房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)講義

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)概述、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)及財(cái)務(wù)管理要素：1、房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計(jì)劃性于一體的項(xiàng)目。在政府有關(guān)政策, 市政規(guī)劃指令下進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)的房地產(chǎn)企生在新的項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)建 設(shè)之前,要對(duì)自身狀況有一個(gè)全面預(yù)測(cè)政府政策銀行信貸攻策、規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案等，要有一個(gè)詳細(xì)的了解過程，做到準(zhǔn)備充分，行而有效。2、開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性。按類型可劃分為土地、商品房、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)：按用 途劃分為銷售、出租、自用。3、投資成本巨大且成本項(xiàng)目較廣，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，多以分期滾動(dòng)開發(fā)方 式進(jìn)行，成本計(jì)算復(fù)雜，項(xiàng)目清算前難計(jì)精確計(jì)算成本。開發(fā)成本項(xiàng)目為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、

2、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目經(jīng)過土地購(gòu)買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品預(yù)售、 竣工驗(yàn)收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權(quán)到項(xiàng)目清算，過程 短則兩三年，長(zhǎng)則十年或更長(zhǎng)。開發(fā)前期應(yīng)按項(xiàng)目成本對(duì)象編制開發(fā)成 本預(yù)算，開發(fā)過程中按預(yù)算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時(shí)修訂預(yù)算并執(zhí)行， 實(shí)際開發(fā)成本在項(xiàng)目完工辦理成本決算后才能最終確認(rèn)。4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷 售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等各種收入。商品房的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售許可證及預(yù)售許可證審批， 然后簽

3、訂統(tǒng)一格式的預(yù)售合同并在房產(chǎn)管理部門備案?？⒐ず蠼?jīng)建設(shè) 管理部門驗(yàn)收合格之后，按實(shí)際測(cè)量面積結(jié)算房款，交付業(yè)主后須辦 理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入 確認(rèn)相對(duì)于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計(jì)算復(fù)雜并且清算時(shí)間長(zhǎng)，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附 力卩、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè) 在從取得預(yù)售房款時(shí)，須按預(yù)售房款進(jìn)行計(jì)算預(yù)先交納營(yíng)業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅、土地增值稅；項(xiàng)目交付時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入及利潤(rùn)， 并 清算項(xiàng)目各種應(yīng)交稅金。在開發(fā)期間要繳納土地使用稅，自

4、用、出租時(shí) 要繳納房產(chǎn)稅等。6融資需求大，利息開支大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。項(xiàng)目前期開發(fā)現(xiàn)金流開支大，現(xiàn)金流入發(fā)生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應(yīng)也大，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，合理調(diào)配現(xiàn)金流 是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)主要核算科目設(shè)置及核算開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：1、“開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程 的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。本賬戶借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的 各項(xiàng)成本，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額 反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開 發(fā)”、“房屋開發(fā)”、

5、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二 級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算，明 細(xì)成本項(xiàng)目如下（1） 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、拆 遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（2）前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究 以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排 污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。（4）建安工程費(fèi)：它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包 括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電 氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈?/p>

6、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝 ）以及 室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如水塔、居委會(huì)、派出所、幼 托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。（6） 開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及 開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開 發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：為開發(fā)項(xiàng)目貸款而支付的利息。2、“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符 合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位

7、， 或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品。（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三條規(guī)定，除 土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。）開發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級(jí)明細(xì)如“土地”、“商品房”、“配套設(shè)施”、“代建工程”。本賬戶借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本 （開發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至 本科目借方），貸方登記已對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出 租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）。3、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）貸：開發(fā)產(chǎn)品4、預(yù)收帳款：貸方登記收到預(yù)售房款，借方登記交付

8、結(jié)轉(zhuǎn)收入，余額為未 完工商品房預(yù)售款。5、 預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用：在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)仍有以下事項(xiàng)未完成時(shí)設(shè)置應(yīng)付 帳款、預(yù)提費(fèi)用科目。（1）但未辦理最終結(jié)算或后續(xù)配套設(shè)施尚未完工、應(yīng)交、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的， 可按預(yù)算造價(jià) 合理預(yù)提建造 費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī) 定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)

