項目研究報告南京德基廣場

1、典型工程研究 南京德基廣場高高通通智智庫庫 目 錄 2021年4月14日半月報 一、 商業(yè)綜合體的開展模式 2 :01058677566 二、 商業(yè)綜合體的功能定位和有機組合 2 郵箱:gtgaotongchina 三、 綜合體案例南京德基廣場 4 網(wǎng)站: gaotongchina 1. 南京德基廣場簡介 4 2. 工程區(qū)位及商圈布局 5 3. 工程定位分析 8 4. 德基廣場一期業(yè)態(tài)分析 8 5. 德基廣場二期業(yè)態(tài)分析 13 6. 工程建筑設(shè)計及動線設(shè)計 20 高通智庫是一家房地產(chǎn)研究綜合效勞商，簡報產(chǎn)品是在分析師長7. 工程建筑指標(biāo)及團隊 24 期對房地產(chǎn)行業(yè)進行系統(tǒng)研究和8. 工程細節(jié)

2、25 監(jiān)測根底上，形成的房地產(chǎn)策略參謀信息產(chǎn)品。目前高通智庫提9. 工程租金及經(jīng)營情況 25 供十一種房地產(chǎn)定期研究產(chǎn)品，10. 消費人流分析 25 成系統(tǒng)的為行業(yè)內(nèi)企業(yè)效勞。 11. 工程推廣 25 ?典型工程研究?每半月一次。客戶如果需要更為詳細的專項研12. 案例小結(jié) 27 究報告，請與研究主管聯(lián)系。 四、 關(guān)于開發(fā)商 28 典型工程研究 一、 商業(yè)綜合體的開展模式 當(dāng)城市規(guī)模不斷擴大，傳統(tǒng)的商業(yè)、居住、休閑、娛樂中心往往不能適應(yīng)城市新的需求，復(fù)合多重功能的城市新中心成為城市快速開展的突破口。在此過程中，城市綜合體能夠有效滿足共享城市資源的人們追求城市復(fù)合型功能的需求，并作為推動城市向多

3、極化進化的核心引擎，全面引導(dǎo)和驅(qū)動鞘械姆埂? 二、 商業(yè)綜合體的功能定位和有機組合 ? 購物中心類型 類型 選址特點 商圈范圍 業(yè)態(tài)組合 主力店 ? 核心商圈3公里 ? 購物60-70% ? 3-5個主力店 城市購物中心? 城市中心區(qū)域 ? 次級商圈6公里 ? 餐? 10萬平米以上飲10-20% ? 主力店面積占比 ? 三級商圈40公里 ? 休閑娛樂15-20% 40-60% ? 核心商圈3公里 區(qū)域中心? 購物60-70% ? 2-3個主力店 區(qū)域購物中心? 次級商圈6公里 ? 餐飲15-25% ? 主力店面積占比? 5-8萬平米? ? 三級商圈10公里 ? 休閑娛樂10-15% 40-60

4、% ? 購物70-80% ? 1-2個主力店 鄰里購物中心? 社區(qū)中心 ? 核心商圈1公里 ? 餐飲10-15% ? 不超過4萬平米 ? 次級商圈3公里 ? 休閑娛樂? 主力店面積占比3-5% ? 效勞5%40-60% ? 核心商圈3公里 能量中心? 郊區(qū) ? 4-10萬平米? 次級商圈6公里? 購物? 3以上個主力店 80-95% ? 餐飲? 主力店面積占比10-20% ? 三級商圈20公里 70-90% 生活方式購物? 高檔住宅區(qū)附近 ? 購物30-40% ? 0-2個主力店 ? 核心商圈1公里 中心? 自然條件優(yōu)越 ? 1-5萬平米? 次級商圈3公里? 餐飲30-40% ? 主力店面積占

