房地產(chǎn)工程造價控制與管理中的問題及對策分析_工程管理

1、房地產(chǎn)工程造價控制與管理中的問題及對策分析進入21世紀以來，世界經(jīng)濟格局發(fā)生了重大變化，經(jīng)濟全球化已經(jīng)成為基本趨勢。作為進展中國家一員，中國經(jīng)濟越來越受到經(jīng)濟全球化的影響，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟進展的重要推動力氣面臨著新的競爭和挑戰(zhàn)。相對于國外房地產(chǎn)開發(fā)商來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在融資力量、技術(shù)裝備水平還是在管理水平、經(jīng)營機制等方面處于競爭中的弱勢，隨著國外優(yōu)勢企業(yè)進入我國的房地產(chǎn)市場，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的競爭進入了白熱化。如何在日趨激烈的市場中站穩(wěn)腳跟并進展壯大成為我國房地產(chǎn)開發(fā)商必需解決的難題。只有對工程成本實行嚴格的掌握與管理，將成本降到最低限度，以最低的投入，獲得最大的經(jīng)濟收益，才能在這

2、場競爭中不斷提高競爭力量，最終做大做強。而掌握工程成本的最重要的手段就是加強對工程造價的掌握與管理。然而，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的掌握與管理還存在著一系列的問題，制約著企業(yè)的進展壯大。本文立足于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的掌握與管理存在的問題，簡要分析了造成這些問題的緣由，并提出了有針對性的建議，期望能為我國房地產(chǎn)工程造價的掌握與管理作出樂觀的貢獻，從而促進我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長。一、序言進入21世紀以來，隨著WTO規(guī)章在我國的適用，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟進展的重要推動力氣面臨著新的競爭和挑戰(zhàn)。相對于國外房地產(chǎn)開發(fā)商來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在融資力量、技術(shù)裝備水平還是在管理水平、

3、經(jīng)營機制等方面處于競爭中的弱勢，隨著國外優(yōu)勢企業(yè)進入我國的房地產(chǎn)市場，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的競爭進入了白熱化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低項目開發(fā)成本，部分房地產(chǎn)開發(fā)商開頭摒棄粗放式的經(jīng)營模式，尋求運用先進的項目管理方法達到掌握工程成本的目的，以實現(xiàn)利潤的最大化。而最實際、最有效的方法就是實行工程造價的掌握和管理。然而，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的掌握與管理還存在著一系列的問題，制約著企業(yè)的進展壯大。不切實解決這些問題，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商就不能真正實現(xiàn)工程成本的掌握。二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理中存在的問題(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的掌握與管理過分集中于施工環(huán)節(jié)工程造價的掌握與管理過分集

4、中于施工環(huán)節(jié)是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理方面存在的第一個問題。建設(shè)工程項目管理規(guī)范明確提出了項目成本的概念，那就是：“企業(yè)應(yīng)按下列程序確定項目經(jīng)理部的責(zé)任目標成本：在施工合同簽訂后，由企業(yè)依據(jù)合同造價、施工圖和招標文件中的工程量清單，確定正常狀況下的企業(yè)管理費、財務(wù)費和施工成本。將正常狀況正反制造成本確定為項目經(jīng)理的可控成本，形成項目經(jīng)理的責(zé)任目標成本。”可見，房地產(chǎn)方面的管理規(guī)范將成本掌握的留意力主要集中到了施工階段，其實這是一個誤區(qū)。過分集中于施工環(huán)節(jié)會造成局部利益高于整體利益，各部門只關(guān)懷本職能部門分解到的成本掌握目標，而忽視了整體掌握目標，項目經(jīng)理也會由于身陷詳細施工事務(wù)

5、而忽視成本掌握的主要任務(wù)，同時由于職能的分化，致使嚴峻影響成本掌握的效率。其實，對房地產(chǎn)項目工程造價影響最大的是決策階段以及設(shè)計階段等前期工作，而施工階段的施工成本在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本中占有的比重不是最高的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本包括分攤到建筑面積中的地價成本、土建和安裝成本、設(shè)計費、勘察費、放樣費、審圖費、項目可行性討論、綠化工程費、小區(qū)道路工程費、通訊工程費、供電供水工程費、環(huán)保工程費、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費、消防建設(shè)費、人防建設(shè)費、監(jiān)理費等等配套建設(shè)費用、稅收、管理費用、貸款利息、營銷費用等開發(fā)商的運營成本。建筑、安裝費用只占到項目總成本的30%左右。因此，對工程造價的掌握與管理要延長到從

