學校物業(yè)服務管理保障方案

1、學校物業(yè)服務管理保障方案（一）安全防范服務方案1、保安部架構2、崗位設置及工作范圍崗位人數(shù)負責范圍上班時間保安主管兼消1人全面負責學校安全及保安部管理工作。周一至周五防管理8: 00-17 : 00員1、日班負責監(jiān)督來往人員動態(tài)，車輛進出，車輛的指早班：8: 0016：揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢00順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現(xiàn)可疑中班：大門崗X人情況即使處理并向當班主管報告。2、負責監(jiān)督車輛進16:00 24： 00出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通晚上：0： 00-次及消防通道暢順。日 8： 00巡邏崗 （機動）X人負責各教室、通道、衛(wèi)生間等部位

2、的人員及物品來往 動態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴密監(jiān)控來往人員的 動態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保 衛(wèi)工作。保護設備設施及財產(chǎn)安全，防止治安、消防 事故發(fā)生。早班：8: 0016：00中班：16:00 24： 00晚上：0： 00-次日 8： 00消防監(jiān)控X人24小時負責學院內(nèi)外各監(jiān)控點情況，密切注意出入人 員，發(fā)現(xiàn)可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處 理，并做好記錄。早班：8: 0016：00中班：16:00 24： 00晚上：0： 00-次日 8： 00車場X人嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車 位停放工作。早班：8: 0016：00中班：16:00 24： 0

3、0晚上：0： 00-次日 8： 00合計X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導的管制為主，輔以固定 崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。 學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按 原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊 情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施， 如重大活 動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中， 設定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。4、職責范圍1）負責學校內(nèi)的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全 管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區(qū)域進行定點守

4、護 和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2）在學校保衛(wèi)部門領導下，開展內(nèi)部治安綜合治理。3）配合公安機關，打擊內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動。4）與學校保衛(wèi)部門制訂學院突發(fā)事件應急處置和應急疏散預案， 隨時出警，為學院內(nèi)人員提供緊急救助，提供安全支援。5、工作內(nèi)容1）負責組織一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí) 行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、 認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一 的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。2）建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。 對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生

5、時能得到及時 處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報 警。3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公 共廣場、停車場、建筑物等，重要出口 24小時值班、24小時監(jiān)控, 學院要做到24小時有保安人員巡查。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學院技防優(yōu)勢， 24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的 錄像保存工作。5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責 任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌 握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和 操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工

6、具。6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防 設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向業(yè)主報 告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制 度，切實維護好停車秩序，確保停車場內(nèi)車到暢通，嚴防交通事故發(fā) 生。8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車 分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內(nèi)，防止亂停 亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。9）其他安全保衛(wèi)有關事項。6、服務細則1）組建一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事

7、化管理，配 備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年 齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設置大門值班崗、巡邏崗 等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化 安全防范管理網(wǎng)絡。D安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān) 控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安 力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、 內(nèi)務等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢，統(tǒng)一敬禮

8、、交通指 揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。F、規(guī)范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內(nèi)務等制度。2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執(zhí)行外來人 員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和 措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化， 并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障 管理服務責任區(qū)域內(nèi)秩序正常；B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍；C、制訂突發(fā)事件應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能 得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場

9、和及時報告學 校和公司領導，必要時報警。D為出入管理服務責任區(qū)域的人員提供服務。E、對于不是學院內(nèi)的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在來 訪登記表做好來訪登記。3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公 共廣場、停車場、建筑物等，學院內(nèi)要做到24小時有保安人員巡邏。A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝 修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送 風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源 開頭是否完好。D檢查車場及外圍廣場車輛、人

10、員以及其它情況。E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。G以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天 候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。D按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在監(jiān) 控記錄本做好登記。7、保安主管職責 保安主管負責消防

11、組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監(jiān)控值班； 負責監(jiān)督落實消防工作； 每年定期制定消防演習方案，供管理處項目主任及學校參 考審批； 消防演習結束后完成消防演習報告； 負責編制轄區(qū)義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃； 負責對消防設備進行檢查和組織維護， 保安主管負責對消防設 備設施的巡查和日常使用； 建立重要消防部位登記、消防器材登記、消防設備清單 和有關消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。&保安人員責任描述1）門崗執(zhí)勤 大門崗。 崗位目的：A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障 管理服務責任區(qū)域內(nèi)秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴密監(jiān)視和控制學院 重點部位情

