河南的我們不是很阿訇完整

1、品質(zhì)河南二建置業(yè)的生命 高品質(zhì)不意味著高檔。高品質(zhì)追求的是大眾使用的耐用產(chǎn)品；高品質(zhì)不意味著奢華。高品質(zhì)追求的是適用于當(dāng)?shù)仄胀ㄏM(fèi)者購買的、具有實(shí)實(shí)在在、可持續(xù)使用內(nèi)在品質(zhì)的普通產(chǎn)品；高品質(zhì)不意味著高價。高品質(zhì)產(chǎn)品是大眾消費(fèi)者可以消費(fèi)的“買得起、買得值”的產(chǎn)品；高品質(zhì)不意味著用名牌部品打造。高品質(zhì)產(chǎn)品不是用名牌部品堆砌起來的，是用與客戶需求產(chǎn)品品質(zhì)匹配的部品有機(jī)建造的過程精品。高品質(zhì)不意味著用某個精英打造。高品質(zhì)產(chǎn)品是由與客戶需求匹配的品牌專業(yè)管理團(tuán)隊和品牌合作伙伴合作、專業(yè)打造的過程精品。品質(zhì)是河南二建置業(yè)的特色，是河南二建置業(yè)的生命！品質(zhì)地產(chǎn)思考之一品質(zhì)地產(chǎn)思考之一時代給予品質(zhì)地產(chǎn)前所未有

2、的燦爛，今后相時代給予品質(zhì)地產(chǎn)前所未有的燦爛，今后相當(dāng)長的日子正是品質(zhì)地產(chǎn)風(fēng)華正茂的花樣年當(dāng)長的日子正是品質(zhì)地產(chǎn)風(fēng)華正茂的花樣年華，品質(zhì)地產(chǎn)將漸次從青澀變?yōu)槌墒?，那個華，品質(zhì)地產(chǎn)將漸次從青澀變?yōu)槌墒?，那個時候，人們要追求的不再是怎樣才能住得好，時候，人們要追求的不再是怎樣才能住得好，而是怎樣才能住得更好。而是怎樣才能住得更好。 一晃二十多年過去了，品質(zhì)地產(chǎn)終于從不為人重視的丑小鴨出落成今天這樣引人注目的白天鵝，當(dāng)聽到那些房子的主人對品質(zhì)地產(chǎn)發(fā)出由衷的贊嘆時，這個品質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)無疑是成功的。這主要得益于品質(zhì)地產(chǎn)孜孜不倦地致力于和最講究形象修養(yǎng)的大師品牌結(jié)成互動聯(lián)盟，現(xiàn)在品質(zhì)地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟之間可以說是

3、相互依存、榮損與共的關(guān)系了。其實(shí)最初品牌是不屑于與品質(zhì)開發(fā)商共創(chuàng)事業(yè)的，那個時候品牌只注意到了營銷、業(yè)績這些絢爛奪目的明星們?？墒呛髞砣藗儏捑肓诉^于華麗的外表，那樣的包裝顯然不能再成為市場的寵兒了，而內(nèi)秀的品質(zhì)地產(chǎn)恰好浮出水面，讓大師眼前一亮，品牌明白只有在品質(zhì)地產(chǎn)這種踏踏實(shí)實(shí)的支持下才能成就大業(yè)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是關(guān)系國計民生多方面的特殊而重要的產(chǎn)品，它賦予品質(zhì)地產(chǎn)非常豐富的內(nèi)涵，使品質(zhì)開發(fā)商的涵蓋范疇較其它產(chǎn)品質(zhì)量更寬、更廣。大而言之，有四個提綱挈領(lǐng)的方面：能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，具有一定超前性、可變性的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，它決定了住區(qū)的理念和標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計精良、結(jié)構(gòu)合理、建造優(yōu)良的工程質(zhì)量

4、，體現(xiàn)了住區(qū)的品質(zhì)；配套齊全、布局合理、具有一定文化品位的環(huán)境質(zhì)量，住區(qū)的審美感和形態(tài)因其出色；方便快捷、全方位物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，讓物業(yè)保值、增值具有一定的空間和保障。時代給予房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的燦爛，今后相當(dāng)長的日子正是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)華正茂的花樣年華，品質(zhì)地產(chǎn)將漸次從青澀變?yōu)槌墒欤莻€時候，人們要追求的不再是怎樣才能住得好，而是怎樣才能住得更好。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是關(guān)系國計民生多方面的特殊而重要的產(chǎn)品，它賦予品質(zhì)地產(chǎn)非常豐富的內(nèi)涵，使品質(zhì)開發(fā)商的涵蓋范疇較其它產(chǎn)品質(zhì)量更寬、更廣。大而言之，有四個提綱挈領(lǐng)的方面：能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，具有一定超前性、可變性的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，它決定了住區(qū)的

5、理念和標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計精良、結(jié)構(gòu)合理、建造優(yōu)良的工程質(zhì)量，體現(xiàn)了住區(qū)的品質(zhì)；配套齊全、布局合理、具有一定文化品位的環(huán)境質(zhì)量，住區(qū)的審美感和形態(tài)因其出色；方便快捷、全方位物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，讓物業(yè)保值、增值具有一定的空間和保障。時代給予房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的燦爛，今后相當(dāng)長的日子正是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)華正茂的花樣年華，品質(zhì)地產(chǎn)將漸次從青澀變?yōu)槌墒欤莻€時候，人們要追求的不再是怎樣才能住得好，而是怎樣才能住得更好。品牌既已認(rèn)識到品質(zhì)的重要性，將今后發(fā)展的核心轉(zhuǎn)移到如何更好地激發(fā)品質(zhì)的優(yōu)異之處亦是自然而然之事。之所以作出如此決策，是出于對當(dāng)前及未來形勢的精確分析。中國房地產(chǎn)市場日趨成熟，專業(yè)化程度越來越高，所生產(chǎn)

6、的產(chǎn)品在成本、功能等方面的差別正在逐漸縮小，在產(chǎn)品高度同質(zhì)化的今天，惟有品牌是具有差異性的因素，而在品牌的組成部分中，品質(zhì)具有如此豐富而全面的內(nèi)容，也正因?yàn)槿绱似焚|(zhì)必然占據(jù)相當(dāng)重要的地位。品牌作為企業(yè)差異化的集中體現(xiàn)，是任何其它企業(yè)無法仿效的，因此，塑造品牌已成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中謀求長期發(fā)展和長遠(yuǎn)利益的經(jīng)營戰(zhàn)略，作為品牌堅實(shí)的基礎(chǔ)的品質(zhì)地產(chǎn)也同樣需要盡力加強(qiáng)自身實(shí)力。市場成熟的同時，消費(fèi)者也已迅速成熟起來。對于住房的要求，從最初的遮風(fēng)避雨、安身委命到較為舒適，今天已到達(dá)追求更為人性化、個性化的空間，對于品牌的認(rèn)識越來越明確，對于質(zhì)量的要求也從簡單的工程建造擴(kuò)展到了設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等全

7、方位的質(zhì)量要求。據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計，關(guān)于商品房的投訴量從1998年到2002年逐年上升，其中質(zhì)量問題高居榜首，各年所占比例在60%以上。投訴反映了發(fā)展商幾年前積累的問題，產(chǎn)品經(jīng)過一個階段的考驗(yàn)，現(xiàn)在被集中地體現(xiàn)，同時這也是消費(fèi)者日益理性的反映。適應(yīng)消費(fèi)者不斷增長的需求是企業(yè)的使命，仔細(xì)分析如今消費(fèi)者對于住宅的要求，最終的落腳點(diǎn)就是質(zhì)量，“質(zhì)量就是企業(yè)的生命”永遠(yuǎn)在繁復(fù)的市場理論中閃耀著理性的光芒。越來越多房地產(chǎn)企業(yè)都在激烈的市場競爭中尋求發(fā)展機(jī)會，對于房地產(chǎn)這一受地理?xiàng)l件限制的特殊行業(yè)，要長遠(yuǎn)發(fā)展必然導(dǎo)致跨地域操作。品牌在企業(yè)的覆蓋范圍內(nèi)必須要有統(tǒng)一的形象，包括統(tǒng)一的工程質(zhì)量形象。一個注重品牌建設(shè)的