9、由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建 維修基金或其他專項(xiàng)基金。（4） 開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費(fèi)用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生則的原則予 以資本化。企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑 據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅 成本。6、應(yīng)交稅費(fèi)：核算營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、 房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種。借方登記預(yù)繳稅金（按預(yù)收帳款計(jì)算）或已 繳稅金（按土地和房產(chǎn)等計(jì)算），貸方登記計(jì)提應(yīng)交稅金。項(xiàng)目預(yù)售職得預(yù)售房款時(shí)，按實(shí)際收到預(yù)售房款計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、 企業(yè)所 得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。完工交付后按實(shí)際結(jié)算房款 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅、城建

10、稅、教育費(fèi)附加等，按土地增值額計(jì)提土地增值稅，結(jié) 轉(zhuǎn)當(dāng)期利潤(rùn)后計(jì)提企業(yè)所得稅。7 、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下設(shè)土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、 代建工程開發(fā)收入明細(xì)科目。房屋銷售收入應(yīng)按已銷售商品房實(shí)測(cè)面積結(jié) 算收入登記貸方。（1）預(yù)售商品房收入確認(rèn)簽訂預(yù)售并收到預(yù)售房款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款完工交付使用時(shí)借：應(yīng)收賬款（已售商品房實(shí)測(cè)面積*合同單價(jià)二實(shí)際結(jié)算合同收入）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款（轉(zhuǎn)出已收到的預(yù)售房款）銀行存款（結(jié)算實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)房款差額）貸：應(yīng)收賬款（2）銷售已完工商品房借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（已售商品房實(shí)測(cè)面積*合同單價(jià)）8、其他業(yè)務(wù)收入：其他業(yè)務(wù)收

11、入核算開發(fā)產(chǎn)品出租或固定資產(chǎn)出租收入、其他服務(wù)收入。借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入9、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（已售商品實(shí)測(cè)面積*單方成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品10、其他業(yè)務(wù)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷11、營(yíng)業(yè)稅金及附加借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)11、財(cái)務(wù)費(fèi)用：開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費(fèi)用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生則的 原則予以資本化計(jì)入開發(fā)成本。完工后發(fā)生借款利息費(fèi)用作為當(dāng)期損益 進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。12、銷售費(fèi)用13、管理費(fèi)用14、所得稅費(fèi)用三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)操甲房地產(chǎn)公司2009年支付土地款2800萬(wàn)元，開始開發(fā)A地塊，A地塊共計(jì)興 建A1

12、、A2兩期房產(chǎn),土地成本按占地面積分?jǐn)偅ㄒ黄?300萬(wàn),二期1500萬(wàn)元）。 A1房產(chǎn)于2009年8月起開始預(yù)售，2009年12月份完工,2009年支付土地成本 1300萬(wàn)元,前期工程費(fèi)200萬(wàn)元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)600萬(wàn)元,建安工程費(fèi)1600萬(wàn)元（本 年實(shí)際支付合同內(nèi)工程款1440萬(wàn)元）、公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元、開發(fā)間接費(fèi) 50萬(wàn)（開發(fā)人員工資支出50萬(wàn)元）、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬(wàn)元（開發(fā)一期貸款利息），A1 房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計(jì)4000萬(wàn)元，；2009年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000 萬(wàn)元（銷售A1總面積60%）,交付結(jié)算收取60萬(wàn)元房款，發(fā)生管理人員工資支出 50萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬(wàn)元、廣