5、比 ? 休閑娛樂30-40% 0-50% gaotongchina 2 典型工程研究 ? 寫字樓類型 類型 選址 建筑特點 效勞配套 設(shè)施設(shè)備 租戶特點 ? 有商務(wù)中心、高? 建筑品質(zhì)一流? 品牌高效中央空 檔餐廳、大型會調(diào)系統(tǒng) ? 知名大型跨頂級寫字樓商務(wù)核? 頂級裝修 心區(qū)域 ? 通常為5萬平米以議廳、休閑設(shè)施 ? 智能化樓宇自控國公司 上? 地上地下停車系統(tǒng) ? 金融機構(gòu) 位充足 ? 先進的數(shù)據(jù)通信 ? 有商務(wù)中心、高? 品牌高效中央空商務(wù)區(qū)? 建筑品質(zhì)優(yōu)良 檔餐廳、大型會調(diào)系統(tǒng) 甲級寫字樓 或區(qū)域? 高檔裝修 議廳、休閑設(shè)施 ? 智能化樓宇自控? 大中型各類中心 ? 通常2-5萬平米

6、? 地上地下停車系統(tǒng)企業(yè)、機構(gòu) 位充足 ? 先進的數(shù)據(jù)通信 ? 建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落? 有局部商務(wù)配套 ? 有中央空調(diào)系統(tǒng) 乙級寫字樓后 市區(qū) ? 中檔裝修? 有地上地下停? 有樓宇自控系統(tǒng)? 中小型私營 車位 ? 無綜合布線企業(yè)為主 ? 1萬平米左右 ? 建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊 ? 無中央空調(diào)系統(tǒng) 丙級寫字樓 幾乎沒有效勞配 市區(qū)? ? 普通裝修? 小型私營企 ? 小于1萬平米套? 無樓宇自控系統(tǒng) ? 無綜合布線業(yè) ? 酒店類型 酒店類型 選址 目標(biāo)客戶 經(jīng)營特點 ? 除各類客房齊備之外通常配備有大城市中心 型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心商務(wù)酒店 商務(wù)區(qū)以公務(wù)出差的旅客為 區(qū)域中心主，包含境外游客等綜合配

7、套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān) 需求 ? 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn) 以滿足住宿的根本需求為主，較少其經(jīng)濟型酒店商業(yè)中心附近 國內(nèi)游客及中小企業(yè)? 選址靈活 商務(wù)差旅客人為主他效勞配套功能，價格實惠 ? 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營 ? 在一般商務(wù)酒店根底上，強化會議會議會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)效勞 /會展酒店 市區(qū)或郊區(qū)團體會議及會展效勞 接待為主 ? 建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施 ? 具有完善的休閑娛樂設(shè)施 旅游度假酒店 遠郊或旅游風(fēng)景區(qū)景區(qū)游客接待為主； 季節(jié)性明顯? 突出個性化效勞；創(chuàng)造放松環(huán)境 ? 酒店建設(shè)強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合 ? 住宅類型 住宅類型 選址 目標(biāo)客戶 產(chǎn)品特點 代

8、表開發(fā)商 具備根本生活? 戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上普通住宅 配套的市區(qū)或? 群眾消費者為主 萬科 郊區(qū)? 一般為毛坯房 ? 配套以停車場及公共廣場為主 ? 既可居住又可辦公；局部沒有廚房功能 商住樓? 投資者 商務(wù)區(qū)域 ? 中小企業(yè)主? 強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 SOHO ? 毛坯房為主 gaotongchina 3 典型工程研究 ? 公寓類型 公寓類型 選址 目標(biāo)客戶 產(chǎn)品特點 ? 戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大 普通公寓 商業(yè)繁華區(qū)域? 投資者 ? 高收入白領(lǐng)? 精裝修 ? 一般設(shè)有大堂 ? 戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善? 投資者，通常配備高檔家具電器 酒店式公寓 商業(yè)繁華區(qū)域? 星

9、級裝修，尤其是公共區(qū)域 ? 高級經(jīng)理人 ? 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式效勞 ? 外籍人士 ? 通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套效勞 三、 綜合體案例南京德基廣場 1. 南京德基廣場簡介 德基廣場由德基集團投資興建并實施管理。德基廣場的開展將分為三期。德基廣場的整體占地面積將到達41,244平方米。德基廣場一期工程商業(yè)面積為65000平方米，分為地上7層，地下1層；德基廣場的二期主體包括一座高達62層的主樓以及地面8層、地下5層的裙樓。2021年5月8日一二期正式完成對接后，德基廣場的整體面積達31.3萬平方米，其中購物中心面積15萬平方米。是一座集頂級購物中心、甲級寫字樓及高端酒店為一體

