房地產(chǎn)評(píng)估重點(diǎn)復(fù)習(xí)資料上課講義

1、集大專升本房地產(chǎn)評(píng)估重點(diǎn)復(fù)習(xí)資料房地產(chǎn)評(píng)估概論1、自然屬性一一位置的固定性、產(chǎn)品的異質(zhì)性、使用的耐久性、使用的適用性、 供給的有限性2、經(jīng)濟(jì)屬性一一高價(jià)值性、保值增值性、投資與消費(fèi)的雙重性、利用的外部 性、難以變現(xiàn)性3、 法律屬性一一交易的登記性、產(chǎn)權(quán)的重要性、產(chǎn)權(quán)的可分割性、易受限制 性）4、社會(huì)屬性 一一 社會(huì)保障性、文化美學(xué)價(jià)值、心理效應(yīng)一、房地產(chǎn)的概念、類型屬性房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。1. 土地。土地是人類社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了基礎(chǔ)。如一塊無建筑物的空地。2. 建筑物。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。3. 其他地上定著物

2、。其他地上定著物是指與土地，建筑物不能分離，或雖能分離，但分離后會(huì)破壞土地，建筑物的功能或完整性的物。4. 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。實(shí)物是權(quán)益的載體，而最終體 現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。權(quán)益時(shí)房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置以外，還包括可及性、與其他地方往來的便捷性、與重要場(chǎng)所的距離（分 為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離，人們?cè)絹碓街匾暯煌〞r(shí)間距離 而不是空間直線距離），以及周圍環(huán)境、景觀、在城市區(qū)域中的地位等。二、房地產(chǎn)的類

3、型1、按用途劃分 居住房地產(chǎn)。它是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn)， 又可分為住宅和集體宿 舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)， 如普通住宅、高檔公寓和別墅等。 集體宿舍如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 商業(yè)房地產(chǎn)。它是指出售商品使用的房地產(chǎn) ，如商鋪、商店、商場(chǎng)、購物中心 超級(jí)市場(chǎng)、專賣店、批發(fā)市場(chǎng)等.0 辦公房地產(chǎn)。它是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)， 辦公樓，又可分為 商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類。 旅游房地產(chǎn)。它是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，如賓館 、飯店、酒樓、旅店、 招待所、度假村、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心等。 餐飲房地產(chǎn)。它是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)如餐館、飯館 、酒樓、飯莊

4、、餐 廳、快餐店、美食城等。2、按開發(fā)程度劃分房地產(chǎn)按開發(fā)程度的不同，可以分為以下凢類： 生地。它是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。如荒地、農(nóng)地等。 毛地。它是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。 熟地。它是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施， 土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建 設(shè)的土地。房地產(chǎn)的屬性1）自然屬性（1）位置的固定性：土地位置的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)位置的固定性，決 定了房地產(chǎn)只能就地生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，并受制于其所在空間環(huán)境，決定了房地 產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)利用具有鮮明的地域性特征。 位置還直接決定 了房地產(chǎn)利用的利用價(jià)值。決定了房地產(chǎn)利用價(jià)值的根本因素=：區(qū)位、區(qū)位

5、、 還是區(qū)位。（2）產(chǎn)品的異質(zhì)性：產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全統(tǒng)一的市場(chǎng)， 而是一個(gè)具有區(qū)域性和壟斷性的市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)都是地 區(qū)性的，在不同地區(qū)之間不僅不同，甚至可能是相反的。（3）使用的耐久性：根據(jù)我國法律規(guī)定 土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70 年,商旅、娛樂用地40年，其他用地50年，房屋的經(jīng)濟(jì)壽命不能超過70年。 房地產(chǎn)使用的耐久性決定了房地產(chǎn)投資具有長期性。2）經(jīng)濟(jì)屬性1高價(jià)質(zhì)性2保值增值性因此房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度通常大于一般物價(jià)的上漲幅度，這使得房地產(chǎn)具有 保值增值性。3投資與消費(fèi)的雙重性4難以變現(xiàn)性3）法律屬性（1）交易的登記性（2）產(chǎn)權(quán)的重

