萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算1. 目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時向總

2、部財(cái)務(wù)管理部反饋。4. 方法和過程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。4.1.5 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），

3、根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2 成本核算對象的確定成本核算對象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；4.2.1.2 利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。4.2.2.2 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，

4、還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容成本費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：4.3.1.1 土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.2 主體建筑工程費(fèi)

5、主體安裝工程費(fèi)4.3.1.3 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.4 配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)4.3.2 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)

6、償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.3.2.1 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(2) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)B

7、、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3) 臨時用水：接

8、通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。D、臨時設(shè)施費(fèi)(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3) 臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)。(4) 臨時圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4.3.2.2 主體建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌

9、體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。4.3.2.3 主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水排水直飲水熱水)；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片)；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：

10、包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2) 電梯及其安裝費(fèi)；(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線電視費(fèi)用：包

11、括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。4.3.2.4 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3

12、) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)

13、等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.5 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、

14、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施B、業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備

15、用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。4.3.2.6 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。B、營銷

16、設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時從總費(fèi)用中扣除；(5) 其他。C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)

17、生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。4.329期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。4.4會計(jì)科目與帳簿設(shè)置“開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項(xiàng)成本項(xiàng)

18、目，三級、四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項(xiàng)目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：xx項(xiàng)目丁在建一期一|住宅商鋪_在建二期k寫字樓T擬開發(fā)土地F寺分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建x期”。具體核算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。4.

19、4.1 “開發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.2 “預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；費(fèi)用預(yù)提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；443.2費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。443.3核算方法：預(yù)提時，借記

20、“開發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.3 “待攤費(fèi)用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。4.4.4 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。具體核算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管

21、網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他4.5成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本

22、核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：按占地面積計(jì)征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋

23、等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅唬?）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工程費(fèi)

24、（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）根據(jù)造價經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動態(tài)的編制成本報(bào)表成本報(bào)表種類、編報(bào)時間及要求詳見結(jié)算報(bào)表格式及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.7附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件：財(cái)務(wù)管理部：萬科集團(tuán)會計(jì)管理及核算規(guī)范(VKCW03-03)萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范(VKCW03-04)萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范(VKCW03-06)附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱編號開發(fā)成本4301土地獲