2006年土地估價(jià)師(土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ))真題試卷及答案與解析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2006年土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）真題試卷及答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)不得分，但不倒扣分。1 某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)土地評(píng)估業(yè)務(wù)后安排土地估價(jià)師對(duì)待估宗地周邊環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，你認(rèn)為該調(diào)查的主要目的是了解待估宗地的( )。（A）待估地產(chǎn)狀況（B）地上建筑物狀況（C）市場(chǎng)情況（D）區(qū)域因素條件2 價(jià)格定義是土地估價(jià)最重要的程序，完整的土地價(jià)格定義應(yīng)包括( )等內(nèi)容。（A）估價(jià)期日、實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、實(shí)際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實(shí)際與設(shè)定使用年期、價(jià)格類型（B）估價(jià)日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定

2、使用年期、價(jià)格類型（C）估價(jià)期日、實(shí)際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年期（D）估價(jià)期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年期3 一個(gè)合格的土地估價(jià)師從信息收集分析到價(jià)格測(cè)算都要具有較好的專業(yè)素養(yǎng)，你認(rèn)為下列描述，( )是不正確的。（A）土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致（B）同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大（C）同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人間津，這是經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生深刻的影響（D）土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來4 在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，

3、選擇估價(jià)方法主要根據(jù)( )確定。（A）估價(jià)作業(yè)計(jì)劃（B）估價(jià)基本原則（C）估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)（D）所需收集估價(jià)資料的完備程度5 某一加油站處于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建深井；供電由加油站自行投資，接自3公里外變電所，宗地臨接某一區(qū)域主干道，加油站裝有一部電話，無其他設(shè)施。如果評(píng)估，其土地價(jià)格定義中開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為( )。（A）宗地紅線外“兩通”(通路、通信)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整（B）宗地紅線外“三通”(通路、通信、通電)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整（C）宗地紅線外“四通”(通路、通信、通電、供水)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整（D）宗地紅線外“三通”(通路、通信、通電)、紅線內(nèi)“一通”(供水)及場(chǎng)地平

4、整6 某土地登記用途為工業(yè)，但臨街的一幢一層廠房改造為平價(jià)超市并投入經(jīng)營，并經(jīng)稅務(wù)、工商、市政管理部門辦理了相關(guān)審批手續(xù)?，F(xiàn)欲將土地使用權(quán)用于抵押貸款，在土地，估價(jià)時(shí)應(yīng)按( )進(jìn)行評(píng)估。（A）工業(yè)用途（B）工業(yè)、商業(yè)的綜合用途（C）城市規(guī)劃確定的用途（D）商業(yè)用途7 按照我國土地管理的政策規(guī)定，經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式公開出讓。對(duì)于這幾種出讓方式，在進(jìn)行底價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)采用( )標(biāo)準(zhǔn)。（A）出讓合同價(jià)值（B）成本價(jià)值（C）完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值（D）公開市場(chǎng)價(jià)值8 下列有關(guān)土地估價(jià)報(bào)告編寫的做法符合要求的是( )。（A）在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價(jià)報(bào)告中，增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來源及面積等情

5、況的分析描述（B）由于銀行抵押貸款利率調(diào)整，應(yīng)委托方的要求收回已提交的報(bào)告并調(diào)整定價(jià)中不同方法的權(quán)重值（C）將估價(jià)所采用的素材、資料、工作底稿等進(jìn)行整理歸類，形成檔案，連同土地估價(jià)報(bào)告一并提交委托方（D）因緊急公務(wù)出差，甲委托一了解評(píng)估對(duì)象情況的估價(jià)師乙代為撰寫估價(jià)報(bào)告，回來后由甲審核后簽字9 地價(jià)整體狀況分析和判斷是土地估價(jià)師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當(dāng)，如果甲的GDP增長率為9%，乙為7%，甲的城市建設(shè)用地面積增長率為7%，乙為5%。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中( )正確。（A）甲城鎮(zhèn)的地價(jià)水平一定高于乙城鎮(zhèn)（B）甲城鎮(zhèn)的地價(jià)上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn)（C）甲城鎮(zhèn)的地價(jià)變

