我國重點(diǎn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告

1、2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告2005年2月5日一、2004年我國主要城市的地價(jià)狀況（一）地價(jià)總體水平繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢2004年全國各大城市的綜合地價(jià)水平為 1198元/平方米，與2003年相比 增長6.08%,繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的勢頭。其中商業(yè)用地平均地價(jià)為 1988元/平 方米，與2003年相比增長6.67%,增長率上升了 0.15個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地平均 地價(jià)為1166元/平方米，與2003年相比增長8.94%,增長率上升了 3.87個(gè)百 分點(diǎn)；工業(yè)用地平均地價(jià)為481元/平方米，與2003年相比增長1.92%,增長 率下降了 0.47個(gè)百分點(diǎn)。表1全國城市地價(jià)平均

2、水平歷年變化情況（元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)2000 年99816159234442001 年103316669654542002 年107817491019460 2003 年1129186410704722004 年119819881166481圖i全國城市地價(jià)平均水平歷年比較（二）從區(qū)域監(jiān)測結(jié)果來看，東南區(qū)的地價(jià)水平最高，西北區(qū)的地價(jià)水平最 低，中南、西南、東北區(qū)地價(jià)增長率高于全國平均水平從區(qū)域平均地價(jià)水平來看，在東南、中南、西南、華北、西北、東北等六區(qū) 中，東南區(qū)的地價(jià)水平最高，達(dá)到了 1621元/平方米，西北區(qū)的地價(jià)水平最低, 只有777元/平方米，遠(yuǎn)低于全國1198元/平方米的平

3、均地價(jià)水平。從不同區(qū)域 的地價(jià)增長率來看，與2003年相比，西南區(qū)、中南區(qū)、東北區(qū)綜合地價(jià)增長率 高于全國平均水平，分別為10.56%、9.24 %、7.25 %，東南區(qū)、華北區(qū)、西北 區(qū)地價(jià)也有一定幅度的增長，但增幅較小，分別為5.10%、5.11 %、2.71 %。表2 2004年全國各區(qū)不同用途地價(jià)水平（元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481東南區(qū)162127541569587中南區(qū)116218341152463西南區(qū)120721671085443華北區(qū)130021531276536西北區(qū)7771167732457東北區(qū)105517331148375圖2 20

4、04年全國分區(qū)不同用途土地地價(jià)增長率比較（三）在三大重點(diǎn)地區(qū)中，京津兩市地價(jià)繼續(xù)處于高位，長江三角洲地區(qū)地 價(jià)增幅較大，珠江三角洲地區(qū)增幅較小2004年對長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市三個(gè)重點(diǎn)地區(qū)的地價(jià)監(jiān)測結(jié) 果表明，京津兩市的地價(jià)水平繼續(xù)處于高位，綜合地價(jià)水平為2009元/平方米，遠(yuǎn)高于全國平均的1198元/平方米,其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)分別為 3875 元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米，但京津兩市綜合地價(jià)增長率為5.76%, 基本與全國6.08%的平均增長率持平。與2003年相比，長江三角洲地區(qū)地價(jià)增長率較大，為6.9%。其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的地價(jià)增長率分別為

5、7.33%、12.16 %、2.24 % ,均大于全國各類 用地平均增長率，其中住宅用地地價(jià)增長明顯，2004年長江三角洲的住宅用地地價(jià)達(dá)到1540元/平方米,遠(yuǎn)高于全國平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地區(qū) 的地價(jià)增長率較低，只有1.84%,地價(jià)基本保持穩(wěn)定。其中商業(yè)、住宅、工業(yè)用 地地價(jià)小幅上漲，增長率均低于全國平均水平，分別為1.28%、2.31%、1.46%表3 2004年重點(diǎn)地區(qū)不同用途用地地價(jià)水平比較（元/平方米）綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481長江三角洲145023441540521珠江三角洲112921601058436京津兩市200938751746

