15.總部基地城市設(shè)計(jì)

1、2011.032011.03主講人：榮麗華主講人：榮麗華 教授教授內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué) 城市規(guī)劃系城市規(guī)劃系 系主任系主任中國建研城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院中國建研城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 副院長副院長中國 呼和浩特如意總部經(jīng)濟(jì)論壇紫氣東來紫氣東來 筑城引鳳筑城引鳳打造內(nèi)蒙古第一個(gè)總部基地呼和浩特如意總部基地城市設(shè)計(jì)（1）概念：總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)是指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將總部在該區(qū)域集群布局，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 可以從三個(gè)方面加以理解： 這

2、一概念包含了總部經(jīng)濟(jì)涉及的企業(yè)和城市。 總部在城市集聚在驅(qū)動力來源于企業(yè)和城市二者對更高經(jīng)效益的追求。 總部在城市的集聚能夠使企業(yè)和城市雙贏。1.1.理論指導(dǎo)：總部經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)：總部經(jīng)濟(jì)紐紐 約：約： 全球總部經(jīng)濟(jì)的成功典范全球總部經(jīng)濟(jì)的成功典范 （2 2） 國外總部經(jīng)濟(jì)成功范例國外總部經(jīng)濟(jì)成功范例香香 港：港： 世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)奇跡世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)奇跡總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)CBD高新科技園區(qū)高新科技園區(qū)（3 3）總部經(jīng)濟(jì)的載體）總部經(jīng)濟(jì)的載體總部經(jīng)濟(jì)的常見載體包括：CBDCBD、高新科技園區(qū)、高新科技園區(qū)城市非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū)城市非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū)總部基地總部基地提升載體傳統(tǒng)載體（1）總部基地總部基地(ABP)

3、，概念來源于總部經(jīng)濟(jì)理論， Advanced Business Park，這其中的，這其中的Park并不是表明總部基地是一個(gè)完全的地產(chǎn)并不是表明總部基地是一個(gè)完全的地產(chǎn)概念，而是因?yàn)樵诟拍?，而是因?yàn)樵诳偛炕乜偛炕氐囊?guī)劃建設(shè)中的規(guī)劃建設(shè)中引入了國外發(fā)達(dá)國家對于城引入了國外發(fā)達(dá)國家對于城市郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃理念市郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃理念，是在其基礎(chǔ)上總結(jié)出的適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是在其基礎(chǔ)上總結(jié)出的適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種獨(dú)特的概念。需要的一種獨(dú)特的概念。 總部，指的是企業(yè)總部或其他實(shí)體總部機(jī)構(gòu)?？偛?，指的是企業(yè)總部或其他實(shí)體總部機(jī)構(gòu)?；厥侵柑峁┮粋€(gè)企業(yè)總部聚集的基地是指提供一個(gè)企業(yè)總部聚集的平臺平

4、臺和空間。和空間?？偛炕鼐褪菫槠髽I(yè)總部提供一個(gè)具有總部聚集、信息交流、人總部基地就是為企業(yè)總部提供一個(gè)具有總部聚集、信息交流、人才資源、投融資、品牌形象等綜合功能的發(fā)展空間。才資源、投融資、品牌形象等綜合功能的發(fā)展空間。它是總部經(jīng)濟(jì)理它是總部經(jīng)濟(jì)理論的實(shí)踐，論的實(shí)踐，是中國科技園區(qū)園區(qū)的是中國科技園區(qū)園區(qū)的。2. 總部基地總部基地 英文全稱：英文全稱：Advanced Business Park，簡稱簡稱ABP（2 2）規(guī)模）規(guī)模國外：國外：規(guī)模小的幾個(gè)公頃，規(guī)模大一點(diǎn)的3050公頃，規(guī)模更大一點(diǎn)的在1平方公里左右，但一般不超過3平方公里。例如：例如：英國圣約翰創(chuàng)業(yè)園占地7.6公頃、英國劍橋