6、動(dòng)方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相同（D）由于競(jìng)爭(zhēng)，甲城鎮(zhèn)的地價(jià)變動(dòng)方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相反10 對(duì)某宗居住用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的試算結(jié)果分別為：收益還原法1030元/平方米，市場(chǎng)比較法1000元/平方米，假設(shè)開發(fā)法990元/平方米。按當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況和土地估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，各方法試算結(jié)果對(duì)最終估價(jià)結(jié)果的重要性程度分別為：收益還原法50%，市場(chǎng)比較法30%，假設(shè)開發(fā)法20%。則該宗地土地價(jià)格可確定為( )。（A）990元/平方米（B）1000元/平方米（C）1007元/平方米（D）1013元/平方米11 經(jīng)批準(zhǔn)，某企業(yè)原使用的某宗劃撥土地變更為出讓，同時(shí)建筑容積率在原有基礎(chǔ)上提高了2個(gè)百分點(diǎn)，則該企業(yè)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓

7、金按( )公式測(cè)算。（A）原使用條件下出讓土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格（B）新使用條件下出讓土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格（C）新使用條件下出讓土地使用權(quán)原市場(chǎng)價(jià)格劃撥土地使用權(quán)原市場(chǎng)價(jià)格（D）新使用條件下出讓土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格X30%12 某公司1996年以出讓方式取得居住用地70年土地使用權(quán)，出讓當(dāng)時(shí)居住、商業(yè)用地土地出讓價(jià)格分別為80萬元和110萬元。2006年，該公司申請(qǐng)將土地用途由居住變更為商業(yè)并獲得批準(zhǔn)，按重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)、居住用地的出讓價(jià)格分別為150萬元、100萬元，則應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓價(jià)款為( )

8、(土地還原利率取 6%)。（A）33.44萬元（B）58.17萬元（C）70.00萬元（D）76.54萬元13 由于估價(jià)目的不同，價(jià)格類型也會(huì)存在差異。在下列情況中，( )的價(jià)格類型是相同的。（A）國有土地使用權(quán)租賃與集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（B）征收有關(guān)土地稅費(fèi)與土地司法鑒定（C）城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)與城鎮(zhèn)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（D）國有土地使用權(quán)作價(jià)人股與清產(chǎn)核資14 甲企業(yè)擬與乙企業(yè)就資產(chǎn)置換問題進(jìn)行談判，為談判提供依據(jù)的土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)為 ( )。（A）買賣價(jià)格（B）租賃價(jià)格（C）清算價(jià)格（D）抵押價(jià)格15 在評(píng)估某臨街商業(yè)用地土地價(jià)格時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價(jià)成果，又

9、有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果，則下述評(píng)估技術(shù)思路最為恰當(dāng)?shù)氖?( )。（A）評(píng)估時(shí)里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為主（B）分別利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單價(jià)，取兩者的平均值確定待估宗地單價(jià)（C）先利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)分別進(jìn)行評(píng)估，再選擇適宜的估價(jià)基本方法作為印證進(jìn)行評(píng)估，取與基本估價(jià)方法評(píng)估結(jié)果最接近的價(jià)格作為最終結(jié)論（D）一般情況下，路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平相差懸殊，不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法16 某企業(yè)擬向政府承租某宗工業(yè)用地20年的國有土地使用權(quán)。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，經(jīng)調(diào)查獲知以下數(shù)據(jù)：一年期國債利率4.20%、一年期銀行定期貸款利率5.23%、一年期銀行活期存款利率4

10、.56%、五年期銀行定期貸款利率6.12%。若該地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為1%，則估價(jià)師對(duì)該宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)確定的土地還原率為( )。（A）6.20%（B）5.56%（C）7.23%（D）6.12%17 在上題結(jié)論的基礎(chǔ)上，若知在估價(jià)期日，宗地附近區(qū)域政府出租工業(yè)用地的租金標(biāo)準(zhǔn)為4萬元/年，市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)為6萬元/年。通過這些信息，若要針對(duì)其他目的進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，則下列結(jié)論正確的是( )。（A）土地使用權(quán)出讓，宗地地價(jià)92萬元（B）土地使用權(quán)作價(jià)入股，宗地地價(jià)92萬元（C）標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，宗地地價(jià)106萬元（D）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，宗地地價(jià)101萬元18 按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的要求，你認(rèn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)反映(

