上海市房地產抵押登記辦法剖析

1、上海市房地產抵押辦法1994年8月22日上海市人民政府第74號令發(fā)布第一章 總 則第一條 （制定目的和依據）為了加強本市房地產抵押管理，保護當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條 （適用范圍）本辦法適用于本市范圍內房地產的抵押。第三條 （有關用語含義）下列用語在本辦法中的含義：（一）房地產抵押是指抵押人向抵押權人提供其合法擁有的房地產或房地產權利（以下統(tǒng)稱房地產），以不轉移占有的方式作為按期履行債務（包括歸還貸款，下同）的擔保，在不能按期履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押物，并優(yōu)先得到償還的民事行為；（二）抵押人是指將房地產提供給抵押權

2、人作為本人或者第三人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民；（三）抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民；（四）有限產權房屋是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權的房屋；（五）房屋期權是指以買賣合同約定將來某一時間取得房屋所有權或者以建筑工程承包合同約定將來某一時間取得建成房屋的權利。第四條 （基本原則）房地產抵押應當遵循自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。抵押當事人設定房地產抵押關系，必須遵守國家和本市的有關法律、法規(guī)和規(guī)章。依法設定的房地產抵押關系受法律保護。第五條 （主管部門）市房地產管理部門是本市房地產抵押的行政主管部門。區(qū)、

3、縣房地產管理部門是本區(qū)域內房地產抵押的行政主管部門，業(yè)務上受市房地產管理部門的領導。第二章 抵押權的設定第六條 （可以設定抵押權的房地產）下列房地產可以設定抵押權：（一）依法獲得的出讓土地使用權；（二）依法獲得所有權的房屋及其占有范圍內的土地使用權；（三）依法獲得的房屋期權；（四）依法可以抵押的其他房地產。第七條 （不得設定抵押權的房地產）下列房地產不得設定抵押權：（一）通過行政劃撥方式獲得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權；（二）文物建筑或有重要紀念意義的其他建筑；（三）已出租的公有居住房屋；（四）依法列入拆遷范圍的房屋或者列入集體所有土地征用范圍的房屋；（五）政府代管的房地產；（六

4、）未經中國注冊會計師確認已繳足出資份額的外商投資企業(yè)的房地產；（七）未依法登記領取權屬證書的房地產；（八）權屬不明或有爭議的房地產；（九）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封的房地產或者以其他形式加以限制的房地產；（十）依法不得設定抵押權的其他房地產。第八條 （與出讓土地使用權有關的抵押權設定）以出讓土地使用權設定抵押權的，不得違反國家和本市有關土地使用權出讓、轉讓的規(guī)定和土地使用權出讓合同的約定。以出讓土地使用權設定抵押權的，抵押權設定前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押。以出讓土地使用權地塊上的全部房屋設定抵押權的，該房屋占有范圍內的土地使用權隨之抵押。以出讓土地使用權地塊上的部分房屋

5、設定抵押權的，該房屋所占相應比例的土地使用權隨之抵押。第九條 （有限產權房屋的抵押權設定）以有限產權房屋設定抵押權的，以房屋所有人原出資的比例為限，并須符合國家和本市關于有限產權房屋的管理規(guī)定。第十條 （房屋期權的抵押權設定）以期權房屋設定抵押權的，必須符合房屋預售和建筑承包管理的有關規(guī)定。第十一條 （已出租房地產的抵押權設定）以已出租的房地產設定抵押權的，抵押人應當將已出租的事實明示擬接受抵押者。房地產抵押合同（以下簡稱抵押合同）簽訂后，原租賃關系繼續(xù)有效。第十二條 （有期限房地產的抵押權設定）有營業(yè)期限的企業(yè)以其所有的房地產設定抵押權的，其設定的抵押期限不得超過企業(yè)的營業(yè)期限。以有土地使用