5、科學(xué)園53公頃、澳大利亞阿德萊德技術(shù)園與科學(xué)園占地分別為85公頃（其中33公頃為娛樂場所）和30公頃、新加坡科學(xué)園先后共開發(fā)1.2平方公里。建造時(shí)間：1951年1月開始建造地點(diǎn)：位于美國加利福尼亞州的舊金山經(jīng)圣克拉拉至圣何塞近50公里的一條狹長地帶。2002年，在硅谷銷售收入超過10億美元的企業(yè)就達(dá)到了39家。 相關(guān)案例研究Related Case Studies美國硅谷科技園 硅谷科技園園區(qū)產(chǎn)業(yè)包括生物、空間、海洋、通訊、能源材料、電子工業(yè)、半導(dǎo)體工業(yè)、核技術(shù)、航天工業(yè)、高分子合成工業(yè)、遺傳工程、激光工業(yè)等新興技術(shù)的研究機(jī)構(gòu)紛紛出現(xiàn)。該地區(qū)客觀上成為美國高新技術(shù)的搖籃，而“硅谷”已成為世界各

6、國半導(dǎo)體工業(yè)聚集區(qū)的代名詞。 相關(guān)案例研究Related Case Studies美國硅谷科技園 總部基地項(xiàng)目坐落于北京西、南四環(huán)交匯處的中關(guān)村科技園豐臺園，緊臨四環(huán)快速路。占地65公頃，總建筑面積140萬平方米。 案例分析北京中關(guān)村豐臺園區(qū)總部基地成功經(jīng)驗(yàn)： 1. 獨(dú)棟的建筑形象及命名權(quán)。2. 花園式的環(huán)境規(guī)劃，以環(huán)境為主題的規(guī)劃手法。3. 整體規(guī)劃、一體建設(shè)的操作方式，區(qū)擁有整體的形象。4. 較低的建設(shè)容積率，綜合容積率1.59，僅為市區(qū)商業(yè)辦公建筑的容積率的一半以下，為CBD中心區(qū)容積率的1/3。5. 位于城市近郊區(qū)域，交通不如市區(qū)辦公便利，但大大優(yōu)于遠(yuǎn)郊工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。6. 較經(jīng)濟(jì)的房價(jià)

7、，約相當(dāng)于市中心區(qū)寫字樓房價(jià)的一半。內(nèi)部設(shè)施內(nèi)部設(shè)施：北京市城南第一個(gè)六星級酒店六星級酒店。 位于總部基地入口。由六星大酒店，酒店式公寓，國際會議中心，5A寫字樓，商業(yè)組成。 中國第一家博物館式酒店中國第一家博物館式酒店 瑪雅島酒店金融廣場金融廣場 涵括了萬多平方米的高檔商業(yè)，萬平方米的級高檔寫樓，以及為入駐企業(yè)總部員工特別打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。 總部公寓總部公寓 提供的高檔綜合公寓設(shè)施。集住宿、餐飲等服務(wù)于一體?？偛繂T工宿舍總部員工宿舍 總部基地7區(qū)17號樓，是為園區(qū)內(nèi)各單位員工提供住宿的配套設(shè)施之一。宿舍樓共有八層，宿舍45間?！叭郎p三免三減三免”優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 凡入駐總部基

8、地的高新技術(shù)技術(shù)企業(yè)，符合條件的皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。外地員工根據(jù)實(shí)際情況享受一定的進(jìn)京政策及相應(yīng)的稅收政策。位置：中國遼寧 沈陽市 沈北新區(qū)分區(qū)：開發(fā)建設(shè)共分為三區(qū) 西區(qū)獨(dú)棟總部樓區(qū)、中區(qū)總部生活區(qū)和東區(qū)蒲河島。規(guī)模：首批建設(shè)的西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬平米，平均容積率約1.1，綜合綠地率約50% 。由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨(dú)棟總部樓組成，累計(jì)總投資約200億元人民幣。 案例分析沈陽東北總部基地（建設(shè)中20

9、102016）A1 樓型 面積：755平米 A2 樓型 面積：960平米 A3 樓型 面積：1185平米 A4 樓型 面積：1410平米 A5樓型 面積：1861平米 B樓型 面積：4102平米 獨(dú)棟建筑類型規(guī)模案例分析成都青羊工業(yè)總部基地 青羊工業(yè)總部基地位于成都日月大道以北、成飛生活區(qū)以南、A線大道以西，距三環(huán)路2.5公里，距雙流機(jī)場僅12分鐘車程。 與規(guī)劃中的城市區(qū)域中心“青羊新區(qū)”一路之隔，青羊區(qū)行政中心及火車西貨站物流基地近在咫尺。06相關(guān)案例研究Related Case Studies成都青羊工業(yè)總部基地l 以精密機(jī)械加工與電子電器為主導(dǎo)l 發(fā)展現(xiàn)代制造工業(yè)與信息工業(yè)及工業(yè)總部l

