票已使用完畢,那么可以開具增值稅普通發(fā)票,

15、不得開具增值稅專用發(fā)票.問題：個人發(fā)生應稅工程是否可以申請代開專用發(fā)票解讀：根據(jù)相關規(guī)定,其他個人銷售其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),購置方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票.上述情況之外的,其他個人不能申請代開增值稅專用發(fā)票.問題：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租土地如何繳稅解讀：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用,根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅.比方,某物業(yè)公司租賃農民的土地,用于道路通行使用等情形,根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,其他個人出租不動產(chǎn)不含住房,根據(jù)5%的征收率計算應納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅.其他個人出租不動產(chǎn),可向不動產(chǎn)所在地主管地稅

16、機關申請代開增值稅發(fā)票.農民屬于其他個人,應根據(jù)5%的征收率計算應納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅,并申請代開增值稅發(fā)票.問題：勞務派遣人員如何界定勞務公司臨時人員能否算做勞務派遣人員解讀：根據(jù)?勞務派遣暫行規(guī)定?,勞動派遣單位應當依法與被派遣勞動者訂立2年以上的固定期限書面勞動合同.只有受上述合同標準的員工才符合勞務派遣員工的特征.問題：勞務派遣效勞行業(yè)的具體稅收政策?解讀：一般納稅人提供勞務派遣效勞,可以根據(jù)有關規(guī)定,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,根據(jù)一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅,以取得的全部價款和價外費用,扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為

17、其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅.小規(guī)模納稅人提供勞務派遣效勞,可以根據(jù)以取得的全部價款和價外費用為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅,以取得的全部價款和價外費用,扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅.選擇差額納稅的納稅人,向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用,不得開具增值稅專用發(fā)票,可以開具普通發(fā)票.問題：人力資源外包效勞按什么稅目如何征稅解讀：納稅人提供

18、人力資源外包效勞,根據(jù)經(jīng)紀代理效勞繳納增值稅,其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金.向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金,不得開具增值稅專用發(fā)票,可以開具普通發(fā)票.一般納稅人提供人力資源外包效勞,可以選擇適用簡易計稅方法,根據(jù)5%的征收率計算繳納增值稅.簡單地小結關于物業(yè)行業(yè)的業(yè)務外包問題,由于涉及復雜的稅收和行業(yè)政策,在這里再多扯幾句.企業(yè)由營業(yè)稅改型增值稅之后,稅收不再層層扒皮道道收稅,非常明顯地突出了企業(yè)專業(yè)化外包業(yè)務的優(yōu)勢.為適應物業(yè)治理業(yè)務環(huán)境的改變,物業(yè)治理必須適應增值稅所具有的新經(jīng)濟張力,彰顯此輪稅制改革

19、改革的正能量.比方,目前多家大型效勞型企業(yè)大多從增值稅核算視角,測試稅務領域各環(huán)節(jié)的內部限制執(zhí)行狀況和有效性,詳盡梳理出所有交易事件能取得的增值稅進項抵扣工程,并按工程進行分類,逐一注明稅率,逐步建立起了清楚、完整的增值稅進項治理體系.為獲取稅收利益最大化,企業(yè)可以采取外購效勞的方法取得進項稅金,減少應交稅金.企業(yè)在選擇供給商和效勞商時,應該選擇財務核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供給商和效勞商.這一點過去財務上很少考慮,所以必須改變.這就是說,企業(yè)可以適時對不能取得進項抵扣的支付勞務派遣用工費用等業(yè)務經(jīng)營方式作適當調整,對有條件的工程實行效勞外包,以購進效勞的方式取得增值稅發(fā)票獲得進項抵扣

