不可不知的收益性房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識(shí)

1、收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)（也稱為營(yíng)業(yè)性營(yíng)業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)）是典型的投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目，即通過房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來獲取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)通過房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來獲取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此其融資過程、特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制融資過程、特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制等都有著自己的特性，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)或居住融資有明顯的差異，在計(jì)算方面也有許多獨(dú)特之處。收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)貸款，本章就對(duì)其展開全面介紹。重點(diǎn)重點(diǎn)是貸款各方的決策程序、相互關(guān)系、營(yíng)業(yè)收益的具體貸款各方的決策

2、程序、相互關(guān)系、營(yíng)業(yè)收益的具體計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。主要內(nèi)容包括n收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過程收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過程n放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)n借款人評(píng)價(jià)及決策借款人評(píng)價(jià)及決策第一節(jié)第一節(jié) 收益性房地產(chǎn)投資及放款決策收益性房地產(chǎn)投資及放款決策收益性房地產(chǎn)的融資過程，從參與各方來講，就是獲取信息并作出決策的過程獲取信息并作出決策的過程。而影響決策的因素非常多樣、復(fù)雜，不同因素對(duì)不同的參與者的影響、作用又非常不同，因此，融資過程實(shí)際上也就變成了參與各方融資過程實(shí)際上也就變成了參與各方的博弈，能達(dá)到均衡、共贏是大家

3、的共同目的博弈，能達(dá)到均衡、共贏是大家的共同目標(biāo)標(biāo)。所以，誠實(shí)、誠意、誠信誠實(shí)、誠意、誠信是合作的基礎(chǔ)，而公平、公開、公允公平、公開、公允是達(dá)成合作的基本手段。一、收益性房地產(chǎn)的投資一、收益性房地產(chǎn)的投資1.1.投資主體投資主體任何投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，其決策與行為過程、影響因素等都十分復(fù)雜，而主體主體是最基礎(chǔ)的，離開主體就沒有投資和經(jīng)營(yíng)。收益性房收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體性主體多個(gè)股東為了共同的投資利益組成實(shí)質(zhì)多個(gè)股東為了共同的投資利益組成實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)實(shí)體性經(jīng)營(yíng)實(shí)體，其利益分配當(dāng)然也與股本結(jié)構(gòu)相一致。但是，通

4、常情況下，股東為了使自己的資金發(fā)揮最大效益，必然尋求融資，這樣經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)又多了一個(gè)參與者動(dòng)又多了一個(gè)參與者資金的借出者（一般是商資金的借出者（一般是商業(yè)銀行）業(yè)銀行）。因此，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)的主體就經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)的主體就包含了包含了股東股東和和放款人放款人。2.投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)任何投資活動(dòng)都是從發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)開始的，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)與決策機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)與決策投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)機(jī)制比較復(fù)雜，有的是為了進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而購買房地產(chǎn)，有的是為了獲取購銷差價(jià)而購買房地產(chǎn)，有的是為了收取租金而購買房地產(chǎn)，有的是發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)在太低而決定

5、購買，有的是比較了自己開發(fā)建設(shè)與在市場(chǎng)購買的差異和風(fēng)險(xiǎn)之后決定購買而有了初步意向后，到市場(chǎng)搜尋是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑搜尋是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑，掌握了某項(xiàng)房地產(chǎn)的基本信息后產(chǎn)生的投資知覺投資知覺是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)，此時(shí)投資就可能正式進(jìn)入決策階段當(dāng)然僅僅是初步?jīng)Q策。初步預(yù)測(cè)初步預(yù)測(cè)決策面對(duì)的始終是未來的環(huán)未來的環(huán)境狀況境狀況，未來的可能風(fēng)險(xiǎn)與投資可能風(fēng)險(xiǎn)與投資收益收益，因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，包括投資成本、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收益、各種影響因素及其變化等。簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析決策的起步也必須進(jìn)行必要的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析險(xiǎn)分析，特別是通過貸款融資進(jìn)行的投資，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿是雙刃劍，既能提升

6、收益水平，也放大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?；居趾?jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)基本又簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)之一之一。粗略的投資分析粗略的投資分析粗略的投資分析粗略的投資分析是指財(cái)務(wù)杠桿的選財(cái)務(wù)杠桿的選取取，或者擴(kuò)大而言就是資產(chǎn)組合狀況的資產(chǎn)組合狀況的決策決策，是獨(dú)資經(jīng)營(yíng)獨(dú)資經(jīng)營(yíng)還是合資經(jīng)營(yíng)合資經(jīng)營(yíng)，是負(fù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)債經(jīng)營(yíng)還是全資經(jīng)營(yíng)全資經(jīng)營(yíng)，合資的主體多少合資的主體多少及其股本結(jié)構(gòu)如何股本結(jié)構(gòu)如何，股東權(quán)益與債務(wù)比股東權(quán)益與債務(wù)比例結(jié)構(gòu)例結(jié)構(gòu)如何，等等都屬于投資粗略分析的內(nèi)容。3.可行性分析可行性分析任何投資決策最核心的內(nèi)容就是可行性分析可行性分析。所謂可行性可行性就是指投資是可行投資是可行的，即其收益足以滿其

