房-地-產(chǎn)-估-價(jià)-報(bào)-告

1、房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)委 托 方：天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司估 價(jià) 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司估 價(jià) 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉估價(jià)作業(yè)日期：二九年八月三十一日至二九年九月九日估價(jià)報(bào)告編號：深同誠評字（2009A）09QB 第009 號報(bào) 告 目 錄一、致委托方函-1二、估價(jià)師聲明-2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件-3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告-5（一）委托方（二）估價(jià)方（三）估價(jià)對象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日

2、期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告-10六、附件-391致 委 托 方 函天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司：承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)對象建筑面積 65,400 平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二三八年十一月七日止。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，

3、對本次估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年08 月31 日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價(jià)值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對象 土地用途房地產(chǎn)證號建筑面積（）估價(jià)單價(jià)（元/）估價(jià)值（元）濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地津字第65,400 8,590 561,790,000深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司法定代表人：（注冊估價(jià)師）二九年九月九日2估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論

4、，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、估價(jià)人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員范紅梅、沈曉偉已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、本報(bào)告書含若干附件，與報(bào)告書正文具同等效力，不可分割對待。7、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：黃麗云3估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價(jià)報(bào)告中的市場價(jià)值，是指估價(jià)對象在采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開市

5、場，是指一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：(1) 自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2) 有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)；(3) 在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；(4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5) 不考慮特殊買家的額外出價(jià)。2、對于估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)

6、行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。3、估價(jià)對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。5、根據(jù)委托方提供的租賃合同，估價(jià)對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，租約期至2013 年09 月30 日，租金水平為3.31 元/天·平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價(jià)值，本次估價(jià)測算時(shí)僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對

7、估價(jià)對象估價(jià)值的影響，提醒報(bào)告使用人注意。6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價(jià)值，其中包含市場地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。47、估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。二、需要特殊說明的事項(xiàng)1、本報(bào)告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報(bào)告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性

8、均由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、本報(bào)告僅針對委托方估價(jià)目的進(jìn)行估價(jià)，報(bào)告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對其他用途負(fù)責(zé)。4、如無特別說明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。6、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。5估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托方天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司二、估價(jià)方深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司法定代表人：陳 平營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二一年五月十八日至二一一年五月十八日

9、資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（證書編號：建房估證字2009070 號，有效期為2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A200944004 號，有效期限至2010 年6月30 日）地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層 901-906 室電 話：（0755）83778788三、估價(jià)對象1、 估價(jià)對象位置及環(huán)境估價(jià)對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈地理位置 估價(jià)對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號道路通達(dá)度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。交通便捷度通過估價(jià)對象的鄰近公交站為“投資服務(wù)中心”站，主要公交線路有503 路 506

10、路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(區(qū)間) 936路，交通便捷程度好。公共配套情況估價(jià)對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。商務(wù)氛圍估價(jià)對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。62、估價(jià)對象概況估價(jià)對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈建筑面積 共65,400 平方米 建筑結(jié)構(gòu)鋼混總樓層A、B 區(qū)

11、為配樓共六層；D 區(qū)為單層；C 區(qū)共十四層評估樓層整棟現(xiàn)實(shí)用途 商業(yè)（辦公） 法定用途商業(yè)平面布置大廈共分A、B、C、D 四個(gè)區(qū)，A、B、C 區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A 區(qū)與B區(qū)呈對稱性分布于D 區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，六層為設(shè)備用房。C 區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D 區(qū)為單層室內(nèi)花園。外 墻 微晶石掛板墻面 內(nèi) 墻 進(jìn)口大理石天 花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進(jìn)口大理石裝修情況門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗水 電 暗設(shè) 電 梯A、B 區(qū)分別裝有4 部普通電梯，C 區(qū)東側(cè)設(shè)有5 部電梯，4 部自動扶梯空 調(diào) 消 防 消防栓，自動噴淋設(shè)施設(shè)備其他設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，

12、地面停車位，竣工年月 成新度 九三成使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31 元/天·m2維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好使用與維護(hù)物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司3、估價(jià)對象權(quán)利狀況估價(jià)對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)估價(jià)對象位置 天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號房地產(chǎn)證號 房地證津字第號權(quán)利人 天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司宗地號宗地面積 16157.5 平方米土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 7建筑面積 65,400 平方米 竣工日期 土地使用（終止日期） 2038-11-07登記價(jià) 登記日期 2009-05-27設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要 估價(jià)對象目前處于抵押狀態(tài)四、估價(jià)目的為委托方

