房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的合理避稅

1、摘要：合理避稅是企業(yè)降低成本的重要手段，它的產(chǎn)生是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，其最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體來(lái)看，納稅人按照國(guó)家的稅收政策進(jìn)行合理避稅籌劃，促進(jìn)7產(chǎn)業(yè)布局的進(jìn)一步發(fā)展，有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展和繁榮，本文就我國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一些避稅方法進(jìn)行了簡(jiǎn)要的舉例分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問(wèn)題的復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。

2、稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家發(fā)給企業(yè)的“稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌劃方法中風(fēng)險(xiǎn)最小的一種，并且是國(guó)家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年?duì)I業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤(rùn)最大限度地留歸企業(yè)。 避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā)進(jìn)行避稅籌劃， 是客觀(guān)存在的。下面就介紹幾種常見(jiàn)的避稅方法。 一、利用臺(tái)作開(kāi)發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。 例：甲公司擬投入資金200萬(wàn)與乙公司合作開(kāi)發(fā)一個(gè)商住樓

3、項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作； 1甲公司出資200萬(wàn)與乙合作開(kāi)發(fā)該商住樓， 2甲公司可通過(guò)銀行把200萬(wàn)元出借給乙公司參與該商住樓開(kāi)發(fā) 3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開(kāi)發(fā) 籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬(wàn)元。 方案一：合作開(kāi)發(fā) 甲公司與乙公司合作開(kāi)發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬(wàn)元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬(wàn)時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為

4、所得。 方案二；出借資金 假如甲公司通過(guò)銀行將200萬(wàn)元借給乙公司，利率為5，1年后甲公司同樣收回40萬(wàn)元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三；投資入股，商務(wù)樓完工銷(xiāo)售后分回股利。 由于甲、乙兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬(wàn)元稅后利潤(rùn)不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬(wàn)元。 籌劃結(jié)果； 從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬(wàn)作為投資入股，分回的40萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。 二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅 例；某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在一海邊城市開(kāi)發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國(guó)投資者，開(kāi)發(fā)成本18億元售價(jià)2

5、8億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過(guò)程略) 籌劃分析； 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過(guò)程如下： 第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。 第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理 第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果； 經(jīng)過(guò)上述一番籌劃，

6、雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益本來(lái)就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的巨額稅款。 三、利用簽訂合同裝修費(fèi)的合理避稅 例：某開(kāi)發(fā)公司為了促銷(xiāo)，優(yōu)惠客戶(hù)贈(zèng)送客戶(hù)裝修費(fèi)，有一套高級(jí)住宅1平方米1萬(wàn)元，面積為100平方。價(jià)款為100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商在與客戶(hù)簽訂的合同中規(guī)定有10萬(wàn)元是贈(zèng)送給客戶(hù)的這10萬(wàn)元裝修費(fèi)如何避稅。 籌劃分析： 按規(guī)定10萬(wàn)元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷(xiāo)售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶(hù)交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有

7、10萬(wàn)元裝修費(fèi)用，這時(shí)10萬(wàn)元的裝修費(fèi)就可以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結(jié)果； 經(jīng)過(guò)這樣的籌劃，10萬(wàn)元的裝修費(fèi)就成了稅前可扣除項(xiàng)目，這筆裝修費(fèi)被輕松消化掉。 通過(guò)避稅籌劃對(duì)各種備選的經(jīng)營(yíng)方式納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)盡管在主觀(guān)上是為了減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀(guān)上都是在國(guó)家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國(guó)家的稅收宏觀(guān)調(diào)控職能。摘要合理避稅是納稅人尊重稅法、依法納稅的前提下采取適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)納稅義務(wù)的規(guī)避，減少稅務(wù)上的支出。本文主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本組合和開(kāi)發(fā)成本核算的分析，通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理，達(dá)

8、到企業(yè)最終合理避稅的目的。關(guān)鍵詞開(kāi)發(fā)成本的組成  開(kāi)發(fā)成本的核算合理避稅是指在尊重稅法、依法納稅的前提下，納稅人采取適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)納稅義務(wù)的規(guī)避，減少稅務(wù)上的支出。合理避稅并不是逃稅漏稅，它是正常合法的活動(dòng)，合理避稅也不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，還需要市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)部門(mén)的合作，從合同簽訂、款項(xiàng)收付等各個(gè)方面入手。避稅是企業(yè)在遵守稅法、依法納稅的前提下，以對(duì)法律和稅收的詳盡研究為基礎(chǔ)，對(duì)現(xiàn)有稅法規(guī)定的不同稅率、不同納稅方式的靈活利用，使企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)有更多的部分合法留歸企業(yè)。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。避稅是合法的，是企業(yè)應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。說(shuō)到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們

9、首先要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成及相關(guān)核算方式。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、市政和公建配套

10、費(fèi)及其他生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的1015。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

11、本的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問(wèn)題。1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣，確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀(guān)地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目。3、間接費(fèi)

12、用的核算。企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和核算進(jìn)行了簡(jiǎn)單的了解和分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)避稅則自然要對(duì)其所涉及的稅種進(jìn)行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主要稅種中：營(yíng)業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一定空間。（一）利用成本費(fèi)用的充分列支減輕所得稅負(fù)

