物業(yè)交接流程

1、物業(yè)交接流程一、資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容：1 .物業(yè)規(guī)劃圖；2 .竣工圖（包括總平面、單體竣工圖）；3 .建筑施工圖；4 .工程驗收的各種簽證、記錄、證明；5 .房地產(chǎn)權屬關系的有關資料；6 .機電設備使用說明書；7 .消防系統(tǒng)驗收證明；8 .公共設施檢查驗收證明；9 .用水、用電、用氣指標批文；10 .水、電、氣表校驗報告；11 .有關工程項目的其他重要技術決定和文件。上述資料，主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。止匕外,對于物業(yè)使用過程中接管的項目，其資料來源應為委托人（如業(yè)主管理委員會）。二、物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收，它是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和滿

2、足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。物業(yè)接管驗收包括以下內(nèi)容:1 .主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規(guī)定的變形值，不得引起上部結構的開裂或毗鄰房屋的破壞；主體結構構件的變形及裂縫也不能超過國標規(guī)定；外墻不得滲水C2 .屋面及樓地面。屋面應按國標規(guī)定排水暢通，無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結應牢固，不空豉且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不得由現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象C3 .裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使用要求，不得由現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。4 .電氣。電氣線路應安裝平直、牢固，過墻有導管；照明器具必

3、須安裝牢固，接觸良好；電梯等設備應運轉正常且噪聲震動不得超過規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應齊全。5 .水衛(wèi)、消防、采暖、燃氣。上、下水管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設施應符合國家規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全，沒有缺陷，并有專門的檢驗合格證；燃氣管道應無泄漏。止匕外，各種儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準確。6 .附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應符合設計規(guī)定；相應的市政、公建配套工程與服務設施應達到質量和使用功能的要求。三、核實原始資料在現(xiàn)場驗收檢查的同時，應核實原始資料，逐項查明，發(fā)現(xiàn)有

4、與實際不相符之處，應及時做由記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。四、用戶情況調(diào)查用戶是物業(yè)管理機構的服務對象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時，應及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產(chǎn)權情況、經(jīng)營情況、業(yè)務范圍等等一些問題，以便順利地開展物業(yè)管理，并有針對性地提供一系列綜合服務項目。五、建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中，應將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有：1 .物業(yè)開發(fā)可行性研究報告；2 .物業(yè)開發(fā)建設時的有關圖紙、記錄等資料；3 .物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關資料；4 .歷年物業(yè)管理工作報告和財務報告；5 .房地產(chǎn)權屬

5、關系的有關資料；6 .物業(yè)用戶的有關資料。二、用戶入伙(一)入伙程序用戶入伙是物業(yè)管理機構與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應認真對待每一個環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個良好的開端。一般來說，物業(yè)管理中的用戶入伙應遵循以下程序，1 .用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購房合同以及產(chǎn)權證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機構辦理入伙手續(xù)。2 .發(fā)放資料及鑰匙。物業(yè)管理機構查驗用戶的上述各種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。(1)“用戶入住驗收表”；(2) “住戶須知”或“用戶手冊”及“使用說明書”；(3) “物業(yè)管理公約”；(4) “裝修申請表”；(5)其他宣傳資料和規(guī)定。3 .用戶驗收。用

6、戶可按“用戶入住驗收表”所列的各項內(nèi)容查驗擬入住物業(yè)的結構部件、水電設備以及水、電、氣表，并應盡快填寫表格，以便有任何問題時及早處理。4 .收回表格存檔。5 .搬遷入伙(進戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業(yè)中用戶較多，其家具、設備更是多種多樣，搬遷過程的人員、車輛亦來往不斷，這樣必然對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問題造成一定影響。因此，物業(yè)管理機構應調(diào)整好用戶的入伙時間，并加強安全及交通的管理，保護好各種易受搬遷影響的公共設施。止匕外，物業(yè)管理機構應發(fā)揮其良好的服務功能，自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。（二）“用戶手冊”的內(nèi)容“用戶手冊”是使

7、用戶全面了解物業(yè)管理的有關規(guī)定及服務的說明書。它詳盡全面地反映由用戶應遵守的管理規(guī)定，同時也將物業(yè)管理機構所能提供的服務項目告知用戶。此外，有些物業(yè)管理機構還將國家及地方政府的有關規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊之中，以起到更廣泛的宣傳作用。“用戶手冊”一般包含以下內(nèi)容：1 .物業(yè)梗概；2 .物業(yè)管理人員的分工；3 .業(yè)主委員會的組成及作用；4 .如何投訴并提由建議；5 .管理費繳納辦法；6 .裝修管理規(guī)定；7 .入伙事宜；8 .環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；9 .治安消防管理規(guī)定；10 .交通管理規(guī)定；11 .水、電、氣使用管理規(guī)定；12 .物業(yè)用途限制；13 .電視接收管理規(guī)定；14 .公共設施管理規(guī)定；15

8、 .文化娛樂設施管理規(guī)定；16 .豢養(yǎng)寵物的有關規(guī)定；17 .空調(diào)安裝的有關規(guī)定；18 .噪音限制；19 .多種經(jīng)營與服務的內(nèi)容；20 .電梯使用管理規(guī)定；21 .常用電話號碼?！笆謨浴敝幸话氵€包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰措施。用戶在領取手冊時及在物業(yè)使用過程中，物業(yè)管理機構應詳細耐心地宣傳“手冊”內(nèi)容，以便使用戶了解并自覺遵守各項管理規(guī)定。三、裝修管理在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進行物業(yè)的二次裝修，以提交居住質量和使用功能。在進行裝修之前，用戶應向物業(yè)管理公司進行申請登記，以便確保整個裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi)，并保護毗鄰房產(chǎn)、結構安全、公共設施、衛(wèi)生環(huán)境等。物業(yè)管理機構應根據(jù)所管理物業(yè)的實

9、際情況，明確制訂裝修管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對于住宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機構必須按國家有關二次裝修管理的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約，確定裝修管理規(guī)定及裝修有關細則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進行符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理，同時還兼有國家有關法規(guī)及規(guī)定的落實和監(jiān)督義務。其最終目的仍然是保證小區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。裝修管理一般包括兩部分，其一為裝修申報與審批管理，其二為裝修施工管理。(一)裝修申報與審批管理1 .裝修申報。用戶在入伙過程中，已收到物業(yè)管理機構發(fā)生的“裝修申請及審批表”標準表格，用戶在裝修施工前，應認真填寫表格并報物業(yè)管理機構審批。只有在物業(yè)管理機構對裝修內(nèi)容的審批完成之后，用戶才能動工裝修。2 .裝修審批。物業(yè)管理機構應詳細審查裝修申請表中的裝修內(nèi)容，并應達到以下條件方可予以批準。(1)不影響整體結構；(2)樓層應考慮樓板承載力；(3)裝修材料應符合防火的有關規(guī)定；(4)不影響毗鄰房屋的安全使用。應注意的是，有些裝修內(nèi)容涉及到房屋結構的變動及造成住用的不安全（如私裝煤氣設備），管理機構應依據(jù)國家有關規(guī)定，替業(yè)主代辦報批手續(xù)（向有關管理部門）。（二）裝修施工管理1 .在“裝修申請表”上簽署意見，簽字蓋章，交還用戶，準予動工。2 .收取申請人一定數(shù)額的裝修施工押金，以保證房屋及設備的安全（一般為裝