6、要性 產(chǎn)權(quán)的可分割性。房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的交易。（3）產(chǎn)權(quán)的可分割性（4）易受限制性4）社會(huì)屬性 （1）社會(huì)保障性。近年來，我國不斷加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的 建設(shè)，就是房地產(chǎn)的社會(huì)保障性的體現(xiàn)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念：房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，是房地產(chǎn)商品一切交換或流 通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體， 本身是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的 子系統(tǒng)。一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須具有完整的體系結(jié)構(gòu)和良好的運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn)由三個(gè)方面的要素組成。即房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者。房地產(chǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)交易 的組織機(jī)構(gòu)。按區(qū)域分類 決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。按交易順序分類。一級(jí)市場(chǎng)是指土

7、地使用權(quán)的出讓、 租賃市場(chǎng)，政府為唯一的出讓者，這類房地產(chǎn) 市場(chǎng)具有國家壟斷的性質(zhì)；二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)使用者之間的交易市場(chǎng)，即新房交易市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)，即存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)。又稱二 手房交易市場(chǎng)，這類房地產(chǎn)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)，是使用者之間的交易行為。如私 房出租，出售、置換、贈(zèng)與等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性：1區(qū)域性。房地產(chǎn)具有的位置的固定性和產(chǎn)品的異質(zhì)性，決 定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性。房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件：必須滿足效用性、行對(duì)稀缺性、有效需求三個(gè)條件。 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：1.自身因素，2房地產(chǎn)權(quán)益因素，3.房地產(chǎn)區(qū)位因素

8、。 價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的類似房地產(chǎn)的交換價(jià)值。原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和交換價(jià)值就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值而言，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 公允價(jià)值：是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。 公充價(jià)值的前提條件主要有：1.公平交易2.交易雙方均熟悉情況3.交易雙方均是 自愿的。評(píng)估價(jià)值：又稱評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)值，是評(píng)價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的結(jié)果?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)：是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市的一定區(qū)域范圍的，根據(jù)用途相似、 地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，從而調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)

9、區(qū)段在某一 時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格?？們r(jià)格，單位價(jià)格和樓面地價(jià)。這是一組主要與價(jià)格的內(nèi)涵、面積范圍和面積內(nèi) 涵相聯(lián)系的房地產(chǎn)價(jià)格類型。1.總價(jià)格。是指一宗房地產(chǎn)的總體價(jià)格，可以是一宗土地的土地總價(jià)格，業(yè)可以是一宗建筑物的建筑物總價(jià)格。2.單位價(jià)格：是指分?jǐn)偟絾挝幻娣e的價(jià)格。通常，對(duì)土地而言，單位價(jià)格即單位地價(jià)。3.樓面地價(jià)。樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到單位建筑面積上的土地價(jià)格， 是一種房地產(chǎn)的單位價(jià)格。 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積 容積率=建筑總 面積/土地總面積 樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率 現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。現(xiàn)房?jī)r(jià)格是指以竣工驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià) 格。期房?jī)r(jià)格是指以目

10、前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的 的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房期間出租的凈收益的折現(xiàn)值 - 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是房地產(chǎn)拍賣中的幾種價(jià)格。1. 評(píng)估價(jià)。房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中的評(píng)估價(jià)，一般是指為人民法院或有關(guān)方式人確定 擬拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)提供參考依據(jù)2. 保留價(jià)。第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的 80%;如果出現(xiàn)流拍，再 行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的 20%。房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目 的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)

11、 點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性：1理論上的必要性2現(xiàn)實(shí)的需要3房地產(chǎn)抵押的需要：（1） 初次抵押估價(jià)（2）再次抵押估價(jià)（3）轉(zhuǎn)抵押估價(jià)（4）續(xù)貸抵押估價(jià)（5）抵押 期間估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)有關(guān)的單位和個(gè)人，包括估價(jià)委 托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)由低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)四個(gè)等級(jí)。估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目 都有估價(jià)目的，而且估價(jià)目的來源于委托人的估價(jià)需要。估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱為估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決

12、定的需要評(píng)估的 價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則本章概覽：1.獨(dú)立、客觀、公正原則2.合法原則：依法判定的權(quán)利類型及歸屬；依法判定的使用權(quán)利；依法判定的處分權(quán)利；依法判定的其他權(quán)益3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原 則：過去現(xiàn)在未來三個(gè)時(shí)點(diǎn)4.替代原則5.最高最佳利用原則：最佳用途、最佳規(guī) 模、最佳集約度、最佳檔次6.謹(jǐn)慎原則國務(wù)院通知規(guī)定：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸 款的抵押物。依照中華人民共和國合同法規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì) 算?！惫纼r(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是由估價(jià)目的決定的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的客

