【廣告策劃-】各類型會所研究

1、企業(yè)會所1企業(yè)會所2企業(yè)會所N。集中配套商業(yè)借鑒高爾夫會所+高檔會所客戶資源配套服務借鑒高檔會所+悅榕酒店。高爾夫球場客戶資源配套服務精品課件精品課件企業(yè)會所參考案例精品課件精品課件1.尚石雅苑 地點延安西路5 4 9 號 面積管理方式自行管理功能設定一層 接待大廳、貴賓室1、貴賓室2、工作區(qū) 二層 餐廳、多功能廳、藝術(shù)茶道館、酒吧、棋牌室（書房）、工作間 地下層 作為酒窖與會所物品儲藏空間 其它服務無尚石雅苑精品課件精品課件一層平面圖一層平面圖 入口實景圖入口實景圖 精品課件精品課件二層平面圖二層平面圖 二層實景圖二層實景圖 精品課件精品課件2.新天地壹號形式弄堂公館式建筑，四層 地點上海市

2、太倉路155號 面積500平方米管理方式自行管理功能設定一層 中外藝術(shù)品展示、各類時尚發(fā)布會、瑞安集團重要發(fā)布會 二層 一間宴會廳、一間行政酒廊、一個觀景陽臺 三層 兩間宴會廳 其它服務無新天地壹號精品課件精品課件新天地壹號新天地壹號瑞安會所圖匯瑞安會所圖匯精品課件精品課件地點上海市浦東新區(qū)陸家嘴銀城中路200號中銀大廈50層 面積10000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式新中物業(yè)管理功能設定餐飲服務中餐、西餐、酒廊、客房康體服務健身、水療、棋牌、桌球商務服務雪茄吧、會議、宴會其它服務商務中心收費標準鉆石級：會費：2000元、年費：20000元鉑金級：會費：1000元、年費：5000元商務級：會費

3、：3000元、年費：無銀行家俱樂部3.銀行家俱樂部精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件證券總會地點上海證券大廈27層 會所名稱證券總會面積7000平方米經(jīng)營方式開放式經(jīng)營管理方式保利集團功能設定餐飲服務中餐、西餐、宴會康體服務棋牌商務服務咖啡吧、酒吧、其它服務會議廳、接待廳、多功能廳收費標準按使用收費4.證券總會精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件地址上?；春Ｖ新?500號 面積7000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式自行管理功能設定餐飲服務中餐、西餐、宴會、酒吧康體服務游泳池、健身、水療、棋牌商務服務咖啡吧、商務中心其它服務圖書館、花店、兒童游樂收費標準年

4、費：RMB13800（個人） RMB16800（家庭） 鴻藝會5.鴻藝會 精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件地點內(nèi)容面積23000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式名流會管理公司功能設定餐飲服務中餐、西餐、宴會康體服務游泳、單車、跳操、壁球、棋牌、籃球、羽毛球、商務服務會議其它服務客房、酒吧收費標準個人：11880元/三年、18000元/五年；家庭：21450元/三年、32500元/五年。名流會6.名流會 精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件地址上海市浦東新區(qū)明月路188弄108號 面積4000平方米經(jīng)營方式會

5、員制管理方式名流會管理公司功能設定餐飲服務中餐、西餐、日餐康體服務籃球、游泳、健身、跳操商務服務棋牌、商務中心其它服務視聽、兒童游戲、足浴會所特色提供一般會所會員基本利益；提供商業(yè)交際的場所，定期舉辦休閑活動、各類比賽和社交沙龍；名流會旗下各會所實現(xiàn)一卡通；會員消費積分積累到一定程度可與指定航空公司進行積點兌換活動；會員可享受每年一次的免費體檢，并可享受各特色專家門診的綠色通道等服務，額外享受更多醫(yī)院提供的多方面的醫(yī)療服務。收費標準個人：會費10000元，年費4580元；家庭：會費15000元，年費8280元。世茂湖濱花園會所7.世茂湖濱花園會所 精品課件精品課件功功能能定定位位樓層樓層功能功