6、年限的房地產設定抵押權的，其設定的抵押期限不得超過土地使用年限。第十三條 （共有房地產的抵押）以按份共有的房地產設定抵押權的，以抵押人所享有的份額為限。以共同共有的房地產設定抵押權的，必須經全體共有人同意，抵押人為全體共有人。第十四條 （兩宗以上房地產同一抵押權的抵押設定）以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物；在抵押權存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。但抵押當事人另有約定的，從其約定。第十五條 （同一房地產兩個以上抵押權的設定）已設定抵押權的房地產再作抵押時，抵押人應當事先將已抵押的狀況告知擬接受再抵押者。同一房地產設定兩個以上抵押權的，后一個抵押權所擔保的債務的履行期限不得

7、早于前一個抵押權所擔保的債務的履行期限。第十六條 （抵押合同簽訂后的新增房屋）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。第三章 抵押合同的訂立第十七條 （抵押合同的形式）設定房地產抵押關系必須簽訂書面抵押合同。第十八條 （抵押合同的簽訂地）抵押合同不得在未與我國建立外交關系的國家或者未在我國設立商務代表機構的國家、地區(qū)簽訂。第十九條 （抵押合同的主要內容）抵押合同應當載明以下主要內容：（一）抵押當事人；（二）抵押物的座落、類型、結構、面積、價值、所有權屬、使用權屬、權證編號；（三）抵押權所擔保的債務數額及履行期限；（四）抵押物的占管人、占管方式、占管責任以及意外毀損或者滅失的責任；

8、（五）違約責任；（六）抵押權消滅的條件；（七）爭議的解決方式；（八）抵押當事人約定的其他事項；（九）簽訂抵押合同的時間與地點。抵押當事人為公民的，應當在抵押合同中載明當事人的姓名、國籍和住所；抵押當事人為法人或者其他組織的，應當在抵押合同中載明法人或者組織名稱和法定代表人的姓名、國籍、住所。第二十條 （抵押合同的文字）抵押合同應當用中文書寫；同時用其他文字書寫的，以中文本為準。第二十一條 （抵押合同的公證和認證）公民之間、法人或者其他組織與公民之間的抵押合同，必須經公證機關公證。法人和其他組織之間、法人之間、其他組織之間的抵押合同在境外簽訂的，必須經公證機關公證；在境內簽訂的，由抵押當事人自行

9、協(xié)商確定是否公證。抵押合同在境內簽訂的，可以在簽訂地或者抵押物所在地的公證機構公證；在港、澳、臺地區(qū)簽訂的，應當由國務院有關部門認可的港、澳、臺地區(qū)的公證機構公證；在國外簽訂的，應當由所在國公證機構公證，并取得中華人民共和國駐該國使（領）館或者商務代表處的認證。第二十二條 （抵押合同的生效）抵押合同在國外簽訂的，自認證之日起生效；在港、澳、臺地區(qū)簽訂的，或在境內簽訂依法必須公證或抵押當事人約定進行公證的，自公證之日起生效；在境內簽訂且抵押當事人約定不進行公證的，自簽訂之日起生效。第二十三條 （抵押物的估價）設定房地產抵押關系應當對抵押物進行估價，并在抵押合同中載明所估價值。抵押物的價值，可以由

10、抵押當事人協(xié)商議定，也可以由抵押當事人委托經有關行政管理部門批準的房地產評估機構評估確定。第二十四條 （抵押物的保險）當事人約定對抵押物保險的，由抵押人向保險公司投保。第二十五條 （抵押物的出租）以已設定抵押權的房地產進行出租的，出租人應當將已抵押的事實明示擬承租人。第二十六條 （對抵押物限制的約定）抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借、轉借抵押物或者改變抵押物使用性質的，應當在抵押合同中約定。第二十七條 （無效合同）下列抵押合同為無效合同：（一）違反本辦法第七條規(guī)定所簽訂的抵押合同；（二）抵押合同所擔保的合同無效的；（三）違法簽訂的其他抵押合同。第四章 抵押物的占管第二十八條 （抵押

11、物的占管及占管責任）抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期內應當保持抵押物的安全、完好。第二十九條 （抵押權人的約定檢查）抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。第三十條 （抵押物轉讓、拆除或者改建的限制）除國家建設需要進行拆遷外，未征得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房地產出售、交換、贈與、拆除或者改建。因國家建設需要將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。抵押物發(fā)生繼承、析產的，承受人應當及時書面通知抵押權人。第三十一條 （抵押物轉讓后的義務）抵押物發(fā)生轉讓的，抵押物所承擔的擔保義務不變。作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡時，其合法繼