10、走新型工業(yè)化道路l 世界500強(qiáng)企業(yè)l 國內(nèi)工業(yè)行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)l 快速成長并有著較大發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)秀中小企業(yè)背景概述背景概述Summary backgroundSummary background宏觀分析 呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了前所未有的快速增長期，具有特色和核心競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)逐步形成； 呼和浩特是溝通中國內(nèi)地與蒙古、俄羅斯的重要交通樞紐，同時(shí)肩負(fù)內(nèi)地華北與西部聯(lián)系，承東啟西的橋頭堡作用。如意開發(fā)區(qū)呼和浩特大城市格局東部新中心。 2009年呼和浩特市城市總體規(guī)劃中確定城市用地發(fā)展方向?yàn)椋罕笨?、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)。 經(jīng)過18年銳意進(jìn)取- 現(xiàn)已形成以電子信息、生物制藥、新材料為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群

11、和以紡織、機(jī)械加工為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。 如意開發(fā)區(qū)形成以高新產(chǎn)業(yè)為支以高新產(chǎn)業(yè)為支撐，融合行政辦公、商業(yè)金融、生撐，融合行政辦公、商業(yè)金融、生活居住、休閑娛樂為一體的綜合性活居住、休閑娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)。城市新區(qū)。背景概述背景概述Summary backgroundSummary background微觀分析 “一街”就是抓好機(jī)場路的改造和建設(shè)，打造成具有一流水準(zhǔn)的景觀大道、迎賓大道，成為自治區(qū)首府的“區(qū)門第一街”?！拔鍏^(qū)”是新區(qū)的5個(gè)功能區(qū)塊：一、火車東站周邊的交通樞紐綜合功能區(qū)，建設(shè)集交通、商貿(mào)、金融、居住等功能為一體的綜合型、生態(tài)型中心商務(wù)區(qū)，努力打造呼和浩特東部門戶的標(biāo)志性形

12、象區(qū)域。二、機(jī)場周邊的空港物流區(qū)，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展旅游、文化和信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，努力打造空港城市區(qū)域高度融合的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。三、如意總部基地，要逐步將這一區(qū)域的工業(yè)企業(yè)全部外遷至工業(yè)園區(qū)，按照行政中心、商務(wù)中心、金融中心和總部基地的定位來建設(shè)。四、高職園區(qū)及周邊的教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，要在現(xiàn)有布局和建設(shè)的基礎(chǔ)上，按照城市建設(shè)的要求完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展教育、文化、商業(yè)服務(wù)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)高等職業(yè)教育組團(tuán)發(fā)展。五、以內(nèi)蒙古黨校新址為中心的大小黑河之間的濱河新區(qū)，要打造基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的綜合性組團(tuán)區(qū)。背景概述背景概述Summary backgroundSummary ba

13、ckground發(fā)展機(jī)遇“一街五區(qū)”的規(guī)劃如意總部基地呼和浩特市打造一街五區(qū)的明星工程 如意總部基地由于它特有的4大優(yōu)勢，成為打造一街五區(qū)的重中之重。基地位置基地位置The base positionThe base position 如意總部基地選址規(guī)模約11.6平方公里，范圍為西至東二環(huán)，北至機(jī)場高速，南至鄂爾多斯大街，東至哈拉更溝。 基地條件基地條件The base position基地內(nèi)有自治區(qū)政府、國際會展中心，如意廣場，周圍高校眾多，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，形成了一個(gè)非常適合構(gòu)建總部基地的地區(qū)氛圍。會展中心建設(shè)中的高端社區(qū)自治區(qū)發(fā)改委東岸國際現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀用地Status of landSt