10、的城市中心代表性建筑。 德基廣場以多種業(yè)態(tài)布局展現(xiàn)豐富的購物空間，目前已囊括了奢侈品、珠寶腕表、國際化裝護膚用品、時尚綜合服飾館、進口超市、高檔嬰童服飾用品、高端家電、環(huán)球美食中心、IMAX影院、真冰溜冰場等娛樂設(shè)施在內(nèi)的眾多業(yè)態(tài)，其中國際頂級酒店、高端酒店式公寓、商務(wù)辦公一體化亦將是重要的組成局部，六星級頂級豪華酒店The Ritz-Carlton的進駐，更為德基廣場增添了更為燦爛華美的篇章。 從2006年開業(yè)至今，德基廣場已與諸多國際大牌達成親密合作，二期開業(yè)更增強了頂級奢侈品品牌的豐富性，其中包括LOUIS VUITTON、BVLGARI、Cartier、Dior、Hermes、CHAN

11、EL、PRADA、Tiffany & Co. 、BALENCIAGA、Dolce &Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER、PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等。 同時，德基廣場將時尚以及藝術(shù)融匯貫穿，不斷舉辦高品質(zhì)的繪畫、音樂、雕塑等藝術(shù)活動，并時常以震撼人心的環(huán)保創(chuàng)意展示喚起消費者對人文社會以及環(huán)保事業(yè)的關(guān)注，使德基廣場成為南京集時尚、公益、藝術(shù)為一體的精神殿堂，展示出更多除物質(zhì)生活以外的人文關(guān)心。 gaotongchina 4 典型工程研究 德基廣場一期 德基廣場二期 2. 工程區(qū)位

12、及商圈布局 1工程區(qū)位及商業(yè)布局 工程緊鄰地鐵“新街口站，可達性較高。 gaotongchina 5 典型工程研究 提到南京的商圈，人們首先想到的是號稱“華東第一商圈的新街口商圈，無論從購置力和人氣來說，都是南京當(dāng)之無愧的最具吸引力的地段。與北京的王府井和上海的南京路齊名。而德基廣場就坐落于此。 目前新街口商業(yè)街區(qū)核心地理范圍東止洪武南路，南止淮海路和石鼓路，西止王府大街，北止長江路，即四環(huán)路區(qū)域，面積近1平方公里，它分屬于白下、鼓樓、玄武三個區(qū)，而主要的商業(yè)設(shè)施都集中在白下區(qū)區(qū)域。 在總體的規(guī)劃上，南為商貿(mào)金融商務(wù)區(qū)，北片為休閑文化區(qū)，其中南片主要的核心區(qū)就位于白下區(qū)的范圍內(nèi)。據(jù)了解，在去年

13、8月份的規(guī)劃中提出，在2021年前，將新街口的地理范圍從現(xiàn)有的四環(huán)路內(nèi)0.5平方公里的根底上，擴大至北起珠江路、廣州路，南至白下路、建鄴路，東到太平南路、太平北路，西到莫愁路、上海路，面積約4.1平方公里。其中，核心區(qū)總用地面積1.3平方公里，另有30公頃在規(guī)劃范圍以外，作為預(yù)留區(qū)開展，主要是西南塊和西北塊，實現(xiàn)從四環(huán)向外四環(huán)的全面“突圍。 新街口地區(qū)人潮密集，商業(yè)氣氛濃厚，相配套附近有金陵飯店購物中心、金陵百貨、金鷹國際購物中心、東方商城、新百等眾多商場，亦有頂級寫字樓和多家國際星級酒店相伴。 德基廣場與“新百、“東方商城、“大洋百貨構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈。 gaotongchina

14、 6 典型工程研究 2商圈人流 輻射范圍/人口密集區(qū) 2005人口統(tǒng)計 15分鐘內(nèi)第一商圈 113,039 15-30分鐘第二商圈 2,014,609 30-60分鐘第三商圈 1,742,173 總計 3,869,321 2021年，南京的消費品零售總量為1962億元，人均可支配收入為25504元。 3商圈競爭力 優(yōu)點：新街口商圈的品牌影響力，在南京商業(yè)圈中形成了較強的集聚輻射功能，無論對南京本地人還是外地游客都具有極強的吸引力，因此保證了新街口的人氣和購置力。 據(jù)了解，這里聚集了南京市85的大中型商業(yè)企業(yè)和商務(wù)公司，街區(qū)的日均客流量到達40萬至50萬人次，節(jié)假日最高客流量超過100萬人次。就

