本示范文本及條文說明,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處公開展示,

1、本示范文本及條文說明, 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處公開展示,本示范文本制訂之日后新公布實(shí)施的法律政策，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢商品房買賣合同示范文本浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政治理局2017年月日商品房買賣合同示范文本征求意見稿合同雙方當(dāng)事人：出賣人：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：托付代理機(jī)構(gòu)：注冊(cè)地址：法定代表人：聯(lián)系電話：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：郵政編碼：買受人：【本人】【法定代表人】姓名：國(guó)籍身份證種類號(hào)碼地址：聯(lián)系電話：【托付代理人】【地址：郵政編碼：電話：】姓名：國(guó)籍：依照中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、

2、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號(hào)為的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。 載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是。該地塊總土地面積為。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)， 在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為，施工許可證號(hào)為。第二條商品房銷售的依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】 【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，預(yù)售許可證號(hào)為 ; 或者 , 現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為， 備案號(hào)為。第三條買受人所購商品房的差不多情況買受人購買的商品房 以下簡(jiǎn)稱該商品房， 其房屋平面圖見本合同附件一，為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第幢單元號(hào)房，或。

3、該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至年月日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為 ，屬結(jié)構(gòu)，層高。建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房有陽臺(tái)個(gè)， 其建筑樣式封閉式、非封閉式或其他 為。該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e平方米應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二。除上述商品房買賣外，有出售或贈(zèng)送、出租等車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三。第四條建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房平方米，坐落，屬于業(yè)主共有。以下物業(yè)屬于出賣人所有

4、， 出賣人能夠另行出售、 附贈(zèng)或者出租，其他道路、綠地、場(chǎng)所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位，。2、車庫，。3、。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位治理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第種方式，計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款 貨幣單位人民幣：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款元。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款元。3、按套單元計(jì)算，該商品房總價(jià)款為元。4、。按照物業(yè)治理有關(guān)法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定，該商品房需要交納新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金合計(jì)元交納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米元，以當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定為準(zhǔn) 。

5、該款項(xiàng)未包含在本條約定的總價(jià)款中。該款項(xiàng)由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。第六條面積確認(rèn)及面積差異處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。1、當(dāng)事人選擇【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡(jiǎn)稱面積作為計(jì)價(jià)方式時(shí)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下方式處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)含 3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時(shí)， 面積誤差比在 3%以內(nèi)含 3%部分的房?jī)r(jià)款由買

6、受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)含 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比 =×100%合同約定面積2、當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，約定按以下第種方式處理：交付的房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙一致, 相關(guān)尺寸誤差范圍在內(nèi), 總房?jī)r(jià)款不變。第七條付款方式及期限買受人按以下第種方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)

7、定的時(shí)間付款，按以下第種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理不作累加 逾期不超過日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同接著履行；逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。出賣人情愿接著履行合同的，合同接著履行， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額； 采取分期付款的， 按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與

8、該期的實(shí)際已付款的差額確定。2、。第九條交付期限及條件出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前， 將符合以下各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；2、取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、用水、用電、用氣、道路、等，具備商品房正常使用的差不多條件；4、。但如遇到以下特別緣故，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起內(nèi)告知買受人的；2、；3、。第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第九條規(guī)定的特別情況以外， 出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理不作累加

9、逾期不超過日，自本合同第九條規(guī)定的最后期限的第二天起至實(shí)際交付之日止， 出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之的違約金，合同接著履行；逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。 買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起天內(nèi)退還全部已付購房款，并按買受人累計(jì)已付購房款的 %向買受人支付違約金。買受人要求接著履行合同的， 合同接著履行， 自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止， 出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之 ( 該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率 ) 的違約金。2、。第十一條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致以下妨礙到

10、買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人：1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化；2、。3、。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同同意變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在合同解除之日起 天內(nèi)將買受人已付款還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十二條交接商品房達(dá)到交付使用條件后， 出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)， 出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文

11、件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全， 買受人有權(quán)拒絕交接， 由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。商品房交付使用時(shí)，買受人對(duì)房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的， 出賣人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明， 仍不能達(dá)成一致意見的，雙方托付進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。雙方對(duì)檢測(cè)費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為。檢測(cè)結(jié)果為合格的，雙方提交檢測(cè)的日期視為交付；檢測(cè)單位提出返修意見的，出賣人應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人緣故，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：。第十三條抵押與

