資產(chǎn)評估實驗及答案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估實實驗驗指指導導書書編寫：肖川林精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)實驗一：資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用實驗目的：實驗目的：進一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用實驗任務(wù)：實驗任務(wù)：計算分析題1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預計建設(shè)期為 2 年，第一年投入 60的總建設(shè)費，第二年投入 40的總建設(shè)費，總建設(shè)費預計為 1500 萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的6，利息率

2、為 10，利潤率為 20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為 4500 元平方米,折現(xiàn)率 10。方法提示：方法提示：1)預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： 23000 2000 629752066()1 10%元2)總建筑費用現(xiàn)值為：0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元3)專業(yè)費用：專業(yè)費用=9 190 0006=551 400(元)4)租售費用及稅金：租售費用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投資利潤：投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)20 =(地價

3、20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價20)+1 948 280精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)6)總地價：總地價=(29 -551 400-l-)(1+20)=1.2 =(元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都

4、是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在 l-1.5 之間時，容積率每增加 0.1，宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3。該城市地價指數(shù)見下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格。方法提示：方法提示：1）確定待估地分別與參照物 1、2、3、4 作比較后的評估值。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)45150111 10%11510010

5、6100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米4525045340111 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米2）用平均法計算待估地評估值3、有一宗已七通一

6、平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為 90，每建筑平方米的年租金預計為 300 元，年出租費用為年租金的 25。建筑費預計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的 10，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當?shù)劂y行貸款利率為 7，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的 15。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整） 。方法提示：方法提示：1） 測算不動產(chǎn)總價

7、不動產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 不動產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = (元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年)4711620000/8%11 8%19706113不動產(chǎn)總價（元）2） 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 = 1000（1+10%）8000 = （元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 7%1.5 = 0.21 地價 + （元） 4） 計算利潤 利潤 = 15% = （元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤 地價 = 不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-

8、利息-利潤 = -0.21 地價- 地價 = /1.21 = （元） 單價 = /3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。 4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為 50 年，實際已經(jīng)使用 8 年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%） ，管理費用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費為 50 萬元，開發(fā)利潤為 120 萬元。

9、該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。方法提示：方法提示：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊：裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設(shè)備

10、部分的折舊：設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊：總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)實驗二、資產(chǎn)評估在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用實驗目的：實驗目的：進一步掌握各種評估方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用實驗任務(wù)：實驗任務(wù)：計算分析題計算分析題1、某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1995 年，原始價值 100 萬元，2000 年和 2003 年分別投資 50000 元和 20000 元進行了兩次更新改造，2005 年對該資產(chǎn)進行評估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在 1995 年、2000 年、2003 年、2005 年分別為110%、125%、130%、150%。

11、該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為 12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)方法提示：方法提示：1）估算重置成本重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)

12、估算實體性貶值率實體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率144.6761.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （54）1200012000（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 萬元6）求資產(chǎn)價值待

13、評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.6789.253.551.92(萬元)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2、某被評估設(shè)備購建于 2005 年 6 月，賬面原值 100 萬元，2008 年 6 月對該設(shè)備進行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為 10 萬元，2009 年 6 月對該設(shè)備進行評估，評估基準日為 1999 年 6 月 30 日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005 年至 2009 年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10%，規(guī)模

14、效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設(shè)備尚可使用 6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設(shè)計標準的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。方法提示：方法提示：1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年3)估算實體性貶值率實體性貶值率3.75（3.756）38.46%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實

15、體性貶值率124.7238.46%47.97(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 10001212000（元） 第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5 萬元精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)6）估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24%7)估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值(重置成本實體性貶值

16、功能性貶值) 經(jīng)濟性貶值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 124.7247.973.5-13.36 59.89(萬元)3、評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)型機組，該機組于 2006 年 5 月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150 萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于 2011 年 5 月 20 日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)資料：從 2006 年 5 月至 2011 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù) 2007 年為10

17、2%，2008 年為 101%，2009 年為 99%，2010 年為 100%，2011 年為 102%；型機組在2011 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價格的 25%；被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的 60%，估計評估基準日后其利用率會達到設(shè)計要求；該機組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；與具有相同生產(chǎn)能力的型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右；折現(xiàn)率為 10%。試評估確定該機組的市場價值。方法提示：方法提示：1)運用市場重置方式(詢價法)評估 I 型機組的過程及其結(jié)果重置成本：重置成本=100(1+25%)

18、=125(萬元)實體有形損耗率：實體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)評估值：評估值=125(1-30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估 I 型機組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05 萬元評估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及

19、理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實驗三、無形資產(chǎn)評估實驗目的：實驗目的：掌握無形資產(chǎn)評估方法實驗任務(wù)：實驗任務(wù)：計算分析題計算分析題1、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬元，三年間物價累計上升了 25%，該專利保護期 10年，剩余保護期 6 年，專業(yè)人員測算認為該專利技術(shù)的成本利潤率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 4000 萬元，

20、成本利潤率為 13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢分析，認為該專利的剩余經(jīng)濟使用年限為 4 年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為 20 萬件，成本費為每件 400 元，未來 4 年期間的產(chǎn)量與成本費用變動不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、二年為 500 元，第三、四年為 450 元。折現(xiàn)率為 10%，所得稅稅率為 33%。試精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)確定該專利的評估價值。方法提示：方法提示：1）求利潤分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%）

21、= 9.96%2）求未來每年的預期利潤額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬元）第 5 年：（430-400）20 = 600（萬元）3）求評估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（萬元）2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進行評估。經(jīng)過預測該企業(yè)未來 5 年凈利潤分別為 100萬元、110 萬元、120 萬元、150 萬元、160 萬元，預計從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為 160 萬元。該企業(yè)一直沒有負債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為 100 萬元和 500 萬元。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市場分析預測，在未來 5 年每年可生產(chǎn) 10 萬件。折現(xiàn)率為 6%。試