11、)。（A）監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格市場(chǎng)水平（B）監(jiān)測(cè)點(diǎn)實(shí)際成交價(jià)格水平（C）監(jiān)測(cè)點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的平均客觀價(jià)格水平（D）監(jiān)測(cè)點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的最高價(jià)格水平19 不同用途土地估價(jià)的技術(shù)路線應(yīng)該根據(jù)具體情況確定，下列說法中，不正確的是 ( )。（A）液化氣儲(chǔ)備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實(shí)驗(yàn)基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評(píng)估（B）評(píng)估別墅、高級(jí)公寓等居住用地應(yīng)首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，且應(yīng)重點(diǎn)分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對(duì)地價(jià)的影響（C）油(氣)井場(chǎng)用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，其他宗地價(jià)格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后確定（D）采用收益還原法評(píng)估教育

12、、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時(shí)，收益應(yīng)取整體收益20 在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時(shí)，選取了五個(gè)因素，通過特爾菲法，已確定出因素的重要程度為 V1V2，V1V3，V3:V4:V5，若采用因素成對(duì)比較法(0，0.5，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是( )。（A）V1的權(quán)重為0.3（B）V2的權(quán)重為0.4（C）V3的權(quán)重為0.5（D）V5的權(quán)重為0.1721 在進(jìn)行城鎮(zhèn)定級(jí)時(shí)，某城鎮(zhèn)商服中心分為三級(jí)，市級(jí)中心的規(guī)模指數(shù)為100，區(qū)級(jí)中心的規(guī)模指數(shù)為50，小區(qū)級(jí)中心規(guī)模指數(shù)為20，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心及小區(qū)級(jí)中心的功能分別為 ( )。（A）100、50、20（B）50、30、20（C）100、30、20（D）5

13、9、29、1222 在城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素量化過程中，下列關(guān)于公式說法中，不正確的是( )。（A）r是中心距某地塊實(shí)際距離和某中心功能影響半徑之比（B）r數(shù)值在(0，1)之間變化（C）離中心近時(shí)，r1，距離達(dá)到了影響半徑時(shí)，r0（D）r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近123 城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)考慮規(guī)劃條件因素，下列說法中，不正確的是( )。（A）不論哪種形式的規(guī)劃定級(jí)，都采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行（B）規(guī)劃折扣系數(shù)僅反映了城市規(guī)劃影響的變動(dòng)性，是規(guī)劃修正定級(jí)中的重要技術(shù)指標(biāo)（C）影響規(guī)劃折扣系數(shù)的參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)（D）貼現(xiàn)系數(shù)反映規(guī)劃的變動(dòng)性和土地使用者追求潛在收益的風(fēng)險(xiǎn)性24 下列

14、關(guān)于城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的說法中，不正確的是( )。（A）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系（B）土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異（C）土地級(jí)反映城鎮(zhèn)之間土地區(qū)位條件和利用效益的差異（D）土地分等定級(jí)韻實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)25 在采用極值標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行分等因子分值計(jì)算時(shí)，當(dāng)某項(xiàng)因子對(duì)應(yīng)指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)，假定指標(biāo)最高值和最低值分別為30和10，某一參評(píng)城鎮(zhèn)對(duì)應(yīng)指標(biāo)為25，則計(jì)算的因子分值為( )。（A）20（B）66.7（C）75（D）5026 土地利用系數(shù)是農(nóng)用地分等的主要參數(shù)之一。下列關(guān)于土地利用系數(shù)的說法中 ( )是正確的。（A）土地利

15、用系數(shù)計(jì)算時(shí)，Yjmax指第j種指定作物國家一級(jí)指標(biāo)區(qū)內(nèi)最高單產(chǎn)（B）土地利用系數(shù)等值區(qū)的邊界可打破村級(jí)行政單位的完整性（C）土地利用系數(shù)的計(jì)算必須分指定作物計(jì)算（D）等值區(qū)內(nèi)各行政村指定作物土地利用系數(shù)在X25之間(X表示平均值；S表示標(biāo)準(zhǔn)差)27 采用樣地法進(jìn)行農(nóng)用地分等過程中，選擇和確定標(biāo)準(zhǔn)樣地是關(guān)鍵步驟之一。一般情況下，標(biāo)準(zhǔn)樣地應(yīng)位于( )。（A）土地利用總體規(guī)劃確定為基本農(nóng)田的分等單元（B）土地利用總體規(guī)劃確定為一般農(nóng)田的分等單元（C）土地利用總體規(guī)劃確定為基本農(nóng)田或一般農(nóng)田的分等單元（D）土地利用現(xiàn)狀圖中的任一圖斑確定的分等單元28 B、C是A省的兩個(gè)縣級(jí)單位，E是D省的縣級(jí)單位，