12、相關(guān)債權(quán)債務(wù)與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況登記機(jī)關(guān)、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間等告知如下：。出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人緣故，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任雙方將該商品房的裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定于本合同附件四，如為精裝修房，雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的要緊材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。出賣人交付的商品房，應(yīng)當(dāng)符合約定的的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)，并承擔(dān)違約責(zé)任如下：。第十五條

13、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直截了當(dāng)關(guān)聯(lián)的除第九條差不多約定為交付條件外的以下基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1、。2、。3、。4、。5、。假如在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、。2、。3、。第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定購買商品房，當(dāng)事人能夠申請(qǐng)預(yù)告登記。就該商品房的預(yù)告登記有關(guān)事項(xiàng)，當(dāng)事人約定于附件五。出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得土地使用權(quán)證書或土地使用權(quán)證明。 出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房房屋所有權(quán)證 ；建筑區(qū)劃內(nèi)依法或依照約定屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等

14、房屋一并申請(qǐng)登記，取得房屋所有權(quán)證明。出賣人承諾于年月日前， 取得前款規(guī)定的土地、 房屋權(quán)屬證書或登記證明，交付給買受人。買受人【自行】【托付出賣人】申請(qǐng)?jiān)撋唐贩哭D(zhuǎn)移登記。出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書或登記證明，雙方同意按照以下約定處理：1、約定日期起日內(nèi)，出賣人交付權(quán)屬證書或登記證明的，按已付房?jī)r(jià)款的承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起日以后，出賣人仍不能交付權(quán)屬證書或登記證明的，雙方同意按以下第項(xiàng)處理：買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人， 并自約定日期至實(shí)際退款日止， 按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的違約金。買受人不退房，出賣人自約定日期至實(shí)際交

15、付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的違約金。第十七條消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法實(shí)施方法規(guī)定的退房情形凡符合浙江省實(shí)施 <中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 >方法第二十八條第一款退房條件要求退房的 , 買受人能夠選擇按該 方法第二十八條第三款或本合同約定的方法進(jìn)行處理。第十八條保修責(zé)任商品房實(shí)行保修制度。 有關(guān)該商品房要緊的保修范圍、 保修期限和保修責(zé)任，雙方約定于本合同附件六。買受人購買的商品房為住宅的，出賣人自商品房交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包含本合同附件六約定的要緊內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題

16、， 出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。 因不可抗力或者非出賣人緣故造成的損壞， 出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。約定住宅保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)符合浙江省實(shí)施 <中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 >方法第二十九條的有關(guān)規(guī)定。第十九條商品房相關(guān)事項(xiàng)約定雙方能夠就以下事項(xiàng)約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)；5、；6、；第二十條房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定買受人的房屋僅作使用， 買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期

17、間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第二十一條前期物業(yè)治理出賣人差不多選聘從事該商品房所在的物業(yè)治理區(qū)域的前期物業(yè)治理。買受人同意本合同附件七的業(yè)主臨時(shí)治理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同要緊內(nèi)容。第二十二條本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決：1、提交仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴。第二十三條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議附件八。第二十四條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文

18、字與印刷文字具有同等效力。第二十五條本合同連同附件共頁， 一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。第二十六條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十七條商品房預(yù)售的，自本合同簽訂之日起30 天內(nèi)，由出賣人向申請(qǐng)登記備案。出賣人簽章：買受人簽章：【法定代表人】：【托付代理人】：【法定代表人】：【托付代理人】：簽章【】：簽章年月日年月日簽于簽于附件一：房屋平面圖附件二：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖf明附件三 : 其他物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃協(xié)議書該物業(yè)的名稱、面積或尺寸、物業(yè)及占用土地的權(quán)屬狀況、價(jià)款與結(jié)算、交付、違約責(zé)任等附件四：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)如為精裝修房，應(yīng)當(dāng)約定要緊材料和設(shè)備的品牌

