房地產(chǎn)企業(yè)附注說明

1、從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注的說明一、對(duì)“公司主要會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)和前期差錯(cuò)”的修改或補(bǔ)充( 一) 將“存貨”修改或補(bǔ)充為：1. 存貨的分類存貨包括在開發(fā)經(jīng)營過程中為出售或耗用而持有的開發(fā)用土地、 開發(fā)產(chǎn)品、 意圖出售而 暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、 庫存材料、庫存設(shè)備和低值易耗品等， 以及在開發(fā)過程中的 開發(fā)成本。2. 發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法(1) 發(fā)出材料、設(shè)備采用 先進(jìn)先出法 / 移動(dòng)加權(quán)平均法 / 月末一次加權(quán)平均法 / 個(gè)別計(jì)價(jià) 法。(2) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)， 開發(fā)用土地按 開發(fā)產(chǎn)品占地面積 / 開發(fā)產(chǎn)品占地面積及所占地塊的級(jí) 差系數(shù) 計(jì)算分?jǐn)傆?jì)入項(xiàng)目的開發(fā)成本。(3) 發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品

2、按 個(gè)別計(jì)價(jià)法/建筑面積平均法 /成本系數(shù)分?jǐn)偡?核算。(4) 意圖出售而暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房按公司同類固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限分 期平均攤銷。(5) 如果公共配套設(shè)施早于有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品完工的， 在公共配套設(shè)施完工決算后， 按有關(guān) 開發(fā)項(xiàng)目的 實(shí)際開發(fā)成本 / 預(yù)算成本/ 建筑面積分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本； 如果公共 配套設(shè)施晚于有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品完工的， 則先由有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)， 待公共配套 設(shè)施完工決算后再按實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)提數(shù)之間的差額調(diào)整有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。3. 存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法 資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，按照單個(gè)存貨

3、/存貨類別成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 直接用于出售的存貨， 在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中以該 存貨的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值； 需要經(jīng)過加工 的存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的 成本、 估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；資產(chǎn)負(fù)債表日， 同一項(xiàng)存貨中一部分有合同價(jià)格約定、 其他部分不存在合同價(jià)格的， 分別確定其可變現(xiàn)凈值， 并與其對(duì) 應(yīng)的成本進(jìn)行比較，分別確定存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提或轉(zhuǎn)回的金額。4. 存貨的盤存制度存貨的盤存制度為 永續(xù)盤存制/實(shí)地盤存制 。5. 低值易耗品和包裝物的攤銷方法(1

4、) 低值易耗品 按照使用次數(shù)分次 /一次轉(zhuǎn)銷法 進(jìn)行攤銷。(2) 包裝物 按照使用次數(shù)分次 /一次轉(zhuǎn)銷法 進(jìn)行攤銷。( 二) 在“收入”前增加“維修基金核算方法”和“質(zhì)量保證金核算方法”：(XX )維修基金核算方法 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在地的有關(guān)規(guī)定，維修基金在開發(fā)產(chǎn)品銷售(預(yù)售)時(shí)， 向購房人收取 或由公司計(jì)提計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，并統(tǒng)一上繳維修基金管理部門。(XX ) 質(zhì)量保證金核算方法質(zhì)量保證金根據(jù)施工合同規(guī)定從施工單位工程款中預(yù)留。 在開發(fā)產(chǎn)品保修期內(nèi)發(fā)生的維 修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金；在開發(fā)產(chǎn)品約定的保修期屆滿，質(zhì)量保證金余額退還施工單位。( 三 ) 將“收入”修改、補(bǔ)充為：1房地產(chǎn)銷售

5、收入 在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗(yàn)收合格， 簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)， 在同時(shí)滿 足開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方， 公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼 續(xù)管理權(quán)和對(duì)已售出的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)施有效控制， 收入的金額能夠可靠地計(jì)量， 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利 益很可能流入，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。出售自用房屋： 自用房屋所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方， 公司不再保留通常與 所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)和對(duì)已售出的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)施有效控制， 收入的金額能夠可靠地計(jì) 量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入， 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)， 確認(rèn)銷 售收入的實(shí)現(xiàn)

6、。2銷售商品銷售商品收入在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)： (1) 將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬 轉(zhuǎn)移給購貨方； (2) 公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)， 也不再對(duì)已售出的商 品實(shí)施有效控制； (3) 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； (4) 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入； (5) 相 關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。3提供勞務(wù)提供勞務(wù)交易的結(jié)果在資產(chǎn)負(fù)債表日能夠可靠估計(jì)的 (同時(shí)滿足收入的金額能夠可靠地計(jì)量、 相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入、 交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定、 交易中已發(fā)生和將發(fā)生 的成本能夠可靠地計(jì)量)，采用完工百分比法確認(rèn)提供勞務(wù)的收入，并按 已完工作的測量 / 已經(jīng)提供勞

7、務(wù)占應(yīng)提供勞務(wù)總量的比例 / 已經(jīng)發(fā)生的成本占估計(jì)總成本的比例 確定提供勞務(wù) 交易的完工進(jìn)度。 提供勞務(wù)交易的結(jié)果在資產(chǎn)負(fù)債表日不能夠可靠估計(jì)的， 若已經(jīng)發(fā)生的勞 務(wù)成本預(yù)計(jì)能夠得到補(bǔ)償， 按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本金額確認(rèn)提供勞務(wù)收入， 并按相同金額結(jié) 轉(zhuǎn)勞務(wù)成本； 若已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計(jì)不能夠得到補(bǔ)償， 將已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本計(jì)入當(dāng)期 損益，不確認(rèn)勞務(wù)收入。物業(yè)管理在物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)提供， 與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)， 與 物業(yè)管理相關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)物業(yè)管理收入的實(shí)現(xiàn)。4讓渡資產(chǎn)使用權(quán) 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)在同時(shí)滿足相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入、 收入金額能夠可靠計(jì)量時(shí)， 確