7、收益足以滿足投資者設(shè)定的基本條件和要求，而風(fēng)險(xiǎn)也在投資足投資者設(shè)定的基本條件和要求，而風(fēng)險(xiǎn)也在投資認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)。這樣，投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)可控制、借貸能清償?？尚行苑治龅幕A(chǔ)是預(yù)測(cè)，主要內(nèi)容內(nèi)容包括：未來市場(chǎng)變化、未來收入和支出狀況、區(qū)位和建筑物是否適合需要、政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難易程度。4.預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)“預(yù)則立”。預(yù)測(cè)就是利用掌握的信息條預(yù)測(cè)就是利用掌握的信息條件對(duì)未來收益及其市場(chǎng)變化作出正確的判斷件對(duì)未來收益及其市場(chǎng)變化作出正確的判斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)不完全市場(chǎng)，供需受地方因素影響大，而市場(chǎng)信息通常又是不對(duì)稱不對(duì)稱信息，使得準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)十分困難

8、，特別是市場(chǎng)供需的時(shí)間錯(cuò)位時(shí)間錯(cuò)位所產(chǎn)生的供應(yīng)滯后供應(yīng)滯后現(xiàn)象非常普遍，市場(chǎng)的周期變化周期變化規(guī)律也不容易把握，這樣往往就造成正確預(yù)測(cè)更加困難，甚至成了“可遇而不可求可遇而不可求”的“運(yùn)氣”了。個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和信息的完備性是決定預(yù)測(cè)正確與否的重要條件。小結(jié)小結(jié)總之，投資是個(gè)復(fù)雜過程，總之，投資是個(gè)復(fù)雜過程，初始初始決策決策是投資成功與否的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的是投資成功與否的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)取決于預(yù)測(cè)取決于決策者素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、信息決策者素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、信息的完備性和的完備性和“運(yùn)氣運(yùn)氣”，嚴(yán)格來說，嚴(yán)格來說“最最佳決策佳決策”是是“偶然事件偶然事件”。二、盈利可能性二、盈利可能性一項(xiàng)投資能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)成功

9、唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利盈利的多少，而影響盈利水平的因素非常復(fù)雜多變，主要有購買價(jià)格、未來現(xiàn)購買價(jià)格、未來現(xiàn)金流、融資條件、賦稅金流、融資條件、賦稅等。當(dāng)房地產(chǎn)的購買價(jià)格已定（這是投資決策的起點(diǎn)），現(xiàn)金流、融資條件、賦稅就成為盈利與否和盈利多少的決定因素。1. 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的所謂盈利盈利就是房地產(chǎn)租金收就是房地產(chǎn)租金收入與各種費(fèi)用的差入與各種費(fèi)用的差。一般它只占房地產(chǎn)各種毛收入的很小比重，任何毛收入毛收入的增加及其帶來的營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用的微小下降都對(duì)盈利貢獻(xiàn)良多。如：P133P133例子例子。根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)等價(jià)原則現(xiàn)代資產(chǎn)等價(jià)原則：任何形式的資產(chǎn)具有相同的任何形式的資產(chǎn)具有相同的

10、經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益，任何形式的資產(chǎn)可以方便地進(jìn)行轉(zhuǎn)換，因此，理論上有：房地產(chǎn)的租金房地產(chǎn)的租金= =相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息，則此例的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)分別為：收益未增加之前收益未增加之前：2000/10%=20000（元）收益增加之后收益增加之后：20000/10%=200000（元） 可見，隨著房地產(chǎn)租金提升10倍，房地產(chǎn)的價(jià)格也可以同步提升10倍，這就是所謂的“凈收入乘數(shù)凈收入乘數(shù)”。2.融資狀況和稅收融資狀況和稅收融資條件融資條件（利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保等）和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（即杠桿因子的大小杠桿因子的大小）對(duì)房地產(chǎn)投資收益既有放大效應(yīng)，同樣對(duì)房地產(chǎn)的

11、風(fēng)險(xiǎn)也有放大效應(yīng)，如何平衡二者，是決策者必須十分清醒應(yīng)對(duì)的。同樣地，稅收結(jié)構(gòu)和水平稅收結(jié)構(gòu)和水平如何，在很大程度上也影響著經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來收益和現(xiàn)金流，也是決策者不能忽視的重要因素。事實(shí)上，融資和稅收融資和稅收是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用1.1. 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可以分為兩種：某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的減值資產(chǎn)的減值，也稱為非系非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)投資組合的所有資產(chǎn)的減值，也稱系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)來說，造成非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要

12、因素有：租金和收入波動(dòng)太大、建筑物和鄰居衰落現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)環(huán)境惡化、工資及其費(fèi)用上升、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、利率和稅收向上調(diào)升。2.2.個(gè)人因素個(gè)人因素決策者的個(gè)人因素個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中包括理理性因素性因素，如知識(shí)水平、經(jīng)營(yíng)管理水平、對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力、對(duì)信息的處理能力等；也包括了非理性因素非理性因素，如投資偏好、區(qū)域感應(yīng)與偏好、情感因素、風(fēng)險(xiǎn)偏好等。四、決策過程四、決策過程從融資的角度來看，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的決策包含了兩大主體的決策過程兩大主體的決策過程，即股東（融資主體）的決策股東（融資主體）的決策和貸款人（商業(yè)貸款人（商業(yè)銀行、資金的融出方）的決策銀行、資金的融出方）的決策。其基本

