物業(yè)管理相關(guān)的房地產(chǎn)稅費

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六節(jié)物業(yè)管理相關(guān)的房地產(chǎn)稅費一、我國稅收體系目前我國的稅收體系可按征稅對象不同劃分為商品流轉(zhuǎn)稅、資源稅、財產(chǎn)稅、所得稅和行為稅五大類。第一類：流轉(zhuǎn)稅。也稱為商品及勞務(wù)課稅。指以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額作為課稅對象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及此類的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、關(guān)稅等。第二類：所得稅。所得稅又稱收益稅，是指以企業(yè)利潤和個人收入作為課稅對象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及此類的稅種主要有企業(yè)所得稅。第三類：財產(chǎn)稅。是指以各種財產(chǎn)為征稅對象的一種稅種，如房產(chǎn)稅和契稅。由于我國過去長期不承認土地的價值，因而在財產(chǎn)稅中一直沒有有關(guān)土地的稅種。第四類：行為稅。是

2、指以納稅人各種特定的行為作為課稅對象的稅種。如車船使用稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等，均屬此類稅種。第五類：資源稅。是指以自然資源為課稅對象的稅種。我國現(xiàn)行的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類資源。二、房地產(chǎn)稅、租費(一)房地產(chǎn)稅、租、費界定不清目前，在我國理論和實踐中，普遍存在著對房地產(chǎn)稅、租、費界定不清的問題。主要表現(xiàn)在：第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。第二，以稅代費。如城市維護建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)和個人征收的，明顯含有以稅代費的成分。第三，以費代租。比如土地使用費是土地使

3、用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的費用，其本質(zhì)應(yīng)是地租。但過去由于“左”的思想干擾，認為地租是資本主義的，因而將土地使用權(quán)所支付的地租累加稱為土地使用費。第四，以費代稅。比如某些城市征收的土地閑置費，其實就是一種罰稅即空地稅。上述種種造成稅、租、費混雜，征收部門繁多，房地產(chǎn)收益權(quán)不明確，亂收費現(xiàn)象嚴重，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性。(二)房地產(chǎn)稅、租、費比較首先，從三者本質(zhì)上看：稅收所反映的是一種法律關(guān)系，是國家依據(jù)立法強制、無償、固定地取得的一部分國民收入，只要有國家，就會有稅收；而租則反映房地產(chǎn)所有者與使用者之間的租賃關(guān)系，包括房租和地租，與稅相比，二者差異很大；費是對行政服務(wù)的一種

4、補償，即行政機關(guān)在房地產(chǎn)管理過程中收取的必要的有關(guān)費用，一般稱之為管理費。其次，從三者存在的范疇來看：房地產(chǎn)稅存在于法律關(guān)系之中，來源于房地產(chǎn)財產(chǎn)的總價值；房地租是一種經(jīng)濟關(guān)系的反映，是產(chǎn)權(quán)明晰化的結(jié)果，來源于房地產(chǎn)收益，即是對房地產(chǎn)收益的一種扣除；而房地產(chǎn)管理費則來自于行政服務(wù)所帶來的直接或間接收益。三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)稅費(一)企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得與其他所得征收的一種稅。其計算方法如下：所得額經(jīng)營收入-成本+營業(yè)外收入-(營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅房產(chǎn)稅)所得稅=所得額所得稅率開發(fā)企業(yè)的所得稅率一般為33，實行有關(guān)優(yōu)惠政策的，所得稅率最低可降至15。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入主要是

5、租售收入。房地產(chǎn)開發(fā)項目和租售收入和成本投入是逐年實現(xiàn)的，若企業(yè)一年中的全部投入在本年度的經(jīng)營活動中未全部回收，盡管有租售收入也未實現(xiàn)利潤，因此給企業(yè)計算所得額帶來一定的困難。為保證國家及時得到該項稅收，目前有些地方將預(yù)計的總開發(fā)成本按年實際銷售與出租比例，分攤到當年租售收入中扣除，使開發(fā)企業(yè)只要有租售收入就要上繳所得稅。在開發(fā)項目最終銷售完畢的年度，再統(tǒng)一核算整個項目的所得稅，并按核算結(jié)果結(jié)合項目開發(fā)過程中已交所得稅情況多退少補。(二)土地增值稅根據(jù)1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例和1995年1月27日財政部公布的土地增值稅暫行條例實施細則，土地增值稅是對轉(zhuǎn)

6、讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其增值額征收的一種稅。其目的主要是抑制土地投機，防止國有土地資源的流失。凡轉(zhuǎn)讓國有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的(簡稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)一切單位和個人，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。所謂增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減去法定扣除項目金額后的余額。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司一房地產(chǎn)項目，支付土地使用權(quán)金額1500萬元，支付建安工程和配套設(shè)施費等開發(fā)成本3000萬元，銷售和管理等開發(fā)費用350萬元，各種稅金150萬元，銷售房地產(chǎn)收入10800萬元，試計算其應(yīng)納的土地增值稅。(三)城鎮(zhèn)土地

7、使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。根據(jù)1988年9月27日國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定的稅額計算征收。土地使用稅每平方米年納稅額按大、中、小城市及縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等規(guī)模不同實行差別幅度稅額(表3-4-19)各省、市、自治區(qū)根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟情況，在國家統(tǒng)一規(guī)定的納稅幅度內(nèi)具體確定轄區(qū)適用的稅額幅度。(四)耕地占用稅根據(jù)1987年4月1日起實施的中華人民共和國耕地占用稅暫行條例