15、節(jié)假日的客流量而言，已到達國際一流商業(yè)街區(qū)日均客流量40萬至70萬人次的水準(zhǔn)。每逢節(jié)假日，云集新街口商圈購物、休閑的消費者中外地人員比例就達40以上。有統(tǒng)計說明，新街 gaotongchina 7 典型工程研究 口街區(qū)的銷售額有30是南京都市圈的馬鞍山、滁州、蕪湖、揚州、鎮(zhèn)江、常州等城市的消費者實現(xiàn)的。 缺點：分屬于三個區(qū)的新街口商圈有不同的規(guī)劃和不同的管理，南邊熱，北邊冷。而由此帶來的后果是，新街口商圈開展缺乏綜合性和權(quán)威性的規(guī)劃?！案鱾€專項方案和規(guī)劃政出多門，缺乏銜接性和協(xié)調(diào)性，沒有從戰(zhàn)略性的高度確立新街口商圈開展的方向和定位。于是，副作用很快顯現(xiàn)了出來：“業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。百貨業(yè)比重過大，

16、而休閑娛樂和文化旅游資源卻沒有得到應(yīng)有的開發(fā)和利用。另外，作為南京市提高城市知名度主打的民國文化牌，也沒有在新街口商圈得到開掘，沒有把商圈打造成旅游風(fēng)景區(qū)，缺少文化底蘊。 3. 工程定位分析 地處南京商業(yè)地段核心位置的德基廣場致力于打造一個國際頂級的購物中心。在南京，德基廣場是唯一一家經(jīng)營世界頂級品牌的購物廣場，輻射范圍達全南京。商業(yè)品牌定位上，一層和二層會聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高。 經(jīng)營特色上，以國際一線奢侈品牌，吸引市內(nèi)高端消費人群消費，同時也為國際一線品牌開設(shè)旗艦店和門店，展示品牌的首選之地。 南京主要購物中心比照 4. 德基廣場一期業(yè)態(tài)分析 德基廣場一期于2005年9月

17、26日試營業(yè)，并于2006年6月26日正式開業(yè)。 gaotongchina 8 典型工程研究 德基廣場共有7層及地下1層，總的建筑面積達6.3萬平方米。廣場內(nèi)銷售各種國際、國內(nèi)著名品牌，擁有9間高檔電影放映廳和一個電玩中心。德基廣場的地下通道與地鐵站直接連接。 德基廣場一期已進駐的品牌有：Louis Vuitton, Hermes, Christian Dior, Cartier, Gianni Versace, Bvlgari, Salvatore Ferragamo, TODS, Loewe, Burberry, Ermenegildo Zegna, Dunhill, Bally, Can

18、ali, Hugo Boss, Coach, MaxMara, Armani Collezioni, D&G, Ferre Milano, Vertu 等。 主力店：I.T潮流服飾，買手店、LV、Dior、泰國料理、采蝶軒粵菜、望湘園湘菜、鴻霖美食多國料理、南京大牌檔、IMAX影院。 大型商場 餐飲 休閑娛樂 購物 8F 影城 7F 地道小吃 國際影城、電玩中心 6F 瑜伽、兒童早教 多國料理 SPA中心 童裝、家居 5F 運動、玩具 川菜 戶外休閑服飾 4F 粵菜 SPA中心 服裝、鞋、配飾 3F 泰國菜 美容美體、SPA中心 服裝、鞋、配飾 2F 品牌旗艦店 Cafe、意大利餐廳

19、國際品牌 1F 品牌旗艦店 國際品牌 -1F 個人護理 美食天地 服裝 業(yè)態(tài)品牌個數(shù)占比上，“風(fēng)氣女人位居第一，占到了總個數(shù)的27%?！笆成形兜牢痪拥诙嫉搅丝倐€數(shù)的18%。德基廣場一期調(diào)整后，進駐了新的品牌，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進行了有力補充，同時增強了頂級奢侈品品牌的多樣化豐富性，使得奢侈品在業(yè)態(tài)品牌個數(shù)占比上到達了18%，符合工程“國際頂級的購物中心的定位。 gaotongchina 9 典型工程研究 商鋪樓層分布 gaotongchina 10 典型工程研究 gaotongchina 11 典型工程研究 品牌店鋪展示 gaotongchina 12 典型工程研究 5. 德基廣場二期業(yè)態(tài)分析 二