13、過程如圖圖6161。 這里先討論決策的前3個(gè)環(huán)節(jié)，以及放款人與借款人的相互關(guān)系。收益性房地產(chǎn)投資決策過程框圖收益性房地產(chǎn)投資決策過程框圖 收收 入入 和和 支支 出出 融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)現(xiàn)現(xiàn) 金金建筑物和土地建筑物和土地收入預(yù)測(cè)清單收入預(yù)測(cè)清單營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè) 終結(jié)終結(jié)凈營(yíng)業(yè)收入 凈售價(jià)稅前收入 還債后剩余稅后收入 稅后剩余借款人決策借款人決策放款人決策放款人決策融資融資1.融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的中心之一，它不僅影響了投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn)投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn)，也是放款人的資金安全性、效益性、流動(dòng)性安全性、效益性、流動(dòng)性的重要條件。

14、所謂融資結(jié)構(gòu)就是在房融資結(jié)構(gòu)就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債權(quán)）比例之間的關(guān)系地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債權(quán)）比例之間的關(guān)系。因?yàn)閂=M+E，投資成功的一項(xiàng)重要技巧就是設(shè)立合適的融資結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值。投資收益性房地產(chǎn)設(shè)立適當(dāng)?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)有不同之處，主要表現(xiàn)為：收益性房地產(chǎn)中，建筑物可以與土地分離；收益性房地產(chǎn)中，建筑物可以與土地分離；出租權(quán)可以出售或出租；出租權(quán)可以出售或出租；收益和增值共同分享；收益和增值共同分享；租用人可以成為部分所有者，擁有部分權(quán)力；租用人可以成為部分所有者，擁有部分權(quán)力；

15、可以設(shè)立多級(jí)抵押。可以設(shè)立多級(jí)抵押。2.收入清單收入清單收入清單收入清單是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)計(jì)劃，在決策評(píng)價(jià)中極其重要，是項(xiàng)目預(yù)測(cè)的主要成果，是可行性分析的依據(jù)。3.借款人和放款人評(píng)價(jià)借款人和放款人評(píng)價(jià)借款人與放款人對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)各自獨(dú)立進(jìn)行，但有一個(gè)共同的目標(biāo)共同的目標(biāo)希望融資成希望融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制。在具體的評(píng)估過程中，借款人的評(píng)價(jià)在先，放款人的評(píng)價(jià)在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分別對(duì)對(duì)方進(jìn)行必要的資信調(diào)查資信調(diào)查和評(píng)價(jià)，以保證自己的利益不被惡意侵害。4.借款人與放款人之間的關(guān)系借款人與放款人之間的關(guān)系與任何融資一樣，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)融

16、資也是借貸雙方合作共贏的過程借貸雙方合作共贏的過程，互信、互助是重要的合作基礎(chǔ)。但經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目又有其獨(dú)特性目又有其獨(dú)特性：貸款期限長(zhǎng)短不定、貸貸款期限長(zhǎng)短不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜。這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進(jìn)行更靈活的談判，需要互相作出必要的讓步，才能達(dá)到共同的目標(biāo)贏利、大家都贏利！五、房地產(chǎn)收益狀況五、房地產(chǎn)收益狀況收益狀況收益狀況既是投資主體決策的主要依據(jù)，也是放款決策的重要指標(biāo)，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)

17、清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單是對(duì)預(yù)測(cè)事項(xiàng)預(yù)測(cè)事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)的表格化文件表格化文件，其用途取決于工作的深入和詳細(xì)程度。我們通過舉例來說明預(yù)測(cè)清單及其意義。一年收入清單一年收入清單表6-1是個(gè)典型的預(yù)測(cè)清單。其中我們應(yīng)該特別注意特別注意： 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入NOINOI凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈值值，它是項(xiàng)目贏利水平的基礎(chǔ)，放款人對(duì)其尤其重視，因?yàn)樗桥袛鄠鶆?wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。稅前收入稅前收入BTCFBTCF稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額，其計(jì)算公式是：稅前收入稅前收入= =凈營(yíng)業(yè)收入

18、凈營(yíng)業(yè)收入- -債務(wù)債務(wù)- -貯備金貯備金 = =凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -（利息（利息+ +年還款額）年還款額）- -貯備金貯備金應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是指根據(jù)所得稅法所得稅法企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入，屬于法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，其數(shù)額為：應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入= =凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -折舊折舊= =稅前收入稅前收入+ +當(dāng)年還本額當(dāng)年還本額+ +貯備金貯備金- -折舊折舊折舊折舊是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷額是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷額，一般有平均法、遞減法、遞增法等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理，在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于中屬于成本成本，因此在應(yīng)稅額應(yīng)予剔除在應(yīng)稅額應(yīng)予剔

19、除；而還款額是總資產(chǎn)還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換，與企業(yè)的凈利潤(rùn)無關(guān)，當(dāng)然不能在應(yīng)稅收入中剔除；貯備金是企業(yè)保證未來某些不可預(yù)貯備金是企業(yè)保證未來某些不可預(yù)見的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備見的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，它不是經(jīng)營(yíng)成本，當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的項(xiàng)目，不能剔除。由此可見，應(yīng)稅收入就是一般會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利應(yīng)稅收入就是一般會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)潤(rùn)總收入減去總支出總收入減去總支出。納稅額納稅額納稅額納稅額就是應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)繳納的所得稅額：納稅額納稅額= =應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入* *稅率稅率稅后收入稅后收入ATCF稅前收入減去納稅額就是稅前收入減去納稅額就是稅后收入稅

