房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究

1、房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究摘要：改革開放，搞活經(jīng)濟政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經(jīng)濟的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經(jīng)濟來組織社會主義經(jīng)濟活動，市場機制的調(diào)節(jié)作用日益增強。房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價格評估。 關鍵字：房地產(chǎn)、評估、現(xiàn)狀、方法、意義一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀：（一）、涉及的中介機構大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低尤其是在中介評估機構脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術人員達不到規(guī)定數(shù)量、專職技術人員沒有按規(guī)定與政府有關部門脫鉤、

2、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質(zhì)量。（二）、條塊分割嚴重，收費標準與評估規(guī)程各異目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設、國土、財政等多個部門。企業(yè)要進行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機構和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費，既加重了企業(yè)負擔，也降低了辦事效率，社會反響特別強烈（三）中介機構之間惡性競爭為了多爭取業(yè)務，有的機構拿錢開路、大搞錢權交易;有的機構迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧;有的機構過度降低收費標準，大搞價格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也

3、形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。（四）有爭議的評估結果得不到及時、公正、合理的處理例如，當一份土地評估報告有爭議時，其他房地產(chǎn)評估機構和資產(chǎn)評估機構無法對其進行評價，因為它們沒有土地估價資質(zhì)。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估價機構還很少，故對這些有爭議的報告進行處理比較困難。（五）中介機構不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)客戶一般只注意評估機構有沒有評估資質(zhì)，但對評估資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠二、房地產(chǎn)評估方法：（一）、市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不

4、多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍(二)、收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議

5、，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風氣的影響。(三)、成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法

6、簡單明了，直接了當?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。（四）、假設開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。假設開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項

7、目的可行性分析。在開發(fā)商準備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項目

8、感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。三房地產(chǎn)評估意義（一）、房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要我國現(xiàn)正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經(jīng)濟占主導地位。隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個新興行業(yè)，開始納入社會主義商品經(jīng)濟運行軌道。但是

9、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營、管理的人才。然而，目前我國房地產(chǎn)價格評估隊伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當務之急。（二）、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要房地產(chǎn)商品的交換構成了房地產(chǎn)市場。隨著經(jīng)濟體制改革的深化，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)興旺景象。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須加強房地產(chǎn)市場管理。市場管理的核心是對價格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價有積極的現(xiàn)

10、實意義。國家物價的管理通過宏觀經(jīng)濟調(diào)控指導各地區(qū)，部門做好市場物價管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國家的物價方針政策和法規(guī)，負責本地區(qū)，部門的價格管理和綜合平衡工作。各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強房地產(chǎn)市場管理主要是加強房地產(chǎn)交易市場管理。因此，搞好房地產(chǎn)價格評估工作，是加強管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要。（三）、法律實施的需要社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權力機關制訂建立起來的法律制度和執(zhí)行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準則，它對于保衛(wèi)社會主義，鞏固社會主義經(jīng)濟制度和保障社會主義經(jīng)濟建設起積極作用。但法律的實施需要有關單位支持。以事實為根據(jù)，以法律為準繩是司法工作的基本原則。在審查辦理房地產(chǎn)案件中，為了保障公民和法人的合法權益，正確調(diào)整民事關系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價格評估人員提供資料作為判案的依據(jù)。（四）、住房制度改革的需要在住房制度改革工作中，為實現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。出售舊公房應按重置價成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公