8、規(guī)定，對占用耕地進行住宅建設(shè)和其他非農(nóng)業(yè)用途的單位和個人征收耕地占用稅。耕地占用稅的稅率根據(jù)當?shù)厝司加懈孛娣e的不同而異，全國有一個征收標準(表3-4-20)耕地占用稅一般由土地管理部門受稅務(wù)部門委托代收，土地使用者辦理征收手續(xù)時一次繳納。(五)印花稅根據(jù)1988年8月6日國務(wù)院頒布的中華人民共和國印花稅暫行條例，凡在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個人，都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時購買并貼足印花稅票(貼花)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下：1.商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同，按合同所載金額的萬分之三由合同訂立

9、人繳納。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按合同所載金額的萬分之五由合同訂立人繳納。3.借款合同或銀行貸款合同，按合同所載金額的萬分之零點五由合同訂立人繳納。4.房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。5.土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。印花稅由稅務(wù)機關(guān)負責征收管理、發(fā)放或辦理應(yīng)納稅憑證的單位負責監(jiān)督。(六)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是國家對企業(yè)單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。1991年4月16日，國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例，規(guī)定從1991年度起執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)

10、節(jié)稅的征稅對象為凡在我境內(nèi)用各種資金進行的固定資產(chǎn)投資，包括：基本建設(shè)投資、更新改造投資、商品房投資和其他固定資產(chǎn)投資。其計稅依據(jù)是固定資產(chǎn)投資性項目實際完成的投資額。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的稅率，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列和經(jīng)濟規(guī)模要求，實行差別稅率，分別為0、5、10、15、30五個檔次。從固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目、稅率表中，我們析出與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的內(nèi)容，如表3-4-21所示。固定資產(chǎn)投資方向稅的計算公式為：應(yīng)納稅額實際完成投資額適用稅率(七)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的價值和租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)國務(wù)院1986年9月15日發(fā)布的

11、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，在城市、縣城，建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。對于產(chǎn)權(quán)為全民所有制的，房產(chǎn)稅由其經(jīng)營管理的單位繳納；對于產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；對于產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定、租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值繳納的，稅率為1.2(房產(chǎn)余值依照房產(chǎn)原值一次減除1030計算)；按房產(chǎn)租金收入繳納的，稅率為12。其計算式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值或租金收入適用稅率。其中，房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值1(1030)1994年稅制改革后，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)評估值的15計征。(八)契稅按1997年4月23日國

12、務(wù)院公布的中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。1.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：(1)國有土地使用權(quán)出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換。(3)房屋買賣、贈與、交換。2.契稅的計稅依據(jù)：(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前述成交價格明顯低于市場價且無正當理由的，或交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理且無正當理由的，由征收機關(guān)參照

13、市場價格核定。契稅稅率為35，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此規(guī)定的幅度內(nèi)確定適用稅率。應(yīng)納稅額計稅依據(jù)稅率此外，該條例還規(guī)定了某些契稅的減免征情況。其中，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。(九)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加(兩稅一費)1.營業(yè)稅營業(yè)稅是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。根據(jù)1993年11月26日國務(wù)院頒布的中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，凡在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，均為營業(yè)稅的納稅人。營業(yè)稅設(shè)置兩檔比例稅率3和5，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)稅按如下規(guī)定征收：(1)

14、凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計稅依據(jù)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，以其轉(zhuǎn)讓收入額為計稅依據(jù)，按稅率5征收。(2)凡從事房地產(chǎn)代理、租賃、倉儲等服務(wù)業(yè)務(wù)的單位和個人，以其服務(wù)費為計稅依據(jù)，按稅率5征收。2.城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營、繳納消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。它本身無特定的征稅對象，而以消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，隨此“三稅”附征，因此屬一種附加稅。城市維護建設(shè)稅實行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率7征稅；在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5征稅；在農(nóng)村的按稅率1征

15、稅。應(yīng)納稅額(實際繳納的消費稅增值稅營業(yè)稅稅額)適用稅率稅制改革后，該稅項以生產(chǎn)經(jīng)營收入額為計稅依據(jù)，稅率為36。3.教育費附加教育費附加是為發(fā)展國家的教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，一律按營業(yè)稅額的2征費。稅制改革后，調(diào)整為增值稅、消費稅和營業(yè)稅之和的3。上述營業(yè)稅是城市維護建設(shè)稅、教育費附加計稅(或費)的基礎(chǔ)，因此，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加一般被統(tǒng)稱為兩稅一費，由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。(十)土地使用費土地使用費的繳納人一般為使用土地的單位和個人。土地使用費的征收標準一般分為三類：1.有償取得土地使用權(quán)的，一般按較低標準征收。屬國家土地所有權(quán)象征性的收費。2.通過行政劃撥無償取得土地的收費，除考慮體現(xiàn)國家土地所有權(quán)外，還考慮了土地等級不同所帶來的級差收益的差別，以使無償劃撥方式與有償方式取得土地使用權(quán)的土地費用支出盡量接近。3.對外資企業(yè)用地，收費標準一般高于前兩類。土地使用費一般