8、房地產(chǎn)企業(yè)對于在品牌含量中如此重要的質(zhì)量將會傾注更多的精力和關(guān)注。出于對自身發(fā)展的考慮，品質(zhì)地產(chǎn)更注重素質(zhì)的全面提高。像所有成熟的市場一樣，房地產(chǎn)市場也存在錯綜復(fù)雜的合作競爭關(guān)系，單個企業(yè)只是這一復(fù)雜系統(tǒng)中的一個參與者，無論是要擴(kuò)大市場占有能力還是開發(fā)新的市場，都必須要與其它企業(yè)攜手，在建立相互依存、相互協(xié)作以及為用戶提供全方位質(zhì)量服務(wù)中使各方受益。譬如品質(zhì)地產(chǎn)的完美就需要工程建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等多方面的共同協(xié)作才能達(dá)到，因此，認(rèn)識到這一點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立全新的質(zhì)量與品牌整體意識，著力建設(shè)和培育以質(zhì)量經(jīng)營為中心的品牌發(fā)展系統(tǒng)。品質(zhì)地產(chǎn)思考之二品質(zhì)地產(chǎn)思考之二 住宅工程質(zhì)量始終是大

9、家關(guān)注的重點(diǎn)。而住宅工程質(zhì)量的提高，則有賴于建筑施工、監(jiān)理等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展和其他市場資源的成熟。然而在實(shí)際操作中，品質(zhì)地產(chǎn)們往往會發(fā)現(xiàn)諸如報批時間同工程進(jìn)度產(chǎn)生矛盾、施工單位總體素質(zhì)尚差強(qiáng)人意、監(jiān)理力度不夠而造成工期拖沓等情況，結(jié)果，在品質(zhì)地產(chǎn)們解決矛盾，施加管理壓力，處理種種細(xì)節(jié)問題的同時，卻忽視了質(zhì)量管理的重要性。盡管開發(fā)商在質(zhì)量管理工作方面已經(jīng)作出了大量努力，但面對客戶日益提高的要求，品質(zhì)地產(chǎn)們?nèi)匀恍枰J(rèn)真關(guān)注這一問題。重視質(zhì)量文化的建設(shè)重視質(zhì)量文化的建設(shè)人們習(xí)慣將工程質(zhì)量等同于冷冰冰的鋼筋水泥的組合，對其實(shí)施的管理也往往習(xí)慣于依靠硬梆梆的有棱有角的規(guī)則，盡管規(guī)則必不可少，可具備高度“硬

10、度”的管理方法卻被屢次證明失效。那么，在工程質(zhì)量管理中到底缺少什么因素？現(xiàn)代西方著名哲學(xué)家路德維希維特根斯坦曾說：“一種文化猶如一個大型組織。它給每個成員分配一席之地，使這些成員按照整體精神進(jìn)行工作?！睂ζ髽I(yè)而言，它生動地體現(xiàn)了每個成員在同一思維引導(dǎo)下為共同的目標(biāo)做出不同努力的景象。而對于構(gòu)成企業(yè)文化之一的質(zhì)量文化和在這一文化推動下建設(shè)的工程質(zhì)量管理工作，這一規(guī)則同樣適用。無疑，對工程質(zhì)量管理的準(zhǔn)確實(shí)施，并不在于質(zhì)量管理工具、人才、資金和其它物質(zhì)條件，而在于房地產(chǎn)企業(yè)對于工程質(zhì)量的認(rèn)識，在于每位品質(zhì)地產(chǎn)商員工有沒有樹立起重視質(zhì)量的意識，形成質(zhì)量控制的氛圍，而這一切也就是“質(zhì)量文化”所要達(dá)到的目

11、標(biāo)。質(zhì)量文化所要起到的作用就是統(tǒng)一員工的質(zhì)量管理思維，并規(guī)范其行為。只有當(dāng)人們不再認(rèn)為質(zhì)量管理是一種行為的約束，而是一種習(xí)以為常的行為方式，才能自然而然地做出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，讓質(zhì)量切實(shí)地對品牌起到支撐作用。將關(guān)心質(zhì)量變成日常行為將關(guān)心質(zhì)量變成日常行為房地產(chǎn)行業(yè)中，質(zhì)量含義非常廣泛，包含房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位、全過程的產(chǎn)品質(zhì)量如可行性研究的質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量、科技成果引用的質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等；還包括各階段的工作質(zhì)量，而“工作質(zhì)量”是所有參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)人員的質(zhì)量意識和規(guī)則操作的總和。因此，只依靠質(zhì)量管理專職部門抓質(zhì)量顯然不夠，它需要的是全體人員都有統(tǒng)一的質(zhì)量認(rèn)識，有比較一致的行

12、為標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量文化的打造需要全體工作人員的共同參與，更需要企業(yè)管理層的重視和支持。在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，任何忽略質(zhì)量的行為會加大企業(yè)的運(yùn)作成本，更重要的是它會造成對企業(yè)品牌質(zhì)量的巨大傷害，只有企業(yè)中的每個員工認(rèn)識到這一點(diǎn)，并在以后的工作中重視并克服這一問題，才能扭轉(zhuǎn)不正確的價值觀，讓質(zhì)量成為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力。自上而下的質(zhì)量文化建設(shè)并非建成于一朝一夕，也并非短期運(yùn)用即可。品質(zhì)地產(chǎn)們必須作出長期持續(xù)的努力，才能讓質(zhì)量經(jīng)營成為持續(xù)不斷的過程，形成在每個工作環(huán)節(jié)中注重細(xì)節(jié)、注重質(zhì)量的意識，讓關(guān)心質(zhì)量成為全體員工的工作方式，成為一種習(xí)慣。品質(zhì)地產(chǎn)思考之三品質(zhì)地產(chǎn)思考之三讓經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都

13、能考慮到質(zhì)量，形成在每一個細(xì)節(jié)中都能考慮質(zhì)量的習(xí)慣，這就是一種文化。 表面看來，房地產(chǎn)工程質(zhì)量是簡單而物質(zhì)具體化的，而在河南二建置業(yè)的當(dāng)家人的心目中，它就像歷久彌新的古典樂曲一樣有著豐富的內(nèi)涵、完整的樂章。歷史責(zé)任論歷史責(zé)任論工程質(zhì)量管理在行業(yè)內(nèi)的重視程度如何？怎樣評價目前的發(fā)工程質(zhì)量管理在行業(yè)內(nèi)的重視程度如何？怎樣評價目前的發(fā)展?fàn)顩r？展?fàn)顩r？工程質(zhì)量管理的發(fā)展?fàn)顩r可從兩個緯度來看。一是跟市場競爭有關(guān)。中國房地產(chǎn)市場最初是計劃經(jīng)濟(jì)下的市場，逐步演升到全方位競爭狀態(tài)。在市場化程度不高的時候?qū)こ藤|(zhì)量的重視程度一般，例如只要有圖紙就能賣樓的時候?qū)|(zhì)量的要求就不高。市場發(fā)展程度高，企業(yè)面臨的競爭也會

14、比較激烈，對質(zhì)量的要求就比較高。二是時間緯度。從中國住宅發(fā)展史看，計劃經(jīng)濟(jì)下國家是建設(shè)主體，也是質(zhì)量監(jiān)督主體，有一整套的政府監(jiān)督機(jī)制。改革開放以后，一些開發(fā)商開始建造住宅，成為建設(shè)的主體時，原來的政府監(jiān)督就跟不上市場發(fā)展了。對工程質(zhì)量的重視必然存在一個發(fā)展過程，目前政府已有相關(guān)的法規(guī)、條例，而行業(yè)內(nèi)也針對一些問題在進(jìn)行研討。追溯歷史，分析現(xiàn)狀，工程質(zhì)量管理還分四個發(fā)展層次。一開始對質(zhì)量的認(rèn)識一般，從消費(fèi)者到開發(fā)商都對質(zhì)量不太重視。后來隨著市場的成熟、消費(fèi)者的要求提高，開發(fā)商也開始重視質(zhì)量，這時的做法還比較簡單，就是找好的施工單位、好的承建商，但是開發(fā)商自己并未形成一套質(zhì)量保證系統(tǒng)。更進(jìn)一步，就

