房地產開發(fā)企業(yè)管理人員應了解的相關知識

1、房地產開發(fā)企業(yè)管理人員應了解的相關知識仔細研究房地產的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經常涉及的合同主要有以下幾類：1、土地使用權出讓（轉讓）合同； 2、建筑工程承包合同； 3、合作開發(fā)房地產合同； 4、房屋 拆遷安置補償合同； 5、房地產項目轉讓合同； 6、建設工程物資采購合同； 7、房地產銷售 代理合同； 8、商品房（預）銷售合同。一、所有合同的簽訂都應注意的問題 （基本原則 ）1、主體是否合法，是否具有相應的主體資格。具體應該包括：對方是否具有相應的資 質、是否具有履約能力、信譽狀況等。2、合同內容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求公司高管對國家的相關法律法規(guī)有 較詳細的了解，對于重大合同的簽

2、訂應咨詢法律顧問。3、合同條款是否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數(shù)量、質量、價款、履約 期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能地清晰、明確、完整，決 不能含混不清或者模棱兩可。4、對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應的違約責任（包括合同的解除）。 對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。5、應約定爭議管轄權條款。 盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。 不能達成一致的， 則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取 得我方公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。7、對

3、方的簽約人人是否具備相應的權限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權的經辦人。應該要求簽約人出示相應的證明文件，并仔細核查證明文件。8、簽章應包括對方單位的公章以及授權代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構 公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書。對方為自然人的，簽章應由本 人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應清晰完整。9、合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應留下具體的時間。10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得 到落實：如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保 財產的，應審查擔保財產是否可以抵押，

4、并盡量辦理抵押登記（部分財產必須辦理登記）。11、合同附件應與主合同相一致。12、合同訂立之后如要變更，應采取書面形式。二、房地產合同應注意的問題對于上面已經敘述過的內容以及房地產合同必備條款， 不再進行表述， 僅敘述該類合同 的個性事項。（一）土地使用權出讓（轉讓）合同（在該類合同中，設我方為受讓方）1、審查出讓方的資質。如果出讓方為行政機關，應注意只有市、縣人民政府土地管理 部門才有權出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方 為民事主體的，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面 1）該土地使用是否可以出

5、讓， 是否辦妥農轉用、土地征用手續(xù)； 2）該土地上的房地產是否被抵押（如轉讓人在地上設有 抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受 讓人）； 3）與土地使用權和地上物有關的稅、費出讓人是否繳清； 4）在該土地上建造的 工程工程款是否已經付清（債隨地走）； 5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三 人。3、在合同中應該明確完備地載明轉讓土地的位置、面積、原出讓合同設定的用途，是 否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉 讓價金的確定有關聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在 合同中一一寫明4、

6、應注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無 效。5、在轉讓合同中應對轉讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積 極配合登記的義務，6、應對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應盡量規(guī)定價金的支付與轉讓登記同時進行。（二）建筑工程承包合同設我方為發(fā)包方。1、審查承包方的資質。除應審查承包方的資質情況、施工能力、社會信譽、財務情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同 時還應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。2、合同中應對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設計和工期、質量 與檢驗、合同價款及支付方式、材

7、料供應、設計變更、竣工與結算等。3、下列問題的規(guī)定尤其應重視： 1） 明確規(guī)定合同價款及其計算方式 2）保修期的長短， 同時應規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款， 至保修期滿后再支付。 3）工程交付的標準。4）材料設備供應的具體內容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質量等級、提供的時間和地點應 該具體而且明確。同時應約定供應方承擔的具體責任。還應約定供應材料和設備的結算方 法4、應對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過 發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。5、應對工程的質量等級進行明確規(guī)定。6、應規(guī)定：“施工方在竣工后應該在交房同時提交施工技術資料，否則，應承擔違約

8、責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工 過程中的一些技術資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產權證書，造成損失。（三）合作開發(fā)房地產合同1、前期審查應著重審查以下幾方面內容：1）合作方的資質、信譽等； 2）以土地使用權合作方的土地使用性質 3） 合作方是否取 得了項目開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應注意以下幾方面的內容：1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會董事會、

9、經營管理人員及其運作機制進行約定；2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的， 須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織， 并明確合作籌建各方的權利義務；5）合作開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理 不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利 義務，投

10、資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應 約定利潤的計算以及分配方式；8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔 及面積分配方式；10）合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應付項目的工期進行明確的規(guī)定。12）應對合作各方在合作中的職責進行明確約定。（四）房屋拆遷安置補償合同1、前期審查主要有兩方面1）審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷

11、補償 安置待遇。2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內容1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產權證號碼，房屋的 結構、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、 附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動 遷的，也要在基本情況中注明。2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中低值高 估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結構、 成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況

12、。3）拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產權調換的，還應根據實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法 等。5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限 等還可約定違約責任及爭議解決辦法。（五）房地產項目轉讓合同 ；1、前期工作如果我方為出讓方，則應該做以下工作1）辦理項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)；2）辦理項目土地使用權的變更登記手續(xù)；3）辦理房地產開發(fā)項目轉讓

13、的備案手續(xù)，具體向房地產開發(fā)主管部門辦理；4）辦理建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；5）辦理其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應審查以下內容1）轉讓方是否已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；2）轉讓方是否持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；3）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉讓人是否是項目所有人。2、合同中所應注意的事項1）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；2）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的

14、條件；3）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關 規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續(xù)；4）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；5）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目 土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人 的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓 金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；7）項目轉讓時，項目未按出讓

15、合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦 政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；8）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；9）房地產項目轉讓前已實行預（銷）售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因 此引起相應責任的處理方法；10）以轉讓項目公司股權方式轉讓的，應約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、 支付方式，現(xiàn)有資產的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設工程物資采購合同 ；1、審查對方資質。2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā) 生爭議。3、合同條款注意事項1）注意合

16、同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公 平原則協(xié)商確定雙方的權利與義務，以免產生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產 品的數(shù)量時，最好將產品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產品的數(shù)量。3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運 輸過程中的風險留給供貨方。4）應規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責任。對采購物資

17、的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。（七）房地產銷售代理合同 ；設我方為開發(fā)商。1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應注意，我國中規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè) 委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產 中介服務機構。2、在合同條款中，應注意以下幾方面1）明確委托銷售房產的位置、類型、面積。2）應對房地產銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務，即要寫明在多長時間內銷售多少數(shù)額的房產。4）對代理銷售方在銷售期間所產生費用的負擔應明確規(guī)定。5）應明確規(guī)定傭金的支付方式和

18、時間。6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。7）應明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審 查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。八）商品房預（銷）售合同；1、前期審查應著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購 房資格。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合 同被宣布無效。2、在合同條款中應注意以下方面。1）應詳細規(guī)定預（銷）售房的位置、土地使用年限。2）規(guī)定預（銷）售房的面積時，應詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分 攤等，同時應規(guī)定相應的誤差。3）應該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產交付時間。 同時應規(guī)定遲延交付的免責事由4）規(guī)定預（銷）售房的價款應說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支 付時間。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方 有權出售該房產。5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應規(guī)定產權轉移的時間以及方式。7）應規(guī)定購買方購買后房產的使用性質以及相關義務。8）應規(guī)定購買方在未取得房產產權前不得將房產抵押、轉讓，否則后果自負。9）房屋質量容易產生糾紛 , 因此應對質量情況、保質期、附屬設備保質期加以規(guī)定。10）應對房產的附隨設施的使