6、規(guī)劃設(shè)計到編制可行性討論報告、施工、竣工驗收等項目工程的整個過程。(二)割裂了項目開發(fā)各個階段的關(guān)系，不能統(tǒng)籌支配工程造價的掌握與管理割裂了項目開發(fā)各個階段的關(guān)系，不能統(tǒng)籌支配工程造價的掌握與管理是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理方面存在的其次個問題。房地產(chǎn)項目從項目立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷到建筑安裝、工農(nóng)關(guān)系協(xié)調(diào)再到房屋銷售、辦理有關(guān)證照、進行物業(yè)管理，是一個簡單的過程。在這個過程中，每一個行為都關(guān)系到工程的成本的凹凸，要想依靠人、材、機、資金、質(zhì)量、進度等單項管理達到掌握工程造價、獵取最大經(jīng)濟效益的目的是不現(xiàn)實的，因此，必需統(tǒng)籌兼顧，上下一盤棋，走綜合管理之路，共同做好工程造價的掌

7、握與管理才是達到掌握工程造價、獵取最大經(jīng)濟效益的目的最佳選擇。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在上述環(huán)節(jié)的管理中往往是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，往往在進行某個單項管理和掌握時，忽視其他部門的存在，項目之間的統(tǒng)籌管理、資源的合理調(diào)配等方面考慮較少或者是根本就沒有想過。部門與部門 之間、上級與下級之間、同級與同級之間缺乏溝通，各掃門前雪。優(yōu)勢會造成工程造價掌握和管理的失敗。(三)在工程造價的掌握與管理中不擅長應(yīng)用先進的管理方法在工程造價的掌握與管理中不擅長應(yīng)用先進的管理方法是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理方面存在的第三個問題。房地產(chǎn)工程造價的掌握與管理說究竟是一項系統(tǒng)的管理工程。管理方法是否先進、管理

8、手段是否科學(xué)直接打算房地產(chǎn)工程造價掌握與管理的成敗。在國際上，由于國外的項目管理進展比較充分，理論討論成果較多，用于指導(dǎo)房地產(chǎn)工程造價掌握與管理實踐的規(guī)范科學(xué)、先進，開發(fā)了一系列的管理工具和有效的管理工具，在國外的工程造價掌握與管理中得到了應(yīng)用并得到了證明是卓有成效的。在房地產(chǎn)項目立項時就用到了工程造價掌握與管理的工具，在整個項目的始終，從項目立項到項目方案、從建筑安裝到房屋發(fā)售、辦理有關(guān)證照、進行物業(yè)管理，都嚴格利用管理工具進行工程造價的掌握與管理。例如，大量運用掙值管理技術(shù)(EVMEarnedValueManagement)工程造價的掌握與管理。而我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注意引進先進的管理工

9、具和科學(xué)的管理方法，很少運用先進的項目管理工具進行工程造價的掌握與管理，往往是靠閱歷和關(guān)系進行管理和掌握，沒有指導(dǎo)性、系統(tǒng)性和前瞻性。因此，存在許多影響工程造價的不確定的因素，往往會造成工程造價的掌握與管理處于被動局面。(四)沒有詳盡的實施方案，對如何做好成本掌握心中很多沒有詳盡的實施方案，對如何做好成本掌握心中很多是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理方面存在的第四個問題。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程造價的掌握與管理沒有制定出明確的方案，沒有前瞻性，缺乏指導(dǎo)意義，對如何做好成本掌握心中很多。例如，要實現(xiàn)對工程造價的掌握與管理，在項目開工前就要依據(jù)項目預(yù)算總額做好工程的估算，或者是依據(jù)投標概