6、520圖3 2004年重點(diǎn)地區(qū)不同用途用地地價(jià)增長率比較（四）大部分經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市地價(jià)增長平穩(wěn)， 部分中西部城市地價(jià)增幅較大2004年地價(jià)監(jiān)測結(jié)果表明，大部分城市尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市地價(jià)增長 相對比較平穩(wěn) , 如北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價(jià)增長率多在 2%左右，遠(yuǎn) 低于全國平均 6.08%的增長率，但不同城市的不同用途地價(jià)增長情況有所不同。 以北京為例， 2004 年北京綜合地價(jià)只上漲了 2.26%，其中，商業(yè)、住宅、工業(yè)的 增長率分別為 3.22%、3.37%、0.23%，遠(yuǎn)低于全國平均的 6.67%、8.94%、1.92%。 與北京不同的是， 上海市商業(yè)、 住宅用地地價(jià)漲幅略高于全

7、國平均水平， 分別為 9.43 、 12.31 ，住宅用地地價(jià)上漲幅度較大，但工業(yè)用地地價(jià)增長率低于全 國平均水平，僅有 0.80 。而廣州、深圳除工業(yè)用地增長率略高于全國平均水 平外，商業(yè)、住宅的地價(jià)增長率均低于全國平均增長率。前幾年地價(jià)漲幅較大的城市，在 2004 年地價(jià)漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅 用地地價(jià)增長率分別為 3.00 、 1.00 ，工業(yè)用地地價(jià)變化基本不大。部分中西部城市地價(jià)增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價(jià) 增長率均在 10以上，分別為 13.51 、 13.73 、 14.76 、 13.17 。（五）不同用地類型中，住宅用地地價(jià)增長最快，工業(yè)用地地價(jià)相對比

8、較平 穩(wěn)在住宅、商業(yè)、工業(yè)三類用地中，住宅用地平均價(jià)格整體呈上升趨勢，增長 幅度最大，全國平均增長率為 8.94 ，其次是商業(yè)用地，增長率為 6.67%，工業(yè) 用地增長率最低，只有 1.92%。在三大重點(diǎn)區(qū)域中，長江三角洲住宅用地地價(jià)的 增幅為 12.16 ，其次是京津兩市為 10.47 ，其中天津增長率較高為 17.56%，遠(yuǎn)高于北京的 3.37%。珠江三角洲住宅用地地價(jià)增幅不大，增長率只有2.31 在監(jiān)測的東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，對于商業(yè)用地，東北區(qū) 的增長率最高，為 10.22%，其次是中南和西南，皆為 8.61%；對于住宅用地，增 長幅度最大的是西南地區(qū)， 增長率為

9、16.98%, 其次是中南地區(qū)， 為 11.23%；對于 工業(yè)用地，增長率最大的是中南和東北地區(qū)，分別為 4.08%和 3.74%，其次是西 南和西北地區(qū)，分別為 2.58%和 2.15%。（六）全國主要城市地價(jià)年內(nèi)變化比較平穩(wěn)， 第一季度與第二季度的地價(jià)平 均增長率略高于第三季度與第四季度的平均增長率從全國主要大城市的綜合地價(jià)水平來看， 四個(gè)季度的環(huán)比增長率基本保持在1.1-1.4% 之間，增長比較平穩(wěn)。其中第一季度、第二季度的平均增長率約為1.27 ，第三季度、四季度的平均增長率略有下降，為 1.22 ，這說明土地供 應(yīng)暫停后，社會對土地供應(yīng)的預(yù)期發(fā)生改變， 很大程度上抑制了土地需求和投資