15、是開發(fā)商自己形成了一套質(zhì)量保證系統(tǒng)，與承建商、監(jiān)理等的體系共同構(gòu)成一套完整的體系，目前大多數(shù)發(fā)展商正處于這種狀態(tài)。而品質(zhì)地產(chǎn)商希望進(jìn)入更高層次，即將質(zhì)量控制轉(zhuǎn)變成以預(yù)防為主的機(jī)制，進(jìn)而上升到文化層面。住宅產(chǎn)品很特殊，由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工住宅產(chǎn)品很特殊，由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位五方共同完成，產(chǎn)生工程質(zhì)量的原因也很多，單位、監(jiān)理單位五方共同完成，產(chǎn)生工程質(zhì)量的原因也很多，然而消費(fèi)者通常只將質(zhì)量問題歸罪于發(fā)展商。作為建設(shè)單位然而消費(fèi)者通常只將質(zhì)量問題歸罪于發(fā)展商。作為建設(shè)單位的發(fā)展商應(yīng)在其中扮演什么樣的角色以及應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任？的發(fā)展商應(yīng)在其中扮演什么樣的角

16、色以及應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任？從計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過來后，工程質(zhì)量監(jiān)督的法律機(jī)制尚不健全。消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題找發(fā)展商是天經(jīng)地義、非常合理的，因?yàn)橄M(fèi)者只與發(fā)展商發(fā)生法律關(guān)系，而發(fā)展商與施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等發(fā)生法律關(guān)系。但在具體法律層面上，發(fā)展商只對勘察、設(shè)計、施工監(jiān)理等在招標(biāo)、建設(shè)過程中的報批、報建及驗(yàn)收等行為負(fù)責(zé)，勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)，施工單位對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，工程監(jiān)理單位對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任，政府和相關(guān)部門負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，按此情況看來，究竟誰是質(zhì)量問題的主體呢？出現(xiàn)質(zhì)量問題時，消費(fèi)者應(yīng)該找誰呢？答案并不是發(fā)展商，但作為一個有責(zé)任心的發(fā)展商，應(yīng)該主動承擔(dān)責(zé)任，

17、目前大多數(shù)發(fā)展商都對業(yè)主關(guān)于工程質(zhì)量的投訴非常重視。除了應(yīng)對消費(fèi)者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任以外，品質(zhì)地產(chǎn)認(rèn)為發(fā)展商還肩負(fù)歷史責(zé)任。房子的壽命周期很長，在西方，許多歷史上歷經(jīng)幾千年、幾百年的房子仍在使用，中國也存在這樣的建筑。這與消費(fèi)者要求不是一回事，消費(fèi)者可能只要求70年的使用期，但從歷史角度看它應(yīng)該有更長的使用期。從國民經(jīng)濟(jì)角度來看，使用時間不長是驚人的浪費(fèi)，現(xiàn)在中國住宅產(chǎn)品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進(jìn)行舊城改造，這實(shí)際上是對社會和歷史的不負(fù)責(zé)。品質(zhì)地產(chǎn)曾到歐洲，那里沒有多少新建筑，花在建造新房上的費(fèi)用是微乎其微的。從歷史責(zé)任感上去認(rèn)識質(zhì)量問題，發(fā)展商應(yīng)該更注重它的歷史使命。品質(zhì)升華論品

18、質(zhì)升華論人們在評價商品質(zhì)量的時候都會使用人們在評價商品質(zhì)量的時候都會使用“品質(zhì)品質(zhì)”這個詞語，對這個詞語，對于房地產(chǎn)而言，其工程品質(zhì)涵蓋哪些方面？于房地產(chǎn)而言，其工程品質(zhì)涵蓋哪些方面？產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵是非常豐富的。分析這個問題一般都會談到質(zhì)量要求，質(zhì)量是其中最基本，也是非常重要的層次。另外，品質(zhì)應(yīng)該還是一種選擇，為什么這么說呢？比如門，怎樣算質(zhì)量好，是使用五年不壞還是使用五十年不壞？其評判標(biāo)準(zhǔn)不一，因此發(fā)展商對材料乃至合作方的選擇都應(yīng)有自己的標(biāo)準(zhǔn)。例如品質(zhì)地產(chǎn)商制訂了自己的鋁合金門窗工程管理及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這是品質(zhì)地產(chǎn)商對鋁合金門窗提出自己的標(biāo)準(zhǔn)的，目的就是給質(zhì)量提出最低準(zhǔn)線，準(zhǔn)線以下的都不能使用。品

19、質(zhì)存在于許多細(xì)節(jié)之中。房屋質(zhì)量沒有問題是基本層次，但從以人為本的角度來說，品質(zhì)不僅與材料有關(guān)系，與設(shè)計也有關(guān)系。在品質(zhì)與質(zhì)量之間，有些問題是似是而非的，如浴缸上方掛熱水器可能讓人覺得用起來不舒服，但這是完全符合質(zhì)量規(guī)定的。從業(yè)主的角度考慮，幾十年懷著不舒服的感覺居住其實(shí)是很痛苦的，所以品質(zhì)還應(yīng)包含對這些細(xì)節(jié)的考慮。以人為本，對細(xì)節(jié)的追求是永無止境的，它構(gòu)成了產(chǎn)品品質(zhì)的更高層次。作為住宅產(chǎn)品，品質(zhì)也包含對社會的影響，如此看待品質(zhì)就要立足于長遠(yuǎn)。據(jù)英國一份不完全的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，開發(fā)住宅產(chǎn)品，作為新建的原始費(fèi)用為1，在其整個生命周期里維護(hù)費(fèi)用為5，其它由此發(fā)生的環(huán)保、能源消耗等社會綜合成本則高達(dá)20

20、0。在一所住宅存在的兩三百年里，新建費(fèi)用無疑占據(jù)很小一部分，而如果設(shè)計、建造等考慮不周，則有可能嚴(yán)重影響環(huán)保、大量消耗能源、交通不便等，在以后的使用中需要大量的支出。例如一個住宅產(chǎn)品與城市整體規(guī)劃不相吻合，與大環(huán)境結(jié)合不好，并由此產(chǎn)生各種問題，并最終產(chǎn)生巨大的社會成本，可見住宅產(chǎn)品一旦形成對將來的社會產(chǎn)生的長期影響是極大的。從開發(fā)商角度粗略地談?wù)勅绾巫龊酶鞣矫娴钠焚|(zhì)控從開發(fā)商角度粗略地談?wù)勅绾巫龊酶鞣矫娴钠焚|(zhì)控制？制？如果市場成熟，那么發(fā)展商只要做簡單的整合就可以了，但目前社會資源尚不成熟，即使發(fā)展商形成了對品質(zhì)的成熟認(rèn)識，但相關(guān)的社會資源不一定有同樣的認(rèn)識，發(fā)展商還要做很多事去保證品質(zhì)。通常

21、要選擇好的合作伙伴，要自己頻繁監(jiān)督。此外，品質(zhì)開發(fā)商還著手建立從總部到一線的技術(shù)研究平臺，對住宅所有的部件、部品進(jìn)行技術(shù)研究，對品質(zhì)做到更精致的把握，形成一套自己的質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)。品質(zhì)地產(chǎn)們采購不是以價格為選擇標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以產(chǎn)品品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量文化論質(zhì)量文化論企業(yè)管理方法有很多，越來越多企業(yè)注重軟企業(yè)管理方法有很多，越來越多企業(yè)注重軟性管理，加強(qiáng)文化意識的培養(yǎng)，營造硬性規(guī)性管理，加強(qiáng)文化意識的培養(yǎng)，營造硬性規(guī)定施行的氛圍和環(huán)境。工程質(zhì)量管理是否也定施行的氛圍和環(huán)境。工程質(zhì)量管理是否也存在建立質(zhì)量文化的需要？存在建立質(zhì)量文化的需要？在品質(zhì)地產(chǎn)商的工程管理年會上大家在討論怎樣搞好質(zhì)量控制，有人說要引進(jìn)

