工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理辦法

1、精心整理工業(yè)園區(qū)前期介入物業(yè)管理方案一、綜合管理服務(wù)標準（20152017年度）1.管理處設(shè)置園區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，配置簡單辦公設(shè)備，辦公場所整潔有序。2. 管理人員要求（1）管理處主任有物業(yè)管理員上崗證和管理處主任上崗證。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。3. 服務(wù)時間周一至周五在園區(qū)管理處進行業(yè)務(wù)接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務(wù)接待。4. 日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合遵義市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。（2）公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理二天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復(fù)處理。（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定園區(qū)房屋

2、裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務(wù)制度，對物業(yè)服務(wù)費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）制定物業(yè)維修計劃上報園區(qū)管委會。（7）建立園區(qū)物業(yè)管理檔案（包括設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）。（8）制定園區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。（9）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于園區(qū)住戶30%的業(yè)主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。（10）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。（11）綜

3、合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準。（12）對違反園區(qū)公約（臨時公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。（13）各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標準1. 樓內(nèi)公共區(qū)域(1)地面隔日清掃一次。(2) 扶手、開關(guān)盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋隔日擦抹一次，2M以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每月清潔一次。(3) 欄桿每半月擦抹一次。(4) 天花板、公共燈具每半年除塵一次。(5) 進戶門每月擦抹一次。(6) 樓道玻璃每半年清潔一次。(7) 天臺、屋頂每半年清潔一次。(8) 垃圾收集業(yè)主自行投放至園區(qū)集中投放點。2.

4、 樓外公共區(qū)域(1) 道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每二日清掃一次；明溝每半月清掃一次。(2) 宣傳欄、小品等每季清潔一次，高桿路燈2M以上部分每半年清潔一次。(3) 垃圾箱（房）垃圾房每周沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每周清潔一次，冬天每半月沖洗一次。(4) 消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。三、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標準1. 人員要求專職人員，工作認真負責，上崗時佩帶統(tǒng)一標志。2. 門崗（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。（2）對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口暢通。3. 巡邏崗（1）每天不定時在園區(qū)內(nèi)巡邏，并有巡邏記錄。（2

5、）在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關(guān)部門。4. 技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）園區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、園區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，24小時開通。5. 車輛管理（1）設(shè)置簡易的交通標志。（2）車輛停放有序，備有必需的消防器材。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標準1.公共綠化（1）草坪修剪:每年普修二遍以上。清雜草: 每年除草三遍以上，控制雜草孳生。灌、排水: 無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。病蟲害防治: 控制大面積病蟲害發(fā)生。（2）樹林修剪: 喬、灌木每年適時修剪一次,籬、球每年修剪二遍

6、以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。中耕除草、松土:每年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發(fā)生。病蟲害防治: 有針對性及時滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生。扶正加固: 發(fā)生倒伏及時扶正、加固。五、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標準1. 門窗每半年一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2. 樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落。3. 路燈、樓道燈完好率不低于70%。4. 雨、污水管道園區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5. 化糞池每半年檢查一次，每年清掏一次，發(fā)

7、現(xiàn)異常及時清掏。6. 道路、場地等每季一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。7. 安全標志對園區(qū)內(nèi)危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施。8. 房屋結(jié)構(gòu)每年一次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄, 發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。9. 供水系統(tǒng)1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄

8、水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。10. 排水系統(tǒng)1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。11. 升降系統(tǒng)1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期

9、保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由園區(qū)管委會要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12. 弱電系統(tǒng)電子防盜門：定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。13. 消防系統(tǒng)1、消防栓定期巡檢；2、每年檢查一次消防水帶，保持消防器材有效使用；3、定期檢查滅火器，及時更新或充壓

10、。備注：1、需對物業(yè)進行外墻清洗的，外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另計；2、電梯專用設(shè)備的養(yǎng)護和維保由物業(yè)使用人承擔，也可委托物業(yè)公司來養(yǎng)護和維保，費用按實際發(fā)生計算，先付費后使用的原則；3、業(yè)主需增加本物業(yè)服務(wù)標準中未包含的服務(wù)項目的，應(yīng)相應(yīng)增加相關(guān)費用。2016至2018年物業(yè)服務(wù)標準及收費標準（20172018年度）管理處人員崗位分布1.管理處經(jīng)理：1名2.客服主管：1名3.管理中心管理員：1名4收費員：1名5維修水電工：2名6秩序維護隊長：1名7.秩序維護員：11名 （兩班制含輪休1名）8.保潔主管：1名9.保潔員：6名（含輪休1名）共計員工：25名（可按實際情況增減人員）本年度物