19、、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容1、外墻：2、內(nèi)墻：3、頂棚：4、地面：5、門窗：6、廚房：7、衛(wèi)生間：8、陽臺(tái)：9、電梯：10、其它：附件五：有關(guān)購買該商品房預(yù)告登記的約定依照房屋登記方法 有關(guān)規(guī)定，預(yù)購商品房或購買商品房現(xiàn)房，當(dāng)事人能夠申請(qǐng)預(yù)告登記。就乙方購買該商品房有關(guān)預(yù)告登記事項(xiàng)，雙方約定如下：【一】本商品房為【預(yù)售】 【現(xiàn)售】商品房，由【出賣人與買受人】【買受人】向當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。【二】由出賣人與買受人共同申請(qǐng)預(yù)告登記的，雙方約定于【商品房買賣合同預(yù)售備案】 【商品房買賣合同現(xiàn)售簽訂】之日起日內(nèi)申請(qǐng)登記。出賣人未按約定申請(qǐng)預(yù)告登記的，買受人能夠單方申請(qǐng)預(yù)告登記?！救可暾?qǐng)預(yù)購商

20、品房預(yù)告登記時(shí)， 由出賣人提交以下資料中的第項(xiàng)，買受人提交以下資料中的第項(xiàng)。1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人的身份證明；3、已登記備案的商品房預(yù)售合同；4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；5、其他必要材料?！舅摹可暾?qǐng)購買商品房現(xiàn)房，申請(qǐng)房屋所有權(quán)預(yù)告登記時(shí)，由出賣人提交以下資料中的第項(xiàng)，買受人提交以下資料中的第項(xiàng)。1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人的身份證明；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；5、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；6、其他必要材料【五】其他有關(guān)事項(xiàng)約定如下：出賣人簽章：買受人簽章：年月日附件六：保修責(zé)任要緊條款附件七：業(yè)主臨時(shí)治理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的要緊內(nèi)容附件八：補(bǔ)

21、充協(xié)議內(nèi)容商品房買賣合同示范文本說明【一】商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、 終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，確實(shí)是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。2、什么原因要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意思自由原那么，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人能夠就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全能夠由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、 簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)相關(guān)主管部門備案即可。然而，商品房是一種特別商品

22、，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、 法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國(guó)家工商行政治理局早在 1995 年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國(guó)家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政治理局于 1996 年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本， 并于 2000 年作了修改，依照合同文本使用人及有關(guān)方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政治理局對(duì)原文本又進(jìn)行了修改 , 形成現(xiàn)在的文本。3、示范文本的解釋。在締約過程中，使用人可就條款內(nèi)容或?qū)I(yè)用詞的含義，向建設(shè)、工商行政主管部門咨詢。當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，能夠修改。在合同簽訂以后，未被修改的文本內(nèi)容就

23、轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，當(dāng)事人假設(shè)對(duì)內(nèi)容理解不一， 屬于民事爭(zhēng)議范圍，行政機(jī)關(guān)不是合同當(dāng)事人， 無權(quán)對(duì)相關(guān)合同內(nèi)容再作解釋。當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商認(rèn)為需要增加示范文本中未涉及的內(nèi)容，能夠自行約定。【二】雙方當(dāng)事人、托付代理機(jī)構(gòu)1、出賣方和托付代理機(jī)構(gòu)。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“托付代理人”是受企業(yè)法定代表人托付，有權(quán)進(jìn)行洽談、訂立商品房合同的人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不自行銷售商品房，而是托付其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷

24、售的， 應(yīng)當(dāng)填寫文本中的 “托付代理機(jī)構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。【三】第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得方式取得方式分為出讓包括拍賣、招標(biāo)等方式和劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策也不同， 因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。 至于出讓或劃撥土地上建筑的房屋， 在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，能夠查閱城市房地產(chǎn)治理法 、土地治理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)公布

25、， 1990 年 5 月 19 日起施行等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定?！舅摹康谝粭l中的規(guī)劃許可證城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一， 整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載?！疚濉康诙l中的預(yù)售和現(xiàn)售1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人， 并

26、由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。 商品房預(yù)售條件，城市房地產(chǎn)治理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例 、城市房品房預(yù)售治理方法作了規(guī)定。要緊包括：已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向房產(chǎn)治理部門辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售。2、商品房現(xiàn)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出售給買受人， 并由買受人支付價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售需要符合的條件，建設(shè)部商品房銷售治理方法第七條作了具體規(guī)定，要緊包括主體資格合法、 取得土地使用權(quán)證、 持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗(yàn)收、

27、拆遷安置差不多落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期、物業(yè)治理方案差不多落實(shí)等方面。采納商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等差不多確定，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計(jì)用途1、土地使用年限。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途分居住、工業(yè)、商業(yè)等的土地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地治理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限也不同， 在填寫“該商品房土地使用年限”時(shí)應(yīng)予注意。2、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商