22、專業(yè)化人才來做專業(yè)化的事，也有人說要形成制度。無疑這兩方面都是必須的，但人是流動的，人一走質(zhì)量也無法保證了，而制度是可以改變的，同樣不能保證。品質(zhì)地產(chǎn)認(rèn)為成功的質(zhì)量管理的標(biāo)志是形成了一套質(zhì)量文化，在公司里形成濃厚的氛圍，就像現(xiàn)在碰面談?wù)摰氖卿N售業(yè)績，而到大家都能自然而然地將談?wù)摻裹c(diǎn)聚集于質(zhì)量時，這種文化氛圍就形成了。剛開始時，發(fā)現(xiàn)很多人都在抱怨沒有足夠的時間做足夠好的東西。調(diào)研后發(fā)現(xiàn)不是因?yàn)闆]時間才不專業(yè)，而是因?yàn)椴粚I(yè)才沒時間。反問大家：為什么不以質(zhì)量為由否定對進(jìn)度的不科學(xué)要求？這就需要從改變整體意識入手，讓經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為重，形成在每一個細(xì)節(jié)中都能考慮質(zhì)量的習(xí)慣，這就是一種文化

23、。品質(zhì)地產(chǎn)們都會致力于這種改變，也許因此從項(xiàng)目公司上報的開發(fā)計劃有一些不獲通過，大多是因?yàn)樵O(shè)計周期短或工期太緊，不符合質(zhì)量要求。建設(shè)質(zhì)量文化應(yīng)從哪些方面著手？建設(shè)質(zhì)量文化應(yīng)從哪些方面著手？質(zhì)量文化是抽象且不直接產(chǎn)生效益的，因此其建立和推行難度較大，需要各方面的共同努力，而最重要的是領(lǐng)導(dǎo)層的決心和認(rèn)識。文化的建設(shè)應(yīng)是從上而下的，品質(zhì)地產(chǎn)認(rèn)為：管理層往往是質(zhì)量問題的主要根源，并且是大部分問題的解決之道。如果領(lǐng)導(dǎo)層沒有以質(zhì)量為本的認(rèn)識，當(dāng)一大堆問題和選擇擺在面前，往往會選擇犧牲質(zhì)量。形成這種認(rèn)識之后，可以順利地對組織架構(gòu)與流程進(jìn)行評估與改進(jìn)，并把認(rèn)識糅合到流程當(dāng)中。例如招投標(biāo)制度，就把品質(zhì)地產(chǎn)們對與

24、承建商關(guān)系的認(rèn)識糅合進(jìn)去了。品質(zhì)地產(chǎn)們與承建商是共贏的關(guān)系，這種共贏的關(guān)系怎樣維持、怎樣實(shí)現(xiàn)都在制度中有明確體現(xiàn)。這種糅合是技術(shù)層面上的事，還是比較容易做到的。氛圍的營造、文化的建設(shè)不是一朝一夕的事，持之以恒非常重要，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識和對組織架構(gòu)、工作流程的改進(jìn)都必須長期堅持，這才能持續(xù)有效。從重要性來說，這是和領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)識同等的因素。資源整合論資源整合論對于跨地域發(fā)展商來說，面臨著施工單位和監(jiān)理單位素質(zhì)良莠不齊的問對于跨地域發(fā)展商來說，面臨著施工單位和監(jiān)理單位素質(zhì)良莠不齊的問題，在這種情況下，如何整合社會資源？題，在這種情況下，如何整合社會資源？素質(zhì)不一是客觀存在的。就住宅產(chǎn)品而言，許多地方的消費(fèi)

25、習(xí)慣也不一樣，所以對產(chǎn)品的要求也不一樣，另外各地氣候條件不一，這也會造成對產(chǎn)品的不同要求。質(zhì)量并不能單純以好壞來區(qū)分，而應(yīng)是以是否符合要求來判斷。住宅產(chǎn)品并非一個標(biāo)準(zhǔn)就能解決問題，而是要符合不同的要求。在這方面有兩個具體做法：一是承認(rèn)地區(qū)之間存在差別，然后研究這種差別，把差別研究清楚，才能分別滿足不同的需求。設(shè)計部做的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計也并非一個版本，而是每個區(qū)域有不同的版本。品質(zhì)地產(chǎn)們承認(rèn)每個地方的社會資源和原材料都有所不同，以此為基礎(chǔ)研究相應(yīng)的策略及整合手段。二是品質(zhì)地產(chǎn)們在一些大的方面要統(tǒng)一起來，特別是認(rèn)識上、思維上要統(tǒng)一。對品質(zhì)的認(rèn)識要統(tǒng)一，但基于此認(rèn)識的各地做法會有差別。像戰(zhàn)略監(jiān)理就不能全省

26、只有一家，許昌的優(yōu)秀戰(zhàn)略監(jiān)理派到安陽可能就管不好了，這種差別是客觀存在的。針對合作方良莠不齊的狀況，品質(zhì)地產(chǎn)商要輸出管理模式，統(tǒng)一它的一些行動。有一句老話“統(tǒng)一性思維，本土化運(yùn)作”，品質(zhì)地產(chǎn)們其實(shí)一直都這么操作在思維、認(rèn)識上一定要統(tǒng)一，運(yùn)作則一定要因地制宜?？绲赜蜷_發(fā)在工程采購、材料部品采購上都會遇到區(qū)域性差異的困擾，跨地域開發(fā)在工程采購、材料部品采購上都會遇到區(qū)域性差異的困擾，那么總部和項(xiàng)目公司應(yīng)如何發(fā)揮作用以保證質(zhì)量？那么總部和項(xiàng)目公司應(yīng)如何發(fā)揮作用以保證質(zhì)量？項(xiàng)目公司承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任是非常積極的一步，因?yàn)橥粎^(qū)域往往市場環(huán)境是共同的、許多問題也是共同的，項(xiàng)目公司的作用應(yīng)該可以保證區(qū)域內(nèi)品

27、質(zhì)的一貫性。而品質(zhì)地產(chǎn)商也正朝著這個方向在努力?，F(xiàn)在許多事情都是沿著“總部項(xiàng)目公司一線”這個架構(gòu)在進(jìn)行，品質(zhì)地產(chǎn)們不希望把這個聯(lián)系割裂開來，即最好不要讓總部直接面對一線公司，這也要求項(xiàng)目公司有很強(qiáng)的承受能力。應(yīng)具體研究項(xiàng)目公司究竟要干什么才能保證質(zhì)量。舉例來說，總部運(yùn)營部自己到一線檢查質(zhì)量，因?yàn)椴粰z查的話領(lǐng)導(dǎo)就會責(zé)備說，總部都看到了質(zhì)量問題，你們怎么就不知道呢？但是具體到哪個項(xiàng)目的哪個窗戶之類的出了問題總部運(yùn)營部怎么可能知道呢？這不應(yīng)該由總部來管。依此類推，項(xiàng)目公司應(yīng)該干什么呢？它直接領(lǐng)導(dǎo)一線公司，應(yīng)該致力于文化建設(shè)、架構(gòu)的組織、研究區(qū)域內(nèi)的市場，對區(qū)域內(nèi)的各種材料和社會資源進(jìn)行細(xì)分研究，建立

28、技術(shù)平臺。再者要研究、建立質(zhì)保系統(tǒng)，例如怎樣選擇監(jiān)理、如何讓監(jiān)理發(fā)揮作用。 質(zhì)量也存在必然性和偶然性，項(xiàng)目公司管有必然性影響的事情。如果某個窗戶出了問題，這屬于偶然性，不是總部該管的，應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管。如果整個項(xiàng)目都出了問題，這就屬于必然性，應(yīng)該要總部管?？偛坎皇蔷唧w操作者，它要建立平臺，讓質(zhì)量達(dá)到要求，而不會高概率地、必然地出問題。品質(zhì)地產(chǎn)思考之四品質(zhì)地產(chǎn)思考之四當(dāng)前的房地產(chǎn)工程管理進(jìn)入了一個全新的時期，即工程管理應(yīng)該成為企業(yè)的核心能力之一，成為企業(yè)品牌的支撐點(diǎn) 商品房這一概念品質(zhì)地產(chǎn)們現(xiàn)在都已非常熟悉，房地產(chǎn)業(yè)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)市場供求兩旺，投資與消費(fèi)齊飛