16、A省省級(jí)農(nóng)用地分等成果的自然等以400分為等間距，B省省級(jí)農(nóng)用地分等成果以200分為等間距。經(jīng)國家級(jí)匯總后，B縣的一等地與C縣的一等地以及E縣的一等地的質(zhì)量關(guān)系是( )。（A）BCE（B）BCE（C）BCE（D）BC，B、C與E不可比29 下列描述中，( )不屬于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑。（A）以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，按地價(jià)平均法更新基準(zhǔn)地價(jià)（B）利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)（C）調(diào)整綜合分值與地價(jià)關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價(jià)（D）運(yùn)用投入產(chǎn)出資料的變化量修正更新基準(zhǔn)地價(jià)30 關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)思路，下列說法正確的是( )。（A）更新必須是從土地定

17、級(jí)到基準(zhǔn)地價(jià)水平的全面更新（B）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新，可以根據(jù)對(duì)地方土地市場(chǎng)歷年的分析成果，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)進(jìn)行更新（C）在已完成土地定級(jí)估價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)基礎(chǔ)上，調(diào)整有關(guān)參數(shù)自動(dòng)更新即可（D）在已完成土地定級(jí)估價(jià)工作成果基礎(chǔ)上，由地價(jià)委員會(huì)確定調(diào)整幅度進(jìn)行更新二、多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，至少有兩個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。31 土地估價(jià)屬于專業(yè)化的中介服務(wù)，下列關(guān)于土地估價(jià)的說法正確的是( )。（A）土地估價(jià)師為了估價(jià)，必須有相應(yīng)的工作程序，其順序一般是從擬定估價(jià)計(jì)劃、決定估價(jià)的基本目的、資料收集與整理、查證委估宗地狀況、資料分析與價(jià)格影響和構(gòu)成因素分

18、析到最后估價(jià)額的決定及估價(jià)報(bào)告的提出（B）估價(jià)師要評(píng)估出合理的地價(jià)，必須了解有關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境、市場(chǎng)等因素對(duì)待估地塊的影響，最后提出合理的估價(jià)額（C）從一般意義上說，土地估價(jià)具有土地價(jià)值信息披露和價(jià)值鑒證兩大功能（D）保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，委托估價(jià)者必須遵守簽訂合同、爭(zhēng)取服務(wù)、爭(zhēng)取時(shí)效、提高估價(jià)數(shù)量等原則（E）土地估價(jià)合法原則是指所估土地必須是在合法委托的情況下進(jìn)行32 在經(jīng)濟(jì)社會(huì)，交易合同是保護(hù)交易雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)。根據(jù)土地估價(jià)項(xiàng)目委托的特點(diǎn)，土地估價(jià)項(xiàng)目委托合同的基本內(nèi)容應(yīng)包括( )。（A）土地估價(jià)原則（B）估價(jià)對(duì)象（C）估價(jià)目的（D）初步估價(jià)結(jié)果（E）估價(jià)方法的選擇3

19、3 在土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師在進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、( )及宗地使用的特殊規(guī)定。（A）法定最高使用年限（B）批準(zhǔn)使用年限（C）已使用年限（D）剩余使用年限（E）租賃年限34 根據(jù)國土資源部關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知(國土資發(fā)2005144號(hào))文件要求，征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本特征是( )。（A）確定征地補(bǔ)償?shù)膱?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（B）分征地目的的最低標(biāo)準(zhǔn)（C）區(qū)分地類劃分區(qū)片（D）在一個(gè)區(qū)片內(nèi)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致（E）征地區(qū)片價(jià)中不包括地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償35 關(guān)于運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)不同用途土地進(jìn)行估價(jià)應(yīng)注意的事項(xiàng)，下列

