房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報告小組成員：朱永聰 蘇永強 鄭清 袁廣鵬 林楚烈 張彥聚一、土地及大配套費用1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金， 其中已經(jīng)包括土地出讓金、 土地拆遷整治費用等， 每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地款=土地成交總價款十土地上對應(yīng)建筑面積2、城市建設(shè)配套費按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為 140 元/平方米建筑面積，主城外都市 發(fā)達經(jīng)濟圈為 110元/平米，各區(qū)縣為 80 元/平米（經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策 55元/平方米，110-55）3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象， 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn) 稅，如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅

2、稅率為3%，即土地契稅二土地成交價格x 3%,每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地契稅 二土地契稅總額十對 應(yīng)的建筑面積4、土地使用稅 土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費,土地使用稅 =稅費標準x總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費標準約元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加,我們一期項目的年土地使用稅標準為元 /平方米占地面積。5、土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分 一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金， 無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓 金。? 拆遷安置、補償?shù)荣M用6、拆遷安置、補償

3、等費用 由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包 括在綜合價金中。二、前期費用1、三通一平費用 包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費用，具 體費用數(shù)額需結(jié)合項目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、規(guī)劃設(shè)計費（1）咨詢費 專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費 用，具體費用視項目實際情況而定。（2）規(guī)劃方案設(shè)計費 支付給規(guī)劃設(shè)計單位的費用，無統(tǒng)一標準，一般1 元/平方米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計費 支付給建筑方案設(shè)計單位的

4、費用，一般 15-20 元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費 =土建綜合造價X建筑面積（大 于1000萬部分）X 2%o+土建綜合造價X建筑面積（小于 1000萬部分）x %。3、施工圖設(shè)計費完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層 15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計費大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計（包括方案設(shè)計和施工圖設(shè)計）費約 2025元/平方米環(huán)境凈面積，中檔 1520元/平方米，低檔 1 0元/平方米。5、綜合管網(wǎng)設(shè)計費6、人防管理費具體標準不是很明確，約元 /平方米建筑面

5、積。7、招投標費（ 1）、招標監(jiān)督服務(wù)費用及招標代理費 支付給市招投標辦的監(jiān)督服務(wù)費用及招標代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積X元/卅計算。2）、勞動定額測定費按施工單位中標額X %08、墻改費 對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費用，目前一般都不存在使用粘土 磚的情況，故一般無該項費用。9、地名費 各區(qū)標準不一樣，一般費用比較低，約 10000 元/項目。10、施工圖審查費聘請設(shè)計院對施工圖進行審查所需要的費用， 目前市場價約元 /每平方米建筑面積。11、勘查放線費（1）、地質(zhì)勘察費 對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用， 一般根據(jù)項目用地的實際情況， 以在地質(zhì) 勘察過程中實際發(fā)

6、生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。（2）、測繪費聘請專業(yè)測繪機構(gòu)在平基前對地形進行詳細測量所需要的費用， 按測繪土地的面積 收取，目前市場價約 1 元/平方米。12、新建登記費 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約元/平方米建筑面積。13、面積測量費 在辦理預(yù)售時和竣工時需進行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費共計元 /平方米。14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費 國家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費應(yīng)由開發(fā)商承擔，標準為3元/平方米15、地籍地形圖、核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖

7、， 但出于謹慎， 一般情況下還 會單獨聘請專業(yè)公司進行測量， 費用標準視測量土地面積不等分為約 7000、5000、2000 三個檔次，如我們項目三千三百畝的費用為 7000 元。16、合同審查費 屬于市建委進行工程承包合同審查的行政收費，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費用按合同金額X %°x60%計算。17、水泥專項基金屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費，按總建筑面積X元/卅計算。18、環(huán)境評估費聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進行環(huán)境評估的費用， 具體標準視市場行情和評估對象的規(guī) 模而定，如我們整個 250萬方項目的環(huán)境評估費用為 10萬元。19、白蟻防治費聘請專業(yè)

