新江灣城文本04jwda

1、泰禾新江灣城規(guī)劃建筑設計PLANNING & ARCHITECTURE SCHEMATIC DESIGN 2016.1 | 任務書解讀ASSIGNMENT INTERPRETATION本案地塊位于上海市新江灣城。距離人民廣場約10公里，距陸家嘴8.6公里，距虹橋樞紐約20公里。項目區(qū)位PROJECT POSITION基地SITE虹橋樞紐HONGQIAO AIRPORT人民廣場PEOPLE SQUARE陸家嘴LUJIAZUI迪士尼樂園DISNEY 共青公園PARK上海西站RAILWAY STATION11.6 KM20.1 KM10 KM8.6 KM4 KM20.0 KM場地分析SITE ANA

2、LYSIS本案基地多層，高層混合住宅用地低層，多層混合住宅用地商業(yè)&辦公用地教育用地地塊周有多塊城市綠地，同時西側和東側分布為高層和多層住宅用地，呈現(xiàn)西高東低的環(huán)境層次。場地分析SITE ANALYSIS安徒生童話樂園新江灣生態(tài)展示館上海音樂學院試驗學校周邊樓盤價格分析SITE ANALYSIS本案基地單價 3000040000元/（地塊周邊90年代住宅區(qū)）4000050000元/（地塊周邊中端樓盤）5000060000元/（地塊周邊高端樓盤）6000095000元/（地塊周邊高端盤及獨棟別墅）如何應對嚴峻的價格挑戰(zhàn)？HOW TO FACE THIS CHALLENGE?開魯一村開魯一村總價約

3、：總價約：303303萬元萬元國和一村國和一村總價約：總價約：303303萬元萬元開魯二村開魯二村總價約：總價約：303303萬元萬元世和苑世和苑總價約：總價約：380380萬元萬元龍騰公寓龍騰公寓總價約：總價約：345345萬元萬元尚浦領世尚浦領世總價約：總價約：500500萬元萬元盛世豪園盛世豪園總價約：總價約：393393萬元萬元民慶嘉園民慶嘉園總價約：總價約：373373萬元萬元世景花園世景花園總價約：總價約：373373萬元萬元東方景園東方景園總價約：總價約：373373萬元萬元新江灣花園新江灣花園總價約：總價約：458458萬元萬元保利維拉嘉園保利維拉嘉園總價約：總價約：48048

4、0萬元萬元保利維拉嘉園保利維拉嘉園總價約：總價約：480480萬元萬元三湘七星府?。í殫潱┤嫫咝歉。í殫潱┛們r約：總價約：58005800萬元萬元星匯老外街星匯老外街總價約：總價約：600600萬元萬元保利香景園保利香景園總價約：總價約：560560萬元萬元九龍倉璽苑九龍倉璽苑總價約：總價約：580580萬元萬元仁恒怡庭仁恒怡庭總價約：總價約：700700萬元萬元東森花園東森花園總價約：總價約：550550萬元萬元中建大公館中建大公館總價約：總價約：760760萬元萬元加州水域加州水域總價約：總價約：500500萬元萬元時代花園時代花園總價約：總價約：500500萬元萬元財大小區(qū)財大小區(qū)總

5、價約：總價約：390390萬元萬元地下空間 UNDERGROUND SPACELAND PRICE 土地價格 高地價社區(qū)設計的關鍵在于降低單位地價Reducing unit cost is the key to high land-price community design 降低單位地價的最有效途徑是挖掘地下空間價值Exploring underground value is the most efficient approach地下空間 UNDERGROUND SPACE案例Existing Case降低單位地價的最有效途徑是挖掘地下空間價值Exploring underground va

6、lue is the most efficient approach| 設計思路DESIGN APPROACH配套公租房90平米住宅90平米以上住宅10000平米20000平米30000平米40000平米50000平米60000平米SITE配套公租房90平米住宅90平米以上住宅10000平米20000平米30000平米40000平米50000平米60000平米SITE90平米住宅90平米以上住宅聯(lián)排疊拼大平層160平米獨棟220平米180平米200平米洋房 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅90平米以上住宅聯(lián)排疊拼大平層160平米獨棟22

7、0平米180平米200平米洋房 160000 140000 120000 100000 80000 600009090平米平米10001000萬萬90平米以上住宅 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅9090平米平米10001000萬萬9090平米平米10001000萬萬13001300萬萬+ + 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅私家停車庫、專屬電梯四個私家庭院四間臥房近40平米豪華主臥家庭室、傭人房使用面積230平米 別墅如何使90平米戶型擁有1300萬+的價值？HOW TO MA