10、，根據(jù)對全國 51個(gè)大中城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果分析， 2004 年我國重點(diǎn)地區(qū) 和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況如下：二、影響地價(jià)的主要因素分析（一）社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、 投資與需求強(qiáng)勁仍然是地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿υ趯┙騼墒小?長江三角洲地區(qū)、 珠江三角洲地區(qū)三大重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行監(jiān)測過 程中，可以發(fā)現(xiàn)由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、 社會購買力增強(qiáng)、 公眾投資和購房 比例不斷增加、需求持續(xù)旺盛，是地價(jià)不斷上漲的主要?jiǎng)恿?。以長江三角洲為例， 該地區(qū)的地價(jià)上漲最快， 其中尤以住宅用地的價(jià)格上漲最為明顯， 2004 年住宅用地價(jià)格上漲了 12.16%，遠(yuǎn)高于京津兩市和珠江三角洲 地區(qū)。這主要是由于近幾年來， 長江

11、三角洲地區(qū)一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、 城市 建設(shè)最具活力的地區(qū)之一，2004年主要城市的GDP在 15流右，經(jīng)濟(jì)增長率和居 民消費(fèi)能力均位于全國前列， 投資和需求強(qiáng)勁帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲。 如上海市， 由于 2010年世博會的成功申辦以及跨國公司和外資企業(yè)的大量涌入，民營資本 開始介入房地產(chǎn)業(yè)， 良好的未來社會預(yù)期和可購買能力， 使上海市房地產(chǎn)市場需 求始終強(qiáng)勁。 2004年上海住宅房價(jià)漲幅達(dá)到 14.9，房價(jià)和增長率居全國之首， 其中主要是個(gè)人住房需求。根據(jù)中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)， 2004年上海市 中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加 1023億元，同比多增 204億元， 占各項(xiàng)貸

12、款新增額的比例高達(dá) 76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加 728 億元，同比 多增 106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48%。而在 10月 29日上調(diào)存款利率后， 1 1 、 1 2月的個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持快速增長。此外， 按照對房屋租價(jià)比的分析，我國主要城市的租價(jià)比均在6%以上，遠(yuǎn)高于股票、國債、期貨、存款等投資收益率水平。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查結(jié)果，在購 買商品住宅的個(gè)人中， 17%的購房者是為了投資，可見個(gè)人需求及投資增加仍是 拉動(dòng)房價(jià)增長的主要原因，從而也帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲。（二）土地供應(yīng)積極參與國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控， 從政策上保障了地價(jià)的平穩(wěn)變 化2004年，針對經(jīng)

13、濟(jì)運(yùn)行中固定資產(chǎn)投資增長過快、部分行業(yè)盲目投資、低 水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重等問題， 黨中央、 國務(wù)院制定出臺了一系列政策措施， 嚴(yán) 把信貸和土地兩個(gè)閘門， 使固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到遏制。 最新統(tǒng)計(jì)結(jié) 果表明， 2004 年固定資產(chǎn)投資增速由年初的 53回落到 25.8 ，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 已初見成效，全年GDP增長9.5%,繼續(xù)保持協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢。在此次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中， 土地政策發(fā)揮了重要作用。 國土資源部門通過采取 從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策， 對制止部分行業(yè)盲目投資， 產(chǎn)生了明顯的釜底抽薪作 用。并通過對開發(fā)區(qū)的清理整頓， 使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、 亂占濫用土地的 勢頭得到有效遏制， 使土

14、地市場和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些不穩(wěn)定、 不健康、不合 理因素慢慢消除， 抑制了土地的無序供應(yīng)， 土地市場和房地產(chǎn)市場漸趨規(guī)范， 有 力地配合了國家宏觀調(diào)控整體戰(zhàn)略部署的實(shí)施， 保障了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展， 從 而防止了地價(jià)的大起大落，為地價(jià)的平穩(wěn)增長提供了良好的政策保障。（三）通過全面清理整頓工作，土地市場不斷規(guī)范，地價(jià)的市場形成機(jī)制逐 步完善，從而為地價(jià)的平穩(wěn)上漲及杠桿作用的發(fā)揮提供了良好的市場環(huán)境2004 年我國采用金融政策和土地政策對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控過程中，對土地 市場進(jìn)行了大規(guī)模的清理整頓。截止到 2004年 8 月，國土資源部共清理出 6866 個(gè)各類開發(fā)區(qū)，核減 4813 個(gè)，占原有總