13、觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性 和時(shí)效性。替代原則。要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常 價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途，規(guī)模，檔次，建筑結(jié) 構(gòu)，權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指估價(jià)對(duì)象 具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。替代原則的理論依據(jù) 是同一市場(chǎng)上的相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原 理。市場(chǎng)比較法的概念和理論依據(jù)：市場(chǎng)比較法也稱比較法，市場(chǎng)法，交易實(shí)例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 近期有過交易的類似房地產(chǎn)（即可比實(shí)例）進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男?/p>

14、正， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格 或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象：市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多， 經(jīng)常發(fā)生 交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。 也就是說，市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)是同一供求圈內(nèi) 有與估價(jià)對(duì)象相類似的近期交易的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)適合采用市場(chǎng)比較法估價(jià)：1. 住宅，包括普通住宅，高檔公寓，別墅等，特別是數(shù)量較多，可比性較好的存 量成套住宅；2.寫字樓；3.商鋪；4.標(biāo)準(zhǔn)廠房；5.房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)：1.數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房，機(jī)

15、場(chǎng), 碼頭，博物館，教堂，寺廟，古建筑等；2.很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如學(xué)校，醫(yī) 院，行政辦公樓等；3.可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。市場(chǎng)比較法適用的條件：市場(chǎng)比較法適用的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期擁有大量類似 房地產(chǎn)的交易實(shí)例。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客 觀性，還會(huì)使市場(chǎng)比較法無法采用。搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：1.交易雙方情況及交易目的，2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況，3.成 交價(jià)格及計(jì)價(jià)方式，4.付款方式，付款方式包括一次付清，分期付款及比例，抵 押貸款比例，租金支付方式等內(nèi)容。搜集交易實(shí)例的途徑：1.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，2.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，相關(guān)律師，房地產(chǎn)

16、交易當(dāng)事人的鄰居等，3.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。4.向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。5.查閱報(bào)刊，網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售，出租廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn) 的業(yè)主，開發(fā)企業(yè)，經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談， 獲得房地產(chǎn)的要 價(jià)，標(biāo)價(jià)，掛牌價(jià)，報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。估價(jià)需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，這些用 作參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：一可比實(shí)例是與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)：與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)。與估價(jià)對(duì)象用途相同。與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相當(dāng)。與估價(jià)對(duì)象檔次相當(dāng)。與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同。與估

17、價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同。交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，不應(yīng)超過兩年，因?yàn)樵谶@種情況下，難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。二.不宜選為可比實(shí)例的交易實(shí)例：1.利害關(guān)系人之間的交易；2.對(duì)交易對(duì)象或市 場(chǎng)行情缺乏了解的交易；3.急于出售或急于購買的交易；4.人民法院拍賣的交易；5. 有人為哄抬的交易；6.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；7.相鄰房地產(chǎn)合并的交 易；8.受迷信影響的交易；9.其他非正常的交易。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；2.統(tǒng)一付款方式（統(tǒng)一在成交日 期一次付清）；3.統(tǒng)一價(jià)格標(biāo)示單位；4.統(tǒng)一幣種和貨幣單位；5.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和 面積單位。交易請(qǐng)款修正的含義：交易情

18、況修正是指排除交易行為中的某些特殊因素所造成 的可比實(shí)例的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義：市場(chǎng)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格修正到在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期的價(jià)格， 是在其成交日期時(shí) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況形成的。市場(chǎng)狀況調(diào)整主要采用百分率法，還可采用價(jià)格指數(shù)法或價(jià)格變動(dòng)率法。房地長狀況調(diào)整的思路有兩種：一是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與 估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行直接比較；二是設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地長狀 況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行間接比較。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的步驟：1.確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房