13、擔(dān)企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的輕重、多寡，直接影響稅后凈利潤(rùn)的形成，關(guān)系到企業(yè)的切身利益。因此，企業(yè)所得稅是稅收籌劃的重點(diǎn)。從成本核算的角度看，利用成本費(fèi)用的充分列支是減輕企業(yè)稅負(fù)的常用的方法。企業(yè)應(yīng)納所得稅數(shù)額根據(jù)應(yīng)納稅所得額和稅法規(guī)定的稅率計(jì)算求得。在稅率既定的情況下，企業(yè)應(yīng)納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應(yīng)納稅所得額的多少。應(yīng)納稅所得額則由企業(yè)收入總額扣除與收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失后計(jì)算求得?？梢?jiàn)，在收入既定時(shí)，盡量增加準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，即在遵守財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收制度規(guī)定的前提下，將企業(yè)發(fā)生的準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目予以充分列支，必然會(huì)使應(yīng)納稅所得額有所減少，

14、最終減少企業(yè)的所得稅計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。同時(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用要按一定的方法攤?cè)氤杀?。費(fèi)用分?jǐn)偩褪侵冈诒ＷC費(fèi)用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費(fèi)用攤?cè)氤杀緯r(shí)盡可能達(dá)到最大攤?cè)?，從而?shí)現(xiàn)最大限度的避稅。常用的費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t一般包括實(shí)際費(fèi)用分?jǐn)?、平均攤銷(xiāo)和不規(guī)則攤銷(xiāo)等。只要仔細(xì)分析一下折舊計(jì)算方法，我們就可總結(jié)出一個(gè)規(guī)律：無(wú)論采用哪一種分?jǐn)?，只要讓費(fèi)用盡早地?cái)側(cè)氤杀荆乖缙跀側(cè)氤杀镜馁M(fèi)用越大，那么就越能夠最大限度地達(dá)到避稅的目的。至于哪一種分?jǐn)偡椒ㄗ钅軌驇椭覀儗?shí)現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預(yù)期費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額進(jìn)行計(jì)算、分析和比較后確定。在實(shí)際過(guò)程中，我們還有幾點(diǎn)可以

15、注意：    1、成本和費(fèi)用的確認(rèn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理區(qū)分和確認(rèn)期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。因?yàn)楦鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本是可以在當(dāng)期直接扣除的。這里要需要說(shuō)明下當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，是按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)的。2、廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在每一納稅年度可按銷(xiāo)售收入一定比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出（其中：廣告費(fèi)比例是8%、宣傳費(fèi)是5），超出比例部分廣告支出可以無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

16、銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)，可以無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度。這里要說(shuō)明下業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費(fèi)，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。3、管理費(fèi)用。我們可以適當(dāng)合理的增加管理費(fèi)用，減少當(dāng)年利潤(rùn)，從而減少企業(yè)應(yīng)納稅所得額。例如可提高壞帳準(zhǔn)備的提取比率，壞帳準(zhǔn)備金是要進(jìn)管理費(fèi)用的，這樣就減少了當(dāng)年的利潤(rùn)，就合理避讓了企業(yè)所得稅額。4、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，屬于對(duì)象成本完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前直接扣除。這里要注意一點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過(guò)本企業(yè)注冊(cè)

17、資本的50%，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時(shí)借款利率不得超過(guò)同期同類(lèi)商業(yè)銀行貸款利率。這樣在日常的賬務(wù)處理中，合理確認(rèn)成本費(fèi)用，有利于我們適當(dāng)調(diào)整應(yīng)納所得額，從而調(diào)整應(yīng)納稅額，做到合理合法的避稅。（二）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負(fù)擔(dān)折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那一部分價(jià)值。正確計(jì)算和提取折舊，不但有利于計(jì)算產(chǎn)品成本，而且保證了固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來(lái)源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中，企業(yè)常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運(yùn)用不同的折舊方法計(jì)算出的折舊額在量上不一致，分?jǐn)偟礁髌谏a(chǎn)成本中去的固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計(jì)算和提取必然關(guān)

18、系到成本的大小，直接影響企業(yè)的利潤(rùn)水平，最終影響企業(yè)的稅負(fù)輕重。三、合理提高人員開(kāi)支比例在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可考慮在不超過(guò)計(jì)稅工資的范疇內(nèi)適當(dāng)提高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險(xiǎn)，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險(xiǎn)基金和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和運(yùn)輸保險(xiǎn)等等。這些費(fèi)用可以在成本中列支，同時(shí)也能夠主調(diào)動(dòng)員工積極性，減少稅負(fù)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和福利負(fù)擔(dān)。從而合理的加大人員開(kāi)支和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)支出，提高成本，降低利潤(rùn)。四、適當(dāng)調(diào)整收入的確認(rèn)從銷(xiāo)售著手。選擇不同的銷(xiāo)售結(jié)算方式，推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。應(yīng)當(dāng)根據(jù)我們的實(shí)際情況，盡可能的延遲收入確認(rèn)的時(shí)間。由于貨幣的時(shí)間價(jià)值，延遲納稅會(huì)給我們帶來(lái)意想不到的節(jié)稅效果。同時(shí)以下幾個(gè)稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策和有關(guān)稅收及財(cái)務(wù)規(guī)定，進(jìn)行合理節(jié)稅。在營(yíng)業(yè)稅方面有一點(diǎn)可以注意，就是價(jià)外費(fèi)用中部分代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從購(gòu)房戶(hù)取得的代收款項(xiàng)，如有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。然而在國(guó)稅發(fā)1998217號(hào)文中規(guī)定'物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水