29、，房屋的品質(zhì)、科技含量、生態(tài)環(huán)境和人文價值等大為改善。但是，20多年前，房屋作為商品買賣還很難被人理解和接受，隨著商品房的日趨完善和發(fā)展，客戶對商品房的質(zhì)量越來越重視，而作為保證商品房實(shí)體質(zhì)量的房地產(chǎn)質(zhì)量管理也在發(fā)生著巨大變化。商品房質(zhì)量的含義是廣泛的，縱觀中國20多年的房地產(chǎn)發(fā)展史，商品房實(shí)體質(zhì)量的不斷變化也反映了工程質(zhì)量管理的變遷。在中國計劃經(jīng)濟(jì)時代，房屋是由個人所在的國營企業(yè)建造的，能否有一個安身之處取決于許多綜合因素，企業(yè)根據(jù)分房辦法給員工打分排隊，比如在企業(yè)的服務(wù)年限、企業(yè)的規(guī)模等，甚至有性別的差異，企業(yè)一般規(guī)定男性可以參加分房，女性不可以。那時候能分到一套單元房一般要熬到四五十歲以

30、后，年輕人一般最多可以分到一套單間或“筒子樓”，即每戶一個單間，廚房和廁所共用，好一點(diǎn)的可以分上“團(tuán)結(jié)戶”，即兩家共用一套單元房。分到的房屋都姓“公”，無論它有什么缺陷，即使裂縫、漏雨、見不到陽光等，大家從不會投訴，壞了找單位的后勤人員修修，當(dāng)然還要給維修人員說很多好話，送煙倒茶是起碼的。改革開放之后，在中國的沿海地區(qū)開始出現(xiàn)了商品房，那些從內(nèi)地來淘金的有錢人住到用錢買來的房屋里，圓了自己的夢，商品房比起當(dāng)時的“筒子樓”、“團(tuán)結(jié)戶”好了不止百倍，當(dāng)時在人們的頭腦里房屋出了質(zhì)量問題是理所當(dāng)然之事。那時的發(fā)展商大多從基建工程或貿(mào)易等各行各業(yè)轉(zhuǎn)來，只要有塊地就能把房子蓋起來，而且蓋好的房子全被搶購一

31、空，房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)?？蛻艉桶l(fā)展商都對房屋的實(shí)體質(zhì)量根本沒有意識，更談不上要進(jìn)行工程質(zhì)量管理，即便是好的發(fā)展商一般也只重視設(shè)計和營銷，所以從工程管理角度來看，該時期處于對工程質(zhì)量管理無認(rèn)知的狀態(tài)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在市場經(jīng)濟(jì)下，客戶的消費(fèi)意識和維權(quán)意識逐步提高，客戶發(fā)現(xiàn)花費(fèi)了畢生的積蓄買來的住宅商品出現(xiàn)質(zhì)量問題，開始向發(fā)展商投訴和索賠，發(fā)展商開始意識到房屋質(zhì)量也是必須關(guān)注的問題。在中國當(dāng)時的建造環(huán)節(jié)中，房屋是承建商建造的、政府監(jiān)督的發(fā)展商主要從事協(xié)調(diào)工作，有的發(fā)展商對當(dāng)時的樓盤進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量好的樓盤一般都是優(yōu)秀的承建商建造的。因此，一般發(fā)展商對工程質(zhì)量管理的理解是，通過招投標(biāo)找

32、一家好的承建商是解決商品房實(shí)體質(zhì)量問題的最好辦法，即房地產(chǎn)工程管理進(jìn)入了第二個階段。隨著國家建筑市場的完善，監(jiān)理機(jī)制的引入也對商品房實(shí)體質(zhì)量的提高起到了一定的作用。好的承建商在開發(fā)規(guī)模小、產(chǎn)品單一等條件下確實(shí)能保證商品房的實(shí)體質(zhì)量，但隨著開發(fā)規(guī)模的膨脹，影響房屋實(shí)體質(zhì)量的因素變得越來越復(fù)雜，比如規(guī)劃設(shè)計、施工圖質(zhì)量、開發(fā)面積、施工標(biāo)段劃分、變更處理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)、合理工期等等都會影響工程實(shí)體質(zhì)量。承建商本身的因素對工程實(shí)體質(zhì)量影響也很大，比如項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)、承建商對具體項(xiàng)目的投入和支持等，即使同樣的承建商在不同的項(xiàng)目中也表現(xiàn)出較大的差異。該階段相關(guān)法制已經(jīng)健全，品牌日益受到重視，誠信的發(fā)展商為了維

33、護(hù)自己的品牌形象，為實(shí)體質(zhì)量投訴和索賠付出了巨大的代價，發(fā)展商在尋求工程管理新的發(fā)展方向。進(jìn)入21世紀(jì)，優(yōu)秀的發(fā)展商在反思這些代價的根源是什么？他們開始從價值鏈來看待產(chǎn)品質(zhì)量，在努力構(gòu)建企業(yè)文化和品牌的同時，追求房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)設(shè)計、營銷、物業(yè)服務(wù)和工程管理的均衡發(fā)展，即關(guān)注企業(yè)的戰(zhàn)略、核心流程和員工的激勵機(jī)制。發(fā)展商認(rèn)識到作為一個整合商不能讓工程質(zhì)量放任自流，從商品交易的角度來看，發(fā)展商要求對商品房的質(zhì)量負(fù)責(zé)。只要是產(chǎn)品，到競爭的后期，競爭的焦點(diǎn)一定會再一次對準(zhǔn)質(zhì)量，超越客戶期望的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量一定會成為致勝的決定因素，這時的工程管理進(jìn)入了一個全新的時期，即工程管理應(yīng)該成為企業(yè)的核心能力之一，

34、成為企業(yè)品牌的支撐點(diǎn)。品質(zhì)地產(chǎn)思考之五品質(zhì)地產(chǎn)思考之五 “美國質(zhì)量福音的傳道者，本世紀(jì)最偉大的管理思想家，他引發(fā)了美國企業(yè)界的質(zhì)量革命”，這是美國眾多媒體給予菲利浦克勞士比的贊譽(yù)之一。在二十世紀(jì)七八十年代，零缺陷管理是橫掃西方企業(yè)界的重要管理理論。該理論于九十年代引入中國后，同樣立即引起了人們的重視。這位管理大師的職業(yè)生涯是從“商界”的底層起步的，檢查員，測試員，工程師，總工程師，總監(jiān)在漫長的職業(yè)道路上，他于潘興公司導(dǎo)彈試射失敗之后臨危受命，也由此提出了著名的“零缺陷”概念。質(zhì)量管理的基本準(zhǔn)則，即質(zhì)量人員的價值取向和工作哲學(xué)中有如下五點(diǎn)：一、所有的工作都是一個過程。二、質(zhì)量即符合要求，而不是“

35、好”。三、產(chǎn)生質(zhì)量的系統(tǒng)是預(yù)防，不是檢驗(yàn)。四、工作標(biāo)準(zhǔn)是零缺陷，而不是“差不多”。五、質(zhì)量是用金錢來衡量的，而不是指數(shù)。簡單的五點(diǎn)，看上去頗為簡單，也很是“堅硬”。畢竟，質(zhì)量是文化和政策的結(jié)果。質(zhì)量管理要求人們放棄錯誤的觀念，將簡單而有效的觀念堅決執(zhí)行下去。作為一種操作的哲學(xué)，質(zhì)量管理追求的是芭蕾舞般零缺陷的境界，而不是雜耍般的即興表演和戲劇般的橫生枝節(jié)?！百|(zhì)量管理”為什么愈來愈成為品質(zhì)地產(chǎn)商的關(guān)注重點(diǎn)？房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、動用社會資源多的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商更多的是扮演一個“資源整合”與“專業(yè)集成”的角色。而房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、行業(yè)管理、承建單位、監(jiān)理市場等同房地產(chǎn)工程質(zhì)量的提高有著千