19、地 產(chǎn)的自身因素，包括實(shí)物因素，權(quán)益因素和區(qū)位因素。2.將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。 3將可比實(shí)例 狀況與估價(jià)對(duì)象狀況之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異，即找出房地產(chǎn)狀況差異程 度所造成的價(jià)格差異程度，如朝向價(jià)差，樓層價(jià)差，房齡價(jià)差等。 4根據(jù)價(jià)格差 異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。收益法1.理論依據(jù)：預(yù)期收益原理；2.適用對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的 房地產(chǎn)，3適用條件：收益的可計(jì)量性，連續(xù)性，穩(wěn)定性；資本化率可確定性； 風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性。4操作步驟：1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；2）估算 潛在毛收入；3）估算有效毛收入；4）估算運(yùn)營

20、費(fèi)用，5）估算凈收益；6）選用 適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7）選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。資本化率等于房地產(chǎn)價(jià)格的確定方法：市場(chǎng)提取法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法， 復(fù)合收益率法，投資收益率排序插入法。收益法的概念：收益法又稱為收益資本化法，收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來 的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加， 以此估算估價(jià)對(duì) 象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法師一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。收益法的理論依據(jù)：收益法師以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的。收益法的適用對(duì)象和條件：收益法的適用對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商店，商務(wù)辦公樓，公寓，旅館，餐館，游樂館，影劇院，廠房等，但不限于估

21、價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否 有經(jīng)濟(jì)收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)由獲得經(jīng)濟(jì)收益的能力即可。收益法的適用條件主要有以下幾點(diǎn)：收益的可計(jì)量性是房地產(chǎn)未來年凈收益可以用貨幣計(jì)量。 由房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益包 括有形收益和無形收益。有形收益如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金收入，無形收 益如房地產(chǎn)使人們生活水平的舒適方便性的增加?；谧鈶{收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失 +其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=潛在 毛收入一運(yùn)營費(fèi)用。理解該公式要把握以下幾點(diǎn)：1. 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用，無空置狀況下可獲得的收入。2. 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置，拖欠租金，收租損失以及其他原因等 造成的收

22、入損失后所得到的收入。3. 運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi),人員工資及辦公費(fèi)用，保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)，維修費(fèi)），為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔，保安）等。運(yùn)營費(fèi)用是從 估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不用，它不包含所得稅，房地產(chǎn) 抵押貸款償還額，房地長改擴(kuò)建費(fèi)用，以及建筑物折舊額（壽命比整個(gè)建筑 物壽命短的設(shè)備裝修等除外，但還要看其是否被考慮在維修費(fèi)用中）等。運(yùn) 營費(fèi)用與有效毛收入之比被稱為運(yùn)營費(fèi)用率。4. 潛在毛收入，有效毛收入，運(yùn)營費(fèi)用，凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末 發(fā)生。出租的房地產(chǎn)是采用收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈

23、收益通常為租憑收入扣除由收 租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租憑收人包括有效毛租金收入和租憑保證金，押金等的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租，房屋折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，投資利息，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租憑費(fèi)用，租憑稅費(fèi)和利潤)，一般為其中的維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租憑費(fèi)用，租憑稅費(fèi)。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)價(jià)格的收益率，通常用r表示。資本化率的本質(zhì)是投資收益率。資本化率的種類：1).綜合資本化率：綜合資本化率是求取土地和其上建筑物合 二為一的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益是土地與建筑物共 同產(chǎn)生的凈收益。2) 土地資本化率：土地資

24、本化率是求取單純土地的價(jià)值時(shí)所 采用的資本化率，這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益是土地一項(xiàng)所產(chǎn)生的凈收益，不包括其他方面帶來的凈收益。3),建筑物資本化率：建筑物資本化率是求取單純建筑物的價(jià) 值時(shí)所應(yīng)采用的資本化率，這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益是建筑物一項(xiàng)所產(chǎn)生的凈收益，不包括土地產(chǎn)生的凈收益。資本化率的確定方法 有很多，主要是：1.市場(chǎng)提取法，1)直接法 例題：通過搜 集，已知6個(gè)可比實(shí)例的資本化率分別為 8%, 8.2%, 8.5%, 8.4%, 8.6%,8.8%, 計(jì)算待估價(jià)房地產(chǎn)的資本化率。答：r= (8%+8.2%+8.5%+8.4%+8.6%+8.8%)十 6=8.42%2)間接法，2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