13、整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二九年八月三十一日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價(jià)值，其中包含市場地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-19994、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料5、天津市2004 年至2008 年建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及相關(guān)造價(jià)信息6、天津市房地產(chǎn)市場租售價(jià)格調(diào)查及有關(guān)信息7、估價(jià)人員實(shí)地勘測調(diào)查獲得的實(shí)況和資料八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)

14、告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、合法原則估價(jià)對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價(jià)。2、最高最佳使用原則8考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。3、替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對

15、其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時(shí)間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格，估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價(jià)值。九、估價(jià)方法常見的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價(jià)對象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市

16、場價(jià)格評估的確定原則，如房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價(jià)的基本方法來求取估價(jià)對象價(jià)值。市場比較法：市場比較法是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的公開市場

17、價(jià)格的方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市9場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對本次估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年08 月31 日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價(jià)值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)對象 土地用途房地產(chǎn)證號建筑面積（）估價(jià)單價(jià)（元/）估價(jià)值（元）濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地津字第65,40

18、0 8,590 561,790,000十一、估價(jià)人員勘 查 人：范紅梅 簽 名：估價(jià)人員：范紅梅 簽 名：聯(lián)系電話價(jià)人員：黃麗云 簽 名：聯(lián)系電話 定：沈曉偉 簽 名：聯(lián)系電話二、估價(jià)作業(yè)日期二九年八月三十一日至二九年九月九日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告在市場情況無較大波動時(shí)有效期為一年（自二九年九月九日起至二一年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進(jìn)行評估。10估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號，東側(cè)為宏達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)

19、為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對面為泰達(dá)金融廣場，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務(wù)中心大廈項(xiàng)目總用地面積16,157.5 平方米，建筑面積為65,400 平方米，由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)。估價(jià)對象房地產(chǎn)面積為65,400 平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二三八年十一月七日止。估價(jià)對象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實(shí)用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的房屋租賃合約，估價(jià)對象目前出租租金為3.31 元/平方米·天。其具體的裝修狀況見估價(jià)對象概況。估價(jià)對象優(yōu)勢劣分析優(yōu)勢：1、估價(jià)對象所處位置較好，且前有廣場；2、估價(jià)

20、對象內(nèi)部裝修檔次高；3、估價(jià)對象前有大廣場，一面臨廣場，一面臨金融街，商業(yè)氛圍較好。4、寫字樓大堂檔次較好。劣勢：1、估價(jià)對象作為辦公物業(yè)而言，其外立面的昭示性不強(qiáng)；2、估價(jià)對象截止至估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余土地使用年限為29.2 年，與片區(qū)其它寫字樓相比,剩余年限稍短；3、估價(jià)對象在平面布局上,分為 A、B、C、D 四個(gè)區(qū)，A、B、C 區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A 區(qū)與B 區(qū)呈對稱性分布于D 區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，六層為設(shè)備用房。C 區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D 區(qū)為單層室內(nèi)花園。且D 區(qū)面積較大，導(dǎo)致寫字樓實(shí)際使用率偏低。4、寫字樓的大堂面積較大，導(dǎo)致寫字樓分?jǐn)偟墓妹娣e多，實(shí)際使用

21、率低。二、區(qū)域因素分析天津市中央直轄市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國北方最大的綜合性港口城市。地11處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大運(yùn)河的開通。明朝永樂二年（1404 年）設(shè)“天津衛(wèi)”。同年12 月又設(shè)天津左衛(wèi)并筑城，至此，天津城初具規(guī)模。19 世紀(jì)中葉被辟為通商口岸，逐步發(fā)展成為當(dāng)時(shí)中國北方最大的金融商貿(mào)中心，在中國近代史上有著重要地位。天津市轄18 個(gè)區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15 個(gè)：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣3 個(gè)：靜?？h、寧河縣、薊縣。

22、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area）于1984 年12 月6 日經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立，為中國首批國家級開發(fā)區(qū)之一?！癟EDA”是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的英文名稱縮寫，“泰達(dá)”是其音譯。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于天津市東60 公里，緊鄰塘沽區(qū)。總規(guī)劃面積33 平方公里。此外，還分別在武清縣、西青區(qū)和漢沽區(qū)辟建了逸仙科學(xué)工業(yè)園、微電子工業(yè)區(qū)和化學(xué)工業(yè)區(qū)等三個(gè)區(qū)外小區(qū)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北，其所在的環(huán)渤海區(qū)域是一個(gè)人口密集、城市集中、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場容量大、