36、絲萬縷的關(guān)系。這樣，住宅工程質(zhì)量的提高無疑需要建筑施工、監(jiān)理等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展和其他市場資源的共同成熟。面對蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場和日益提升的客戶需求，品質(zhì)地產(chǎn)商需要適時作出自己的應(yīng)對之策。反觀一些施工、開發(fā)商企業(yè)內(nèi)部，經(jīng)過多年來的質(zhì)量改進(jìn)，建筑工程綜合質(zhì)量已經(jīng)明顯進(jìn)步，但作為注重精神內(nèi)核的企業(yè)，仍迫切需要在企業(yè)發(fā)展的道路中形成自己的質(zhì)量文化。讓質(zhì)量意識深入員工的行為規(guī)范、意識范疇中，并通過行動準(zhǔn)確無誤地貫徹下去。這是品質(zhì)地產(chǎn)商努力的方向。品質(zhì)地產(chǎn)商需要建立一套高效的管理流程，建立一支專業(yè)化的工程管理團(tuán)隊，使工程管理成為品質(zhì)地產(chǎn)商品牌強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。如克勞士比祝愿中國企業(yè)時所說，“品質(zhì)地產(chǎn)很高興聽

37、到中國企業(yè)在質(zhì)量文化變革方面取得的成效。這表明，只要管理者們開始認(rèn)真面對現(xiàn)實(shí)的東西，并彼此關(guān)心，你們想要的就會開始產(chǎn)生。畢竟，質(zhì)量是免費(fèi)的。”品質(zhì)地產(chǎn)思考之六品質(zhì)地產(chǎn)思考之六 “品質(zhì)地產(chǎn)行動品質(zhì)地產(chǎn)行動”既有具體的外在規(guī)則，又有堅實(shí)的內(nèi)在觀既有具體的外在規(guī)則，又有堅實(shí)的內(nèi)在觀念支撐，正逐漸成為品質(zhì)地產(chǎn)商質(zhì)量管理歷程中一個行之有念支撐，正逐漸成為品質(zhì)地產(chǎn)商質(zhì)量管理歷程中一個行之有效的重要指導(dǎo)效的重要指導(dǎo)在浩瀚的海洋里，美麗的珊瑚是一道獨(dú)特的景觀。那些作為獨(dú)立個體的珊瑚蟲是怎樣聚合在一起并結(jié)合成絢麗多彩的珊瑚體呢？關(guān)鍵在于從屬于一個群體的珊瑚蟲都有統(tǒng)一的“建筑”規(guī)范，每個個體都是按同一規(guī)范結(jié)合，因

38、此能最終形成一種特定形狀的珊瑚。品質(zhì)地產(chǎn)商要求與各種外部戰(zhàn)略伙伴的合作則要像比目魚一樣有共同的質(zhì)量認(rèn)識和行動標(biāo)準(zhǔn)。將各種各樣的海洋生物融會在一起，并不是為了形式好看，而是品質(zhì)地產(chǎn)商工程質(zhì)量管理發(fā)展戰(zhàn)略豐富的工作內(nèi)容使然。對 “品質(zhì)地產(chǎn)行動”作全方位掃描，也許有助于理解這個關(guān)系內(nèi)部與外部的龐大工作。 “質(zhì)量管理”為什么會成為品質(zhì)地產(chǎn)商的發(fā)展重點(diǎn)？房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、動用社會資源多的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商更多的是扮演一個“資源整合”與“專業(yè)集成”的角色。住宅工程質(zhì)量的提高有賴于建筑施工、監(jiān)理等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展和其他市場資源的成熟。然而，房地產(chǎn)開發(fā)首先便面臨相關(guān)法規(guī)與行業(yè)管理尚不完善的局面。建

39、筑法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)有很大的制約和影響，譬如，招投標(biāo)和監(jiān)理制度留有明顯的計劃經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，與市場脫節(jié)，擇優(yōu)功能弱化；又譬如，按政府規(guī)定，許多環(huán)節(jié)都需要報批報建，工程開工許可證的報批一般要長達(dá)45天，影響整體工程進(jìn)度，并最終影響工程質(zhì)量。目前多數(shù)的施工單位由于長期處于計劃經(jīng)濟(jì)的條塊管理下，一直只在比較窄的土建施工范圍內(nèi)發(fā)展，缺乏總承包能力。同時按工種分工設(shè)立專業(yè)公司的做法未能得到政府的大力推廣。而與工程質(zhì)量直接相關(guān)的承建商也存在素質(zhì)參差不齊的情況。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，不同地區(qū)建筑市場成熟度有較大差異。建筑施工企業(yè)的總體素質(zhì)仍不是太好。它們注冊資本低，準(zhǔn)入門檻低，資信也差，需要嚴(yán)格的管理，并需要開發(fā)

40、商協(xié)助建立質(zhì)保體系。勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限、責(zé)任心不強(qiáng)。因此，到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制是質(zhì)量保證的重要前提。由于采用項(xiàng)目承包制，工程質(zhì)量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，而項(xiàng)目經(jīng)理個體素質(zhì)差異很大。監(jiān)理對工程質(zhì)量的好壞起著重要的監(jiān)督作用，但房地產(chǎn)監(jiān)理在中國是一個新行業(yè)，其地位與作用在行業(yè)內(nèi)還未得到普遍重視。例如，盡管監(jiān)理提供服務(wù)的時間長，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計費(fèi)、銷售代理費(fèi)用。有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理公司制度不健全，監(jiān)理行為不規(guī)范、監(jiān)理工程師總體素質(zhì)不高，政府監(jiān)管力度較弱。從以上對房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、行業(yè)管理、承建單位、監(jiān)理市場等幾方面的分

41、析可以看出，房地產(chǎn)工程質(zhì)量的提高受到諸多方面的影響和制約。面對蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場和日益提升的客戶需求，品質(zhì)地產(chǎn)商必須要正視這些外部環(huán)境因素，并適時作出自己的應(yīng)對之策。這是“品質(zhì)地產(chǎn)行動”的緣起之一。反觀企業(yè)內(nèi)部，公司剛剛起步，需要形成自己的質(zhì)量文化，需要讓質(zhì)量意識深入員工的行為規(guī)范、意識范疇中。而質(zhì)量文化正是質(zhì)量可以成為長久支持企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在力量。外在的制度上，作為一個志在全省范圍內(nèi)長足發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，形成各種規(guī)范的統(tǒng)一是必經(jīng)之路，也要求工程戰(zhàn)線員工的各種行為規(guī)范、材料標(biāo)準(zhǔn)、合作伙伴的選擇與工作準(zhǔn)則形成嚴(yán)謹(jǐn)統(tǒng)一的規(guī)則。外部環(huán)境與內(nèi)部需要的發(fā)展要求“品質(zhì)地產(chǎn)行動”。品質(zhì)地產(chǎn)思考之七品質(zhì)地

42、產(chǎn)思考之七內(nèi)外兼修的全面質(zhì)量管理內(nèi)外兼修的全面質(zhì)量管理應(yīng)以“整合資源，關(guān)注過程，經(jīng)驗(yàn)共享”為題制訂工程管理發(fā)展戰(zhàn)略。內(nèi)容涵蓋內(nèi)部架構(gòu)與規(guī)則制訂、外部資源整合、內(nèi)部與外部關(guān)系處理三大方面。具體分完善組織架構(gòu)與團(tuán)隊建設(shè)、承建商與監(jiān)理的管理、總部工程管理體系建設(shè)、公共關(guān)系管理四部分。要實(shí)施全面質(zhì)量管理，首先必須建立完整的質(zhì)量管理架構(gòu)，以便于控制工作從制度層面向具體操作過渡。品質(zhì)地產(chǎn)商確定將建立一套以設(shè)計帶動質(zhì)量、追求零缺陷的工程建造流程，強(qiáng)調(diào)扁平化操作，使業(yè)務(wù)系統(tǒng)趨向簡單化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量控制制度化。同時，從技能上和文化上輔之以持續(xù)的質(zhì)量教育，在內(nèi)部培育責(zé)任明確、敢于負(fù)責(zé)的氛圍。內(nèi)外兼修方能有效地