25、法，3.復(fù)合投資收益率法4.投資收益率排序 插入法。例題：1.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為 10萬元，收益年限可視為無限年， 該類房地產(chǎn)的資本化率為9%,計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解： V=a/r=10/9%=111.11 萬元2. 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地開發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限 為40年，至今使用了 5年，預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益6萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 7%。計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解 V=a/r 1-1心+r)n=6/7% 1-1/(1+7%)40-5=77.69萬元3. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)

26、在上一 年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,求 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解V=a/r+b/r2=20/8%+1/8%2=406.25 萬元4. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一 年的基礎(chǔ)上增長1%,收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,求該宗 房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解 V=a/r-g=20/8%-1%=285.71 萬元5. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一 年的基礎(chǔ)上減少1%,收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%,求該 宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解V=a/葉g=20/9%+1%=200

27、 萬元成本法的概念及理論依據(jù)：成本法又稱為成本逼近法，是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來 求取房地產(chǎn)的價(jià)值的。成本法的理論依據(jù)可以分別從賣方和買房的角度考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。成本法的適用對(duì)象和條件：成本法特別適用于評(píng)估那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)格，如學(xué)校， 圖書館，體育場(chǎng)館，醫(yī)院，政府辦公樓，軍隊(duì)營房，公園等應(yīng)用，公益房地產(chǎn)， 以及化工廠，鋼鐵廠，發(fā)電廠，油田，碼頭，機(jī)場(chǎng)

28、等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用 戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地 產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。客觀成也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。估價(jià)時(shí)采用的應(yīng)是客觀成本，而不是實(shí)際成本。成本法的局限性：運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是，現(xiàn)實(shí)中俄房地產(chǎn)價(jià)格，特別是具 體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其有效用而非花費(fèi)的成本， 成本的增加一定要 對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià) 格，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)格不高， 故利用成本法估價(jià)，其結(jié)果不一 定能真實(shí)地

29、反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，估算重新構(gòu)建價(jià)格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度。 尤其是那 些較老的，舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)師針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察， 依靠其主觀 進(jìn)行判斷。因此，舊房的公開市場(chǎng)價(jià)值較難形成，靠市場(chǎng)來確定舊房的折舊也就 只能是理論上的希望。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅 費(fèi)。開發(fā)成本+土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售 稅費(fèi)土地取得成本也稱也讀費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出， 包括 土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)，地上物拆除費(fèi)，渣頭清 地運(yùn)費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)），城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，建設(shè)

30、用地使用權(quán)出讓金和土地取 得稅費(fèi)等。建設(shè)成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用， 稅金等。主要包括以下幾項(xiàng)：1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包 括“七通一平”等建設(shè)費(fèi)用。如道路，給水，排水，電力，通信，燃?xì)?，熱力?設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。3.房屋建筑安裝工程費(fèi)，4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，5.其他工程 費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)，竣工驗(yàn)收費(fèi)等，6.開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)，如綠化建設(shè)費(fèi)， 人防工程費(fèi)。管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的 人員工資及福利費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)等。銷售費(fèi)用也成為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完

31、 成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)，銷售資料制作費(fèi)，樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)， 售樓處建設(shè)費(fèi)，銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生 的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。銷售稅費(fèi)：1銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，2.其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等 成本法估價(jià)的操作步驟：1搜集有關(guān)成本，稅費(fèi)，開發(fā)利潤等資料；2.估算重置 價(jià)格或重建價(jià)格；3.估算折舊；4.求出積算價(jià)格。重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)，重新建造全新狀況的估價(jià) 對(duì)象所需的一切

32、合理，必要的費(fèi)用，稅金和應(yīng)得的利潤之和。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià) 格。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)， 按估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 這 種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。建筑物折舊是指建筑物的價(jià)值減損，估價(jià)上的建筑物折舊是各種原因造成的建筑 物價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之 間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。建筑物折舊的計(jì)算公式為：建筑物折舊 =建筑物重新購建價(jià)格