23、購買力高的黃金地帶，具備發(fā)展工商業(yè)的良好條件。以“21 世紀(jì)現(xiàn)代化國際工業(yè)新城區(qū)”為目標(biāo)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)致力于塑造與國際慣例和國際市場接軌的投資環(huán)境。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境日臻完善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅猛發(fā)展，已成為中國乃至整個(gè)亞洲最具吸引力的投資區(qū)域。估價(jià)對象位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號，周邊公共配套較為完善。學(xué)校：南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院。估價(jià)對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達(dá)金融廣場、

24、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍較好。通過估價(jià)對象的鄰近公交站為“投資服務(wù)中心”站，主要公交線路有503 路 506 路 513路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(區(qū)間) 936 路，交通便捷程度較好。三、房地產(chǎn)市場背景分析 天津市房地產(chǎn)市場狀況12（一）天津市房地產(chǎn)整體交易情況據(jù)天津市國土資源及房屋管理局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2009 年上半年全市共成交商品房53408 套，二手房40422 套。一、二手房的成交比例為1.32：1。從交易面積來看，商品房上半年共成交560.5 萬平方米，二手房共成交327.7 萬平方米。從交易金額來看，商品房上半年

25、共成交 382.2 億元，二手房共成交170.8 億元。（二） 天津市房地產(chǎn)交易情況分析：1、商品房方面：根據(jù)本市國土房管局公布的每日房價(jià)統(tǒng)計(jì)，上半年本市共成交商品房 560.5 萬平方米，同比上漲115.5%，甚至超過了去年全年的成交量，相比也有12.3%的漲幅。上半年本市商品房成交均價(jià)為6835 元/平方米，同比下降了3.1%，與去年全年成交均價(jià)相比也下降了1.2 個(gè)百分點(diǎn)。2、二手房方面：二手住宅上半年交易總量為 40422 套，同比上漲112.0%，與去年下半年的交易總量相比漲幅則更為明顯，環(huán)比漲幅高達(dá)184.3%。13二手房總成交面積為 327.7 萬平方米，同比上漲了124.9%，

26、與去年下半年的交易面積相比環(huán)比漲幅為192.3%。與去年全年成交數(shù)字相比，二手房市場的成交套數(shù)和成交面積分別上漲了21.4%和27.0%。14二手房市場上半年的成交均價(jià)為5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，與去年二手房全年成交均價(jià)相比上漲了11.8%。（三）上半年總體情況分析15在需求持續(xù)的背景下，今年下半年天津樓市的價(jià)格不會產(chǎn)生明顯的下降，而二手房市場價(jià)格仍會比較堅(jiān)挺。天津西站拆遷帶來的二手房市場推高效應(yīng)在下半年還將繼續(xù)，并有可能影響到明年上半年的市場。就這個(gè)層面而言，下半年二手房市場的價(jià)格不會有明顯回調(diào)。需求大、泡沫少，這是現(xiàn)在天津市場與全國樓市相比的特點(diǎn)，也是上半年樓市成交量能

27、逆勢上揚(yáng)的關(guān)鍵原因。上半年本市房地產(chǎn)市場成交大幅增長主要有幾方面的原因。首先，年初開始樓市價(jià)格出現(xiàn)5 年來首次下降，刺激了去年以來積累的彈性購買需求開始釋放。其次，濱海新區(qū)的快速發(fā)展使天津成為目前國內(nèi)外來人口數(shù)量增長最快的城市之一，間接帶動了房地產(chǎn)市場的需求上漲。成交量上漲的最關(guān)鍵原因還要數(shù)拆遷的拉動。單單紅橋區(qū)西站項(xiàng)目的拆遷就在短期內(nèi)刺激了上千戶的購買需求，對于二手房市場來說，這些拆遷戶的購買需求直接推動了其成交量和價(jià)格的上漲。另外，據(jù)有關(guān)部門監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，年初的婚房和小戶型房產(chǎn)的熱銷，很好的啟動了09 年存量房市場的行情。而目前買方客戶結(jié)構(gòu)已經(jīng)從即將結(jié)婚的新人和單身購房者，逐步向家庭改善型