20、期占地總面積達21,500平方米，總的建筑面積約250,000萬平方米。二期裙樓分為8層及5層地下層，8層商場的建筑面積約為73,000平方米，而5層地下層的建筑面積那么約為80,000平方米。主樓局部是一座商場，甲級辦公室及五星級酒店為一體約340米, 62層高的標(biāo)志性建筑。酒店局部將引進萬豪集團的星級酒店。此外，二期還設(shè)置一座室內(nèi)滑冰場。整個工程將配置接近1,500個地下泊車車位。 gaotongchina 13 典型工程研究 德基廣場二期囊括了國際頂級服飾、珠寶、腕表、進口超市、高端兒童服飾用品、高端家電、環(huán)球美食中心、化裝護膚用品、國際培訓(xùn)教學(xué)、高端娛樂會所等多種業(yè)態(tài)。加上一期調(diào)整后進

21、駐的新品牌，德基廣場將囊括絕大多數(shù)目前具國際影響力的一線品牌，種類涉及服飾、皮具、珠寶、腕表，不但對德基廣場一期業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進行了有力補充，同時增強了頂級奢侈品品牌的多樣化豐富性，如CHANEL、PRADA、Tiffany 、MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等等。其中，有90%的一線品牌從未在南京出現(xiàn)。新引進的PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等頂級腕表，會聚在德基廣場二期一樓的東北一隅，形成一個名品腕表中心。 在單店規(guī)模、產(chǎn)品分布、效勞內(nèi)容上，二期的大牌

22、店鋪都實現(xiàn)了實質(zhì)性提升。其中，包括CHANEL、PRADA、BURBERRY、MAXMARA在內(nèi)的多家國際一線品牌，積極提升店鋪品質(zhì)，選擇開設(shè)大型復(fù)式旗艦店，帶來了高規(guī)格的一流產(chǎn)品陳列與精美效勞。 與送保祿慍黃諭澆械髡琇OUIS VUITTON 品牌在做了周密的市場調(diào)研分析后，考慮到南京市場的快速開展以及對周邊區(qū)域的輻射，將店鋪升級為2000平方雙層旗艦店，店內(nèi)設(shè)有專門客服中心，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。DIOR 也進行了 gaotongchina 14 典型工程研究 擴店升級，增加精品手表區(qū)及VIP休息室；LOEWE、ZEGNA的旗艦店擴容，產(chǎn)品存量將更勝從前。一期還將引進頂級時尚品牌DOLC

23、E&GABBANA，其中, DOLCE&GABBANA、ZEGNA都是雙層復(fù)式店。 與此同時，除了一樓的一線大牌之外，各類國際服裝時尚品牌和流行潮牌聚集一堂，多個世界重量級的服飾品牌都是首次落戶南京，帶來更個性化和高品質(zhì)的穿著理念。如VALENTINO、MIKIMOTO、JIMMY CHOO、KENZO、VIVIENNE WESTWOOD、ALEXANDER MCOUEEN、PIERRE BALMAIN、DSQUARED等，集中了前衛(wèi)的個性設(shè)計，豐富的潮流服飾文化。而來自歐美、日本、韓國等地的綜合時尚買手店，那么傳遞著時裝前沿的最新訊息。近百家時尚品牌和世界流行潮牌百花爭艷，敏

24、銳捕捉著世界最尖端的時尚風(fēng)潮。 德基廣場二期首開將化裝品品牌旗艦店設(shè)在負一樓之先河，這一舉措在全國商業(yè)領(lǐng)域都是一個嶄新的嘗試，以“Boutique概念店的形式，向消費者提供一系列更為專業(yè)和細致的效勞。在專設(shè)的VIP室內(nèi)，采用一對一的護理彩妝體驗，輔以教學(xué)、彩妝培訓(xùn)等多種方式，讓更多客人深入了解品牌以及美容知識。眾多品牌如LA MER、LA PRAIRIE、SISLEY、ESTEE LAUDER、CLARINS、SHISEIDO、ORIGINS、BOBBIBROWN等等高端化裝品品牌共同營造出一個關(guān)于“美的天堂。 在德基廣場二期六樓，一個近四千平米的區(qū)域被打造成為無限歡樂的兒童世界，以BURBE

