房地產(chǎn)豪宅定制白金灣項目會所功能建議報告_頁

1、為豪宅定制會所白金灣會所功能建議會所在功能和設施標準上類似五星級酒店，而會所與酒店最大的區(qū)別是，酒店是開放式的，而會所的客人必須取得會員資格，所以相對限定，但會所給會員帶來更多的是人性化的服務和強烈的歸屬感。打造私享、專屬性的豪宅核心發(fā)展趨勢，預示豪宅銷售已是“房子+權益”的價值延伸。權益是一種服務，會所則是將這種將服務傳遞給客戶的重要渠道。四種豪宅會所經(jīng)營模式通過對香港陽明山莊、貝沙灣及內(nèi)地一線城市豪宅會所案例的研究，豪宅會所成功運營有 4 大模式：大而精的俱樂部模式、酒店式的開放運營、大而專的封閉經(jīng)營模式以及小而精的半封閉經(jīng)營模式。棕櫚泉國際公寓會所- 俱樂部會員制獨立經(jīng)營大而精的俱樂部模

2、式多適用于圈層文化比較成熟的城市（如北京、上海）。在這些城市往往出現(xiàn)了獨立俱樂部形式的會所（如北京的京城四大俱樂部、上海的雍福會等），上流社會有聚集活動的需求。北京棕櫚泉國際公寓擁有 13000平方米的五星級豪華會所，會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部，提供私人化服務和社交聯(lián)誼環(huán)境。棕櫚泉會所由具有豐富俱樂部管理經(jīng)驗的香港裕匯國際直接管理，完全俱樂部會員制獨立經(jīng)營。除對業(yè)主提供部分折扣權益外，會所重點對外經(jīng)營，以擴大社會高端客戶群體。經(jīng)營方式上，棕櫚泉會所獨立核算，經(jīng)營成本不攤入物管費用。經(jīng)營收入由三部分組成，其中基礎類收入即年費 - 會員入會需繳納一定數(shù)量年費作為進入性門檻，同時享

3、受部分免費項目和折扣優(yōu)惠；主題類收入 - 日常重點特色活動以收費的形式經(jīng)營，為會所主要盈利方式；刺激類收入- 定期舉辦特色活動，階段性增加消費頻次。棕櫚泉會所目前已成為北京知名企業(yè)家和精英宴請賓朋、商務酬酢的喜好場所。廣州珠江帝景會所- 超大型酒店式豪華會所酒店式的開放運營模式多應用于休閑度假區(qū)或商務中心區(qū)，有酒店的需求，同時作為開發(fā)商，企業(yè)集團需要有大型酒店的運作能力。廣州珠江帝景投資逾 2 億，建成占地超 3 萬平方米的廣州首個超大型酒店式豪華會所，會所依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務環(huán)境，為客源和經(jīng)營帶來了便利。珠江帝景會所運營依托酒店，由合生國際酒店管理有限公司完全獨立酒店式經(jīng)營，提供國際

4、化商務、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務。區(qū)別于外來客源，珠江帝景業(yè)主享有會所康體方面的優(yōu)惠。深圳招商海月花園- 自主經(jīng)營和品牌外包結合成功運營的典范大而專的封閉經(jīng)營模式多適用于社區(qū)規(guī)模大、自有常住人口多、客戶基數(shù)大的項目，僅通過對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求。海月花園 7000 平方米的社區(qū)會所一度成為深圳會所成功經(jīng)營的典范。海月花園會所的功能設施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容也是一個逐步聚焦的過程。一期會所設置保健室、西餐廳等，功能大而全，經(jīng)營并不成功；通過吸取教訓，二期集中于體育設施，增設室內(nèi)籃球場、羽毛球場地等運動類項目，為業(yè)主所喜好；三期會所功能進一步聚焦業(yè)主需求，增加了當時業(yè)主需求旺盛的棋

5、牌室，并全部更換為自動麻將桌，盈利狀況良好。品牌嫁接方面，針對少年兒童教育需求，會所二層整層外包給國際著名鋼琴演奏家李云迪老師，開設鋼琴中心，開發(fā)商收取租金、管理費。名人效應與業(yè)主“望子成龍”心態(tài)巧妙結合，反響較好。成都金林半島半島會- 鎖定女主人需求小而精的半封閉經(jīng)營模式適應性較強，一般豪宅均可采用此模式，此模式體現(xiàn)樓盤檔次的同時，也降低了會所運營的風險。半島會采取半封閉式經(jīng)營。以女主人為主題的精準設施定位，成功提升了項目的整體檔次和盈利能力，但其定位也非一帆風順。前期定位較亂，做成了小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營并不理想，后來香港合作單位建議會所功能聚焦，以服務女主人為主，引進法國高端品牌，

6、 23 層作為 SPA房，大受女主人歡迎。關鍵因素：品牌嫁接與收費模式重點項目品牌嫁接豪宅會所重點項目以品牌嫁接的模式外包，成為目前會所經(jīng)營的重要趨勢。萬科多數(shù)樓盤會所的健身功能多包給上海一兆韋德健身中心；金域藍灣會所美容、 spa 等則包給法國品牌思妍麗；星河丹堤引入深圳中航健身會，華僑城則整合丹桂軒等小眾餐飲品牌。品牌嫁接后，開發(fā)商部分設施招商或整體打包托管給品牌運營商，品牌運營商獨立經(jīng)營，而作為第三方的會所管理方，會定期向品牌運營商收取租金，或直接參與運營分成，此外，會所管理方與開發(fā)商獨立分開，單獨承擔責任和盈虧。在品牌嫁接中，需要注意 3 個問題：第一，會所各功能體量設置，需由專業(yè)公司

7、提前介入；第二，要以及經(jīng)營意識的強弱和資源的多少明確會所的管理方；第三、充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會所實現(xiàn)互補。多種收費模式相結合目前較為成熟的會所收費模式為以一定年費作為進入行門檻，核心功能消費作為會所主要盈利方向，借以階段性活動增加消費頻次，此外通過外部資源整合，開發(fā)商實現(xiàn)利潤分成。將會所部分功能費用適當加入物管費中，實現(xiàn)部分免費項目，不僅可以保證會所的檔次，同時可能會吸引客戶消費付費項目，并起到裙帶作用。如 SPA房附近設簡易咖啡吧，業(yè)主消費完 SPA服務后，可帶動咖啡吧的運營，起到連帶作用。豪宅會所的兩個核心消費群 - 女主人和小朋友就目前的情況來看，會所須重點滿足兩個核心消費群：女主人和小朋友。處于金字塔頂層的女主人一般較為悠閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性巨大支出；同時，為小孩花錢是當今家庭的最大支出，豪宅客戶更不例外。從香港陽明山莊到內(nèi)地的金林半島，鎖定女主人和小朋友的核心需求，會所也往往大受歡迎。香港陽明山莊會所即巧妙會所除滿足日常運動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設置；香港柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊。白金灣項目會所功能建議