6、能面積（平方米）面積（平方米）體育健身體育健身一層練習室200二層健身室200配套服務配套服務一層小型超市（羅森）100一層美容院100二層水療室200二層桑拿室男：200女：190二層蒸氣浴室二層咖啡廳300一層兒童樂園60二十八層紅酒雪茄房600怡情康樂怡情康樂一層桌球室80一層電腦室50一層多功能廳420（標準籃球場28*15）二層棋牌室已取消三層頂層花園1000精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件西郊莊園會所地址上海閔行區(qū)金豐路588號 總投資1.6億元面積8000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式自行管理功能設定餐飲服務中餐、西餐、宴會、酒吧；康體服務健身、游泳

7、、跳操、桌球、棋牌、視聽；商務服務商務中心；皇家宴會廳（可容納180人）其它服務客房、兒童游戲。收費標準目前只對住客開放。8.西郊莊園會所 精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件地址內(nèi)容會所名稱綠洲比華利會所面積2000平方米經(jīng)營方式會員制管理方式開發(fā)商自行經(jīng)營功能設定餐飲服務咖啡吧康體服務游泳池、桑拿、網(wǎng)球、籃球、壁球、桌球、健身、跳操、乒乓、兒童游戲房商務服務商務中心其它服務美容收費標準3000元年卡，游泳、健身免費；餐飲8.8折；其它6折。綠洲比華利會所綠洲比華利會所9.綠洲比華利會所 精品課件精品課件康體設施內(nèi)容健身房/練舞房/有氧健身房富有藝術(shù)性的新款器械：

8、腳踏車、登山機、全套啞鈴和用于塑造體型的力量器械；寬敞明亮的運動環(huán)境，配有專業(yè)的健身教練駐場指導室外/內(nèi)游泳池室內(nèi)恒溫游泳池,室外休閑式泳池及兒童戲水區(qū)和瀑布壁球房/乒乓房條件允許的話，可酌情設置室內(nèi)投影高爾夫籃球場半場室內(nèi)攀巖專業(yè)安全員保護并配有專業(yè)的攀巖器具兒童游戲室棋牌室獨立棋牌室；提供餐飲服務SPA水療中心面部護理、身體護理、水療浸浴、水療護理、身體按摩護理、纖體護理等美發(fā)沙龍洗吹、燙發(fā)、染發(fā)及色彩處理、頭發(fā)護理、發(fā)型造型、傳統(tǒng)男式理發(fā) 餐廳設施內(nèi)容日式料理壽司吧、迷你火鍋，設有貴賓房經(jīng)典粵菜設有貴賓房、餐酒室宴會廳商務會議、餐前短會、婚禮慶典、公司年會兼外賣到會服務池畔酒吧游泳池畔燒

9、烤、夏日冰飲、小吃及周末燒烤自助餐咖啡廳各種咖啡、特式飲料、簡便西式及東南亞美食鋼琴酒吧各種葡萄酒、洋酒、飲料、小吃及雪茄；著名鋼琴師伴奏中外歌曲,附設卡拉OK貴賓房其他設施內(nèi)容閱覽室各類中、外語的雜志、報刊花店出售各類鮮花、花籃煙具飾品店售各種進口煙具，依雪茄制品為主，煙斗品種齊全 視聽室高級組合音響，可觀看各種電影片生活超市經(jīng)營進口品牌生活百貨精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件精品課件企業(yè)會所功能總結(jié)功能分類功能匯總面積康體設施健身房/練舞房/有氧健身房室外/內(nèi)游泳池壁球房/乒乓房籃球場室內(nèi)攀巖兒童游戲室棋牌室恒溫游泳池網(wǎng)球場桌球室垂釣中心餐飲日式料理經(jīng)典粵菜宴會廳池