11、業(yè)公司在鞏固上年度物業(yè)服務(wù)標準的基礎(chǔ)上，并根據(jù)園區(qū)實際情況提升物業(yè)服務(wù)標準，因物價上漲，用工成本上漲等情況物業(yè)服務(wù)標準按每平方米2.5元收取。其他物業(yè)收費見工業(yè)園區(qū)前期介入物業(yè)管理委托合同。一、綜合管理服務(wù)標準1.管理處設(shè)置園區(qū)內(nèi)設(shè)管理處，辦公設(shè)施設(shè)備較完備，應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公整潔有序。2. 管理人員要求（1）管理處主任有物業(yè)管理員上崗證和管理處主任上崗證。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。3. 服務(wù)時間周一至周日在管理處進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù),每天接待時間不少于8小時。4. 日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合遵義市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)

12、范要求。（2）公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理。（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定園區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務(wù)制度，對物業(yè)服務(wù)費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）制定物業(yè)維修計劃上報園區(qū)管委會。（7）建立園區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等。（8）制定園區(qū)物

13、業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。（9）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于園區(qū)住戶60%的業(yè)主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。（10）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（11）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。（12）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準。（13）對違反園區(qū)公約（臨時公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。（14）園區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標準1. 樓內(nèi)公共區(qū)域(1)地面每日清掃一遍，每半月拖洗一次。(2) 扶手、開關(guān)盒、

14、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次。(3) 欄桿每周擦抹二次。(4) 天花板、公共燈具每季除塵一次。(5) 進戶門每周擦抹一次。(6) 樓道玻璃每月清潔一次。(7) 天臺、屋頂每月清潔一次。(8) 垃圾收集高層按幢設(shè)置垃圾收集點，多層按物業(yè)管理需要配置收集點，收集點每日清理一次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。2. 樓外公共區(qū)域(1) 道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。(2) 宣傳欄、小品等每月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每二月清潔

15、一次。(3) 垃圾箱（房）垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。(4) 消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。三、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標準1. 人員要求（1）設(shè)專職人員，身體健康，工作認真負責并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。（2）能處理和應(yīng)對園區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。（4）每位在崗保安人員配對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。2. 門崗（1）主入口24小時值班看守，3小時立崗,次入口定時開放，有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）封

16、閉管理園區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入園區(qū)。（3）對進出園區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。3. 巡邏崗（1）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位、重點區(qū)域每2小時巡邏一次，并有巡邏記錄。（2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，及時報告園區(qū)管委會和相關(guān)部門，協(xié)助采取有關(guān)措施。4. 技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）（1）園區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。（2）監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時

17、應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（3）園區(qū)有火警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于一次的防火應(yīng)急預(yù)案演習。5. 車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。（2）及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。（3）車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標準1.公共綠化（1）草坪修剪: 每年普修四遍以上，草面基本平整。清雜草: 每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。灌、排水: 及時灌溉，保

18、證有效供水，有積水及時排除。病蟲害防治: 發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。（2）樹林修剪: 喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應(yīng)修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土: 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。病蟲害防治: 有針對性及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10。扶正加固: 有倒伏傾向，及時扶正、加固。其他：喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。3. 花壇花境布置：一年中有二次以上花卉布置。補種：缺枝倒伏不超過十處。五、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標準1.

19、 門窗每季一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2. 樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚平整，無大面積起殼、缺損現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。3. 路燈、樓道燈完好率不低于80%。4. 雨、污水管道園區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5. 化糞池每季度檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。6. 道路、場地等每月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根

20、據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。7. 安全標志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。8. 房屋結(jié)構(gòu)每年二次對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。9. 供水系統(tǒng)1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減

21、壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。10. 排水系統(tǒng)1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。11. 升降系統(tǒng)1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由園區(qū)管委會要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12. 弱電系統(tǒng)1、樓宇對講系統(tǒng)（可