8、KE A 90-SQM UNIT WORTH 13000000+| 90別墅產(chǎn)品 90 SQM VILLA| 方案一 地下客廳方案Option 1n 地下二層平面 建筑面積：67.42下沉庭院意向圖片 90別墅戶型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1n 地下一層平面 建筑面積：68.54廚房意向圖片 餐廳意向圖片90別墅戶型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1餐廳區(qū)面積：20.15n 地下一層平面 建筑面積：68.54起居室意向圖片南側下沉庭院意向圖片90別墅戶型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1客廳面積：19.00庭院面積：19.20n 一層平面 建筑面

9、積：42.00入戶庭院意向圖片 地上面積：90. 67 地下面積：135.96 實際總建筑面積：226.6390別墅戶型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP190別墅戶型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1n 二層平面 建筑面積：48.67主臥室意向圖片露臺意向圖片主臥區(qū)面積：34.69兩層地下室按一層儲藏及車庫空間定義48.67226.6368.5467.4242.00(實際建筑面積）60.6129.3689.97二層臥室位置定義為起居室上空。（最終報批面積）B2FB1F1F2F方案一 剖透視圖90別墅戶型 方案一 報批策略| 90別墅產(chǎn)品 | 方案二 地面客廳方案Op

10、tion 290 SQM VILLAn 地下二層平面 建筑面積：64.14下沉庭院意向圖片90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2庭院面積：3.4n 地下一層平面 建筑面積：72.64北側下沉庭院意向圖片 南側下沉庭院意向圖片90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2南側庭院面積：6.30北側庭院面積：2.10起居室意向圖片 庭院意向圖片n 一層平面 建筑面積：64.20起居室意向圖片 地上面積：107.72 地下面積：136.78 實際總建筑面積：244.5090別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2起居室面積：8.41庭院面積：4.0

11、0餐廳意向圖片n 一層平面 建筑面積：64.2090別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2餐廳區(qū)面積：17.55n 二層平面 建筑面積：43.52南側露臺意向圖片 主臥意向圖片 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2主臥區(qū)面積：31.05B2FB1F1F2F兩層地下室按一層儲藏及車庫空間定義244.5072.6464.1464.20（實際建筑面積）43.5264.2025.2689.46（最終報批面積）二層臥室位置定義為起居室上空。方案二 剖透視圖90別墅戶型 方案二 報批策略| 規(guī)劃篇COMMUNITY PLANNING方案一 總平面MASTERPLA

12、N DESIGN合院-90產(chǎn)品 疊加產(chǎn)品公租房產(chǎn)品會所產(chǎn)品產(chǎn)品單套建筑面積套 數(shù)計容總面積面積配比單價銷售金額合院-90906605940052.0%15萬/89.10億元疊加1802945292046.3%9萬/47.63億元會所1908.291908.291.6%總計114228.29136.73億元方案一 總平面MASTERPLAN DESIGN產(chǎn)品單套建筑面積套 數(shù)計容總面積面積配比單價銷售金額合院-90906605940052.0%15萬/89.10億元疊加1802945292046.3%9萬/52.92億元會所1908.291908.291.6%總計114228.29136.73億

13、元方案二方案一方案二方案一 方案二 產(chǎn)品計容總面積合院-9059400疊加52920產(chǎn)品計容總面積合院-9051840疊加52920公寓7560方案二 總平面MASTERPLAN DESIGN產(chǎn)品單套建筑面積套 數(shù)計容總面積面積配比單價銷售金額合院-90905765184045.38%15萬/77.76億元疊加1802945292046.3%9萬/47.63億元公寓908475606.62%7萬/5.30億元會所1908.2911908.291.6%總計114228.29130.68億元方案三方案二方案二 方案三 產(chǎn)品計容總面積合院-9035640合院-1803420疊加50760公寓2376

14、0產(chǎn)品計容總面積合院-9051840疊加52920公寓7560方案三 總平面MASTERPLAN DESIGN產(chǎn)品單套建筑面積套數(shù)計容總面積面積配比 單價銷售金額公寓902642376020.8%7萬/16.63億元合院-90903963564031.2%15萬/53.46億元合院-1801801934202.99%15萬/5.13億元疊加1802825076044.43%9萬/45.68億元會所648.291648.290.56%總計114228.29120.91億元方案四方案三方案三方案四 產(chǎn)品計容總面積合院-9011970合院-1801260疊加51840公寓48600產(chǎn)品計容總面積合院

15、-9035640合院-1803420疊加50760公寓23760方案四 總平面MASTERPLAN DESIGN產(chǎn)品單套建筑面積套數(shù)計容總面積面積配比 單價銷售金額公寓905404860042.55%7萬/34.02億元合院-90901331197010.48%15萬/17.96億元合院-180180712601.1%15萬/1.89億元疊加1802885184045.38%9萬/46.66億元會所558.291558.290.49%總計114228.29100.52億元方案比較 - 價值觀差異SCHEME COMPARISM產(chǎn)品計容總面積總貨值覆蓋率合院-9051840130.68億元41%