25、RRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCI KIDS、POLO KIDS、JACADI為主的國際一線童裝品牌奠定了其精品高端定位。貝爾森林兒童用品超市主打進口兒童食品、用品、有機玩具，95%以上產(chǎn)品均是首次在南京市場出現(xiàn)。店內(nèi)還將設(shè)有健康咨詢區(qū)，定時邀請兒童專家進行免費的咨詢活動，在豐富了嬰童消費領(lǐng)域的同時，關(guān)愛每個孩子的健康成長。 休閑娛樂方面，IMAX巨幕影院無疑成為讓消費者關(guān)注的焦點。德基廣場二期的IMAX銀幕面積可達普通電視屏幕面積的4500倍，略微傾斜的銀幕向觀眾，寬度一直延伸到人體可視視覺范圍之外。超清晰的畫面和音響效果將給予觀眾強烈震撼的視聽感受。高端的娛樂休閑感受

26、還不僅僅限于此。多層挑空的世紀(jì)星真冰滑冰俱樂部，真正的“冰上舞蹈和高端的配套效勞、專業(yè)的全面教學(xué)，將帶來全新休閑享受。此外，還有紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等。德基廣場全力豐富娛樂休閑工程并提升檔次，為的就是滿足了不同消費者更廣泛的休閑需求。 餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)模也更為宏大。各樓層分布了來自日本、臺灣、意大利、香港、泰國眾多餐飲商家，風(fēng)味囊括日、泰、意、臺、粵、精品官府等多種風(fēng)格的餐廳，將會把德基廣場二期裝點成一個多國美食聚集的樂園。來自香港的陶源酒家、香港太興茶餐廳、蟹道日本料理、韓國Tom N Toms咖啡、潮興隆潮州菜、麻辣誘惑等時尚高端美食均是首次進入南京，又將掀起新一輪美食風(fēng)暴。 作為國內(nèi)

27、高端電器綜合店順電，首次來到南京，致力于為消費者提供高品質(zhì)的現(xiàn)代家電銷售效勞。70%為純進口食品的BHG精品超市那么豐富了德基廣場日常生活用品快銷門類。超市提供以意、法、日為中心的國際化食品，以及天然無農(nóng)藥公害的蔬菜、水果和來自當(dāng)?shù)剞r(nóng)場的有機食品、天然野生生鮮產(chǎn)品、上等肉類、著名廚師現(xiàn) gaotongchina 15 典型工程研究 場烹飪的歐洲美食、上選酒品等。 最值得一提的是，二期主體塔樓已經(jīng)獲得了世界一線酒店集團萬豪旗下最頂端的品牌Ritz-Carlton的青睞。隨著The Ritz-Carlton酒店入駐德基廣場二期，不僅提升了工程的檔次，同時也為工程帶來了高消費人群。 德基二期的塔樓將

28、在南京首次引入世界水準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公模式，能滿足世界500強企業(yè)總裁及外資企業(yè)高管入住并辦公。 跟一期相比，業(yè)態(tài)上更加豐富，增添了“化裝品和“快樂寶貝，且兒童業(yè)態(tài)品牌個數(shù)的占比到達了14%，僅次于“風(fēng)氣女人，位居第二。 商鋪樓層分布 gaotongchina 16 典型工程研究 gaotongchina 17 典型工程研究 gaotongchina 18 典型工程研究 品牌店鋪展示 gaotongchina 19 典型工程研究 6. 工程建筑設(shè)計及動線設(shè)計 1、外立面。一、二期整體建筑的外立面整體保持了色調(diào)、樣式、材質(zhì)上統(tǒng)一性，廣告位較小，與高端定位相匹配。同時一二期有天橋和地鐵通道相連，便于