10、畔酒吧咖啡廳鋼琴酒吧戶外燒烤吧商務設施會議廳接待廳多功能廳酒店設施五星級酒店別墅酒店可選擇的會所功能主要有以下幾類：項目可根據(jù)實際情況選配可選擇的會所功能主要有以下幾類：項目可根據(jù)實際情況選配功能設施。功能設施。精品課件精品課件娛樂設施紅酒吧雪茄吧音樂休閑吧VIP影視廳SPA水療中心兒童活動室藝術(shù)茶道館足療按摩室桑拿洗浴其他設施閱覽室花店煙具飾品店商務中心（訂票）生活超市洗衣房美容美發(fā)室紀念品館精品課件精品課件1.觀瀾湖高爾夫世界高爾夫會所觀瀾湖高爾夫世界高爾夫會所（東莞）（東莞） 觀瀾湖會所，由蜿蜒的球道和青翠的果嶺環(huán)抱其中，環(huán)境優(yōu)雅，設施齊全。設有高爾夫?qū)Ｙu店、中西菜品、貴賓房、宴會廳以及

11、為會員度身設置的各種康體健身設施。位于在球會東莞地域的觀瀾湖會所，依山面水，建筑面積達到6萬平方米，餐飲娛樂會議設施一應俱全，被譽為亞洲最大會所。 精品課件精品課件主要功能匯總 項目面積總面積各國風味餐飲世界杯廊63000平米錦標賽廊500平米千樹里桃園春曉高爾夫?qū)Ｙu店3550平方米大型中式宴會廳3,000人會議廳5000多平方米藝術(shù)長廊主題SPA水療按摩3600平方米雪茄酒吧瑜珈健身桌球室溫泉浴池網(wǎng)球場及羽毛球室水上活動中心浪濤池38間多功能貴賓廳精品課件精品課件 精品課件精品課件精品課件精品課件高爾夫球場名高爾夫球場名稱稱功能間類型功能間類型太偉高爾夫俱樂部高級客房，多功能廳、商務中心、中

12、餐廳（設VIP卡拉OK包房）、西餐廳、室外燒烤花園、高爾夫酒吧、桑拿洗浴、保健按摩（設有獨立VIP包房）、高球?qū)Ｙu店、超市、閱讀室、健身房、美容美發(fā)室。旭寶高爾夫球會館桑拿洗浴、高爾夫用品店、咖啡店、多功能宴會廳、會議室、餐廳北京萬柳高爾夫俱樂部城市俱樂部、高爾夫球具專賣店、酒吧、餐廳、桑拿、健身等上海佘山國際高爾夫俱樂部中西餐廳、紅酒雪茄吧、多功能廳、咖啡廳、高爾夫用品店、VIP更衣室北京第一城高爾夫花園會館、高爾夫練習場、多功能宴會廳、高爾夫?qū)Ｙu店、更衣淋浴室、餐廳、客房、棋牌室、五星級酒店、康體中心華彬高爾夫莊園超豪華會員專用白宮酒店；城市會所則設于建國門CBD商圈的華彬大廈一層至四層北

13、京鴻華國際高爾夫俱樂部專賣店、西餐廳、中餐廳、露臺餐廳、咖啡吧、紅酒吧、雪茄吧、網(wǎng)吧、大小會議室、 洗浴桑拿更衣室、VIP房、 游泳池、健身房、兒童游樂室、足療按摩室北京北辰高爾夫球場豪華客房、高爾夫球具專賣店、中西餐廳、咖啡廳、雪茄吧、室內(nèi)游泳池、桑拿、專用更衣室、臺球室、桑拿房、棋牌室其他高爾夫會所匯總其他高爾夫會所匯總精品課件精品課件高爾夫會所研究 高爾夫會所的面積一般在700010000平米左右，具體規(guī)模視功能室的種類及數(shù)量而定。 一般情況下： 高爾夫俱樂部會所必備會所功能室：餐廳（包括中餐廳和西餐廳）、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店或酒吧或兩者兼有、高爾夫球具專賣店、保健按摩室。 其它