16、疊加52920公寓7560產(chǎn)品計容總面積總貨值覆蓋率合院-9035640120.91億元35%合院-1803420疊加50760公寓23760產(chǎn)品計容總面積總貨值覆蓋率合院-9059400136.73億元44%疊加52920產(chǎn)品計容總面積總貨值覆蓋率合院-9011970100.52億元25%合院-1801260疊加51840公寓48600方案一方案二方案三方案四方案三 總平面MASTERPLAN DESIGN計容總建筑面積：148497.86地下總建筑面積：126202.40公寓建筑面積：23760(264戶)合院-90產(chǎn)品建筑面積：35640（396戶）合院-180產(chǎn)品建筑面積：3420（1

17、9戶）疊加產(chǎn)品建筑面積：50760 （282戶）地面停車位：5個地下停車位：1587個建筑密度：35%方案三 總平面MASTERPLAN DESIGN合院-90產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品公租房產(chǎn)品會所產(chǎn)品公寓產(chǎn)品合院-180產(chǎn)品產(chǎn)品凈容積率0.60.61.73.01.6產(chǎn)品單套建筑面積套數(shù)計容總面積面積配比 單價銷售金額公寓902642376020.8%7萬/16.63億元合院-90903963564031.2%15萬/53.46億元合院-1801801934202.99%15萬/5.13億元疊加1802825076044.43%9萬/45.68億元會所648.291648.290.56%總計114228.

18、29120.91億元方案三 交通分析CIRCULATION ANALYSIS基地入口ENTRANCE地下車庫入口GARAGE ENTRANCE入戶車行流線CIRCULATION消防流線FIRETRUCK CIRCULATION方案三 交通分析CIRCULATION ANALYSIS疊拼組團地庫平面合院組團地庫平面方案三 人行分析CIRCULATION ANALYSIS行人入口ENTRANCE別墅區(qū)主人行流線VILLA MAIN PEDESTRIAN項目人行主流線MAIN PEDESTRIAN疊拼區(qū)流線STACKING VILLA PEDESTRIAN公寓區(qū)流線APARTMENT PEDESTR

19、IAN方案三 景觀概念LANDSCAPE CONCEPT景觀碎片化 不強調(diào)集中性的景觀，旨在將景觀打碎使其元素滲透到各級空間甚至建筑內(nèi)部，使綠色從整個組團中蔓生出來，如記憶海綿般形成穩(wěn)固的景觀系統(tǒng)。方案三 景觀意向LANDSCAPE REFERENCE景觀都市主義方案三 景觀概念LANDSCAPE CONCEPT 景觀都市主義就是將城市理解成一個生態(tài)體系，強調(diào)景觀是所有自然過程和人文過程的載體，并且把建筑看成是景觀的延續(xù)，景觀成為一個連續(xù)的基底，而建筑則從其上生長出來。方案三 景觀意向LANDSCAPE REFERENCE方案三 示范區(qū)DEMONSTRATION AREA示范區(qū)以售樓處為中心，

20、含有區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品類型，便于作為實樓樣板展示。售樓處在后期作為社區(qū)大堂及會所使用。通過對規(guī)劃的模數(shù)化控制，使得180平米合院產(chǎn)品在數(shù)量上具有極大的彈性。如何考慮90平米以上產(chǎn)品的價格定位？HOW TO EVALUATE THE PRICE OF 90+ PRODUCT?合院別墅39060平米疊拼50760平米90平米公寓23760平米 160000 140000 120000 100000 80000 60000合院別墅疊拼90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 6000039060平米50760平米23760平米 0 10億億 20億億 30億億 40

21、億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億單價單價總貨值總貨值 63000 63000 63000合院別墅疊拼 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億71.6億元90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000單價單價總貨值總貨值總價567萬總價567萬總價1134萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億

22、 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 100000 100000 100000113.6億元71.6億元單價單價總貨值總貨值合院別墅疊拼90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000用地容積率 1.125樓板價 63000合院產(chǎn)品凈容積率 0.6理論樓板價 118000公寓產(chǎn)品凈容積率 1.6理論樓板價 44300疊拼產(chǎn)品凈容積率 1.7理論樓板價 41600總價900萬總價900萬總價1800萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億

23、70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 150000113.6億元 76000單價單價總貨值總貨值合院別墅疊拼90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 6000071.6億元用地容積率 1.125樓板價 63000合院產(chǎn)品凈容積率 0.6理論樓板價 118000公寓產(chǎn)品凈容積率 1.6理論樓板價 44300疊拼產(chǎn)品凈容積率 1.7理論樓板價 41600總價1350萬總價630萬總價1368萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80