43、實(shí)現(xiàn)全面控制。承建商和監(jiān)理是外部關(guān)系中的兩個重點(diǎn)，處理雙方關(guān)系、制訂合作規(guī)則自然也是“品質(zhì)地產(chǎn)行動”的著重點(diǎn)。針對這點(diǎn)，它對各方的選擇標(biāo)準(zhǔn)、招投標(biāo)中標(biāo)率控制、管理方式、評估方法及乃至將來的發(fā)展方向都有具體清晰的界定。并且不僅對承建商和監(jiān)理兩者提出詳細(xì)可行的要求，還強(qiáng)調(diào)將充分關(guān)注并整合其它相關(guān)社會資源，建立多重戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，必要時向合作方輸出管理，創(chuàng)造互贏、互利的發(fā)展條件。通過“品質(zhì)地產(chǎn)行動”的全面策動，品質(zhì)地產(chǎn)商應(yīng)建立一套高效的管理流程，建立一支專業(yè)化的工程管理團(tuán)隊，使工程管理成為品質(zhì)地產(chǎn)商品牌強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，也為此制訂具體可測的企業(yè)及員工工作任務(wù)及目標(biāo)。深層的文化策動深層的文化策動對于品質(zhì)地

44、產(chǎn)商來說，工程質(zhì)量管理涉及面非常廣泛，其外部與設(shè)計單位、材料供應(yīng)商、工程承建商、工程監(jiān)理等直接相關(guān)，而內(nèi)部則與設(shè)計部、策劃部、運(yùn)營部等緊密相關(guān)，還與人員培訓(xùn)、公共關(guān)系處理等密切相連。因此，在總部內(nèi)形成固有的質(zhì)量意識為工程質(zhì)量管理全面施行營造了良好的氛圍和環(huán)境，是無形而堅實(shí)的基礎(chǔ)。“品質(zhì)地產(chǎn)行動”的一個重要目標(biāo)就是形成清晰的質(zhì)量文化和質(zhì)量價值觀，讓質(zhì)量意識深入每個員工的日常工作、行為規(guī)范中。本世紀(jì)以來，質(zhì)量管理非常受重視，管理學(xué)說發(fā)展已歷經(jīng)幾個階段，但并不是每一個運(yùn)用了先進(jìn)的管理學(xué)說的企業(yè)都會取得成功，原因在于一些企業(yè)僅僅是生搬硬套理論，并沒有在企業(yè)內(nèi)部形成長期、穩(wěn)定、有自我特色的質(zhì)量管理意識。

45、從這一層面來說，質(zhì)量文化的建設(shè)是質(zhì)量管理體系中一項(xiàng)必不可少的工作。工程質(zhì)量的提高必須依靠過程控制與規(guī)則制訂，但職員的技能、企業(yè)質(zhì)量文化、價值觀才是長久影響的因素，是開展工程管理戰(zhàn)略計劃的持久動力所在。“品質(zhì)地產(chǎn)行動”既有具體的外在規(guī)則，又有堅實(shí)的內(nèi)在觀念支撐，應(yīng)逐漸成為品質(zhì)地產(chǎn)商質(zhì)量管理中一個行之有效的重要指導(dǎo)原則。在這種追求完美的堅持下，享受“零缺陷”建造的無限生活似乎不太遙遠(yuǎn)。品質(zhì)地產(chǎn)思考之八品質(zhì)地產(chǎn)思考之八基于對產(chǎn)品質(zhì)量的追求，品質(zhì)地產(chǎn)商應(yīng)啟動“品質(zhì)地產(chǎn)行動”?！捌焚|(zhì)地產(chǎn)行動”通過對品質(zhì)地產(chǎn)商對產(chǎn)品質(zhì)量管理的理念，以全面質(zhì)量管理為目標(biāo)，提出品質(zhì)地產(chǎn)商工程管理的發(fā)展策略。主題是“倡導(dǎo)零缺陷

46、質(zhì)量文化、關(guān)注客戶需求、與合作伙伴共同成長”。品質(zhì)地產(chǎn)的提出品質(zhì)地產(chǎn)的提出1999年至2002年，全國商品房竣工面積增幅分別為21.88%、17.25%、8.76%、19.1%(國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù))，而同期商品房質(zhì)量投訴的增幅分別為21.90%、-2.5%、12.01%、55.81%(中國消費(fèi)者協(xié)會數(shù)據(jù))。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，產(chǎn)品質(zhì)量未能得到有效保證是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題之一。近年來，國家建設(shè)管理機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量問題采取了大量的措施，例如禁止墊資施工及拖欠農(nóng)民工工資、明確界定建設(shè)各方的質(zhì)量責(zé)任、推行住宅質(zhì)量保證保險等，對住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升產(chǎn)生了良好的推動作用。在建筑市場監(jiān)管制度相對健全的地

47、區(qū)，已經(jīng)顯現(xiàn)效果。例如，上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)計顯示，2002年上海商品房質(zhì)量投訴總件數(shù)同比下降了50%多。這在一定程度上說明商品房質(zhì)量問題雖然普遍較嚴(yán)重，但在政府、建設(shè)、施工、材料等各方的共同努力下，將逐步出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢。房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、動用社會資源多的行業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量的提高有賴于建筑施工、監(jiān)理等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展和其他市場資源的成熟。在現(xiàn)有的法規(guī)體系下，房地產(chǎn)開發(fā)商并不是房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量問題的唯一責(zé)任人。但是一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，必須有主動承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任、促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量改善的責(zé)任心。欲成為受人尊重的地產(chǎn)商 ，品質(zhì)地產(chǎn)商在品牌管理、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、銷售策劃等方面具有良好的社會形象，而對

48、于優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量的追求同樣是品質(zhì)地產(chǎn)商始終注重的。品質(zhì)地產(chǎn)商認(rèn)為，只要建設(shè)各方提高質(zhì)量責(zé)任感，健全質(zhì)量管理制度，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量問題是可以得到有效控制的。具體思路是：確定企業(yè)的宗旨也是企業(yè)質(zhì)量方針，強(qiáng)化公司員工對質(zhì)量的認(rèn)識；要求建立建材交易平臺，通過透明化操作提升材料部品品質(zhì)；設(shè)立客戶服務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)對客戶的投訴問題進(jìn)行分析處理； 與數(shù)家國際知名品牌供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系以保證采購質(zhì)量；建立總部統(tǒng)一工程質(zhì)量管理規(guī)范；對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化重組，提升工程管理能力；建立質(zhì)量缺陷統(tǒng)計分析制度，以每月住宅質(zhì)量返修量作為工程管理水平及供方履約評估的考核標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化計劃；啟動“品質(zhì)地產(chǎn)行

49、動”，提出工程管理發(fā)展戰(zhàn)略。品質(zhì)地產(chǎn)商認(rèn)為，持續(xù)提供滿足客戶期望的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的決定因素之一。品質(zhì)地產(chǎn)之用心品質(zhì)地產(chǎn)之用心一、質(zhì)量文化驅(qū)動在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，任何忽略質(zhì)量的行為會加大企業(yè)的運(yùn)作成本，并對企業(yè)品牌造成巨大傷害，只有企業(yè)中的每個員工乃至所有的合作者認(rèn)識到這一點(diǎn)，并在工作中重視并克服，才能扭轉(zhuǎn)不正確的價值觀，讓質(zhì)量成為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力。當(dāng)從業(yè)人士都不再認(rèn)為質(zhì)量管理是一種行為的約束，當(dāng)關(guān)心質(zhì)量成為一種工作習(xí)慣，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升將不再是一個遙不可及的目標(biāo)。二、關(guān)注客戶需求尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供滿足客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活

50、方式，是品質(zhì)地產(chǎn)商一直堅持和倡導(dǎo)的理念。這種理念來源于對房地產(chǎn)市場的全面剖析，早已構(gòu)成品質(zhì)地產(chǎn)商品牌的一部分。關(guān)注客戶需求不是空泛的口號，品質(zhì)地產(chǎn)商對此制訂具體可行的策略和計劃：第一，打造基于客戶需求的質(zhì)量管理平臺。基于對客戶需求的分析把握，品質(zhì)地產(chǎn)商必須編制品質(zhì)地產(chǎn)商自己的材料部品性能標(biāo)準(zhǔn)、工藝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)是質(zhì)量要求的底限，品質(zhì)地產(chǎn)商在此基礎(chǔ)之上提出了更詳細(xì)、更人性化的要求，理解客戶需求、加強(qiáng)過程控制、關(guān)注細(xì)部質(zhì)量才是品質(zhì)地產(chǎn)商工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵。 。國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)是質(zhì)量要求的底限，品質(zhì)地產(chǎn)商在此基礎(chǔ)之上提出了更詳細(xì)、更人性化的要求，理解客戶需求、加強(qiáng)過程控制、關(guān)注細(xì)部質(zhì)量才是品