20、后收入：稅后收入稅后收入= =稅前收入稅前收入- -（應(yīng)稅收入（應(yīng)稅收入* *稅率）稅率）當(dāng)應(yīng)稅收入是負(fù)值時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樗脼樨?fù)，不需繳納所得稅，形成“稅隱蔽稅隱蔽”。多年收入清單多年收入清單表表6-26-2是簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。多年收入分析的中心目標(biāo)多年收入分析的中心目標(biāo)是準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來收益和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，為了使預(yù)測(cè)更加客觀，多年預(yù)測(cè)清單一般要求有多年預(yù)測(cè)清單一般要求有中介機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)參與參與，特別是一些敏感數(shù)據(jù)更應(yīng)該由中介評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)來測(cè)算。收入收入收入收入等于等于出租收入出租收入和和非出租收入非出租收入的的總和總和，應(yīng)視市場(chǎng)發(fā)展情況和租戶的實(shí)際進(jìn)行必要的穩(wěn)健

21、性穩(wěn)健性預(yù)測(cè)，對(duì)各年的空置空置率率定出適當(dāng)?shù)目刂扑健I(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用范圍廣泛，應(yīng)該以詳盡詳盡為基本準(zhǔn)則，適當(dāng)進(jìn)行保守估測(cè)保守估測(cè)，并盡可能地在經(jīng)營(yíng)中加以也控制控制。稅前收入稅前收入影響稅前收入的因素很多，但最主要的還是毛收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用毛收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用等，提高毛收入、降低各項(xiàng)費(fèi)用是增加稅前收入的主要途徑，而其中財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。稅后收入稅后收入稅后收入稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分余部分，房地產(chǎn)特別容易形成所謂的“稅隱蔽”，在實(shí)踐中應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行詳細(xì)的鉆

22、研，盡可能減低納稅額，從而提高稅后收入水平，獲得更好的投資回報(bào)。2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外，在投資終結(jié)投資終結(jié)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置還可能產(chǎn)生更加可觀的收益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般會(huì)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)一致而形成升值升值。這樣，即使在持有房地產(chǎn)時(shí)收益不夠理想，也可以通過終了時(shí)獲得超過房屋買入價(jià)銷售可以通過終了時(shí)獲得超過房屋買入價(jià)銷售收入而得到足夠的補(bǔ)償收入而得到足夠的補(bǔ)償，使本項(xiàng)投資回報(bào)率符合原來的計(jì)劃要求。終結(jié)清單終結(jié)清單一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益我們用終結(jié)清單終結(jié)清單來表示，它包括：凈售價(jià)、交易費(fèi)用、稅后

23、銷售收入等內(nèi)容。凈售價(jià)凈售價(jià)凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷售費(fèi)用后的收益。和各項(xiàng)銷售費(fèi)用后的收益。交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。稅前稅后售價(jià)稅前稅后售價(jià)稅前售價(jià)稅前售價(jià)是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在未繳納所得稅是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在未繳納所得稅前的總額；前的總額；稅后售價(jià)稅后售價(jià)就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收益。繳納所得稅后的全部收益。假設(shè)條件假設(shè)條件上述終結(jié)清單是建立在現(xiàn)有市場(chǎng)

24、資料分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的測(cè)算，而售價(jià)是建立在當(dāng)年預(yù)測(cè)收入當(dāng)年預(yù)測(cè)收入和上年上年資本化率資本化率的基礎(chǔ)之上的。六、估價(jià)六、估價(jià)以資本化率資本化率估算房地產(chǎn)售價(jià)僅僅是一種估價(jià)方法，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)估價(jià)中還有多種不同的有效方法。1.1.估價(jià)的基本模式估價(jià)的基本模式對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是貼現(xiàn)模式貼現(xiàn)模式：V=I/R，其中V為預(yù)測(cè)售價(jià)，為預(yù)測(cè)售價(jià)，I為預(yù)測(cè)凈收入，為預(yù)測(cè)凈收入，R為資本化率。為資本化率。如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)進(jìn)行必要的貼現(xiàn)貼現(xiàn)計(jì)算，則，則V0=In/（1+r）n這里，V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值；為房地產(chǎn)現(xiàn)值；In為第為第n年的凈收益；年的凈收益；r

25、為基準(zhǔn)貼現(xiàn)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，若房地產(chǎn)價(jià)值等于買入價(jià)則率，若房地產(chǎn)價(jià)值等于買入價(jià)則r為內(nèi)部收益率。為內(nèi)部收益率。如果每年收益相同，貼現(xiàn)率不變，則有：V=I/R?？梢娰N現(xiàn)貼現(xiàn)模式也就是資本化率模式。模式也就是資本化率模式。2.靜態(tài)收入模型靜態(tài)收入模型當(dāng)凈營(yíng)業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時(shí)，房地產(chǎn)的估價(jià)模式就是靜態(tài)收入模式。3.動(dòng)態(tài)收入模型動(dòng)態(tài)收入模型當(dāng)上述三者發(fā)生變化時(shí)，則需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，具體的動(dòng)態(tài)因素的選取可以是其中任何一項(xiàng)。第二節(jié)第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)價(jià)當(dāng)經(jīng)營(yíng)者決定負(fù)債經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，銀行銀行就是他們的最好合作伙伴合作伙伴。而銀行為了自己的利益，為了保證貸為了