14、atus of land 基地內(nèi)現(xiàn)狀建筑密度分布不均，最大值72%，平均17%左右；平均容積率為0.57。綠水串珠 青城顯秀紫氣東來 筑城引鳳如意騰飛 和諧總部規(guī)劃理念規(guī)劃理念Planning ideasPlanning ideas規(guī)劃目標(biāo)與原則規(guī)劃目標(biāo)與原則Planning objectives and Planning objectives and principlesn 以活力活力、生態(tài)生態(tài)、可持續(xù)可持續(xù)為特征，建設(shè)如意總部基地。n 完善交通體系，建立便捷安全、以人為本以人為本的交通系統(tǒng)。n 塑造高質(zhì)量的總部基地城市空間城市空間和宜人環(huán)境宜人環(huán)境。n 建設(shè)混合功能混合功能和人性化人性化空

15、間尺度的和諧總部和諧總部。 以人為本以人為本、生態(tài)優(yōu)先生態(tài)優(yōu)先、突出特色突出特色、綜合效益綜合效益的總體原則 突顯呼和浩特的自然和人文特征，豐富如意總部基地的城市空間內(nèi)涵； 合理組織城市交通； 構(gòu)建公共空間體系，完善步行系統(tǒng)； 組織建筑群體形態(tài)，打造具有整體性的城市形態(tài)； 充分考慮方案的可實(shí)施性。目標(biāo)：目標(biāo)：原則：原則： 功能定位： 總部辦公、商務(wù)會展、金融信息、文化休閑為一體的綜合性精品城區(qū)。功能及產(chǎn)業(yè)定位功能及產(chǎn)業(yè)定位Function and industry Function and industry 產(chǎn)業(yè)定位： 依托本土產(chǎn)業(yè)，立足內(nèi)蒙市旗縣企業(yè)，著手全國五百強(qiáng)，放眼跨國企業(yè)。土地利用規(guī)

16、劃土地利用規(guī)劃Land Use PlanningLand Use Planning公共服務(wù)設(shè)施用地居住用地綠化及其他用地基地范圍 規(guī)劃范圍總用地1163.87ha, 保留現(xiàn)狀用地611.74ha, 新規(guī)劃用地526.69ha， 改造用地25.44ha。規(guī)劃居住用地280.41ha，占總建設(shè)用地面積25.22%. 一類居住用地19.42ha 二類居住用地221.25ha.普教設(shè)施用地39.74ha規(guī)劃公共設(shè)施用地355.27ha，占總建設(shè)用地面積31.95%.行政辦公用地行政辦公用地70.69ha,商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地21.77ha,文體娛樂用地文體娛樂用地13.33ha,科研辦公混合用地科

17、研辦公混合用地78.75ha,商務(wù)辦公混合用地商務(wù)辦公混合用地169.74ha.綠地面積綠地面積214.30ha,道路廣場用地道路廣場用地244.48ha,市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地4.69ha,特殊用地特殊用地12.81ha,水域及其他用地水域及其他用地51.91ha.土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃Land Use PlanningLand Use Planning土地控制規(guī)劃土地控制規(guī)劃Land contrl PlanningLand contrl Planning建筑密度控制圖建筑高度控制圖開發(fā)強(qiáng)度控制圖建筑密度控制范圍：小于等于建筑密度控制范圍：小于等于50%開發(fā)強(qiáng)度控制范圍：小于等于

18、開發(fā)強(qiáng)度控制范圍：小于等于5.0建筑高度控制范圍：建筑高度控制范圍： 小于等于小于等于100m總體建筑密度：總體建筑密度：24.1%總體開發(fā)強(qiáng)度：總體開發(fā)強(qiáng)度：1.8總體綠地率：總體綠地率：35.2%設(shè)計(jì)思路與創(chuàng)作設(shè)計(jì)思路與創(chuàng)作Design Ideas and CreationDesign Ideas and Creation筑筑 城城 引引 鳳鳳 鳳 形如 意小 街 區(qū)建立150米150米方格狀小街區(qū)，對大街區(qū)進(jìn)行分割，緩解交通壓力，建立街區(qū)內(nèi)部步行、自行車景觀網(wǎng)絡(luò)，形成開放空間 鳳凰，在中國的傳統(tǒng)中，象征著吉祥鳳凰的傳說承載著現(xiàn)代人追求“完美幸?！钡膲粝肴缫?，一種象征祥瑞的器物 ，以喻吉祥