20、觀點(diǎn)正確的有 ( )。（A）因素修正幅度要與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中各用途土地宗地價(jià)格修正幅度相同或相近（B）在確定修正幅度時(shí)，不同用途的地價(jià)影響因素、影響程度相同（C）工業(yè)用地道路通達(dá)度對(duì)地價(jià)影響程度大，公交便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較?。―）商業(yè)用地最重要的修正因素是商服業(yè)的繁華程度（E）住宅用地對(duì)公共交通便捷度的要求比工業(yè)用地要低36 下列關(guān)于不同估價(jià)方法適用目的的說法正確的有( )。（A）估價(jià)方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，選用兩種以上(不含兩種)進(jìn)行價(jià)（B）居住用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（C）評(píng)估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評(píng)估方法是成本逼近法、

21、剩余法（D）工業(yè)用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法（E）商服用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法37 土地開發(fā)程度設(shè)定既是地價(jià)定義的重要方面，也是確定價(jià)格的基本依據(jù)。下列估價(jià)項(xiàng)目中，可以將土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線內(nèi)外五通一平的是( )。（A）某國有企業(yè)改制中涉及其所使用的劃撥土地價(jià)格評(píng)估（B）某開發(fā)區(qū)向外商出讓其開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（C）某股份制公司將其以出讓方式取得土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（D）某市政府拍賣出讓某待開發(fā)地塊的出讓底價(jià)評(píng)估（E）某企業(yè)將其使用的原出讓工業(yè)用地進(jìn)行資產(chǎn)置換的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)

22、估38 以下關(guān)于基準(zhǔn)地評(píng)估區(qū)段劃分的具體做法正確的是( )。（A）以道路、溝渠或其他明顯地物為界（B）在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界（C）區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段（D）人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)（E）對(duì)商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等39 試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的( )，進(jìn)而確定最后的估價(jià)額。（A）相對(duì)重要性（B）可用程度（C）可靠性（D）合理性（E）一般性40 根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為( )。（A）綜合定級(jí)（B）分類定

23、級(jí)（C）單項(xiàng)定級(jí)（D）多項(xiàng)定級(jí)（E）多用途定級(jí)41 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)有( )。（A）評(píng)估出不同區(qū)域不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)（B）分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系（C）建立在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系（D）建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系（E）建立城市地價(jià)分析體系42 下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原理的描述正確的有( )。（A）各行業(yè)對(duì)土地地質(zhì)狀況要求不同是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)（B）土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)（C）任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律（D）城鎮(zhèn)中

24、土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提（E）土地收益高低直接決定了地價(jià)的高低，是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，而市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映43 在采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和資料收集一般應(yīng)包括( )。（A）待估宗地和與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料（B）出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料（C）營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（D）直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料（E）與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料44 關(guān)于區(qū)域因素對(duì)地價(jià)的影響中，以下說法正確

25、的有( )。（A）同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度相同（B）同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度不同（C）區(qū)域因素都是直接對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響（D）區(qū)域因素有的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響（E）對(duì)商業(yè)用地土地價(jià)格有利的區(qū)域因素對(duì)居住用地也有類似的影響45 基于下列目的的地價(jià)評(píng)估中，評(píng)估結(jié)果能夠體現(xiàn)土地在市場(chǎng)上客觀價(jià)格水平的有 ( )。（A）確定征地區(qū)片綜合地價(jià)（B）用地者委托評(píng)估其擁有土地的公開競(jìng)買價(jià)格（C）銀行為發(fā)放抵押貸款而評(píng)估的土地抵押價(jià)格（D）土地在有形市場(chǎng)中正常轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)出方委托評(píng)估的價(jià)格（E）土地在有形市場(chǎng)中正常轉(zhuǎn)讓，潛在購買方委托評(píng)估的價(jià)格46 國有企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定改制

26、為上市公司時(shí)，與其原有劃撥土地使用權(quán)處置方式有關(guān)的土地估價(jià)類型有( )。（A）土地使用權(quán)承租價(jià)格評(píng)估（B）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估（C）土地使用權(quán)置換價(jià)格評(píng)估（D）土地使用權(quán)作價(jià)人股價(jià)格評(píng)估（E）保留劃撥方式下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估47 在運(yùn)用剩余法對(duì)居住用地土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)方法運(yùn)用過程中有關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定應(yīng)注意的問題有( )。（A）利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式（B）土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容（C）利息的計(jì)算必須采用復(fù)利計(jì)息方式（D）剩余法理論依據(jù)源于地租原理，即每年的租金剩余（E）利潤的計(jì)算應(yīng)考慮開發(fā)期的長短48 土地級(jí)別劃分可