15、數(shù)的 70.1 ，規(guī)劃面積壓縮 2.49 萬平 方公里，占原有面積的 64.5，退出開發(fā)區(qū)土地 2617平方公里，復(fù)耕 1324平 方公里，收回閑置土地 116.5 平方公里。 國土資源部會同有關(guān)部委部署了以新上 項(xiàng)目用地清理為重點(diǎn)的“六項(xiàng)清理整頓”， 全年共清查近 8.2 萬個(gè)新上項(xiàng)目的用 地，涉及面積近 80 萬公頃，清理出違法占用土地項(xiàng)目 7184 個(gè)，涉及面積 36501 公頃，對停建、暫停并限期整改及取消立項(xiàng)的 7077 個(gè)項(xiàng)目；貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān) 于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等“三個(gè)暫?！钡囊?， 2004 年前三季度全國建設(shè)用地供應(yīng) 中，存量土地占到 52。通過全面清理整頓，遏制了土地虛假需求

16、，使土地市場逐步規(guī)范。此外，由于國土資源管理部門多年來一直推行經(jīng)營性用地的招拍掛， 使地價(jià)的市場形成機(jī)制和市場環(huán)境不斷完善， 房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資逐漸趨于理 性，初步形成了一個(gè)公開、公平、公正的土地市場，為促進(jìn)地價(jià)的平穩(wěn)上漲提供 了良好的市場環(huán)境。（四）受國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，工業(yè)用地價(jià)格增長平緩 為控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長， 防止某些行業(yè)無序建設(shè)、 過度擴(kuò)張，2004 年國家加快制定完善并嚴(yán)格實(shí)施能耗、物耗、環(huán)保、安全等市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格 控制鋼鐵、水泥、電解鋁、電石、焦炭等行業(yè)投資。 2004年 17月，鋼鐵增長 44.2 ，增幅比今年 12 月回落 128.4 個(gè)百分點(diǎn)；

17、 水泥增長 54.9 ，回落 82.4 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 28.6 ，增幅回落 21.6 個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 投資增速看， 17 月，第一產(chǎn)業(yè)投資 277億元，增長 15，扭轉(zhuǎn)了負(fù)增長的局 面，增幅比 12月加快 40.1 個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)投資 10852億元，增長 42.5 ， 增幅回落 36.1 個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資 15988 億元，增長 24.6 ，增幅回落 16.4 個(gè)百分點(diǎn)。從新開工項(xiàng)目看， 17 月，新開工項(xiàng)目 80851 個(gè)，總投資規(guī)模 27415 億元，增長 27.3 ，增幅比 12 月回落 78.3 個(gè)百分點(diǎn)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的 需要以及土地供應(yīng)政策的影響

18、，在很大程度上緩解了對工業(yè)用地的需求。此外， 國家對開發(fā)區(qū)的全面清理整頓， 也抑制了對工業(yè)用地的需求， 從而使全年工業(yè)用 地價(jià)格增長平緩， 2004 年全國工業(yè)用地平均地價(jià)為 478 元平方米，與 2003年 相比增長 1.92%，增長率下降了 0.47 個(gè)百分點(diǎn)。在監(jiān)測的京津兩市、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)中，長江三角洲和京 津兩市工業(yè)用地價(jià)格增幅都不大， 珠江三角洲的工業(yè)用地價(jià)格甚至低于全國平均 水平。根據(jù)對全國 51個(gè)大中城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果分析， 2004 年我國重點(diǎn)地區(qū) 和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況如下：三、2004 年我國城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系分析（一）地價(jià)與房價(jià)均呈上升

