房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場 經(jīng)濟(jì) 運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的 發(fā)展 前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞I資活動進(jìn)行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資

2、過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4 月底的央行宣布加息；5 月份的 “國六條 ”出臺， 隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓， 乃至剛剛出臺的強征個稅的108 號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融 政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的 20% 左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股

3、成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利的社會團(tuán)體和國家機關(guān) 向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利性社會團(tuán)體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所 +（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 用于公益、救濟(jì)性捐贈的扣除標(biāo)

4、準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基

5、本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。 最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、 6%和 2%計算扣除。 企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收 。就有進(jìn)一步籌劃的空間。 而計算、繳納企業(yè)所得稅的 “應(yīng)納稅所得額 ” 是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問

6、題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金， 在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動， 創(chuàng)造更多的價值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。房地產(chǎn)素有 “春節(jié)七日 ”、“五一黃金周 ”、“金九銀十 ” 的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達(dá)到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005 年 5 月黃金周舉行盛大開盤儀式， 配合這次活動， 策劃部分在4 月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一 ”期間，顧客紛至沓來，各銷售

7、人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600000 元，加班費及傭金85000 元，業(yè)務(wù)招待費超支 15000 元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè) 5 月份應(yīng)納稅所得額減少（60000085000 15000） 700000（元）。少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700000×33% 231000（元）這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足。可見，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)

8、住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的 20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1 億元，豪華住宅的銷售額為 5000 萬元。按稅法規(guī)定 計算的可扣除項目金額為1.15 億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8500 萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000 萬元。

9、1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：（1500011500）÷11500×100% 30.43%適用 30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅（15000 11500）×30% 1050（萬元）2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10000 8500）÷8500×100% 17.65%增值額與可扣除額低于 20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（ 5000-3000 ）÷3000×100% 66.67%適用 40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5000 3000）×40% 3000×5% 650（萬元）分開核算合計共交650 萬元，比不分開核算交1050 萬元少交 400 萬元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點進(jìn)