12、況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄象工作。；B、守護管理學院內(nèi)公共設施及附屬設備；C、查詢進入學院的外來人員與物品；D為出入學院的人員提供服務。 工作內(nèi)容：A、保安員上崗一個月內(nèi)，熟悉學院內(nèi)的基本情況。C、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員 進出有困難時，應主動上前提供幫助。D對于非學院內(nèi)的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在來訪 登記表做好來訪登記。對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進 入或聚集在管理服務區(qū)出入口處。請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效 證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內(nèi)。遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士， 應敬禮示意，

13、然 后將相關的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要 時立即向當班領導報告或報警處理。大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入 學院。若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行， 并做好信息核對工作。F、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的臨時出入證才能進 入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人 員，一律沒收臨時出入證，并驅逐出管理服務責任區(qū)。H、上崗一個月內(nèi)熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。I、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。J、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工

14、作。K、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在監(jiān) 控記錄本做好登記。2）巡邏崗 巡邏崗：學院內(nèi)巡邏崗。 崗位目的：A、巡查管理服務責任區(qū)域秩序、消防情況；B、巡查管理服務責任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境；C、清查管理服務責任區(qū)域無關人員及物品；D協(xié)助相關崗位協(xié)防秩序、消防工作。 巡邏內(nèi)容：A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝 修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送 風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。D檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電

15、源 開頭是否完好。E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。 巡邏要求：A、各班對管轄區(qū)域內(nèi)不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不 超過1小時，并在巡邏簽到表記錄巡查情況。B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事 件、處理情況，并簽名確認，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反 映相關崗位人員，必要時報警處理。C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。3）交接班規(guī)定 接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內(nèi)容和近期

16、注意事項，并在對講機交接本上進行登記； 保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮， 表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問， 交班隊員回禮，并向接班隊員 交待本班事項。 交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設 施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數(shù)量，車身 第10頁情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。 對崗 位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括車輛保管登記表上的 月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。 交班人員要把當班時所發(fā)生的事情， 發(fā)生的問題，處理的情況 要詳細清楚的記錄在值班記錄本上，未處理完成的事項由交班隊 員繼續(xù)負責完成。接班

17、人員對上一班移交未處理完的事情， 要繼續(xù)跟 蹤處理，并做好記錄。 接班人員對崗位上保管的公物工作用品， 登記的情況要認真的 檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問 題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。 交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發(fā) 生，以簽收接管理服務方為主進行處理 交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完 畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。4）來訪登記 來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學院師生進入一律憑工作 證經(jīng)確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進 入學院區(qū)域。 來訪者要清楚填寫所

18、要找的部門、 姓名、事由等然后由工作人 員指引進入。 保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。 若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量 消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管（二）消防管理方案搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重， 我公司將以“隱 患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全 面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內(nèi)所有的 消防設備設施進行檢查、登記，根據(jù)設備維修保養(yǎng)制度做好消防設備 的保養(yǎng)與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的業(yè)主參與其中，對他

19、們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任 制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加 用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。按照公司的質量目標和質量標準，員工在入職和上崗前都要進行 培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消 防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周 邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā) 現(xiàn)火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使 用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。 保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責 任事故。1）各責任人及各級

20、人員消防責任 防火安全責任人一一管理處項目主任 消防防火工作人員一一各部門主管、保安人員、工程人員、清 潔人員等；A、防火安全責任人職責： 協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體 負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火 工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好， 負責員工的消防培訓和宣傳防火、 滅火和疏散逃生等常識的工作。無 論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感 覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點和原因。 在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn) 場，若核查是誤報在5分鐘內(nèi)切斷警報， 并在10分

21、鐘內(nèi)將原因知會 管理處；若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告公司領導和學校領導， 具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與 建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區(qū)域的消防檔案。B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、 內(nèi)容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火 門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進 行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對 講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器 報警，在5分鐘內(nèi)要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在 3分鐘內(nèi)切斷警報， 并