28、購房者轉(zhuǎn)變，成交的房產(chǎn)也從年初單純的小房值房產(chǎn)，向總房款適中居住條件較好的房產(chǎn)轉(zhuǎn)變。月均交易面積的逐步增大很好的印證了這一點(diǎn)。因此，目前市場的購房者結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于多元化和合理化。 寫字樓房地產(chǎn)市場狀況天津作為一個(gè)新興市場，近年來經(jīng)歷了快速的經(jīng)濟(jì)增長，對寫字樓物業(yè)的需求也隨之增大。1991 年，作為天津第一棟優(yōu)質(zhì)寫字樓國際大廈開張，標(biāo)志著天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場開始形成。此后到1997 年，天津?qū)懽謽且暂^為緩慢和平穩(wěn)的速度發(fā)展，平均每年落成1 座寫字樓，落成物業(yè)主要集中在南京路沿線。1997 年，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革和發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展開始提速，大量外資和國內(nèi)資本進(jìn)入天津市場，辦公物業(yè)大量

29、興起。但是大量的新增項(xiàng)目和同期亞洲金融危機(jī)的影響，使寫字樓市場競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項(xiàng)目爛尾。這種混亂的局面直至2000 年后，市場才逐漸有所回轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和入世后跨國企業(yè)的不斷入駐，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨笠恢北３稚仙龖B(tài)勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進(jìn)入市場。2002 年至2008 年，寫字樓存量年復(fù)合增長率達(dá)13.64%。16天津的高品質(zhì)寫字樓較少。2007 年津匯寫字樓2 座的入市，終結(jié)了天津?qū)懽謽鞘袌鰶]有“四管制中央空調(diào)系統(tǒng)”的歷史。目前天津?qū)懽謽鞘袌鋈匀蝗鄙倌苓_(dá)到北京、上海市場中相比擬的頂級或甲級品質(zhì)寫字樓物業(yè)。寫字樓除主要集中于南京路沿線外，還分布于小白樓、友誼路

30、和海河沿線等區(qū)域。分布較為分散，高品質(zhì)寫字樓較少，多數(shù)都有散售部分，整租型物業(yè)較少；低品質(zhì)寫字樓偏多，競爭相對激烈；同時(shí)寫字樓子市場尚未成熟，未來新增供應(yīng)非常大，散布于天津各個(gè)主要商業(yè)區(qū)域，是目前天津?qū)懽謽鞘袌龅幕咎卣?。天津市政府在寫字樓市場和物業(yè)投資方面扮演著非常重要的角色，政府直接參與許多項(xiàng)目的開發(fā)和招商引資工作，同時(shí)成立半政府性質(zhì)的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如泰達(dá)集團(tuán)、海泰集團(tuán)以及新近的天津金融城開發(fā)有限公司等。本地地產(chǎn)商一直是天津?qū)懽謽俏飿I(yè)開發(fā)的主力，已建成物業(yè)中大約有2/3 是由天津本地地產(chǎn)商所投資建設(shè)，直到近幾年，隨著天津物業(yè)市場的發(fā)展，越來越多的國內(nèi)大型地產(chǎn)商和外資地產(chǎn)商在天

31、津購地，開發(fā)物業(yè)，市場主導(dǎo)力量才開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)未來天津?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量將逐漸由本地地產(chǎn)商向國內(nèi)和外資大型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。天津?qū)懽謽侵饕植荚凇耙粎^(qū)四線”上，“一區(qū)”即小白樓地區(qū)；“四線”即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經(jīng)路沿線；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。天津主要優(yōu)質(zhì)寫字樓子市場地區(qū)分布17濱 海 新 區(qū) 未 來 寫 字 樓 子 市 場 地 區(qū) 分 布18（一）供應(yīng)目前天津?qū)懽謽鞘袌鲋饕獏^(qū)域可供租賃的寫字樓約 40 座，其中優(yōu)質(zhì)寫字樓有16 座。除天津國際大廈是1991 年建成外，其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)均是在1997 年及其后落成。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，1996 年到 1999 年期間，天津

32、共形成各種停緩建項(xiàng)目“爛尾樓” 66 座，總建筑面積 335 萬平方米，其中大部分已重新投資改造。截至2009 年上半年底，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量為533,350 平方米，整體空置率為15.71%。從2002 年到2009 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，每年約有3 萬平方米到7 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場。其中以小白樓區(qū)域最多，優(yōu)質(zhì)寫字樓存量達(dá)224,433 平方米，其次為友誼路和南京路區(qū)域，分別有116,986 平方米和93,000 平方米的寫字樓空間。（二）需求天津?qū)懽謽鞘袌鲋?，?yōu)質(zhì)寫字樓的租戶以外資公司、內(nèi)資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質(zhì)和商業(yè)配套等。其他寫