19、趨勢，但地價(jià)變化上漲幅度小于房價(jià)上漲幅度2004年1-11 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為 2759元/平方米，同比上漲 12.5%，其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為 2580元/ 平方米，同比上漲 11.6%；2004 年全國平均地價(jià)為 1183元/ 平方米，同比增長率為 4.78 ，其中，住宅用地平 均價(jià)格為 1128元/ 平方米，同比上漲 5.4 ?？傮w來看， 2004年的各大城市地價(jià) 水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合。 大多數(shù)城市的地價(jià)水平和房 價(jià)水平總體上均呈上漲趨勢，但地價(jià)增長幅度普遍低于房價(jià)增長幅度。（二）北京、上海等重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，房價(jià)漲幅較大，也帶動(dòng) 了地價(jià)

20、的不斷上漲由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、需求強(qiáng)勁，北京、上海等部分重點(diǎn)城市房價(jià)上漲較快， 一向被視作我國房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。 2004 年北京市全年商品房平均售價(jià) 為 5053元/ 平方米，比上年提高 316元/平方米，增長 6.25 ；其中，商品住宅 平均售價(jià) 4747元/ 平方米，提高 291元/平方米，增長 6.13 ；而全年平均地價(jià) 為 2384元/ 平方米，比上年增長 2.26 ，住宅用地平均地價(jià)為 2127元/ 平方米， 比上年增長 3.37 。上海市 2004 年商品房銷售面積 3488.75 萬平方米，全年商 品房銷售額 2263.84 億元，其中商品住宅平均銷售為 6385元/ 平方

21、米，比上年上 漲 14.6%；而全年平均地價(jià)為 2223 元/ 平方米，比上年增長 2.73 ，住宅用地平 均地價(jià)為 2078元/ 平方米，比上年增長 12.31 。由以上數(shù)據(jù)可以分析得出，這 些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)的起伏基本上都隨著房價(jià)的變化而變化。根據(jù)對全國 51個(gè)大中城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果分析， 2004 年我國重點(diǎn)地區(qū) 和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況如下：四、2004 年我國城市地價(jià)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的關(guān)系分析（一）地價(jià)與GDP同步增長，但增長速度低于 GDF增長速度2004年，全國地價(jià)平均增長率為 6.08 %，全國GDR增長率為9.5 %。在北 京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其地價(jià)變化增

22、長速度與的GDF增長速度之間的 差距要相對較大。2004年北京市地價(jià)平均增長率為3.7 %，GDP增長率為13.2 %。 上海市地價(jià)平均增長率為2.73 %， GDP比上年增長13.6%。由以上數(shù)據(jù)可以看 出，我國地價(jià)水平的變化在總體上與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展是同步協(xié)調(diào)的。 發(fā)達(dá)國 家的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)出一條規(guī)律： 當(dāng)?shù)貎r(jià)變化速度遠(yuǎn)高于或低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 時(shí)，此時(shí)的土地市場是畸形的；而當(dāng)?shù)貎r(jià)變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于同步協(xié)調(diào)狀態(tài)時(shí)， 此時(shí)的土地市場是健康的。 所以認(rèn)為， 我國目前的土地市場是健康的， 地價(jià)水平 并不存在泡沫成分。而且在加強(qiáng)中央宏觀調(diào)控的 2004 年，土地市場和綜合地價(jià)水平?jīng)]有大起大落，出

23、現(xiàn)大的波動(dòng)，說明我國的土地市場經(jīng)過多年的建設(shè)， 已經(jīng) 逐步規(guī)范和成熟，地價(jià)形成機(jī)制也逐步健全，在市場調(diào)控中發(fā)揮了重要作用圖4全國地價(jià)增長與GDP固定資產(chǎn)投資增長比較示意圖（二）地價(jià)增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資增速，在固定資產(chǎn)投資增速回落的同時(shí)， 地價(jià)增長率增幅較2003年也有所下降2004年，我國采取中央宏觀調(diào)控防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長取得顯著成效。固定資產(chǎn)投資增長率為25.8%,增速比2003年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，而全國地價(jià)平均增長率為6.08 %，遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資增速。在 北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其狀況與全國平均水平基本類似。2004年北京市地價(jià)平均增長率為3.7 %，而固定資產(chǎn)投資比上年增長17.2%,增幅下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。上海市地價(jià)平均增長率為 2.73