51、質(zhì)地產(chǎn)商工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵。第二，傾聽客戶需求，“讓品質(zhì)地產(chǎn)商在投訴中完美”。品質(zhì)地產(chǎn)商應(yīng)建立投訴網(wǎng)站，并形成了完善的客戶投訴跟蹤處理及反饋機(jī)制?？蛻籼岢龅拿恳环萃对V，均將由專業(yè)人員跟蹤解決。第三，以客戶滿意度作為衡量工作質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。品質(zhì)地產(chǎn)商每年均進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，客戶對工程質(zhì)量的滿意度作為品質(zhì)地產(chǎn)商工程系統(tǒng)業(yè)績考慮的重要指標(biāo)。同時，品質(zhì)地產(chǎn)商應(yīng)形成月度質(zhì)量投訴及返修統(tǒng)計分析制度，該統(tǒng)計指標(biāo)是品質(zhì)地產(chǎn)商對供應(yīng)商、施工單位等合作伙伴進(jìn)行履約評估的重要依據(jù)。三、與合作伙伴共同成長品質(zhì)地產(chǎn)商的成功離不開所有合作伙伴的支持與合作，品質(zhì)地產(chǎn)商尊重合作伙伴對利益及利潤的追求，希望通過共同努力實(shí)現(xiàn)各方的

52、利益共享、共同發(fā)展。而客戶是品質(zhì)地產(chǎn)商與所有合作伙伴存在的共同理由，滿足客戶的需求是品質(zhì)地產(chǎn)商對合作伙伴的基本要求，是成功合作的基礎(chǔ)。為保證與合作伙伴的良好合作關(guān)系，品質(zhì)地產(chǎn)商目前已經(jīng)在以下方面進(jìn)行重點(diǎn)研究并制定具體措施：第一，積極推進(jìn)戰(zhàn)略合作。品質(zhì)地產(chǎn)商實(shí)施材料設(shè)備戰(zhàn)略采購；根據(jù)監(jiān)理資源相對較缺乏，行業(yè)自律率不高的現(xiàn)狀，著眼于培育資源，提出了與監(jiān)理單位建立戰(zhàn)略合作，通過資源共享、管理輸出、互動管理的合作方式提高監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)及工作質(zhì)量；品質(zhì)地產(chǎn)商將在其他合作伙伴中積極發(fā)展戰(zhàn)略合作，通過聯(lián)盟體系推動產(chǎn)品質(zhì)量的改善。第二，建立合作伙伴雙向評估制度。對于所有合作伙伴，實(shí)施品質(zhì)地產(chǎn)商與合作伙伴的雙向評

53、估，發(fā)現(xiàn)各自在服務(wù)、技術(shù)管理、過程管理等方面的不足，并有針對性地予以改進(jìn)。第三，嚴(yán)格過程管理制度。對于采購、施工的所有過程，根據(jù)客戶反饋質(zhì)量缺陷發(fā)生頻度進(jìn)行工序分解，設(shè)定質(zhì)量控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對應(yīng)品質(zhì)地產(chǎn)商材料設(shè)備選用標(biāo)準(zhǔn)、工序驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格管理，從而實(shí)現(xiàn)“過程建造精品”的目標(biāo)。對開發(fā)商而言，順應(yīng)發(fā)展潮流，適應(yīng)市場變化，提高住宅質(zhì)量，打造地產(chǎn)品牌，已成為生存和發(fā)展的必由之路，住宅產(chǎn)品質(zhì)量已成為房地產(chǎn)品牌重要支撐力量，而質(zhì)量文化更是使質(zhì)量成為長久支持企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在力量。品質(zhì)地產(chǎn)商始終堅持“客戶是品質(zhì)地產(chǎn)們的合作伙伴”的價值觀，供方作為產(chǎn)品建設(shè)的主要參與者同樣得到應(yīng)有的尊重，“關(guān)注客戶、攜手供方”正

54、是品質(zhì)地產(chǎn)商對于打造住宅質(zhì)量品牌的全面體會。衡量質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是讓客戶滿意的程度。品質(zhì)地產(chǎn)商將持續(xù)關(guān)注并向供方傳達(dá)客戶需求，以達(dá)到一致的質(zhì)量共識。在住宅建造的每一個環(huán)節(jié)，品質(zhì)地產(chǎn)商倡導(dǎo)“第一次把事情做對”，致力于使關(guān)心質(zhì)量成為工作的習(xí)慣，提供令客戶滿意的精品質(zhì)量。品質(zhì)地產(chǎn)商以堅實(shí)的質(zhì)量觀表明了對社會的鄭重承諾，品質(zhì)地產(chǎn)們有理由相信：在質(zhì)量品牌的建設(shè)上，品質(zhì)地產(chǎn)商將領(lǐng)跑地產(chǎn)品質(zhì) 。品質(zhì)地產(chǎn)思考之九品質(zhì)地產(chǎn)思考之九 繼景觀綠地、環(huán)保、節(jié)能等住宅環(huán)境競爭之后，品牌地產(chǎn)商正在掀起住宅“隱形”質(zhì)量的競爭。品質(zhì)地產(chǎn)商實(shí)施“品質(zhì)地產(chǎn)行動”，與承建商、材料供應(yīng)商結(jié)盟，恪守零缺陷質(zhì)量文化。這個質(zhì)量鏈將“串”起房屋建

55、造過程全部的承建者。 來自中國消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1999年至2002年，產(chǎn)品質(zhì)量未能得到有效保證是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最大問題之一。 “品質(zhì)地產(chǎn)”結(jié)盟將集合一批品牌承建商和材料設(shè)備供應(yīng)商。品質(zhì)地產(chǎn)商向這些合作伙伴公布自己對產(chǎn)品的技術(shù)要求，明晰到尺度、品牌、生產(chǎn)廠家等等，對方嚴(yán)格“照單”生產(chǎn)。 窗子鉸鏈的壽命5萬次、櫥柜鉸鏈8萬次與小區(qū)環(huán)境、綠化率、房屋外觀等看得見的住宅品質(zhì)相比，這些質(zhì)量都是隱形的，要讓內(nèi)行或者客戶“住上10年才有感覺”。 而隨著售房向精裝修階段推進(jìn)，廚房的設(shè)計合不合乎烹飪程序？廚柜的耐久和方便性如何？都是消費(fèi)者入住以后面臨的實(shí)際問題。例如：現(xiàn)在住宅喜歡大窗，帶來的技術(shù)問題是風(fēng)一大，玻璃就會產(chǎn)生晃動。國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是不超過1130撓度，品質(zhì)地產(chǎn)商會加厚玻璃和窗框，把標(biāo)準(zhǔn)提高到1180，即使遭遇暴風(fēng)雨，振動和傳遞到屋內(nèi)的聲響都很小。 品質(zhì)地產(chǎn)商進(jìn)入了“產(chǎn)品精細(xì)化階段”。這標(biāo)志著開發(fā)者對房屋質(zhì)量的認(rèn)識正在發(fā)生變化，由符合標(biāo)準(zhǔn)就是好產(chǎn)品轉(zhuǎn)向消費(fèi)者接受才是好產(chǎn)品。 進(jìn)入消費(fèi)者越來越關(guān)注企業(yè)信譽(yù)的時代，品牌成為房地產(chǎn)市場的巨大驅(qū)動力。香港置地是英資怡和最大控股公司，他們檢驗(yàn)瓷磚的平整度，是用舌頭舔。業(yè)內(nèi)指出，從追求看得見到“看不見”，開發(fā)商步入了品牌層面的質(zhì)量競爭。品質(zhì)地產(chǎn)思考之十品質(zhì)地產(chǎn)思考之十 “精細(xì)化精細(xì)化”與速度之癢與速度之癢 “品質(zhì)地產(chǎn)行動”是品質(zhì)