27、以根據(jù)總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷，它二般應(yīng)當(dāng)劃在( )。（A）頻率分布空白區(qū)（B）頻率分布的低值區(qū)（C）頻率分布的密集區(qū)（D）頻率分布的最高點(diǎn)（E）頻率分布的平緩變化區(qū)49 在( )情形下，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不得接受土地抵押委托評(píng)估。（A）抵押物為，集體土地所有權(quán)（B）開發(fā)商銷售完畢的商品房用地（C）土地使用者抵押已取得土地使用證、未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的出讓國有土地使用權(quán)（D）土地使用者抵押已部分抵押的國有土地使用權(quán)（E）欲以共有土地使用權(quán)抵押，但未取得其他共有人同意50 下列關(guān)于注冊(cè)土地估價(jià)師的說法中，正確的有( )。（A）土地估價(jià)師實(shí)行登記制度（B）注冊(cè)土地估價(jià)師只能在一個(gè)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)（C）土地估

28、價(jià)師在估價(jià)工作中應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則（D）土地估價(jià)師可以以個(gè)人名義接受委托、承辦正式的土地估價(jià)業(yè)務(wù)（E）土地估價(jià)師可以在非本人任職的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告上簽字三、情景分析題每題的備選項(xiàng)中，至少有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。50 2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積10000平方米，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0建筑容積率3.0，40%建筑覆蓋率50%。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來三至

29、四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元/平方米，樓層在8層以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元/平方米，平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)1000元/平方米，貸款年利率6%，銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30%。51 根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。（A）收益還原法（B）市場(chǎng)比較法（C）剩余法（D）成本逼近法52 根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰當(dāng)?shù)氖? )。（A

30、）因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則（B）因?yàn)閰^(qū)域未來價(jià)格年平均上漲比率僅為2%，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則（C）實(shí)際建筑容積率2.8，建筑密度30%，符合最有效利用原則（D）根據(jù)規(guī)劃2.0建筑容積率3.0，40%建筑覆蓋率50%，不符合最有效利用原則53 根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的最大價(jià)值是( )。（A）17 479萬元（B）18 727萬元（C）23 305萬元（D）24 970萬元54 該宗國有土地使用權(quán)公開出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )。（A）5624萬元（B）6185萬元（C）8243萬元（D）8992萬元55 房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005

31、年6月16日競(jìng)價(jià)成功，獲得一宗地國有土地使用權(quán)，并于 2005年6月28與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29 取得國有土地使用證。2006年7月26，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估價(jià)期日應(yīng)確定可以有以下方式( )。（A）2006年7月26，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值（B）2005年6月28，但合同事先要有約定（C）2005年6月16日（D）2005年7月29四、計(jì)算題答案要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果；需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無計(jì)算過程、只有計(jì)算結(jié)果的不得分。計(jì)算過程保留兩位小數(shù)，計(jì)算最終結(jié)果保留整數(shù)。單價(jià)用“元/平方米”，總價(jià)用“萬元”表

32、示。56 甲公司于2001年6月通過拍賣競(jìng)得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，要求評(píng)估土地價(jià)值以及土地與建筑物一體的價(jià)值。評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查資料顯示，當(dāng)時(shí)K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元/建筑平方米，管理費(fèi)支出為租金的5%，年支付各項(xiàng)稅金平均為35元/建筑平方米。除管理費(fèi)外，還需支出維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。假定該寫字樓建筑物的重置價(jià)為1600元/平方米，殘值為零，年支出維修費(fèi)為重置價(jià)的 2%，年支出保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地還原率

33、為6%，建筑物還原率為8%，估價(jià)基準(zhǔn)日定為2006年6月30日。請(qǐng)根據(jù)以上資料進(jìn)行估算(需提供總價(jià)和單價(jià))。57 某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評(píng)估確定出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通信、通電、排水，場(chǎng)地平整)，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%，土地出讓年限為50年。下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料。征地補(bǔ)償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4%征收；耕地

