房地產(chǎn)項目前期的市場調(diào)研

1、房地產(chǎn)工程前期的市場調(diào)研目標：客觀全面認識區(qū)域社會、 經(jīng)濟、城市建設和規(guī)劃、 近中期城市的開展與工程地塊的關(guān)系，認 識工程開展的宏觀經(jīng)濟背景和區(qū)位條件， 客觀全面的認識該地塊在城市中的地位和開展?jié)摿Α?原那么：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進行調(diào)查和分析。研究方法：以事實和數(shù)據(jù)進行分析說明和提煉，以科學的方法預測。研究內(nèi)容：1域社會經(jīng)濟開展現(xiàn)狀和前景概述2總體規(guī)劃對工程開展的影響分析工程與城市開展的關(guān)系3位條件及其對工程開展的影響分析工程與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系4大型設施現(xiàn)狀和建設對工程開展的影響分析工程與機場、高速路、交通樞紐、體育中 心等近中期建設的城市設施的關(guān)系5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評價分析地塊的現(xiàn)狀

2、、城市建設、自然條件對工程開展的影響 調(diào)查方法：一、資料收集：要求對方提供或需收集的資料1年鑒2統(tǒng)計年鑒3建設年鑒4房地產(chǎn)年鑒5. 市志6. ?區(qū)域十五方案及社會經(jīng)濟開展戰(zhàn)略?7新近報批國務院的總體規(guī)劃8工程所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃9工程周邊城市建設工程的文件和規(guī)劃二、與權(quán)威人士訪談1政府部門2 規(guī)劃局、規(guī)劃設計院規(guī)劃設計師3建委、國土局部門干部4管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部5 要報社城市建設、房地產(chǎn)專欄記者6 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或?qū)W術(shù)機構(gòu)專業(yè)人士7 司主要樓盤的開發(fā)領導&他值得推薦的專業(yè)人士、機構(gòu)資料分析提綱及需解決問題一、城市社會經(jīng)濟開展概況1經(jīng)濟狀況用地及人口規(guī)模經(jīng)濟開展水平、增長速度產(chǎn)業(yè)

3、結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)開展水平經(jīng)濟開展政策、方案和規(guī)劃從歷史開展過程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比擬反映出區(qū)域經(jīng)濟特征，以了解工程開發(fā)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景。2. 城市建設根底設施建設情況建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)通過橫豎向比擬分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)開展水平和趨勢。3金融業(yè)開展狀況居民存款總額及人均指標銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款居民購房貸款情況目的：了解金融業(yè)開展水平和對工程開發(fā)的影響。4居民生活水平社會商品零售額人均年可支配收入居民消費恩格爾系數(shù)人均居民居住水平了解居民生活水平，以支持工程定位和把握工程開展空間。二、城市規(guī)劃建設對工程開展的影響1城市總體規(guī)劃2. 工程所在地分區(qū)規(guī)劃3. 重大市政建設工程目的：分析工程地塊的區(qū)位價值和開

4、展?jié)摿Α?土地市場開展狀況土地供應及使用情況用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應與使用狀況土地供應方式及制度未來幾年內(nèi)土地供應量預測現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場標準概述目的：評估土地市場的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)工程開發(fā)環(huán)境。房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場開展歷程、現(xiàn)狀和趨勢1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布2. 供應產(chǎn)品特征3. 成交特征4. 市場開展特征目的：把握當?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展水平、階段以及趨勢，了解市場主要特征。二、相關(guān)市場及典型案例詳細分析1確定相關(guān)工程和相關(guān)區(qū)域2目前供應量及后續(xù)供應情況3價格及趨勢4產(chǎn)品特征：價格、戶型、規(guī)劃設計、裝修風格、配套設施、環(huán)境等要素5成交特征分

5、析：成交比例、價格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素6買家分析：自身特征及購置動機7營銷賣點、推廣概念及策略8成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設計市場定位、營銷策略、成功或失敗經(jīng)驗分析目的：把握競爭環(huán)境，了解區(qū)域市場容量、價格、買家特征，并透過現(xiàn)狀供應和成交情況找 到工程時機。了解競爭者產(chǎn)品和開發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場定位。三、消費者行為和特征分析1. 消費者特征和需求細分2. 消費者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來源等要素3. 消費者需求調(diào)查研究4. 消費者社會文化生活形態(tài)分析和研究目的：了解消費者經(jīng)濟承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設施等方面的需求,細分市場，以求準確

6、的市場定位。1房地產(chǎn)市場總體供應及吸納情況2 房地產(chǎn)開展市場特征3. 相關(guān)物業(yè)供求狀況4. 產(chǎn)品特征5市場活潑區(qū)域特點6. 可比工程個案研究7. 消費者特征及生活形態(tài)分析&現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場營銷和推廣方式及特征一 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法目的：從市場供應的 量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場開發(fā)水平和競爭態(tài)勢，從供應產(chǎn)品中分析需求特征，為工程產(chǎn)品定位、消費者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。找出近期供應產(chǎn)品中代表最高開發(fā)水平的要素和突破點掌握主流消費者來源、特征、消費需求、習慣和心理供應樓盤現(xiàn)場調(diào)查方法：1. 現(xiàn)場觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設計和公 共空間設計、園林環(huán)境、會