33、字樓的租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價(jià)格敏感度很高。大部分客戶的租賃面積需求在300 平方米以下，以150 平方米以下最多。值得一提的是，隨著天津外資公司的不斷涌入，對高檔寫字樓需求增長較為明顯。截至2008 年年底，共有128 家世界500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫(yī)藥、新能源和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使天津逐漸成為中國北方的制造業(yè)中心。但是，到目前為止，這些制造企業(yè)只是推動了天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但還未能推動寫字樓物業(yè)市場升級發(fā)展。多數(shù)大型企業(yè)在天津主要寫字樓區(qū)域中只是開設(shè)小面積的公司代表

34、處，對于大面積優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求還較小。從2003 年到2008年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均每年凈吸納量達(dá)43,994 平方米，略低于平均每年的新增供應(yīng)量47,621 平方米。19天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總體供給和需求天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)量和凈吸納量天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求變化模式20（三）租金受 1997 和1998 年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在1998-2003 年間一直呈下降趨勢，直到2003 年才有所緩解，之后一直保持較為穩(wěn)定、略微上浮的趨勢。由于天津?qū)懽謽鞘袌龌潭容^低，許多寫字樓多年的租金都未有大幅變化，維持在相同水平。整體平均市場租金的上

35、揚(yáng)往往是由新入市寫字樓較高租金的推動所致。2002 年到2008 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整天平均凈有效租金保持了一個(gè)上漲趨勢，年復(fù)合增長率為3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危機(jī)的影響，市場停止了一直上漲的趨勢，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。（四）投資與租金情形相似，天津市寫字樓售價(jià)在 1998-2001 年間持續(xù)下降。其后則保持了上漲的勢頭，經(jīng)過2002 年至2009 年年復(fù)合增長率達(dá)5.00%的增長，目前優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資本值達(dá)每平方米14,776 元。大部分項(xiàng)目售價(jià)與同區(qū)域住宅相比略高，但是扣除寫字樓更高的建安成本后，與住宅物業(yè)相比實(shí)際利潤率基本相同。且寫字樓銷售周

36、期普遍比住宅要長，高端客戶稀缺，高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對地產(chǎn)商帶來較大壓力。這也是過去寫字樓市場發(fā)展較慢的原因之一。天 津 優(yōu) 質(zhì) 寫 字 樓 市 場 物 業(yè) 租 金21天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)售價(jià)（五）展望目前天津?qū)懽謽鞘袌錾?，“爛尾樓”項(xiàng)目已經(jīng)基本得到了改造，還有一些項(xiàng)目也將陸續(xù)竣工入市，包括天津中心（原北洋鋼鐵大廈）和天津國貿(mào)中心（原歐嘉華大廈）等項(xiàng)目。這些爛尾項(xiàng)目受原工程所限，品質(zhì)難以得到較大提升。另一方面，一些大型商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)駐天津，加速了天津?qū)懽謽堑膰H化和品質(zhì)提升速度，包括金融街控股的環(huán)球金融中心項(xiàng)目，和黃地產(chǎn)的世紀(jì)都會以及嘉里建設(shè)的天津嘉里中心等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的完工將

37、大大提升天津整體寫字樓市場的物業(yè)檔次。目前在建的寫字樓項(xiàng)目共19 座，預(yù)計(jì)新增供給將達(dá)1,112,118 平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)平均每年將會有3-4 個(gè)寫字樓物業(yè)項(xiàng)目竣工入市，給市場帶來每年20 萬平米左右的寫字樓空間。目前天津?qū)懽謽鞘袌鲰?xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較淡，未來更多物業(yè)項(xiàng)目的竣工和綜合商業(yè)項(xiàng)目的引導(dǎo)將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發(fā)目前商業(yè)地產(chǎn)市場格局的轉(zhuǎn)變。市場的巨大供應(yīng)在短時(shí)期內(nèi)將會帶來空置率的上升，同時(shí)對租金水平產(chǎn)生較大壓力，未來寫字樓物業(yè)將面臨較大的招租和培育壓力。新增供應(yīng)的高品質(zhì)預(yù)期將推高整體市場的租金水平，但是由于供