29、顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。 gaotongchina 20 典型工程研究 2、中庭采光頂。其設(shè)計將太陽光引進購物中心，減少了購物中心公區(qū)區(qū)域的電能消耗，發(fā)揮自然光比燈光給顧客帶來更舒適化的感受。加上燈光的點綴，購物中心公共區(qū)域光線更顯得環(huán)保，更顯得本色。此外，二期中庭還采用了層層退臺設(shè)計，頂部吊字母狀流蘇飾品，時尚簡潔。 gaotongchina 21 典型工程研究 3、公共區(qū)域裝修。色調(diào)統(tǒng)一，材質(zhì)檔次感與商場定位保持著統(tǒng)一。最有特色的將電梯區(qū)域立面進行了個性化的統(tǒng)裝且與商場風(fēng)格相協(xié)調(diào)。同時，在室內(nèi)設(shè)置了導(dǎo)視、查詢系統(tǒng)、溫馨提示等，便于顧客使用。 gaotongchina 22 典

30、型工程研究 4、動線設(shè)計。主動線呈“口字型，簡單清晰；并且保證每個店鋪都有展示面在主次動線上；同時在主動線上安排主力店及品牌效應(yīng)較強的品牌店鋪，來吸引并帶動客群。并在中庭設(shè)置挑空，直達屋頂，不僅增加室內(nèi)采光，還將顧客的視線引導(dǎo)向上，挑空處的多部扶梯升降梯設(shè)置更起到促進客流垂直流動的作用，同時增加商場的空間感和購物舒適度。 gaotongchina 23 典型工程研究 7. 工程建筑指標(biāo)及團隊 ? 總占地面積：41,244平方米 ? 總建筑面積：31.3萬平方米 一期：6.3萬平米 二期：25萬平米 ? 商業(yè)面積：15萬平方米 一期：6.1萬平米 二期：8.9萬平米 ? 樓層 一期：地上7層，地

31、下1層 二期：62層裙樓地上8層，地下5層 ? 開業(yè)時間 一期：2005年9月26日試營業(yè)，2006年6月26日開業(yè) 二期：2021年5月8日試營業(yè) ? 入住店鋪個數(shù)： 一期：146個 二期：179個 ? 停車位：1500個 ? 開發(fā)商/運營商：德基集團 ? 建筑設(shè)計：南京市建筑設(shè)計研究院；華東建筑設(shè)計研究院 ? 建設(shè)單位： 南京新宇房地產(chǎn)開發(fā) gaotongchina 24 典型工程研究 ? 總包單位：北京城建集團有限責(zé)任公司 ? 二期投資：20億元 ? 所獲獎項：江蘇省優(yōu)質(zhì)工程，魯班獎 8. 工程細節(jié) ? 電梯品牌：Schindler ? 升降梯：每層2部除F2，東邊為3間，南邊為2間；

32、? 扶梯：F1-F6每層2部，B1、F7每層1部； ? 中庭：一、二期各一個中庭； ? 衛(wèi)生間：F2-F7每層1個，B1、F1無衛(wèi)生間； ? 通道寬度：主通道約4-5米； ? 停車場費用：收費，此外有免費停車抵用券，VIP卡積分兌換停車券；系列停車優(yōu)惠：消費滿200元免費停車1小時，20:00-24:00時段免費停車等。 9. 工程租金及經(jīng)營情況 德基廣場為德基地產(chǎn)自己斥資建設(shè)，對外經(jīng)營收費分兩局部，一是管理費，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月；二是租金，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月，因此德基廣場根據(jù)鋪位的樓層、位置的好壞，租金價格為2-7元/平米/天。另外，各產(chǎn)品商家

33、還給德基進行銷售返點，一線品牌返點約30%，二線品牌返點更高，具體由洽談而定。德基廣場停車費為5元/次/小時。 一期調(diào)整后，目前商場有13家店鋪即將開業(yè)，開業(yè)率達92%。二期商場除了8層暫未開業(yè)外，共16家店鋪待開業(yè)，其開業(yè)率已達92%。 10. 消費人流分析 德基廣場的消費人群以中青年家庭或情侶為主，并且有一定的消費能力。因工程引進了大量的餐飲、同時還有娛樂，故人流量較大，同時由于B1層與地鐵1號線相通，故過往人流量較多。二期的一層和七層多數(shù)為一家三口或夫妻情侶，女士多為25-30歲，男士多為30-45歲，穿著較為考究；二層至六層顧客以25-35歲女士居多，身邊多有同年齡層的女伴，穿著較為考究；地下一層過往人群較多，以過客和就餐情侶或者家庭居