34、占用稅，按5元/平方米征收；耕地開墾費(fèi)，按10元/平方米計(jì)收。土地開發(fā)成本及費(fèi)用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開發(fā)費(fèi)平均為90元/平方米。假定土地開發(fā)周期為1.5年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；并發(fā)的投資回報(bào)率為15%，年貸款利率為8%，土地還原率為6%，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為 120%，請(qǐng)根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。58 某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。土地情況為：該土地通過征用后出讓獲得，當(dāng)時(shí)征用時(shí)包括代征的500平方米的綠化用地在內(nèi)總面積共計(jì)5500平方

35、米。土地出讓手續(xù)于2002年7月1日辦理，當(dāng)時(shí)獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000平方米，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信、場(chǎng)地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2米寬60米長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時(shí)已經(jīng)按照長每米500元在出讓價(jià)中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊栴}補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。其他有關(guān)資料。(1)以2003年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價(jià)格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。(2)該市2005年7月1日公布并執(zhí)行國有

36、土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果?；鶞?zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2005年1月1日；基準(zhǔn)地價(jià)為各類用途在法定最高出讓年期，各級(jí)別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，得知該宗地位于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/平方米，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/平方米。(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計(jì)算得到該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。(5)該市五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1

37、.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。(6)土地還原率為6%。(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價(jià)宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)(1+影響因素修正幅度)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。2006年土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）真題試卷答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)不得分，但不倒扣分。1 【正確答案】 D2 【正確答案】 A3 【正確答案】 C4 【正確答案】 C 【試題解析】 根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)選擇不同的估價(jià)方法，有充足可選擇的交易案例，交易案例具有相關(guān)性和替代性，交易資料的可靠性、合法性。5 【正確答案】 B6 【正確

38、答案】 A 【試題解析】 剩余法中，要根據(jù)土地估價(jià)的合法原則和最有效使用原則，來判斷和確定土地利用方式。本題考察的就是合法原則。沒有提出登記用途的時(shí)候，可以按照該土地最有效用途來判斷。7 【正確答案】 D8 【正確答案】 A9 【正確答案】 C 【試題解析】 土地價(jià)格和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，沒有用定量的確定，而是定性的描述。應(yīng)該是土地需求變動(dòng)趨勢(shì)大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢(shì)一致，高于一般商品上升速度。10 【正確答案】 C 【試題解析】 應(yīng)當(dāng)是收益還原法為30%，市場(chǎng)比較法為50%。11 【正確答案】 B 【試題解析】 對(duì)于劃撥土地的考察，這是今年包括今后一個(gè)時(shí)期考察的一個(gè)新考點(diǎn)，一定要明確新使用條件下出讓土地使

39、用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。12 【正確答案】 B13 【正確答案】 C14 【正確答案】 A 【試題解析】 資產(chǎn)置換問題也是市場(chǎng)價(jià)格，就是買賣價(jià)格。15 【正確答案】 A16 【正確答案】 A 【試題解析】 估價(jià)師對(duì)該宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)確定的土地還原率應(yīng)當(dāng)是一年期一年期國債利率4.20%和該地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為1%的綜合。因?yàn)槭浅凶馔恋厥褂脵?quán)價(jià)格，還應(yīng)當(dāng)再加上1%，則為 4.20%+1%+1%6.20%。還原率的確定方法：純收益和價(jià)格比率法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益率綜合排序插入法。這個(gè)題目是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，一年期銀行定期貸款利率和該地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值共同作用。1

40、7 【正確答案】 C 【試題解析】 標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，還原利率應(yīng)當(dāng)取5.2%，工業(yè)用地還原利率為50年。6/5.2%1-1/(1+5.2%)50106萬元。18 【正確答案】 A19 【正確答案】 C20 【正確答案】 C21 【正確答案】 B22 【正確答案】 C23 【正確答案】 D 【試題解析】 規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率反映規(guī)劃的變動(dòng)性和土地使用者追求潛在收益的風(fēng)險(xiǎn)性，貼現(xiàn)系數(shù)將未來一定時(shí)期的潛在影響貼現(xiàn)到定級(jí)時(shí)點(diǎn)的參數(shù)，依照了資金時(shí)間價(jià)值原理，具體根據(jù)貼現(xiàn)率與規(guī)劃年期計(jì)算確定。24 【正確答案】 C 【試題解析】 正確的為土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。25 【正確答案】 C【試題解析