38、應(yīng)較大和激烈的市場競爭，租金的上升空間將極為有限。在未來 10 年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的工業(yè)中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。更多的國內(nèi)外開發(fā)企業(yè)22開始重新關(guān)注天津房地產(chǎn)整體市場的快速增長，也將使并購、合作開發(fā)等投資方式明顯增多。未來天津一些熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒖赡艹砷L為新興商務(wù)區(qū)，如濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)和泛老城廂區(qū)域。友誼路雖被天津市規(guī)劃為金融街，但區(qū)域內(nèi)缺乏適合國際性企業(yè)和金融公司運(yùn)營需求的寫字樓物業(yè)，這一現(xiàn)狀還將繼續(xù)制約友誼路區(qū)域市場的發(fā)展。從短期看，主要區(qū)域?qū)?/p>

39、字樓需求量上升仍面臨重重困難。天津市寫字樓市場在未來幾年內(nèi)還將一直處在調(diào)整和成長階段。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最為可能的使用。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地勘察后，確定估價(jià)對象最高最佳使用為保持現(xiàn)狀。五、估價(jià)方法選用常見的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價(jià)對象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價(jià)格評估的確定原則，如房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.1.4 中規(guī)定：有條件

40、選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價(jià)的基本方法來求取估價(jià)對象價(jià)值。市場比較法：市場比較法是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的公開市場價(jià)格的方法。六、估價(jià)測算(一)估價(jià)技術(shù)路線確定23估價(jià)對象為內(nèi)部已裝

41、修完物業(yè),且為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)整體交易，而估價(jià)對象所在片區(qū)在售辦公物業(yè),多數(shù)均為內(nèi)部未進(jìn)行裝修,僅只是辦公公共區(qū)域進(jìn)行裝修,本次測算時(shí),先求取估價(jià)對象內(nèi)部未進(jìn)行裝修情況下的正常房地產(chǎn)市場價(jià)格,在此基礎(chǔ)上通過對估價(jià)對象內(nèi)部裝修成本修正、交易情況修正來確定估價(jià)對象的市場價(jià)格。(二)估價(jià)對象未進(jìn)行內(nèi)部裝修、正常交易情況下（以下簡稱估價(jià)對象I）的市場價(jià)格測算過程A、市場比較法1、選擇交易實(shí)例：本次測算時(shí)，經(jīng)綜合考慮，結(jié)合評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同或相近，仔細(xì)篩選，確定以下三個(gè)比較交易案例，詳細(xì)資料見下表：津?yàn)I泛海國際商務(wù)廣場：由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開發(fā)，位于開發(fā)區(qū)第一大街與

42、太湖路交口西南側(cè)，毗鄰泰達(dá)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)MSD 和泰達(dá)中央商務(wù)區(qū)CBD 寫字樓片區(qū)，同時(shí)與濱海新區(qū)管委會及開發(fā)區(qū)管委會近在咫尺。項(xiàng)目總建筑面積2.46 萬平米，規(guī)劃為2 座14 層點(diǎn)式高層，共354 戶，其中面積區(qū)間為50-1000 平米。地下車位260 個(gè)。容積率:2.58，綠化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：約40 年。建筑形式：采用圍合式的建筑布局，建筑風(fēng)格：整體建筑風(fēng)格追求典雅、時(shí)尚，采用陶板與玻璃幕墻相組合，空調(diào)機(jī)位的裝飾百葉與房間開窗結(jié)合在一起，形成錯(cuò)落有序的立面效果。內(nèi)部設(shè)計(jì)：采用桶中桶形式、U 字型走道設(shè)計(jì)，進(jìn)深合理，自然采光度較高，大堂整體挑高9.8 米。配備三

43、部蒂森克虜勃高速電梯，平均候梯時(shí)間小于40s。 入住時(shí)間預(yù)計(jì)為2010-12，物業(yè)管理費(fèi)為5.5 元/平方米/月。目前銷售均價(jià)為11000 元/平方米。物業(yè)相關(guān)照片示意圖24津?yàn)I杰座商務(wù)中心：由天津加孚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于開發(fā)區(qū)主干道黃海路與泰達(dá)大街交口，項(xiàng)目整體占地面積87960 ，建筑面積62424.26 平方米，分為區(qū)A座、區(qū)B 座、區(qū)C 座、區(qū)D 座，區(qū)A 座、區(qū)B 座、區(qū)C 座、區(qū)D 座， 68層框架式低密度現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，使用率高達(dá)85%，面積從60m23000m2 自由組合，且相鄰產(chǎn)權(quán)單位可自由拆分、靈活運(yùn)用。項(xiàng)目配套完善，615 個(gè)地下車位。項(xiàng)目于2007 年11月份全部