20、.現(xiàn)實中,這樣的案例并不少見.比方,招商銀行于2021年上半年,陸續(xù)裁減一般員工7768人包括派遣人員,超過上年末該行在職人員的10%.招商銀行給出的說法是,今年以來,招商銀行根據(jù)國家法律法規(guī)要求,在勞動用工方式上降低勞務派遣用工占比,并在風險和質量可控的前提下,將原局部派遣人員所從事的非核心業(yè)務委托專業(yè)效勞供給商完成.換言之,為減輕營改增試點帶來的財務壓力,招商銀行扯著向輕型銀行戰(zhàn)略目標轉型的旗號,稅收的財務目標十清楚確.物業(yè)治理效勞業(yè)9大營改增問題！杭州國稅給出了解答閱147轉62021-11-15劉劉4615轉藏到我的圖書館2021-11-14大成方略納稅人俱樂部編者按：物業(yè)治理效勞是現(xiàn)

21、代效勞業(yè)的重要組成局部,與人們日常辦公、居住和生活息息相關.2021年5月1日開始的全面營改增,將物業(yè)治理效勞定位為商務輔助效勞稅目下的一種企業(yè)治理效勞,并補充出臺了相關文件.本期?？瘜⒏鶕?jù)?財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?財稅202136號以下簡稱“財稅202136號文以及?國家稅務總局關于物業(yè)治理效勞中收取的自來水水費增值稅問題的公告?國家稅務總局2021年第54號公告以下簡稱“總局202154號公告的規(guī)定,對物業(yè)治理效勞業(yè)涉及的局部增值稅問題進行梳理.營改增專欄物業(yè)治理效勞增值稅政策概況及相關問題解答1、物業(yè)治理效勞根據(jù)哪個稅目繳納增值稅答：根據(jù)財稅20213

22、6號文件?銷售效勞、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋?,企業(yè)治理效勞,是指提供總部治理、投資與資產(chǎn)治理、市場治理、物業(yè)治理、日常綜合治理等效勞的業(yè)務活動.因此,物業(yè)治理屬于企業(yè)治理效勞.2、物業(yè)治理效勞具體包括什么效勞答：物業(yè)治理效勞,是對區(qū)域內的物業(yè)進行維護治理,也包括代收業(yè)主水電費、車輛停放效勞、廣告位置出租等.3、物業(yè)公司代業(yè)主收取電費的收入如何處理答：該業(yè)務在繳納營業(yè)稅時實行差額征稅,開具代開普通發(fā)票,而營改增試點政策中并未對此業(yè)務延續(xù)差額征稅政策.根據(jù)財稅202136號附件1第三十七(二)規(guī)定“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項的,可不計算增值稅銷售額.假設電費發(fā)票不是直接開給業(yè)主,不符合上

23、述規(guī)定,那么物業(yè)公司按轉售電處理.分兩種情況：(1)如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人,根據(jù)向業(yè)主收取金額的3%繳納增值稅.(2)如果物業(yè)公司是一般納稅人,根據(jù)取得的電費發(fā)票計算進項、開具給業(yè)主的電費發(fā)票計算銷項.4、物業(yè)公司代業(yè)主收取水費的收入如何處理答：根據(jù)總局202154號公告,提供物業(yè)治理效勞的納稅人,向效勞接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,根據(jù)簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅.同時,物業(yè)公司可以按3%向效勞接受方開具增值稅專用發(fā)票,其中一般納稅人自行開具,小規(guī)模納稅人可以向稅務機關申請代開.但需要注意的是,2021年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項,

24、不再作調整.5、物業(yè)公司收取的停車費和廣告位置的出租是按什么行業(yè)繳納增值稅?答：根據(jù)財稅202136號文件?銷售效勞、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋?,將建筑物、構筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告,根據(jù)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅.車輛停放效勞、道路通行效勞包括過路費、過橋費、過閘費等等根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅.因此,物業(yè)公司收取的停車費根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞繳納增值稅,廣告位置的出租那么根據(jù)該廣告位置屬于不動產(chǎn)還是動產(chǎn)分別根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅.6、物業(yè)治理公司,同時有房屋租賃業(yè)務,可否開一張租賃發(fā)票,再開一張物業(yè)效勞費發(fā)票,以區(qū)別不同稅率答:財稅202136號?營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法?第三十九條規(guī)定,納稅人兼營銷售貨物、勞務、效勞、無形資