22、在10分鐘內(nèi)將原因報告管理處領導和總值領導， 若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救， 并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協(xié)助消防隊救火和搶救 人員。3）從技術上以及管理上進行防范 加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以 及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設備設施完好， 發(fā)生故障應迅速修復。 消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓 隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)， 同時建 立健全消防檔案。 定期檢測避雷針的接地電阻值， 確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止 雷電擊壞建筑物或引致火災。 對老化的舊電

23、線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及 加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。 限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自 燃。 加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹， 消除各種火災隱患，避免火災發(fā)生。（三）停車場管理服務1）管理崗位職責和各項規(guī)章制度管理制度車輛管理員的崗位職責A、負責對停車場（庫）的車輛管理。B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放 行，并認真填寫車輛出入登記表。C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離 職守。D負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。E、負責對停車場的停放車

24、輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車 主。 車輛管理員的紀律A、儀容整潔，遵守儀容儀表規(guī)定。B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務，禮貌待人。C、嚴格遵守交接班制度。D值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在 值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。G依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。 車輛管理人員工作程序門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛， 除救護車、消防車外其他車 輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛入。大 門門衛(wèi)要堅持驗證制度

25、，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物 業(yè)區(qū)域內(nèi)外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察， 對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門 處理。 車輛管理員交接班制度A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員 未到達前，當班人員不能離崗。B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應 注意事項。C、向下一班移交值班記錄和車輛出入登記表。D交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。2）停車場管理規(guī)定管理處負責業(yè)主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負 責協(xié)調指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管

26、員負責車輛的存 放、保管、放行等具體管理。停車場車輛的管理規(guī)定A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停 車證件相符。B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并 按指定的車位停放。C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖 好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。第16頁D進場車輛嚴禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場 內(nèi)學習駕駛車輛。E、進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄 置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒 等危險品的車輛進入停車場。G禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以

27、及漏油、漏水等故障車輛 進入停車場。H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果 自負。I、機動車輛在車場內(nèi)禁止鳴號，不準在場地內(nèi)試車、練車。停車場管理要求A機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī) 定，履行機動車進出車場有關手續(xù)。B、停車場內(nèi)按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消 防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、 禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。D在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和 防護欄。3）相關質量記錄表:客戶出入登記表QR4405A日期來訪時間來訪萬被訪方離開時間備注姓

28、名身份證號碼人數(shù)姓名公司名稱樓層值班記錄表QR4.4-10A班次日期時間事情經(jīng)過及處理結果備注簽署對講機交接表QR4.4-02A裝備名稱編號使用人設備狀態(tài)備注治安巡邏記錄表QR4406A日期時間樓層情況處理簽名消防巡回檢查記錄表QR4.4-09A好：" 否：X樓向日期：年 月 日檢查人：班次：時分至時 分樓層岀 口 燈木門外昭八、明水噴淋1211消防栓防 毒 面 罩火 警 鈴火警按鈕火警電話外鮮風鐵門內(nèi)昭八、明煙 感 探 頭內(nèi)鮮風紅 外 線 探 頭通 暢 狀 態(tài)12345負層消防器材登記表QR4.17-09A序號品種分布地點數(shù)量有效期序號品種分布地點數(shù)量有效期填表人：日期：主管：消防

29、安全檢查情況表QR4.17-05A年月 日序號檢杳項目存在冋題處理意見檢查人： 主管:重點防火部位登記表位置責任人緊急電話學習電話監(jiān)控記錄表QR4.4-19A日期錄像機號錄像帶編號錄完時間（分）開錄時間（分）所換帶編號簽署備注第50頁（四）物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案設備設施的正常使用是確保學校內(nèi)正常運作的重要保證，我公司 將派駐專業(yè)的工程技術人員，對區(qū)內(nèi)的設備設施進行全面的維修保養(yǎng)， 并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工 作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制 定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的 為學校提供滿意的服務，

30、我們密切與學校進行協(xié)調配合，對重大維修 保養(yǎng)設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內(nèi)所有設備設 施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。1、工程部架構2、人員配置及工作安排崗位人數(shù)負責內(nèi)容工作時間日常維修技工X負責電氣設備官理，包括機電 設備維修保養(yǎng)、空調與電梯設 備設施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)早班：7點-15點中班：16點一22點晚班：22點一明早7點等的管理工作。輪休1合計X3、物業(yè)共用部位的管理 1）維修及養(yǎng)護方案序號維修 養(yǎng)護 項目養(yǎng)護方案檢查、養(yǎng)護計劃備注1樓蓋、房頂 屋面漏、滲水 的修 繕維 護a、清除天溝以及地漏排水口的 積灰、草根、雜物，使雨水管暢 通；工程人員及工程