28、業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。七、第三條中的建筑面積1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積， 由設(shè)計(jì)單位按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。在有的地方，實(shí)行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測(cè)制度。該建筑面積按照房產(chǎn)測(cè)繪單位提供的預(yù)測(cè)面積確定。2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)那么的區(qū)別。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范適用于建筑工程量和工程

29、造價(jià)的計(jì)算， 規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積， 一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出。房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范適用于房屋套、單元和幢建筑面積的測(cè)量、 計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算規(guī)那么不同的要緊部位有：設(shè)備治理層、凈高低于2.20m 的空間、封閉陽臺(tái)、雨蓬和自動(dòng)扶梯等。假如遇到建設(shè)工程有規(guī)范規(guī)定不一致的建筑部位、 建筑形式時(shí)， 就會(huì)出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況， 出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明， 并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋

30、的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用使用、套內(nèi)墻風(fēng)光積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和治理用房的建筑面積， 還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻包括山墻水平投影面積 1/2 的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、 分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣健⒂?jì)算方式等，參見房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T17986-2000、浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)那么試行浙建房 200751

31、號(hào)的相關(guān)內(nèi)容。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬1、建筑區(qū)劃。物權(quán)法使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。 一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)建筑區(qū)劃。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定。2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。 物權(quán)法第七十一條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除

32、外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房， 屬于業(yè)主所有。”第七十二條第二款規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”因此，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)治理用房、車位、車庫等的歸屬，有多種情況，有必要在商品房銷售時(shí)進(jìn)行明確約定。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及投資建設(shè)的實(shí)際情況等，對(duì)其權(quán)屬作出具體約定。九、第五條中的物業(yè)專項(xiàng)維修資金1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。專項(xiàng)維

33、修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)治理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第 379 號(hào)公布， 2007 年 8月 26 日修訂五十四條第一款規(guī)定： “住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 ”浙江省物業(yè)治理?xiàng)l例 第四十八條也作了內(nèi)容差不多相同的規(guī)定。2、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式。 浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金治理方法浙政發(fā) 200719 號(hào)第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金， 由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5

34、%至 8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、 縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門依照當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。 ” 第八條第二款規(guī)定： “新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前， 按照物業(yè)總建筑面積和本方法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金， 待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取?！笔?、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。面積差異處理與計(jì)價(jià)方式緊密聯(lián)系，一般地，選擇按照建筑面積計(jì)價(jià)或按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定建筑面積發(fā)生差異時(shí)的處理方法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，事實(shí)上差不多達(dá)成即使建筑面積發(fā)生差異也不

35、調(diào)整總價(jià)款的合意。2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種差不多方式。由于實(shí)際建筑與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性， 合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國(guó)家工商行政治理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。 由于構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單， 套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化是，幅度也較小。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋、浙江省實(shí)施 <中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>方法、商品房銷售治理方法建設(shè)部令第 88 號(hào)公布規(guī)定了商品房面積差

36、異的處理方法，示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容來源于以上規(guī)定。3、按套計(jì)價(jià)。盡管說，選擇按套計(jì)價(jià)，建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房?jī)r(jià)款， 但這需要一個(gè)前提， 即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙差不多一致。為此，商品房銷售治理方法規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖， 平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)， 總房?jī)r(jià)款不變； 套型與設(shè)計(jì)圖紙一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定處理方式。十【一】第八條中的逾期付款的違約責(zé)任1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人能夠在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人

37、選擇。2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情形。一種是合同接著履行，就逾期付款額及逾期時(shí)間， 按約定的利率，計(jì)算違約金。一種是逾期超過了約定的期日， 出賣人有權(quán)選擇解除合同。 多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)， 由當(dāng)事人約定。 買受人逾期付款的行為，有否妨礙到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)， 是確定該期日長(zhǎng)短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的因素。 出賣人有權(quán)選擇解除合同， 所以也能夠同意合同接著履行。3、分期付款逾期，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。 分期付款中某一期或假設(shè)干期的應(yīng)付款逾期， 比總價(jià)款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候， 能夠考慮這一因素。十【二】第九條中的

38、交付條件1、竣工驗(yàn)收合格。建筑法第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程質(zhì)量治理?xiàng)l例 國(guó)務(wù)院令第279 號(hào)， 2000 年 1月 30 日公布施行規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、 工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)明建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程