8、白蟻防治機構(gòu)進行白蟻防治處理的費用，目前市場價約元/平方米建筑面積。20、防雷檢測費聘請專業(yè)防雷機構(gòu) -重慶市防雷辦進行防雷審查所需要的費用， 目前費用標準約元/平方米建筑面積。21、綜合服務(wù)費屬于市建筑委行政收費，建設(shè)單位按中標金額X %。收取，施工單位按中標金額X % 收取。三、建筑安裝工程費用1、住宅土建、安裝成本該費用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化， 但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建、 安裝成本差異不會很大。 比如我們目前一 期花園洋房的土建安裝成本為 881元/平方米。2、土建監(jiān)理費聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費用，費用市場標準約 5 元/平方米建

9、筑面積。3、質(zhì)量監(jiān)督費用國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費用， 按建筑安裝造價的2%收取。4、變更及簽證由于在工程進行過程中發(fā)生工程設(shè)計變更和工程量簽證與預(yù)算時的差異所引起的 因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價款， 在考慮項 目成本時可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計該項費用。5、示范小區(qū)獎為上報獎項而單獨預(yù)先計提的費用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費1、供電包括電力工程費用和一戶一表費 ,電力工程費是指小區(qū)用電安裝所需要的費用 ,它包 括土建和設(shè)備兩大部分 ,土建主要有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開閉所、配電房等，設(shè)備主 要包括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電力公

10、司統(tǒng)一管理和維護。 一戶一表費現(xiàn)行標準為 400-450 元/戶，該費用應(yīng)由住戶承擔，開發(fā)商只是代收代繳。2、供水包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用和自來水一戶一表費， 其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的 安裝費用應(yīng)由開發(fā)商承擔， 其中自來水一戶一表費應(yīng)由住戶承擔， 開發(fā)商只是代收代繳。3、燃氣燃氣費用里主要包括燃氣工程費和一戶一表費， 燃氣工程費應(yīng)由開發(fā)商承擔算入項 目成本，而一戶一表費則由住戶承擔，開發(fā)商代收代繳。4、通訊一般情況下不會發(fā)生通訊費用， 因為通訊管網(wǎng)的鋪設(shè)都是有通訊公司完成， 無需開 發(fā)商發(fā)生費用。5、電視 一般情況下不會發(fā)生電視線路安裝，因為電視線路的安裝都是由有線電視公司完 成，無需開發(fā)

11、商發(fā)生費用。6、智能化 智能化費用主要是指智能化設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè)備用房所發(fā)生的工程費用， 一般情況下一個規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價約 15 元/平方米。7、環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計算， 高檔環(huán)境工程每平方米 300 元以上，中檔環(huán)境工程每平 方米 200 元左右，中低檔每平方米 150元左右。8、排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費用， 視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定， 如我們一期項目的排水 工程費用約 21 元/平方米。五、公用配套設(shè)施1、人防工程按規(guī)定自建人防工程面積必須達到小區(qū)總建筑面積的 2%，人防工程造價約 2500 元/平方米，但可以作為租用車庫產(chǎn)生一定的收益，而且在結(jié)合地形時可以部分

12、降低建 筑物基礎(chǔ)造價。人防工程也可以選擇異地建設(shè)，人防異地建設(shè)費=30元/平方米x小區(qū)總建筑面積。2、學校、物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有， 因此其成本應(yīng)該按整個小區(qū)總建筑面積攤 入項目成本，費用大小視公建規(guī)模而定。六、不可預(yù)見費對未來不確定的費用在預(yù)算時通過不可預(yù)見費加以反映，一般需要通過經(jīng)驗判斷。七、資金成本目前一年期年貸款年利率為 %，具體資金多少與公司對外來資金的依賴程度和公司 操作速度有關(guān)，資金成本=貸款金額x（ 1+年利率）An -1。）八、銷售費用 項目在銷售過程中所產(chǎn)生的費用，包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等，約占整個項目成本的 %。九、管理費用 公司在整個項目運行過程中所產(chǎn)生的費用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費及業(yè)務(wù)招待費等，約占整個項目成本的 3%。十、營業(yè)稅按營業(yè)額（銷售額 +各項代收費用）的 5%確定，