26、保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必要的審款的效益性、安全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作查、評(píng)價(jià)工作，才能將一定數(shù)量的款項(xiàng)貸給借款人即收益性房地產(chǎn)的投資主體（經(jīng)營(yíng)者）。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛，但重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)性。安全性和流動(dòng)性。像任何融資一樣，放款人的工作是從對(duì)借款人對(duì)借款人的申請(qǐng)書進(jìn)行審查開始的申請(qǐng)書進(jìn)行審查開始的。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估，以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。一、申請(qǐng)文件內(nèi)容一、申請(qǐng)文件內(nèi)容1.1.申請(qǐng)文件清單申請(qǐng)文件清單申請(qǐng)文件是貸款融資貸款融資操作的起點(diǎn)操

27、作的起點(diǎn)，其目的是向放款人說明貸款計(jì)劃貸款計(jì)劃以獲得放款人的認(rèn)同而得到希望的融資，因此必須向放款人提供充分的信息。一般包括以下文件：貸款申請(qǐng)書（非標(biāo)準(zhǔn)格式）貸款申請(qǐng)書（非標(biāo)準(zhǔn)格式）房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等）房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等）房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)）房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)）市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析借款人基本情況借款人基本情況預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告評(píng)估書（最好是由中介機(jī)構(gòu)完成）評(píng)估書（最好是由中介機(jī)構(gòu)完成）房地產(chǎn)項(xiàng)目未來前景綜述房地產(chǎn)項(xiàng)目未來前景綜述抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等2.2.申請(qǐng)書的主要內(nèi)容申請(qǐng)

28、書的主要內(nèi)容申請(qǐng)書的基本要求基本要求是內(nèi)容豐富、表內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分，既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功達(dá)成融資。一般而言，放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面：貸款及其安全性貸款及其安全性貸款申請(qǐng)書一般從借款人借款人和貸款基本貸款基本情況情況開始敘述。包括借款人名稱、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計(jì)劃，融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制，項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)基本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。同時(shí)，對(duì)貸款的安全性應(yīng)高度重視，給予詳細(xì)的分析和說明，包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期

29、、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情在遞交貸款申請(qǐng)書時(shí)必須同時(shí)提交對(duì)相關(guān)項(xiàng)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的說明目的說明，特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來市場(chǎng)行情變化等，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性穩(wěn)定性。對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的描述主要包括設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收入等基本狀況基本狀況，特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、租金租金等，這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，從而有利于貸款決策。市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是應(yīng)該給出參考對(duì)象參考對(duì)象，即類似地段的房地產(chǎn)收益變化、類似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況

30、和租金及其變化等。借款申請(qǐng)人情況借款申請(qǐng)人情況放款人對(duì)于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一，對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析，包括申請(qǐng)人申請(qǐng)人的基本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、的基本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式等，還需要了解保證條件保證條件特別是擔(dān)保人的情況。預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)財(cái)務(wù)清單財(cái)務(wù)清單是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對(duì)放款人非常重要，在審查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)在審查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的財(cái)務(wù)清單、財(cái)務(wù)清單

31、、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告等，最好是由中介機(jī)關(guān)來進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析中介機(jī)關(guān)來進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析，以便使結(jié)論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。結(jié)論結(jié)論結(jié)論結(jié)論從借款人的角度從借款人的角度來說就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長(zhǎng)短等。從放款人的角度從放款人的角度來說就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性如何，合作方的誠信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。二、房地產(chǎn)評(píng)估二、房地產(chǎn)評(píng)估這里所謂房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)其對(duì)其價(jià)格價(jià)格的的評(píng)估評(píng)估，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，在任何一筆貸款中都必須有相應(yīng)的數(shù)據(jù)，在審查批準(zhǔn)文件中必然包含了相關(guān)內(nèi)容，檔

32、案中也要保留相應(yīng)的評(píng)估材料，特別是評(píng)估價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估有很多具體的不同辦法，在貸款實(shí)務(wù)在貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入還收入還原法原法，有時(shí)輔以市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法。1.收入還原法的基本內(nèi)容與步驟收入還原法的基本內(nèi)容與步驟假設(shè)條件假設(shè)條件收入還原法收入還原法的基本假設(shè)假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值未來收入的現(xiàn)值。即將所有未來的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益，并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。基本步驟基本步驟采用還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有4個(gè)基本步驟基本步驟：選擇收益種類選擇收益種類估算收益的未來值估算收益的未來值資本化率或貼現(xiàn)率的選取資本化率或貼現(xiàn)率的選取將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值將期望收入轉(zhuǎn)

33、換為現(xiàn)值2.直接收入還原法直接收入還原法直接收入還原法直接收入還原法就是將凈營(yíng)業(yè)收凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格）入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格），即：資產(chǎn)價(jià)格資產(chǎn)價(jià)格= =期望凈營(yíng)業(yè)收入期望凈營(yíng)業(yè)收入/ /資本化率資本化率 =I/R因此，涉及凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入I和資本化率資本化率R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)。收入估算收入估算凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入估算是計(jì)算的起點(diǎn)，可以采用多種方法進(jìn)行評(píng)估，然后綜合成一個(gè)比較合理、把握性較高的收入水平（即期望收入期望收入）來進(jìn)行后續(xù)分析。預(yù)測(cè)越準(zhǔn)所需要的信息越充分，評(píng)估成本就越高；測(cè)算時(shí)越客觀，結(jié)果可能越合理，越有說服力。資本化率的求算資本化率的求算相對(duì)于收入估測(cè)來說