19、之意 如意，取其靈芝形 狀，盡顯祥和神韻 吉祥如意承載夢想之城吉祥如意承載夢想之城布局合理構(gòu)筑總部基地布局合理構(gòu)筑總部基地功能結(jié)構(gòu)圖功能結(jié)構(gòu)圖Functional structureFunctional structure 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 兩翼五軸多片區(qū)“兩翼”沿如意東河將總部基地園區(qū)劃分為東西兩翼。 “三心” 主要發(fā)展軸和功能軸交叉形成的三個(gè)主要功能核心“五軸”核心功能發(fā)展軸和四條交通發(fā)展軸。 “多片區(qū)”結(jié)合現(xiàn)狀，規(guī)劃整合出的多個(gè)功能片區(qū)。 成果方案成果方案交通體系交通體系TrafficTraffic道路框架：四橫四縱方格網(wǎng)布局道路框架：四橫四縱方格網(wǎng)布局公交系統(tǒng)道路系統(tǒng)景觀體系景觀體系Land

20、scapeLandscape綠化景觀框架：兩帶五軸多節(jié)點(diǎn)式布局空間形態(tài)體系空間形態(tài)體系Space form systemSpace form system城市設(shè)計(jì)要素分析空間形態(tài)體系空間形態(tài)體系Space form systemSpace form system功能基地面積(萬M )建筑面積(萬M )建筑面積比例（%）居住44.4854036.33 商務(wù)辦公37.37423.828.51 商業(yè)金融30.53177.511.94 總部辦公15.33108.87.32 行政辦公9.2574.35.00 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)2.6322.51.51 研發(fā)產(chǎn)業(yè)6.5744.93.02 學(xué)校5.7414.30.96

21、 酒店3.436.92.48 展覽39.40.63 休閑娛樂4.7723.71.59 部隊(duì)軍區(qū)2.510.30.69 合計(jì)165.571486.4100.00 城市天際線空間形態(tài)體系空間形態(tài)體系Space form systemSpace form system交通標(biāo)識專項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)Special DesignSpecial Design專項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)Special DesignSpecial Design廣告系統(tǒng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)Special DesignSpecial Design風(fēng)貌分區(qū)規(guī)劃經(jīng)營特色的總部基地，以現(xiàn)代建筑和自然風(fēng)貌為主，規(guī)劃塑造八個(gè)各具特色的城市風(fēng)貌區(qū)，提升城市品質(zhì)。

22、專項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)Special DesignSpecial Design夜景照明系統(tǒng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)Special DesignSpecial Design植物種植設(shè)計(jì)重點(diǎn)地段位置索引圖重點(diǎn)地段設(shè)計(jì)重點(diǎn)地段設(shè)計(jì)Key sectionsKey sections重點(diǎn)地段包括:3條景觀大道7個(gè)節(jié)點(diǎn)和地標(biāo)它們是呼和浩特總部基地的中心或人流交通的門戶，是本區(qū)域的點(diǎn)睛之處；也將成為整個(gè)呼和浩特門戶景觀節(jié)點(diǎn)和城市的亮點(diǎn)。 土默特路景觀大道深化設(shè)計(jì)定位：定位： 呼和浩特門戶景觀大道功能分區(qū)：功能分區(qū)： 入口節(jié)點(diǎn)、商業(yè)區(qū)、核心區(qū)和企業(yè)創(chuàng)意研發(fā)區(qū)規(guī)劃控制：規(guī)劃控制： 道路紅線寬60m，兩側(cè)綠化帶各20m，形成百米大道。 騰飛路深化設(shè)計(jì)定位：定位： 通暢、便捷、綠色、現(xiàn)代的總部基地商業(yè)辦公大街功能分區(qū)：功能分區(qū)： 高端商務(wù)區(qū)、如意廣場文化休閑區(qū)、南側(cè)商務(wù)辦公區(qū)規(guī)劃控制：規(guī)劃控制： 道路紅線寬50m，兩側(cè)綠化帶各20m 騰飛路深化設(shè)計(jì) 濱河景觀帶設(shè)計(jì)（） 濱河景觀帶設(shè)計(jì)（2）如意之秀景區(qū) 濱河景觀帶