31、主管日常巡查按要求每月 一次全面巡 查，發(fā)現(xiàn)異 常及時記 錄、報告。根據(jù)實際情 況制定整改 方案報學 校。更新改 造和小修以 上的修理工 程，乙方可 應學校要求 提供有償服 務；b、檢查已經(jīng)在屋面架設的設施 及各類天線，是否影響屋面排水 及防水層的完整，是否有隨意在 屋面堆放雜物等現(xiàn)象，防止損壞 屋面隔熱層；工程人員及工程主管日常巡查C、屋面局部修補時，對其余部 位應采取保護措施，防止任意堆 物堆料損傷完好部位；修補時工程主管 負責監(jiān)管及落實 保護措施2防雷 裝置 維護檢查接閃器的固定及連接情況， 避免脫焊、生銹，每年進行接地 電阻測量，確保10Q以下；工程主管負責監(jiān)管及落實維護措施序號維修

32、養(yǎng)護 項目養(yǎng)護方案檢查、養(yǎng)護計劃備注3內(nèi)、外墻 面的 維護不能隨意在內(nèi)、外墻面打洞，對 因搬運重物或超長物體等造成 的和非大樓承重結構發(fā)生問題 而產(chǎn)生的內(nèi)墻面破損或裂紋及 時修補，對臟污處及時擦洗或粉 刷；走火梯、公用內(nèi)墻、通道等 部位定期粉飾；學校及工程主管 按規(guī)定檢查，確 保墻面整潔、美 觀4大樓 承重 結構 等部 位的 修繕 維 護a、對混凝土結構的變形縫、預 埋件、給排水設施等的使用情 況，應進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)腐蝕、 滲漏、開裂等情況要及時處理；工程人員及工程 主管按規(guī)定檢 查，每月不少于 一次同上b、鋼筋的混凝土保護層損壞要 及時補修，以防鋼筋生銹，必要 時應涂抹耐腐層等進行保護；C

33、、作好對屋面隔熱層、保溫層、 室外排水設施以及地基基礎等 的維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處 理，避免和減少由此產(chǎn)生的對結 構的影響；工程人員及工程主管日常巡查5樓面、地面、廊通道、梯a、經(jīng)常保養(yǎng)上下水管道，使其 處于良好狀態(tài)，防止管道漏水， 廚、廁地漏應保持暢通，以免造 成室內(nèi)積水而滲入樓板；母年保養(yǎng)次、地漏疏通視情進行同上b、檢查樓地面是否有開裂、破 損現(xiàn)象，及時修復開裂、損壞部 位；由工程人員及工 程主管負責日常 監(jiān)管序號維修 養(yǎng)護 項目養(yǎng)護方案檢查、養(yǎng)護計劃備注間、門廳 等部 位的 修繕 維護C、對木結構等要做好白蟻的防 治工作，保持通風干燥，消除白 蟻生存條件，必要時可噴灑、放 置火蟻藥劑；

34、每月檢杳一次d、對樓地面的一些小損傷要及 時修補，以免損傷進一步擴大， 影響使用；日常巡視、及時修補6門窗 修繕 維 護a、檢查門窗有無開關不靈、縫 隙過大、小五金配件丟失或損壞 等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常及時處理，避 免進水、透冷風，以保持室內(nèi)干 燥不潮濕；工程人員及工程主管每天巡查一次同上b、門窗油漆局部脫落時應及時 進行補油，并要求與原油漆格調 保持一致，以免妨礙美觀C、對鋁合金門窗應避免外力的 碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學 物質去清潔或與其接觸；d、對于門窗玻璃及鎖類安裝牢 固，應沒有損壞現(xiàn)象，開關應符 合使用要求，沒有安全隱患；工程人員及工程主管日常巡查7裝飾 工程 修繕 維護a、定期檢查室內(nèi)