12、承人或者受遺贈人應當承擔與所繼承或受遺贈的抵押財產實際價值相應的抵押擔保義務。第三十二條 （抵押物滅失或者毀損的補救）除自然損耗外，抵押物滅失或者毀損的，抵押人應當立即通知抵押權人，并采取有效措施防止損失擴大。因抵押人過錯而導致抵押物滅失或者毀損的，不能或者不足以作為其履行債務的擔保時，抵押人應當重新提供或增加抵押物，以彌補原抵押物價值的損耗部分。第三十三條 （賠償金和補償金）非抵押人過錯造成抵押物滅失、毀損或者被依法列入拆遷范圍所獲得的賠償金、補償金，應當提存公證，并作為抵押財產處理。第五章 抵押合同的變更、解除和終止第三十四條 （抵押合同的變更）已設定抵押權的房地產被改建或者依法列入拆遷范

13、圍，以交換產權方式補償的，由抵押當事人以交換所得房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同；實行作價補償的，由抵押人將所得補償金提存公證，作為抵押財產處理，或者由抵押當事人選擇與原抵押物同等價值的房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同。抵押人按本辦法第三十二條第二款規(guī)定重新提供或增加抵押物的，應當相應變更抵押合同。除本條第一款、第二款規(guī)定外，變更抵押合同必須經當事人協(xié)商一致。變更抵押合同，當事人應當簽訂抵押變更合同。第三十五條 （抵押合同的解除）因國家建設需要將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍并實行作價補償，其補償金已用于清償抵押物所擔保的債務的，抵押合同解除。除前款規(guī)定外，解除抵押合同必須經

14、抵押當事人協(xié)商一致并簽訂抵押解除合同。第三十六條 （抵押合同的終止）抵押人在合同期內已清償債務或者抵押權人放棄債權的，抵押合同終止。第六章 抵押登記第三十七條 （抵押登記的效力）房地產抵押關系設定后，必須向房地產登記機關辦理抵押登記。未經登記的房地產抵押關系不得對抗第三人。第三十八條 （抵押登記的機構和時間）房地產抵押當事人應當在下列規(guī)定時間內，按房地產登記管理權限向市或區(qū)、縣房地產登記機關辦理抵押登記：（一）在境內簽訂抵押合同的，為合同生效之日起三十日內；（二）在港、澳、臺地區(qū)或者國外簽訂抵押合同的，為合同生效之日起六十日內。以房屋期權作抵押，房屋在抵押期間竣工的，應當在抵押人領取房屋所有權

15、證之日起三十日內，重新辦理抵押登記。第三十九條 （抵押登記需提交的材料）辦理房地產抵押登記，抵押雙方當事人必須持抵押合同、身份證件，填寫房地產抵押登記申請表，并由抵押人提交下列材料：（一）以出讓土地使用權作抵押的，提交建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權證；（二）以房屋及其占有范圍內的土地使用權作抵押的，提交房屋所有權證和土地使用權證；（三）以預購房屋期權作抵押的，提交依法生效的房屋預售（購）合同；房屋在抵押期間竣工、重新辦理抵押登記的，提交本款第二項所列材料。（四）以建筑工程發(fā)包的房屋期權作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同和土地使用權證件；房屋在抵押期間竣工、重新辦理抵押登記的，提交本款

16、第二項所列材料。抵押當事人委托他人辦理房地產抵押登記的，還必須提交委托書和代理人身份證件。第四十條 （抵押變更登記）抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押變更合同生效之日起三十日內，向原抵押登記機關辦理抵押變更登記。第四十一條 （抵押注銷登記）抵押合同解除或者終止，抵押當事人應當在抵押合同解除或者終止之日起三十日內，向原抵押登記機關辦理抵押注銷登記。第四十二條 （登記證明的出具）房地產抵押登記機關應當在受理抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記申請之日起十五日內，向登記人出具登記證明。第四十三條 （登記的費用）辦理抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記，抵押當事人應當向登記機關支付登記費用。第四