44、交付使用，目前帶裝修的銷售均價(jià)為11000 元/平方米，經(jīng)用成本法修正，則毛坯狀況下的物業(yè)銷售均價(jià)為10500 元/。物業(yè)相關(guān)照片示意圖濱海世貿(mào)財(cái)富中心：由天津北方華泰置業(yè)投資有限公司開發(fā)，位于京門大道與海濱大道交匯處，處于規(guī)劃建設(shè)中的航運(yùn)和會展商圈的核心位置。項(xiàng)目占地面積 63842.2 平方米，總建筑面積118100 平米，由AB 兩區(qū)組合而成。A 區(qū)由兩幢19 層的寫字樓和3 層商務(wù)會議展示中心及餐飲中心組成；B 區(qū)由13 層星級酒店和7 層寫字樓組成。集辦公、酒店、商業(yè)、商務(wù)會展、休閑餐飲于一體。預(yù)計(jì)入住時(shí)間為2010-8-31，目前銷售均價(jià)11500元/平方米。物業(yè)相關(guān)圖片示意圖25

45、比較案例與估價(jià)對象位置示意圖比較案例基本情況表項(xiàng)目名稱泛海國際商務(wù)大廈津?yàn)I杰座商務(wù)中心濱海世貿(mào)財(cái)富中心所在位置開發(fā)區(qū)第一大街與太湖路交口西南側(cè)黃海路與泰達(dá)大街交口，黃海路98 號開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京門大道與海濱大道交口截止至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余土地使用年限（年）約 40 年約 30 年約 38 年檔次定位 中高檔 中高檔 中高檔市場價(jià)格（元/） 11,000 10,500 11,5002、估價(jià)對象年期修正：由于估價(jià)對象的剩余土地使用年限為29.2。在進(jìn)行其它修正因素修正前，先統(tǒng)一各可比案例的剩余土地年限為29.2 年。結(jié)合天津市基準(zhǔn)地價(jià)，年期修正公式為：年期修正系數(shù)=1-（1+s）/（1+r）n/1-（

46、1+s）/（1+r）N濱海世貿(mào)財(cái)富中心津?yàn)I杰座泛海國際商務(wù)大廈估價(jià)對象26其中：n 為估價(jià)對象剩余土地年限N 為可比案例剩余土地年限經(jīng)測算后，可比案例在與估價(jià)對象同剩余年限時(shí)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為：項(xiàng)目名稱泛海國際商務(wù)大廈津?yàn)I杰座商務(wù)中心濱海世貿(mào)財(cái)富中心所在位置開發(fā)區(qū)第一大街與太湖路交口西南側(cè)黃海路與泰達(dá)大街交口，黃海路98 號開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京門大道與海濱大道交口截止至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余土地使用年限（年）約 40 年約 30 年約 38 年估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余土地使用年限（年）29.2市場價(jià)格（元/） 11,000 10,500 11,500修正后價(jià)格(元/) 9,694 10,341 10,3

47、122、建立其它比較因素條件說明表參與比較的因素條件應(yīng)是對估價(jià)對象與比較案例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素；通過對估價(jià)對象與三個(gè)比較案例各自特點(diǎn)的分析，本次估價(jià)選擇了交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等因素進(jìn)行比較，具體詳見下表：比較案例及影響因素說明估價(jià)對象內(nèi)比較因素 容估價(jià)對象I泛海國際商務(wù)大廈津?yàn)I杰座商務(wù)中心濱海世貿(mào)財(cái)富中心物業(yè)位置開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號開發(fā)區(qū)第一大街與太湖路交口西南側(cè)黃海路與泰達(dá)大街交口，黃海路98 號開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京門大道與海濱大道交口物業(yè)用途 辦公 辦公 辦公 辦公交易時(shí)間 - 2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月交易情況 正常 正常正常 正常區(qū)域

48、功能定位 商住、辦公 商住 商住 商住區(qū)商務(wù)氛圍 好 較好 較好 較好27區(qū)域位置開發(fā)區(qū),近金融商業(yè)街開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn)金融商業(yè)街開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn)金融商業(yè)街開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn)金融商業(yè)街道路通達(dá)度 好 好 好 好交通便捷度便捷，公交線路較好便捷，近規(guī)劃的四號線便捷便捷，近規(guī)劃的四號線公共配套 好 好 好 好域因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度 較完善 較完善 較完善 較完善設(shè)施設(shè)備好，電梯配備好整體較好,其中電梯為蒂森克虜勃高速電梯整體較好 整體好外觀設(shè)計(jì)及物業(yè)檔次昭示性好，中高檔昭示性好，中高檔昭示性較好，中高檔昭示性好，中高檔大堂裝修等級大堂面積比合理性精裝修 中高檔次 中高檔次 精裝修物業(yè)規(guī)模宗地面積16157.5 平方