41、】 根據(jù)公式計(jì)算，極值標(biāo)準(zhǔn)化公式為Yij100a(J)(XijXj)/(XmaxXmin)式中；Yij第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)因子分值；a(j)，Xj當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益正相關(guān)時(shí)，a(j)l，且XjXmin；當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益負(fù)相關(guān)時(shí)，a(j)-l且XjXmax；Xij第i個(gè)分等對(duì)象第j項(xiàng)指標(biāo)值；Xmax各分等對(duì)象Xij指標(biāo)的最大值；Xmin各分等對(duì)象Xij指標(biāo)最小值。26 【正確答案】 D【試題解析】 土地利用系數(shù)計(jì)算時(shí)，Yjmax指第j種指定作物省內(nèi)分區(qū)最高單產(chǎn)；土地利用系數(shù)等值區(qū)的邊界不可打破村級(jí)行政單位的完整性，土地利用系數(shù)的計(jì)算可以分指定作物計(jì)算也可以不區(qū)別指定作

42、物，編制綜合土地利用系數(shù)等值區(qū)圖。27 【正確答案】 A28 【正確答案】 A 【試題解析】 分等間距不同，質(zhì)量關(guān)系還是一致的。29 【正確答案】 D30 【正確答案】 B二、多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，至少有兩個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。31 【正確答案】 B,C32 【正確答案】 B,C33 【正確答案】 B,C,D34 【正確答案】 A,D,E35 【正確答案】 A,C,D36 【正確答案】 D,E37 【正確答案】 C,E38 【正確答案】 A,B,C,E39 【正確答案】 A,B,C40 【正確答案】 A,B41 【正確答案】 A,B,C4

43、2 【正確答案】 C,D,E43 【正確答案】 A,B,C,D44 【正確答案】 B,D45 【正確答案】 B,D,E46 【正確答案】 A,B,D47 【正確答案】 A,B,E48 【正確答案】 A,B49 【正確答案】 A,B,E50 【正確答案】 B,C三、情景分析題每題的備選項(xiàng)中，至少有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。51 【正確答案】 B,C52 【正確答案】 A,B,C53 【正確答案】 D【試題解析】 建筑面積1000031%3100平方米28000/31009.03層300008000元24000萬元24000(1+2%)224970

44、萬元54 【正確答案】 C55 【正確答案】 A,B四、計(jì)算題答案要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果；需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無計(jì)算過程、只有計(jì)算結(jié)果的不得分。計(jì)算過程保留兩位小數(shù)，計(jì)算最終結(jié)果保留整數(shù)。單價(jià)用“元/平方米”，總價(jià)用“萬元”表示。56 【正確答案】 解1解題思路與方法選用估價(jià)對(duì)象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費(fèi)用等資料，適宜選用收益還原法評(píng)估。2解題步驟(1)計(jì)算房地年總收益。5095012570 000(元)(2)計(jì)算年總費(fèi)用。年管理費(fèi)50950125%28 500(元)年維修費(fèi)16009502%30 400(元)年保險(xiǎn)費(fèi)16009500.2%3040(元)年稅金3

45、595033 250(元)年折舊費(fèi)：1600950/(50-10)31020.41(元)年總費(fèi)用：+28 500+30 400+3040+33 250+31 020126 210(元)(3)計(jì)算建筑物年純收益。建筑物年純收益建筑物現(xiàn)值建筑物還原率(建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限)建筑物還原率(160095031 0204)8%111 674(元)(4)計(jì)算土地年純收益。土地純收益房地總收益房地總費(fèi)用建筑物純收益570 000126 210111 674332 116(元)(5)計(jì)算2006年6月的土地價(jià)格。土地總價(jià)格：(元)土地單位價(jià)格：5133 1298006416(元/平方米)(6)建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限160095031 02041 395 920(元)(7)土地及建筑物一體總價(jià)格。土地及建筑物一體總價(jià)格土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值建筑物面積5 133 129+1 395 9206 529 049(元)652(萬元)土地及建筑物一體單價(jià)6 529 049/8008161(元/平方米