35、外抹灰層有無 損傷處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、 爆灰等現(xiàn)象及時修補以防擴大 損失；工程人員及工程主管日常巡查同上序號維修 養(yǎng)護 項目養(yǎng)護方案檢查、養(yǎng)護計劃備注b、檢查飾面上是否有破損現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時必須及時予以修補，必要時更換飾面；工程人員及工程師日常監(jiān)管C、對裱糊工程定期檢查，發(fā)現(xiàn) 損壞現(xiàn)象及時修補；定期巡查次數(shù)d、對吊頂工程要著重檢查龍骨 有無變形裂縫和下垂情況，發(fā)現(xiàn) 異常要及時修補或更換；工程人員及工程主管每月巡查一次e、對花飾工程，要定期檢查有 無空鼓、不穩(wěn)定等情況，發(fā)現(xiàn)異 常及時調整或維修；工程人員及工程主管每月巡查一次8幕墻玻璃安裝牢固，應無安全隱患，無破 裂現(xiàn)象；工程人員及工程主管每天

36、巡查9大樓 地基 基礎 維護地基浸水會使地基基礎的工作 條件不利，應經(jīng)常檢查四周的排 水溝、散水，保持房屋四周的排 水良好，避免房基附近出現(xiàn)積水 現(xiàn)象；工程人員及工程師負責日常巡視維修2）維修養(yǎng)護標準及相關制度? 墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落 將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的 部分清除。 用1: 3水泥砂漿修復勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡， 以利泄水。 恢復勒腳飾面。? 如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降 如不嚴重，應做好巡查和記錄。 如情況較嚴重或有擴展趨勢，應立即通知學校。請有關專業(yè)技術 人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。? 梁、柱、板主體 露筋

37、A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。B、用鋼絲刷清潔干凈。C充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。D用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。 有裂縫參考戶內(nèi)工程人員作規(guī)程中“樓板裂縫”維修程序進行維修。 有孔、洞A、孑L、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。C、充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁。D如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂 漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿， 并養(yǎng)護好。E、按原標準做好飾面。F、如破壞情況較嚴重（如變形

38、、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。 屬于此種情況進，應立即通知學校，請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后， 作出修繕或加固方案，再進行修復。?墻體墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和 砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的 處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時進行（如：地基基礎沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎加固 處理，后做砌體裂縫等的維修。） 裂墻A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層， 鑿槽成外八字形。B、用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤。C、均勻地涂刷一道素水泥漿。D再用比砌筑砂漿高一個強度等級的 1： 3水

39、泥漿填縫、抹平。E、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。 砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、B、充分噴水濕潤破損面。C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌 塊應先充分濕潤）。 墻體室外飾面缺損。A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。C、充分噴水濕潤破損面。D均勻地涂刷素水泥漿。E、用1: 3的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。 墻體室內(nèi)飾面缺損A、 同（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時直接進行C步 驟。B、用1: 3水泥砂漿填平，然后修復飾面至干。C、雙飛粉調膠（或乳膠漆）后批灰

40、 12次。D干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。 外墻滲水A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的， 應先將縫清潔， 然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。B、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度， 窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做 法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂 貼，再用機械噴涂（或用手工涂刷）1: 0.5水泥砂漿面層。D外墻滲水面積較大進，先將飾面鏟除，然后涂 1-2道膠質防 水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面。E、墻、板接通處滲水

41、，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然 后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條 外用水泥砂漿勾縫和封閉。F、用氯丁防水膠在室外修補，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大 1015CM將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁 膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平，再修復飾面。G積累經(jīng)驗，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水 執(zhí)漏工程質量達到最好，如：魯班 811、911、JS、硅丙膠等。?頂棚參照戶內(nèi)工程人員作規(guī)程中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維 修程序進行維修。?樓梯間 踏步缺損A、將缺損部位周邊已松動

42、部分鑿除至結實層。B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。C、充分噴水濕潤。D均勻地涂刷一道素水泥漿E、用1： 3水泥砂漿做好基層。F、修復飾面。 欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執(zhí) 行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：A、不能修復，應及時更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。C、修復欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等） 扶手A、如不能修復，應及時更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。C、修復飾面（如油漆、乳膠漆等）。?門、窗參照戶內(nèi)工程人員作規(guī)程中有關“門、窗”維修程序執(zhí)行。?屋面避雷設施 銹蝕A、用砂紙除銹。B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一