17、十四條 （登記材料的查閱）抵押登記、抵押變更登記、抵押注銷登記的有關材料可以公開查閱。查閱人應當支付查閱費用。第七章 抵押物的處分第四十五條 （處分的條件）有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押物：（一）債務人未依約履行到期債務的；（二）作為公民的債務人死亡或者被宣告死亡，無人代為履行到期債務的；（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒不履行到期債務的；（四）抵押人被宣告解散或破產的；（五）抵押人違反第三十條規(guī)定擅自處分抵押物的；（六）作為法人或者其他組織的抵押人，發(fā)生減資、分立等情況而影響或者可能影響抵押合同履行的；（七）抵押合同約定的其他情況。第四十六條 （處分的方式）有本辦法第四十五條

18、規(guī)定情況之一的，抵押當事人可經協(xié)商以下列方式處分抵押物：（一）作價轉讓；（二）拍賣。抵押當事人無法達成作價轉讓抵押物協(xié)議時，以拍賣方式處分抵押物。第四十七條 （處分前的通知）抵押權人處分抵押物前，應當書面通知抵押人；抵押物為共有或者已出租的房地產的，還應當同時書面通知共有人或承租人。第四十八條 （優(yōu)先購買權）按本辦法處分抵押物時，下列法人、其他組織或者公民在同等條件下享有優(yōu)先購買權，但以拍賣方式處分抵押物的除外：（一）已出租的抵押物的承租人；（二）按份共有的抵押物的其他共有人；（三）與抵押物不宜分割或者有共同配套使用設施的房地產的共有人。以拍賣方式處分抵押物前，抵押權人應當書面通知前款所列享有

19、優(yōu)先購買權的相關人。第四十九條 （優(yōu)先受償權）設定兩個以上抵押權的房地產被處分時，優(yōu)先受償權按下列順序確定：（一）在規(guī)定期限內辦理抵押登記者，優(yōu)先于超過規(guī)定期限辦理抵押登記者；（二）均在規(guī)定期限內辦理抵押登記的，以抵押合同生效的時間在前者為優(yōu)先；（三）均超過規(guī)定期限辦理抵押登記的，以房地產登記機關受理登記的時間在前者為優(yōu)先。處分設定抵押權的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。第五十條 （處分時租賃關系的處理）尚在租賃期內的抵押物處分后，抵押權設定前已出租的，原租賃關系繼續(xù)有效；抵押權設定后出租的，原租賃關系自然終止。第五十一條 （

20、處分抵押物時劃撥土地使用權收益處理）設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法處分該房地產后，應當按規(guī)定從處分所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。第五十二條 （破產后的抵押物）抵押人破產后，其破產前已設定抵押權的房地產不屬破產財產。但處分抵押物所得金額超過履行債務所需金額的，超過部分屬于破產財產。第五十三條 （拍賣的中止）抵押當事人選擇拍賣方式處分抵押物的，在拍賣程序開始前有下列情形之一的，可以中止拍賣：（一）被拍賣抵押物有權屬爭議的；（二）抵押權人要求中止拍賣的；（三）抵押人愿意即時履行債務或者向抵押權人提供有能力履行債務的證明，申請中止拍賣的；（四）應當中止拍賣的其他情況。第五十四條 （處分方式的規(guī)定）抵押當事人選擇拍賣方式處分抵押物的，按本市房屋拍賣的有關規(guī)定辦理。抵押當事人選擇作價轉讓方式處分抵押物的，按本市房地產交易管理的有關規(guī)定辦理。第五十五條 （處分所得金額的分配）處分抵押物所得金額，依下列順序和原則分配：（一）支付處分抵押物所需費用；（二）扣繳抵押物處分后應繳稅費；（三）履行債務和違約金；（四）剩余金額交還抵押人。處分抵押物所得金額不足履行債務和違約金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。第五十六條 （劃撥土地使用權的轉移）處分劃撥土地使用權地塊上設定抵押權的房屋期權時，應同時轉移相應的劃撥土地