8、認(rèn)讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的收入。 利息收入按照他人使用本公司貨幣資金的時(shí)間和實(shí)際利率計(jì)算確 定；使用費(fèi)收入按有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費(fèi)時(shí)間和方法計(jì)算確定。物業(yè)出租按租賃合同、 協(xié)議約定的承租日期與租金額， 在相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入時(shí) 確認(rèn)出租物業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。5建造合同(1) 建造合同的結(jié)果在資產(chǎn)負(fù)債表日能夠可靠估計(jì)的， 根據(jù)完工百分比法確認(rèn)合同收入 和合同費(fèi)用。建造合同的結(jié)果在資產(chǎn)負(fù)債表日不能夠可靠估計(jì)的，若合同成本能夠收回的， 合同收入根據(jù)能夠收回的實(shí)際合同成本予以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為合同費(fèi) 用；若合同成本不可能收回的，在發(fā)生時(shí)立即確認(rèn)為合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入。(2) 固定造價(jià)合同同

9、時(shí)滿足下列條件表明其結(jié)果能夠可靠估計(jì)： 合同總收入能夠可靠計(jì) 量、與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入、 實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量、 合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 成本加成合同同時(shí)滿足下列條 件表明其結(jié)果能夠可靠估計(jì)： 與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入、 實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠 清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。(3) 確定合同完工進(jìn)度的方法為 累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例 / 已 經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例 / 實(shí)際測定的完工進(jìn)度。(4) 資產(chǎn)負(fù)債表日，合同預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入的，將預(yù)計(jì)損失確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。 執(zhí)行中的建造合同，

10、按其差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備； 待執(zhí)行的虧損合同， 按其差額確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù) 債。第 3 頁 共 9 頁(5)代建房屋和工程簽訂有不可撤銷的建造合同， 與代建房屋和工程相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能 夠流入企業(yè)，代建房屋和工程的完工程度能夠可靠地確定， 并且代建房屋和工程有關(guān)的成本 能夠可靠地計(jì)量時(shí)，采用完工百分比法確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。6其他業(yè)務(wù)收入根據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議的約定，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，與收入相關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)。二、在“財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目注釋”中修改或補(bǔ)充(一) 將“存貨”修改或補(bǔ)充為：(1)明細(xì)情況項(xiàng)目期末數(shù)期初數(shù)賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值在途物

11、資庫存材料/原材料庫存設(shè)備開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本在產(chǎn)品未完成勞務(wù)庫存商品農(nóng)產(chǎn)品發(fā)岀商品委托代銷商品委托加工物資包裝物低值易耗品其他周轉(zhuǎn)材料消耗性生物資產(chǎn)建造合同形成的資產(chǎn)合計(jì)(2)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1) 明細(xì)情況項(xiàng)目期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)轉(zhuǎn)回轉(zhuǎn)銷在途物資庫存材料/原材料庫存設(shè)備開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本在產(chǎn)品未完成勞務(wù)庫存商品農(nóng)產(chǎn)品發(fā)岀商品委托代銷商品委托加工物資包裝物低值易耗品其他周轉(zhuǎn)材料消耗性生物資產(chǎn)建造合同形成的資產(chǎn)2）本期計(jì)提、轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的依據(jù)、原因及本期轉(zhuǎn)回金額占該項(xiàng)存貨期末余額的 比例說明項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn) 備的依據(jù)本期轉(zhuǎn)回

12、存貨跌價(jià) 準(zhǔn)備的原因本期轉(zhuǎn)回金額占該項(xiàng)存 貨期末余額的比例在途物資庫存材料/原材料庫存設(shè)備開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本在產(chǎn)品未完成勞務(wù)庫存商品農(nóng)產(chǎn)品發(fā)岀商品委托代銷商品委托加工物資包裝物低值易耗品其他周轉(zhuǎn)材料消耗性生物資產(chǎn)建造合同形成的資產(chǎn)小計(jì)其他說明1）借款費(fèi)用資本化情況提示：應(yīng)披露存貨期末余額中含有的借款費(fèi)用資本化金額。2）期末存貨中已有元用于擔(dān)保。提示：如有其他所有權(quán)或使用權(quán)限制，也應(yīng)說明。3）存貨一一消耗性生物資產(chǎn)提示：如公司采用公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)詳細(xì)披露估值模型、重要參數(shù)的選取依據(jù)和估值過程，以及必要的敏感性分析。項(xiàng)目期末數(shù)期初數(shù)小計(jì)4）存貨開發(fā)成本提示：公司對(duì)于尚未開發(fā)的土地，應(yīng)披露預(yù)計(jì)開工時(shí)間。項(xiàng)目名稱開工時(shí)間預(yù)計(jì)竣工時(shí)間預(yù)計(jì)總投資期初數(shù)期末數(shù)小計(jì)5）存貨一一開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)小計(jì)6）存貨一一分期收款開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)小計(jì)7）存貨一一出租開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)情況項(xiàng)目名稱期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)小計(jì) 對(duì)該出租房地產(chǎn)的成本、租賃合同主要條款的相關(guān)情況說明8)存貨一一周轉(zhuǎn)房項(xiàng)目名稱期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)小計(jì)(二) 將“預(yù)收款項(xiàng)”修改或補(bǔ)充為:(1)明細(xì)情況項(xiàng)目期末數(shù)期初數(shù)合計(jì)(2)預(yù)收持有公司5%上 (含5%表決權(quán)股份的股東單位或關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)情況單位名稱期末數(shù)期初數(shù)小計(jì)(3)賬齡超過1