49、米，共65,400平方米，容積率4.05占地面積:13500 平方米總建筑面積:24600 平方米,容積率2.58占地面積：87960 ,總建筑面積:62424.3 平方米,容積率:0.7占地面積：63842.20 平方米,建筑面積118100 平方米容 積 率：1.85物業(yè)管理公司及管理費(fèi)用天津天孚物業(yè)管理有限公司津?yàn)I聯(lián)合物業(yè);5.5 元/·月津?yàn)I聯(lián)合物業(yè);2.5 元/·月國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司建筑層數(shù)及建筑結(jié)構(gòu)14 層,鋼混 14 層,鋼混 6-8 層,框架寫字樓19 層,鋼混實(shí)用率D 棟面積較大,整體使用率約65%70%的使用率使用率達(dá)80%以上近70%的使用率綠化

50、率 綠化好,35% 30% 30% 35%新舊程度2004 年竣工并交付入住時(shí)間預(yù)計(jì)為2010-122007 年11 月份全部交付使用預(yù)計(jì)入住時(shí)間為2010-8-31個(gè)別因素停車便利度 較好 地下260 個(gè) 地下260 個(gè) 地下260 個(gè)3、建立比較因素條件指數(shù)和因素比較修正系數(shù)表：比較因素條件指數(shù)比較案例修正表28估價(jià)對象內(nèi)比較因素 容估價(jià)對象I泛海國際商務(wù)大廈津?yàn)I杰座商務(wù)中心濱海世貿(mào)財(cái)富中心物業(yè)位置開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號開發(fā)區(qū)第一大街與太湖路交口西南側(cè)黃海路與泰達(dá)大街交口，黃海路98 號開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京門大道與海濱大道交口現(xiàn)實(shí)用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)交易情況 100 100 100 100

51、交易時(shí)間 100 100 100 100區(qū)域功能定位 100 100 100 100商務(wù)氛圍 100 99 99 99區(qū)域位置 100 98 98 98道路通達(dá)度 100 100 100 100交通便捷度 100 100 100 100公共配套 100 100 100 100基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 100 100區(qū)域因素修正系數(shù) 1.0000 0.962 0.962 0.962設(shè)施設(shè)備 100 100 97 97外觀設(shè)計(jì)及物業(yè)檔次100 100 100 96大堂裝修等級大堂面積比合理性100 100 98 98物業(yè)規(guī)模 100 100 102 104物業(yè)管理公司及管理費(fèi)用100 100

52、 100 101建筑層數(shù)及建筑結(jié)構(gòu)100 100 100 97實(shí)用率 100 100 104 108綠化率 100 100 100 100停車便利度 100 100 100 100新舊程度 100 102 101 102個(gè)別因素修正系數(shù) 1.0000 0.9722 0.986 0.90624、估價(jià)對象I 價(jià)格確定29經(jīng)過上述比較分析，測算出各比較案例經(jīng)因素修正后的比準(zhǔn)價(jià)格及估價(jià)對象價(jià)格確定具體如下表所示：估 價(jià) 對 象 I 價(jià)格確定比較案例 案例一 案例二 案例三比準(zhǔn)價(jià)格 9,066 9,809 8,990權(quán)重 1/3 1/3 1/3價(jià)格確定（取整至拾位） 9,290 元/平方米B、收益還原法1、收益法公式的確定估價(jià)對象房地產(chǎn)位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19 號，北側(cè)緊鄰第三大街，估價(jià)對象東側(cè)臨廣場東路，隔路為泰達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)臨廣場西路，隔路為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)緊鄰第三大街，隔第三大街對面為泰達(dá)金融廣場，估價(jià)對象所在大廈為濱海投資服務(wù)中心大廈，周邊進(jìn)駐企業(yè)有工商銀行、中國銀行、廣大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國郵政儲蓄等金融機(jī)構(gòu)，片區(qū)商務(wù)氛圍濃厚。采用有限年限的凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算公式進(jìn)行價(jià)格測算：收益法的計(jì)算公式為： Ó= Ð=+=+ + + + +=niijjinYAY Y Y