34、，資本化率資本化率的估計(jì)難度更大，如何選取合理的資本化率不僅對(duì)借款人意義重大，對(duì)放款人的意義同樣重大。從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言，不同的資產(chǎn)的資本不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的化率應(yīng)該是不同的，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè)，即總的資本總的資本化率化率，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。具體的估算方法有3個(gè)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法相對(duì)較簡(jiǎn)單，它是通過通過系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率，通常又稱市場(chǎng)抽提法市場(chǎng)抽提法。（P147，表6-8）這里應(yīng)注意三點(diǎn)注意三點(diǎn)：A比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值；B不考慮經(jīng)營(yíng)者個(gè)性差異；C簡(jiǎn)單考慮房地產(chǎn)

35、的特點(diǎn)及其收入差異。因此，實(shí)際上是靜態(tài)市場(chǎng)比較靜態(tài)市場(chǎng)比較。毛收入乘數(shù)法（毛收入乘數(shù)法（GIM）毛收入乘數(shù)法也很簡(jiǎn)單，首先將房房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入毛收入乘數(shù)乘數(shù)GIM ，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算各參照房地產(chǎn)的毛收入乘各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)數(shù)，再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到目標(biāo)目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)。毛收入毛收入與與毛收入乘數(shù)毛收入乘數(shù)的積的積就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格：V=I*GIM投資權(quán)重法投資權(quán)重法投資權(quán)重法投資權(quán)重法是較復(fù)雜的資本化率求算方法。這種方法首先將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分，不同部分的資不同部分的資產(chǎn)

36、對(duì)應(yīng)不同的收入產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入，不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)進(jìn)行貼現(xiàn)。這種方法應(yīng)用最多的就是貸款貸款- -自有資金自有資金法法：即將房地產(chǎn)購買價(jià)值分為貸款資本金和自有資本金，尋找市場(chǎng)上流行的抵押貸款K常數(shù)為參數(shù)，然后再求出不同資本金在整個(gè)投資中的比率以及對(duì)應(yīng)的收益率。資本化率的計(jì)算公式為： R=K*L/V+（1-L/V）*ROE這里，R為資本化率，K為貸款常數(shù)，L/V為貸價(jià)比，ROE為自有資金收益率自有資金收益率。應(yīng)注意的幾個(gè)問題應(yīng)注意的幾個(gè)問題 因?yàn)橘Y本化率資本化率對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用，它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率選取適當(dāng)?shù)馁Y本化

37、率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要。為了減少失誤，我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn)資料收集誤差資料收集誤差目標(biāo)房地產(chǎn)目標(biāo)房地產(chǎn)評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特個(gè)性，因此，估估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)整整，而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大，必須盡可能地避免個(gè)人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評(píng)估后再綜合。房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)折舊隨著時(shí)間的推移，任何資產(chǎn)都會(huì)有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會(huì)逐漸下降，因此房地產(chǎn)就需要一定的折舊折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)每

38、年都應(yīng)從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過程可以稱為這個(gè)過程可以稱為資本重建資本重建。資本化率是投資收益的總和，投資收益實(shí)際上就是投資者自有資金的收益，從資本形態(tài)來看，從資本形態(tài)來看，收益當(dāng)然也就是資本重建收益當(dāng)然也就是資本重建。保證一定的重保證一定的重建率就可以使初始投資價(jià)值不變建率就可以使初始投資價(jià)值不變。收益及售價(jià)的變化收益及售價(jià)的變化收益或銷售價(jià)格收益或銷售價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)物價(jià)水平發(fā)生相應(yīng)的變化，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也必須對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí)，作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整。收入的多種形式收入的多種形式房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式，對(duì)應(yīng)就有多種資本化率資本化率，從而就

39、有不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估時(shí)對(duì)此也要有所認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。3.收益資本化法收益資本化法在應(yīng)用直接還原法產(chǎn)生一定誤差時(shí)，人們常常就改用收益資本化法收益資本化法來估價(jià)。它是將多年收益（包括終結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定多年收益（包括終結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率來計(jì)算其貼現(xiàn)值的貼現(xiàn)率來計(jì)算其貼現(xiàn)值：V=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CFn/（1+i）n 這里，V為現(xiàn)值，CF為各期收入現(xiàn)金流，i為貼現(xiàn)率是最重要的計(jì)算參數(shù)，一般以市場(chǎng)大多數(shù)同類房地產(chǎn)的內(nèi)部收益率為參照，n為經(jīng)營(yíng)期限。預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例貼現(xiàn)率的計(jì)算貼現(xiàn)率的計(jì)算貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率作為最重要的技術(shù)參數(shù)，在評(píng)估時(shí)意

40、義非常突出，不同的選取就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，必須十分重視才能作到客觀、合理。一般地有如下一些辦法：以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn)以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn)以國債等無風(fēng)險(xiǎn)投資為參照以國債等無風(fēng)險(xiǎn)投資為參照以市場(chǎng)平均水平為參照以市場(chǎng)平均水平為參照以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn)放款標(biāo)準(zhǔn)放款標(biāo)準(zhǔn)是金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)價(jià)某個(gè)項(xiàng)目部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)價(jià)某個(gè)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)是否可行的指標(biāo)，主要有如下各項(xiàng)（參見表（參見表610610的清單）的清單）1.借款人和房地產(chǎn)借款人和房地產(chǎn)主要評(píng)價(jià)借款人的基本條件借款人的基本條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)、特別是其經(jīng)營(yíng)歷史是否達(dá)標(biāo)，抵押物是否可接受抵押