24、億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億113.6億元71.7億元 90000單價單價總貨值總貨值 150000合院別墅疊拼90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000如何使高效率的疊拼產(chǎn)品賣出90000+的單價？HOW TO ASSIGN 90000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 120.9億元總價1350萬總價630萬總價1620萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億

25、億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 150000113.6億元 69000單價單價總貨值總貨值合院別墅疊拼90平米公寓 85000 160000 140000 120000 100000 80000 6000071.6億元用地容積率 1.125樓板價 63000合院產(chǎn)品凈容積率 0.6理論樓板價 118000公寓產(chǎn)品凈容積率 1.6理論樓板價 44300疊拼產(chǎn)品凈容積率 1.7理論樓板價 41600 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 1

26、50億億 160億億113.6億元71.7億元 100000單價單價總貨值總貨值 150000合院別墅疊拼90平米公寓 85000 160000 140000 120000 100000 80000 60000如何使高效率的疊拼產(chǎn)品賣出100000+的單價？HOW TO ASSIGN 100000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 129.5億元| 疊拼產(chǎn)品VILLA起居室下疊庭院下疊 一層平面LOWER UNIT 1ST FLOORn 地上：兩套房+兩房n 銷售面積：178.2n 使用面積：199.0銷售面積：178.2使用面積：199.0地下附贈面積：1

27、44.9庭院附贈面積：42.4總體使用面積：343.9下疊 二層平面LOWER UNIT 2ND FLOORn 地上：兩套房+兩房n n 銷售面積：178.2n 使用面積：199.0臥室報批圖紙此處為上空空間銷售面積：178.2使用面積：199.0地下附贈面積：144.9庭院附贈面積：42.4總體使用面積：343.9下沉庭院下疊 地下二層平面LOWER UNIT B2ND FLOORn地下附贈面積：144.9n庭院附贈面積：42.4銷售面積：178.2使用面積：199.0地下附贈面積：144.9庭院附贈面積：42.4總體使用面積：343.9下沉庭院下疊 地下一層平面LOWER UNIT B1S

28、T FLOORn地下附贈面積：144.9n庭院附贈面積：42.4銷售面積：178.2使用面積：199.0地下附贈面積：144.9庭院附贈面積：42.4總體使用面積：343.9餐廳中疊 三層平面MIDDLE UNIT 3RD FLOORn地上：兩套房+兩房n n 銷售面積：190.8 n 使用面積：210.7 銷售面積：190.8使用面積：210.7地下附贈面積：77.3庭院附贈面積：21.1總體使用面積：288中疊 四層平面MIDDLE UNIT 4TH FLOOR書房n地上：兩套房+兩房n n 銷售面積：190.8 n 使用面積：210.7 報批圖紙此處為上空空間銷售面積：190.8使用面積

29、：210.7地下附贈面積：77.3庭院附贈面積：21.1總體使用面積：288下沉庭院中疊 地下二層平面MIDDLE UNIT B2ND FLOOR家庭室n地下附贈面積：77.3 n庭院附贈面積：21.1 銷售面積：190.8使用面積：210.7地下附贈面積：77.3庭院附贈面積：21.1總體使用面積：288中疊 地下一層平面MIDDLE UNIT B1ST FLOOR下沉庭院n地下附贈面積：77.3 n庭院附贈面積：21.1 銷售面積：190.8使用面積：210.7地下附贈面積：77.3庭院附贈面積：21.1總體使用面積：288起居室上疊 五層平面UP UNIT 5TH FLOOR銷售面積：1

30、68.8使用面積：228.3露臺附贈面積：33.0地下附贈面積：21.4n地上：一套房+四房n n 銷售面積：168.8 n 使用面積：228.3 n 露臺附贈面積：33.0 總體使用面積：249.7露臺花園上疊 六層平面UP UNIT 6TH FLOORn地上：一套房+四房n n 銷售面積：168.8 n 使用面積：228.3 n 露臺附贈面積：33.0 報批圖紙此處為上空空間銷售面積：168.8使用面積：228.3露臺附贈面積：33.0地下附贈面積：21.4總體使用面積：249.7閣樓上疊 七層平面UP UNIT 7TH FLOOR儲藏（地下二層）：21.4 n地上：一套房+四房n n 銷售面積：168.8 n 使用面積：228.3 n 露臺附贈面積：33.0 此處為贈送閣樓銷售面積：168.8使用面積：228.3露臺附贈面積：33.0地下附贈面積：21.4總體使用面積：249.7疊墅 - 剖面VILLA - SECTION| 平層產(chǎn)品VILLA銷售面積：206.6使用面積：214.6地下附贈面