13、告宣傳費(fèi)支出300萬(wàn)元.A2房產(chǎn)于2009年11月開始預(yù)售，未完工，當(dāng)年支付前期工程費(fèi)220萬(wàn)元，基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)400萬(wàn)元，建安工程費(fèi)900萬(wàn)元。2009年預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款2000 萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加 5.5%，土地增值稅按1獅繳，預(yù)計(jì)毛利率 15%例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。甲房地產(chǎn)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，編制會(huì)計(jì)分錄如下（單位萬(wàn)元）：2009年度會(huì)計(jì)處理：（1）支付土地款項(xiàng)借：開發(fā)成本一土地開發(fā)-土地 2800 萬(wàn)元貸:銀行存款2800萬(wàn)元（2） 分兩期開發(fā)，按各期占地面積分?jǐn)偼恋爻杀窘瑁洪_發(fā)成本一房屋開發(fā)-土地一A1 1300萬(wàn)兀開發(fā)成本一房屋開發(fā)一土地-A215

14、00 萬(wàn)元貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)一土地2800 萬(wàn)元（3）支付開發(fā)費(fèi)用支付一期開發(fā)成本借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)-前期工程費(fèi)-A1 200 萬(wàn)兀開發(fā)成本一房屋開發(fā)-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-A1 600 萬(wàn)元開發(fā)成本一房屋開發(fā)-建安工程費(fèi)-A1 1440 萬(wàn)元開發(fā)成本一房屋開發(fā)-公共配套設(shè)施費(fèi)-A1 150萬(wàn)元 開發(fā)成本一房屋開發(fā)-開發(fā)間接費(fèi)-A1 50 萬(wàn)元 開發(fā)成本一房屋開發(fā)-財(cái)務(wù)費(fèi)用-A1 100 萬(wàn)元貸：銀行存款2490貸:應(yīng)付職工薪酬一工資50萬(wàn)元借：應(yīng)付職工薪酬一工資50萬(wàn)元貸:銀行存款50萬(wàn)元支付二期開發(fā)成本借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)-前期工程費(fèi)一A2 220萬(wàn)兀開發(fā)成本一房屋開發(fā)-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一A2

15、400萬(wàn)兀開發(fā)成本一房屋開發(fā)-建安工程費(fèi)一A2 900萬(wàn)兀貸:銀行存款15202009年度收到預(yù)售房款借：銀行存款6000貸：預(yù)收賬款一一A1房產(chǎn)4000. 貸：預(yù)收賬款一一A2房產(chǎn)2000(5) 預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅、所得稅一期稅金借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A1房產(chǎn)200應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅A1房產(chǎn)14應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加A1房產(chǎn)6應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn)40貸：銀行存款260.A1房產(chǎn)85借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交企業(yè)所得稅一一貸：銀行存款85二期稅金借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A2房產(chǎn)100應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅A2房產(chǎn)7應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加A2房產(chǎn)3應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅-A2房

16、產(chǎn)20貸：銀行存款130.借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交企業(yè)所得稅-A2房產(chǎn)42.5貸：銀行存款42.5(6) 支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)借：管理費(fèi)用一一工資50貸：應(yīng)付職工薪酬一工資50借：管理費(fèi)用一一業(yè)務(wù)招待費(fèi)90銷售費(fèi)用一一廣告宣傳費(fèi)300應(yīng)付職工薪酬一工資 50貸：銀行存款440.(7) 竣工交付完工開發(fā)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未支付應(yīng)付成本160萬(wàn)元借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)-建安工程費(fèi)-A1 160 萬(wàn)兀貸：應(yīng)付帳款160結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房 4000貸:開發(fā)成本一房屋開發(fā)4000(8) 年末竣工驗(yàn)收并交付業(yè)主預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款-A1 4000應(yīng)收帳款-A1 60貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一一A1房產(chǎn)4060借：銀行存款-A1 60貸:應(yīng)收帳款-A1 60計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加.借：營(yíng)業(yè)稅金及附加263.90貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅一一A1房產(chǎn)203應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn)14.21應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn)6.09應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn)40.60借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A1房產(chǎn)3應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 0.21應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn)0.09應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn)0.60貸：銀行存款3.90結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-商品房-A1 房產(chǎn)4000*0.6=2400貸：開發(fā)產(chǎn)品-