39、質(zhì)量治理規(guī)定行為的， 責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案治理暫行方法 建設(shè)部令 78 號(hào)公布， 2000 年 4 月 4 日起施行規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。按照上述法律、 法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進(jìn)行商品房所在建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；備案機(jī)關(guān)在竣工驗(yàn)收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)， 未提出重新組織竣工驗(yàn)收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”。2、消防、人防等驗(yàn)收。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機(jī)組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、 治理等

40、方面的特別性， 在有的地方，消防、人防等工程驗(yàn)收是單獨(dú)進(jìn)行， 并單獨(dú)出具驗(yàn)收意見的， 為幸免因驗(yàn)收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對(duì)此進(jìn)行明確約定。3、規(guī)劃驗(yàn)收。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條第一款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。 ”在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門進(jìn)行驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。十【三】第十條中的逾期交房1、逾期交付。交付時(shí)間是商品房買賣合同的要緊內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體

41、由買賣雙方約定。2、按延期交付時(shí)間長(zhǎng)短確定合同責(zé)任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情況約定。一種是合同接著履行，由出賣人支付違約金， 違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。 解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還差不多收取的房?jī)r(jià)款，并按差不多收取的房?jī)r(jià)款的一定比例支付違約金。所以，買受人也能夠選擇合同接著履行，由出賣人支付違約金。3、免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人能夠據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。 免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。不可抗力是法定免責(zé)事由，意指不能預(yù)見、不能幸免并不

42、能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、洪水 、政府行為征收、征用、社會(huì)異常事件等。為明確起見，對(duì)政府行為、社會(huì)異常事件，雙方能夠約定為免責(zé)事由。其他當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的情況，也能夠約定為免責(zé)事由。十【四】第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等， 確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)同意。假如涉及他人重大利益關(guān)系的， 行政機(jī)關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知及聽證等程序。2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機(jī)關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案，如對(duì)買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成妨礙的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)

43、同意之日起10 日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。 哪些規(guī)劃設(shè)計(jì)變更屬于 “妨礙到商品房質(zhì)量或使用功能”的，能夠由雙方約定。十【五】第十二條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序1、交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先預(yù)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，要緊有：合同第九條規(guī)定的驗(yàn)收合格證明； 由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測(cè)繪成果表。 當(dāng)交付的商品房為住宅時(shí)， 出賣人還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認(rèn)為商品房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗(yàn)。買受人在接收前，有權(quán)按照合

44、同約定對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)， 假如發(fā)明所交付的商品房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的， 應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的， 應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。假如買賣雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決， 協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。第三，簽署交接單。假如買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定， 出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。建設(shè)部于 1998 年下發(fā)了商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ，規(guī)定自 1998 年

45、9 月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容一般包括：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 正常使用情況下各部位、 部件保修內(nèi)容與保修期；用戶保修的單位、答復(fù)、處理時(shí)限等。 住宅使用說明書內(nèi)容一般包括：開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位名稱；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾考前須知；上下水、電、燃?xì)?、通信、消防等配置說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝考前須知；門窗類型及使用考前須知； 配電負(fù)荷； 承重墻、 保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位考前須知的說明；其他需要說明的事項(xiàng)等。十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵

46、押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。依照物權(quán)法第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建筑的建筑物能夠抵押。因此，商品房預(yù)售時(shí)，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。 買受人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知有關(guān)內(nèi)容。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。商品房相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建

47、筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、治理用房等建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，由合同雙方依照實(shí)際情況約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的有關(guān)情況。2、在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式。處理方式，由合同雙方約定。一般地，能夠分兩種情況。一是，供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件， 妨礙商品房正常使用的， 應(yīng)作為逾期交房，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二是，某些項(xiàng)目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件， 但不妨礙商品房正常使用的， 能夠約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。十八、第十六條中的

48、產(chǎn)權(quán)登記1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。依照房屋登記方法 建設(shè)部令第 168 號(hào)公布 ,2017 年 7 月 1 日起施行第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定， 商品房竣工后， 先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并依照房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。初始登記完成后， 買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。2、出賣人不能按期取得權(quán)屬證書的處理方法。從買受人申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看， 出賣人及時(shí)申請(qǐng)房屋初始登記并取得房屋所有權(quán)證，是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。文本第十六條第