41、物是否可接受，市場(chǎng)市場(chǎng)是否健康是否健康等。2.最高放款額最高放款額貸價(jià)比貸價(jià)比貸價(jià)比貸價(jià)比是借款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值借款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值，受法規(guī)嚴(yán)格規(guī)范，但各銀行內(nèi)部還有更重要的控制標(biāo)準(zhǔn)，它是影響財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。債務(wù)償還率債務(wù)償還率債務(wù)償還率債務(wù)償還率是目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈營(yíng)業(yè)收入與項(xiàng)目的凈營(yíng)業(yè)收入與債務(wù)的比值，是決定貸款最高額度的重要指標(biāo)債務(wù)的比值，是決定貸款最高額度的重要指標(biāo)，也是貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要表征。一般放款人都把1.251.25定為定為放貸的最低債務(wù)償還率放貸的最低債務(wù)償還率。具體計(jì)算有如下要求：最高年還貸額最高年還貸額= =凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入/ /最低債務(wù)償還率最低債務(wù)

42、償還率最高貸款額最高貸款額= =最高年還款額最高年還款額/ /抵押貸款系數(shù)抵押貸款系數(shù)保本點(diǎn)保本點(diǎn)“保本保本”是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的最起碼要求。保本點(diǎn)保本點(diǎn)就營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與就營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值可能的毛收入的比值，即：保本點(diǎn)保本點(diǎn)= =（營(yíng)業(yè)費(fèi)用（營(yíng)業(yè)費(fèi)用+ +債務(wù)）債務(wù)）/ /可能的毛收入可能的毛收入實(shí)踐中經(jīng)常將其轉(zhuǎn)換為其他業(yè)務(wù)控制指標(biāo)，如資產(chǎn)的出租率資產(chǎn)的出租率（即100%-空置率）等。單位面積貸款額單位面積貸款額單位面積貸款額單位面積貸款額一般應(yīng)控制在銷售成本的80%左右，實(shí)際上它與貸貸價(jià)比價(jià)比的關(guān)系非常密切，貸價(jià)比越高、單位面積的售價(jià)越高，則單位面積的貸款額就越高。3.其

43、他指標(biāo)的合理性其他指標(biāo)的合理性空房率和收租損失空房率和收租損失空房率和收租損失一般要求控制在5%以內(nèi)。營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率的計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率= =營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用/ /（毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入）它是收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)該盡可能控制在較低的水平之下，但如果太低銀行又會(huì)懷疑借款人是否故意隱瞞成本，因此應(yīng)保持合理水平，最好是與市場(chǎng)的平均最好是與市場(chǎng)的平均水平看齊水平看齊。放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)放款人的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是其對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展的基本把握，不同時(shí)期、不同的評(píng)估者和不同的項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有重大差別，借款人應(yīng)該對(duì)放款人無償

44、提供相關(guān)信息借款人應(yīng)該對(duì)放款人無償提供相關(guān)信息，以提高放款人對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而得到更好的貸款條件。第三節(jié)第三節(jié) 借款人評(píng)價(jià)和決策借款人評(píng)價(jià)和決策一、決策過程及主要決策因素一、決策過程及主要決策因素借款人評(píng)價(jià)主要是衡量投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)是否符合決策標(biāo)準(zhǔn)，與其它投資形式比較是否具有突出優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)等等。具體過程如圖62。影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益性指標(biāo)收益性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。借款人投資決策評(píng)價(jià)過程借款人投資決策評(píng)價(jià)過程根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)選擇融資結(jié)構(gòu)及選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款貸款-自有資金比例自有資金比例預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流

45、預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計(jì)算收益率及計(jì)算收益率及盈利可能性盈利可能性衡衡 量量 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購買、談判和拒絕貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購買、談判和拒絕二、收益衡量指標(biāo)二、收益衡量指標(biāo)收益性收益性指標(biāo)指標(biāo)是房地產(chǎn)投資最基本的分析指標(biāo)，盈利盈利是投資核心目的，如何衡量收益的大小，是投資決策首先有解決的問題。在現(xiàn)實(shí)生活中，衡量盈利的財(cái)務(wù)指標(biāo)非常多樣，其計(jì)算有的很簡(jiǎn)單，有的很復(fù)雜，隨著數(shù)學(xué)在經(jīng)濟(jì)生活中的應(yīng)用越來越成熟，具體的計(jì)算也越來越多樣化。這里介紹幾個(gè)最基本的方法，因?yàn)槭遣豢紤]資金的時(shí)間價(jià)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值值的方法，所以屬于靜態(tài)方法靜態(tài)方法。1.傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法最簡(jiǎn)單的盈利可行性盈利可行性分析就是一

46、個(gè)時(shí)期的收入分析收入分析，特別是收入與成本的比較收入與成本的比較，通常成為主要的分析指標(biāo)。包括n毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)n資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率n自有資金收益率自有資金收益率毛租金乘數(shù)和收益率毛租金乘數(shù)和收益率我們以一個(gè)實(shí)例來分析。假設(shè)有個(gè)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)的買入價(jià)是15154000元，自有資金是3230800元（等于首付3030800元與貯備金200000元之和）。各年收入預(yù)測(cè)如下：收入預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)（單位（單位千元千元）收益收益1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)收入五年總和五年平均毛租金毛租金凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入稅前收入稅前收入稅后收入稅后收入241514701391392511

47、163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果指標(biāo)指標(biāo)公式公式1990年年1991年年1992年年1993年年1994年年終終結(jié)結(jié)期期五年平五年平均均毛收入乘數(shù)毛收入乘數(shù)GIM資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率ROR稅前自有資稅前自有資金收益率金收益率稅后自有資稅后自有資金收益率金收益率GIM=售售價(jià)價(jià)/毛租金毛租金ROR=NOI/售價(jià)售價(jià)BTCF /EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.4