10、算、或者是依據(jù)預(yù)算包干、或者是依據(jù)施工圖進行預(yù)算，按實際完成工程量結(jié)算等，根據(jù)這些依據(jù)及其自身的規(guī)律嚴格根據(jù)供應(yīng)材料的整體方案對人、材、機費用、臨時設(shè)施費用、辦公用品及生活設(shè)施費用、建筑稅等逐項進行具體的估算，對工程造價的掌握與管理有很大的關(guān)心。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高工程造價的掌握與管理水平的對策(一)建立健全規(guī)章制度，加強對工程造價的掌握與管理建立健全規(guī)章制度，加強對工程造價的掌握與管理是我國房地產(chǎn)開發(fā)商首要的任務(wù)。管理好企業(yè)首要的任務(wù)是制定企業(yè)管理流程，而管理流程中的基礎(chǔ)是規(guī)章制度，以制度實行管理，工程造價的掌握與管理是整個房地產(chǎn)成本掌握的關(guān)鍵，只有建立健全規(guī)范的工程造價掌握與管理規(guī)章

11、制度并嚴格執(zhí)行這些規(guī)章制度才能使工程造價掌握與管理實現(xiàn)由單一掌握向多方掌握的轉(zhuǎn)變。首先，要特地建立健全領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，明確專人負責(zé)，進行各部門、各階段之間的工程造價掌握與管理的全面協(xié)調(diào)、組織和指揮工作，動員和組織不同部門、不同級別的管理人員進行統(tǒng)一的工程造價的掌握與管理;其次，建立健全協(xié)同管理的規(guī)章制度，訓(xùn)練全體職工要樹立協(xié)同管理的理念，從設(shè)計、概預(yù)算到詳細工作人員都要堅固樹立一盤棋的思想，共同做好工程造價的掌握與管理。動員全部職工在工程項目的全過程自覺為工程造價的掌握與管理發(fā)揮應(yīng)有的作用;第三是建立健全責(zé)任明晰獎懲制度，同全部工程技術(shù)人員和工程造價掌握與管理人員的經(jīng)濟效益掛鉤，工程造價掌握與管理

12、工作做得好，按節(jié)約成本肯定比例予以返還，工程造價掌握與管理做得不好，按鋪張成本肯定比例賜予罰款，調(diào)動全部工程技術(shù)人員和工程造價掌握與管理人員的樂觀性，是他們充分發(fā)揮主觀能動性，挖掘潛能，共同把工程造價的掌握與管理做好并務(wù)求精細、精確;第四是建立健全鼓舞利用新技術(shù)、新材料及先進掌握與管理工具的規(guī)章制度，在房地產(chǎn)項目實施的整個過程中，要依據(jù)不同的技術(shù)、不同的材料運用、不同的管理工具制定出不同的實施方案，進行科學(xué)論證、充分比對優(yōu)劣，擇優(yōu)實施，選用既能保證材料的平安、環(huán)保、牢靠、技術(shù)保持先進行列有能保證降低工程造價的方案作為最終的實施方案。(二)實踐中得到證明的行之有效的工程造價的掌握與管理手段同先進

13、的管理方法相結(jié)合實踐中得到證明的行之有效的工程造價的掌握與管理手段同先進的管理方法相結(jié)合是我國房地產(chǎn)開發(fā)商在掌握與管理方法上要予以采納的重要手段。國外先進的管理方法究竟植根于國外土壤，直接移植到我國房地產(chǎn)領(lǐng)域可能水土不服。而我國在幾十年的房地產(chǎn)進展過程中，通過實踐，總結(jié)出了一系列的工程造價的掌握與管理的方法，姑且在房地產(chǎn)實物中證明是行之有效的。例如在房地產(chǎn)項目上，我國開發(fā)商精確地制定有一整套嚴密、完整的工程造價掌握與管理流程，在工程款支付、項目變更鑒證、竣工結(jié)算 審計等的方面的開支基本上能夠保證不該花費的開支的一個子不多，該花費的開支的一個子不少。在材料供應(yīng)方面，我國的開發(fā)商會直接采納在材料進場后簽發(fā)入庫單的同時就簽發(fā)出庫單的方法將材料轉(zhuǎn)給施工單位以節(jié)約庫存成本。這些方法的實施，肯定程度上做到了成本的掌握，但是，同國外先進的項目管理方法還有肯定的差距，把我國實踐中得到證明的工程造價的掌握與管理手段同國外先進的管理方法有機地結(jié)合起來，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價的掌握與管理。(三)同國際接軌，整合內(nèi)外部資源，共同做好工程造價的掌握與管理同國際接軌，整合內(nèi)外部資源，共同做好工程造價的掌握與管理是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終極目標。這就要求充分發(fā)揮工程監(jiān)理及造價工程師在整個項目實施過程中掌