7、所和配套設施、裝修標準、銷售賣場組織；2.成長總會碰到各種限制與瓶頸。詢問售樓人員：價格、供應量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費;2. 拿資料：樓書和宣傳資料；3. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；目的和結(jié)論：得出對樓盤整體開發(fā)水平的綜合評估，點評和比照分析代表當?shù)剌^高開發(fā)水平的工程和細節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。供應樓盤成交情況方法：現(xiàn)場詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：1代表性樓盤成交率；2. 各面積段戶型成交率；3. 買家特征和購置特征；目的：細分出某類產(chǎn)品的單價、總價、戶型、產(chǎn)品特征市場接受情況。二消費者調(diào)查方法：1. 研究工程幾個輻射圈產(chǎn)業(yè)分布

8、、類型，居住人群的消費水平、 職業(yè)、學歷、收入等特征。通過相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解2. 可比性樓盤購置者調(diào)查，通過對可比照樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特 征；3問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費者消費需求。1當?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費者需求調(diào)查資料；2如甲方有相關(guān)資源，通過問卷形式了解消費者需求；3如甲方有客戶資源，對已購房者進行調(diào)查或訪談；目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費群來源、職業(yè)、收入情況、消費特征和消費關(guān)注 點。對工程前期市場調(diào)研的研討工程資源分析1. 地盤現(xiàn)狀分析根本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文地下情況：文物、光纖電纜等2. 工程

9、規(guī)劃指標分析用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積指標控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制規(guī)劃設計要求：退縮、預留等要求配套建設要求：如車庫、學校、幼兒園等3. 周邊環(huán)境分析自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價值4. 地塊開發(fā)條件分析用地條件：綠化、植被、平整情況市政設施配套狀況包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊5. 城市功能分布及工程區(qū)位分析城市開展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局城市規(guī)劃開展方向工程所在地區(qū)區(qū)位價值分析6工程市場資源分析周邊資源、幅射圈工程可達性及預期影響范圍效勞半徑*公里以上市場資源效勞半徑*公里以下市場資源*根據(jù)城市規(guī)模、開展現(xiàn)狀、工程規(guī)

10、模及影響力綜合考慮而定7城市開展相關(guān)因素分析城市規(guī)劃開展方向土地供應及房地產(chǎn)開展主要區(qū)域城市重大市政設施的規(guī)劃和建設工程初步可行性分析報告框架：第一篇：態(tài)勢分析一、城市區(qū)概況一人文、地理及交通條件1. 區(qū)域位置2. 區(qū)域交通狀況3. 行政劃分及隸屬關(guān)系4. 人口狀況包含數(shù)量及人口組成二歷史沿革文化屬性等三區(qū)域?qū)傩约拔磥黹_展定位參見城市開展定位四空間布局及規(guī)劃1. 間布局概述2. 體開展節(jié)奏五 城市區(qū)城市建設及公共事業(yè)六綜合實力分析七 總結(jié)二、經(jīng)濟運行及人民生活一經(jīng)濟運行1國內(nèi)生產(chǎn)總值2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3固定資產(chǎn)投資二人民生活1城市居民人均可支配收入或人均GDP2. 恩格爾系數(shù)3. 居民儲蓄4人均居

11、住面積三、態(tài)勢綜述第二篇：市場分析、城市的房地產(chǎn)開展簡述對工程前期市場調(diào)研的研討專業(yè)園地二、房地產(chǎn)市場狀況一房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資2. 施工和空置狀況3. 銷售現(xiàn)狀二市場現(xiàn)狀三市場分區(qū)研究1. 中心區(qū)2. 中心城區(qū)3. 新區(qū)三、房地產(chǎn)市場分析結(jié)論第三篇、區(qū)域競爭工程與可比性典型工程市場分析一、區(qū)域內(nèi)工程分析1. 樓盤列舉分析2. 區(qū)域競爭物業(yè)與本工程初步定位的分析比照表二、可比性典型工程分析1. 樓盤列舉分析2. 可比性典型物業(yè)與本工程初步定位的分析比照表第四篇：工程分析一、工程概述二工程由來1. 一性2. 它性三工程定位1. 功能定位2. 產(chǎn)業(yè)定位3. 形象定位4. 規(guī)劃定位四工程開發(fā)思路簡述對工程前期市場調(diào)研的研討專業(yè)園地二、工程SWOT分析一優(yōu)勢1政策理解城市化2市場容量東北、長春城市化開展、長春市、綠園區(qū)居住政策等3 周邊環(huán)境、業(yè)態(tài)4. 市場判斷尤勢整合二劣勢1工程瓶頸2. 土地狀況與問題3. 不可預測的市場因素劣勢對策三時機1. 工程的差異性定位2. 市場空間消費需求3. 可能贏得的政策支持4. 工程的經(jīng)營策略寸機利用四風險1. 土地風險2. 相關(guān)競爭3. 資金壓力風險躲避三、資源優(yōu)勢1. 企業(yè)優(yōu)勢2. 府資源3. 人力資源4. 信貸資源5.傳媒資源6.專業(yè)園地對工程前期市場調(diào)研的研討其它可利用資源四、工程分析結(jié)論第五篇：工程定位一、工程檔次