14、可選的功能室：客房、會議室、多功能廳、商務中心、宴會廳、雪茄吧、網(wǎng)吧、游泳池、健身房、兒童游樂室、美容美發(fā)室、超市、閱讀室。 精品課件精品課件悅榕酒店 悅榕度假酒店集團是全球頂級的度假酒店品牌，目前在全球范圍內(nèi)擁有22家悅榕、悅椿及悅椿絢麗色彩三個頂級品牌酒店及度假村。精品課件精品課件1.麗江悅榕酒店 具有中國惟一性的最適合人居住的高檔度假酒店；院落式空間、曲線的屋脊和飛檐設計傳承了納西族的建筑特色，為客人提供了一個優(yōu)雅舒適、高度隱私的休閑度假場所。所有房間的門一律對著玉龍雪山，這樣讓每位住客開門都可以欣賞到海拔5600米的玉龍雪山主峰。 55棟納西式別墅都是一層結(jié)構(gòu)，巧妙的融合了當?shù)厣贁?shù)民族

15、的生活以及“莊園”的特色 。 每幢別墅分為生活區(qū)、住宿區(qū)和洗浴區(qū)，且內(nèi)外都配備沖浪池 。 每間別墅面積為400500平方米，相當于20間標準房面積之和，還不包括標間外的綠化面積，每一棟別墅均配有電熱器、迷你酒吧、IDD電話、上網(wǎng)連接、迷你音響設備、DVD放影機、迷你保險箱、電視機、咖啡及飲茶設備 。精品課件精品課件精品課件精品課件2.塞舌爾悅榕度假村 塞舌爾悅榕莊在Intendance灣，面臨印度洋。的60棟別墅吸取了塞舌爾的建筑風格，巧妙融合了當代和殖民時期以及“莊園”的特色；別墅內(nèi)高且斜的聳陡峭的天花板，休閑陽臺、百葉門和別具異域色彩的各色織物，營造了深具特色的環(huán)境。 別墅內(nèi)功能配套： 寬

16、敞的生活起居亭閣 、寬大的日光浴露臺 、室外溫泉按摩池 、室外淋浴、礦石蒸療室、帶有淋浴的豪華浴盆、兩別墅中均設有“鴛鴦”化裝臺、廚房/食品室 、賓客浴室、浴衣 、吹風機 、咖啡/茶沖泡餐具、彩色電視 、迷你酒吧、保險箱、國際長途直撥電話、空調(diào)。 精品課件精品課件精品課件精品課件如何進行房地產(chǎn)市場分析精品課件精品課件學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告精品課件精品課件市場市

17、場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建

18、筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？精品課件精品課件什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去

19、、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)

20、類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)

21、境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年

22、鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀

23、經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場

24、分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相

25、比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場分析場分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點

26、分析產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、

27、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標精品課件精品課件STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）精品課件精品課件SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣勢劣勢）的價值要的價值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育

28、）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等精品課件精品課件O/T（機會（機會/威威脅）的價值脅）的價值要素要素 宏觀要素經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核

29、心優(yōu)勢和大機會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。精品課件精品課件SWOT分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W精品課件精品課件進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性項目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們

30、做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！精品課件精品課件補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，

31、或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2精品課件精品課件學習內(nèi)容 理論部分 案例學習精品課件精品課件如何進行房地產(chǎn)市場分析精品課件精品課件學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告精品課件精品課件市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋

32、找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？精品課件精品課件什么是房地

33、產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如

34、：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步

35、：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

36、分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃

37、部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展精品課件精品課件房地產(chǎn)

38、市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\行運行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標精品課件

39、精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安

40、人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場分析場分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)精品課件精品課件房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身