48、4%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%回收期回收期回收期回收期是由以下公式得到的：年收益年收益*收益年限收益年限=初始投資初始投資收益年限即回收期收益年限即回收期，因此：回收期回收期=初始投資初始投資/年收益年收益由公式可見，回收期的計(jì)算與收益指標(biāo)的選取關(guān)系非常密切，如上例，對(duì)應(yīng)不同的收益概念，就有不同的回收期。按稅前平均收益計(jì)，回收期為：3230800/435800=7.41按稅后平均收益計(jì)，則為：32

49、30800/404800=7.98小結(jié)小結(jié)以上方法簡(jiǎn)單方便，易于理解，應(yīng)用非常廣泛。主要缺點(diǎn)缺點(diǎn)是沒有充分考慮是沒有充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值，沒有反映收益和成本資金的時(shí)間價(jià)值，沒有反映收益和成本等的動(dòng)態(tài)性變化及其影響等的動(dòng)態(tài)性變化及其影響，是比較粗略的計(jì)算，與現(xiàn)代社會(huì)越來越注重精確、真實(shí)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的要求不符合，因此而逐步被現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)方法所取代。2.現(xiàn)金流貼現(xiàn)法現(xiàn)金流貼現(xiàn)法現(xiàn)金流現(xiàn)金流貼現(xiàn)貼現(xiàn)法包括如下具體的計(jì)算：n凈現(xiàn)金值凈現(xiàn)金值 n現(xiàn)值盈利指數(shù)現(xiàn)值盈利指數(shù)n 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率n 現(xiàn)值和收益率的比較現(xiàn)值和收益率的比較n 內(nèi)部收益率的調(diào)整內(nèi)部收益率的調(diào)整凈現(xiàn)金值凈現(xiàn)金值凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指各期收

50、益與投資貼現(xiàn)到各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時(shí)的值初始期時(shí)的值，關(guān)鍵是選取怎么樣的貼貼現(xiàn)率現(xiàn)率。在房地產(chǎn)投資中有個(gè)最低必要收最低必要收益率益率，可以作為計(jì)算參數(shù)，也可以選取貸款利率加貸款利率加5%的水平為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該具體問題具體案例具體分析。下面我們舉個(gè)例子例子來說明。凈現(xiàn)值計(jì)算案例凈現(xiàn)值計(jì)算案例（貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為16%，單位元，單位元）年度投資稅后收益貼現(xiàn)因子投資凈現(xiàn)值收益凈現(xiàn)值012345終結(jié)售價(jià)凈現(xiàn)值投資收益凈現(xiàn)值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.55230.476

51、40.47611938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770現(xiàn)值盈利指數(shù)現(xiàn)值盈利指數(shù)在進(jìn)行收益與投資的比較時(shí)，有一個(gè)重要的指標(biāo)，就是現(xiàn)值盈利指數(shù)現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比：盈利指數(shù)盈利指數(shù)=收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值/投資現(xiàn)值投資現(xiàn)值上例的數(shù)據(jù)為4059546/3164776=1.28比較不同項(xiàng)目的盈利指數(shù)盈利指數(shù)就可以得出項(xiàng)目盈利能力的高低盈利能力的高低。但如果項(xiàng)目的規(guī)模不同，則還需要進(jìn)行其它指標(biāo)的比較，才能做出正確的決策。內(nèi)部收益

52、率內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率的原理很簡(jiǎn)單，但計(jì)算比較復(fù)雜，因?yàn)樯婕爸笖?shù)和對(duì)數(shù)運(yùn)算，一般的手算工具較難達(dá)到精度要求。其計(jì)算公式為：自有資金所有收益的貼現(xiàn)值自有資金所有收益的貼現(xiàn)值上例則為3230800=139190/（1+IRR）+304661/ （1+IRR）2+483286/ （1+IRR）3+536284/ （1+IRR）4+561539/ （1+IRR）5 +5965133/（1+IRR）5可以求得IRR=22.09%，顯然比給定標(biāo)準(zhǔn)給定標(biāo)準(zhǔn)16%為高，說明投資是可行的。應(yīng)注意的幾點(diǎn)應(yīng)注意的幾點(diǎn)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率并不是決策的唯一指標(biāo)，利用其進(jìn)行決策時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：n含有不同

53、風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部收益率不能比較n投資規(guī)模和收益數(shù)額大的項(xiàng)目決策時(shí)優(yōu)先n在回收期不同的情況下，回收期更重要n項(xiàng)目投資與其它項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)能進(jìn)行有效的規(guī)避現(xiàn)值和收益率的比較現(xiàn)值和收益率的比較 根據(jù)現(xiàn)值現(xiàn)值和收益率收益率的比較進(jìn)行的決策，在多數(shù)情況下是一致的，但有時(shí)二者可能也會(huì)產(chǎn)生一定的差異，此時(shí)就必須進(jìn)行必要的比較，從而區(qū)分為更優(yōu)的決策來。 例如凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較年度（收益年度（收益或或投資投資）項(xiàng)目項(xiàng)目A現(xiàn)值（貼現(xiàn)率現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為為10%）項(xiàng)目項(xiàng)目B現(xiàn)值（貼現(xiàn)率現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為為10%）01234凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率1000000200004000012500019.07%10000001652930053853773