43、 段時間，以上一道漆干為準。C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防 銹漆 連接部位斷開A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。?屋面隔熱層、防水層 隔熱層缺損：及時更換，用1: 3水泥砂漿嵌縫。 屋面漏（滲）水（剛性屋面）：A用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、 原剛性防水層分倉縫處漏水。B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進 行處理。C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。D檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩 布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用

44、滿涂膠泥或油膏的方法來修 漏。?屋面水池（箱）滲漏A先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防 水層，再用1: 2水泥砂漿做保護層。水池（箱）檢查口蓋缺損A、應立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。 樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞A、測量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購回相同磚材。B、鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動部分至結實層。C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。D充分噴水濕潤。E、用1: 3水泥砂漿做好基層。F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。G抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干 后再恢復。?室外共用設施維修工作規(guī)

45、程 學院道路（人行道和車道）A、修補損壞的砼路面。B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明 書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達 新面及結實面為準。D用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼 邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干 凈。E、將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通 硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將 其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要 稍稍

46、高出坑內(nèi)，以便搗實下沉（砼坍落度要控制w 3CM。G用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用 抹子要細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有 足夠的水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護期間不得讓人或車行走，保持表面清 潔）。 修補塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等）A鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表 面充分濕潤。B、待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人 行道板砼預制塊，無需此道工序）。C、將塊材充分灑水或浸濕后，用 1: 2.5水泥砂漿坐砌，并用 木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。D必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。E

47、、修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。F、對于有防水要求的塊材地面，預做水泥砂漿防水層（可滲 3% 防水劑），然后再坐砌塊材。 路燈A燈不亮：參照住戶室內(nèi)維修規(guī)定中的關于“燈不亮”的 維修規(guī)定B、燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再 刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。 雨水管道A、如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如 因雜物堵塞引起，應清除雜物，使之暢通；如因管道不夠標準或倒坡， 應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底（基礎），使管道放置平穩(wěn); 如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏， 以及管道的平穩(wěn)。B、如管道損壞，無法修復，應用同型號及規(guī)格的管道替

48、換，接 口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。C、最后修復地坪。 化糞池A、如池水外溢或排水不暢，應打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵 塞雜物，并制定如期清掏制度。B、如井蓋缺損，應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完 好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺損，應先通知有關用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞 池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。 隔油池A、如隔油板缺損，應更換新隔油板，并應建立定期檢查更換制 度。B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小 管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清 除，使管道排水順暢。C、如池（井）蓋缺損，無法修復，應及時

49、更換新蓋，其上部不 允許堆放雜物。 電纜溝A、如是溝蓋板損壞，應按原設計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按 設計要求把損壞的蓋板換掉。B、如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應，應先關掉總閘，然后 打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因： 一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此情況應通知開發(fā)單位或供電部門 及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除 即能恢復正常。C、如是電纜線路出現(xiàn)故障，應先告知有關用戶，然后請供電部 門及時修復。 排水渠A如是蓋板損壞，應按原設計要求，使用同一規(guī)格和同一種材 料，把損壞的蓋板換掉。B、如是渠壁損壞，應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用

50、與原壁相同的材料修復；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一 道素水泥漿，然后再做飾面面層。C、如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應及時 清除雜物。D池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物， 將破損面鑿至結實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面（如 貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。 路障A如缺損較少，可用高標號水泥砂漿修復，具體做法鑿除破損面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂漿，然后養(yǎng)護保護。B、如缺損較多，應及時更換新路障。C、如鋼管銹蝕，應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩

51、道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。?房屋物業(yè)巡查與維護制度 為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作 效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。 每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的 學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不 少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。 所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調末端設備，應急系統(tǒng)， 供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系 統(tǒng)、用具等各種設施。 巡查必須在規(guī)定時間內(nèi)到位，特殊情況必須知會學校部門。巡 查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明 的事項應如實填寫。巡檢完畢后，向學校部門匯報巡檢情況及提交 物 業(yè)巡檢記錄表，并做好相關確認工作，以便使各信息匯總后派單進 行維修維護，以及報相關部門備案。?業(yè)主（用戶）報修制度 為使公司所管理的