33、-建筑物市場(chǎng)價(jià)值 物質(zhì)折舊分為：1自然經(jīng)過的老化，2正常使用的磨損，3意外破壞的損毀，4. 延遲維修的損壞殘存。例題：某套舊住宅，測(cè)算其重新構(gòu)建價(jià)格為40萬元，地面，門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因房型設(shè)計(jì)部不好，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間和共同電視天線等導(dǎo)致 的功能折舊為6萬元，因位于城市衰落地區(qū)導(dǎo)致的外部折舊為3萬元。請(qǐng)求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。解該套舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=1+6+3=10萬元，該套舊住宅的現(xiàn)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊額=40-10=30萬元建筑物折舊的求取方式很多，主要有耐用年限法，實(shí)際觀察法，成新折扣法，這 些方法還可以綜合運(yùn)用。耐用年限法是根據(jù)建筑

34、物的經(jīng)濟(jì)壽命，有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑 物折舊的方法。建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。 建筑物的自然壽命是建筑物自竣工日 期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日 止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有共享的時(shí)間，具體是指建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地長價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間，運(yùn)用成本法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命。例題：某建筑物的建筑面積為 200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，單位建筑面 積的重新構(gòu)建價(jià)格為800元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為3%。試用直 線折舊法計(jì)算該建筑物的年折舊額，折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。解：

35、已知 C=200*800=160000 元，R=3%，N=40 年，t=10 年，貝U:年折舊額 D=C (1-R) /N= 160000* (1-3%)- 40=3880 元折舊總額 Et=C (1-R) t/N=160000* (1-3%) *10 - 40=38800 元建筑物現(xiàn)值 V=C 1- (1-R) t/N=16000* 1- (1-3%) *10/40=121200 元 房屋完損等級(jí)的判定依據(jù)如下：1. 完好房。結(jié)構(gòu)完好，裝修和設(shè)備完好，齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使 用正常；或者雖然個(gè)別分項(xiàng)由輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。2. 基本完好房。結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)建有輕微損

36、壞，裝修基本完好，油漆缺 乏保養(yǎng)，設(shè)備，管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)。3. 一般損壞房，結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨， 裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備，管道不能暢通，水衛(wèi)，電照管線，器具 和零件部分老化，損壞，或殘缺，需要進(jìn)行中或局部大修更換部件。4. 嚴(yán)重?fù)p壞房。房屋年老失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或者損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形，破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)，電照管線，器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修，改建。5. 危險(xiǎn)房。承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時(shí)能倒塌可 能,不能確保住用安全。假設(shè)開

37、發(fā)法1理論依據(jù)：預(yù)期收益原理和地租理論2適用對(duì)象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，3. 適用條件：1）清晰的，全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單和穩(wěn)定的稅費(fèi)政策；2）完整的，動(dòng)態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫； 3）透明，穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策；4）完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系；5）公開的，長期的和合理的土地供應(yīng)計(jì)劃。4. 利息計(jì)算方法：傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，是將預(yù)計(jì)的估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì) 的正常建筑成本，稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，即預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估，

38、如待開發(fā)的土地（包括生地，毛地，熟地），在建工程，可裝修改造或可改變用途的舊房（包括 裝修，改建，擴(kuò)建）以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的目的是為了把握建筑物完成的時(shí)間和推測(cè)建筑物完成時(shí)的價(jià)格，建筑費(fèi)用的投入，利息的負(fù)擔(dān)和各項(xiàng)收入支出的貼現(xiàn)值的數(shù)額，因?yàn)殚_發(fā)經(jīng)營期的長短直接關(guān)系到市場(chǎng)行情的變化，牽涉到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售價(jià)格的測(cè)算 和開發(fā)建設(shè)資金的安排和落實(shí)。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn) 是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。 開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng) 營期。開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期

39、，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā) 房地產(chǎn)竣工的日期。預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤：1. 建設(shè)成本，管理費(fèi)用，2.銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)。內(nèi)涵同成本法，通常是按照開 發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測(cè)算。3投資利息。4開發(fā)利潤，5.取得待 開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。6測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值正確地測(cè)算投資利息需要把握以下六方面：1.應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目。2計(jì)息期的長短。3計(jì)息的方式。4利率的高低，5.計(jì)息周期，6名義利率和實(shí)際利率。假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有三種：1估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“自己開發(fā)前提” ；2估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)

40、讓給他人開發(fā)， 可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“自愿轉(zhuǎn)讓前提”；3. 估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他們開發(fā)，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。假設(shè)開發(fā)法的最基本的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值- 建設(shè)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-待開發(fā)房地產(chǎn)取得 稅費(fèi)。該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這是減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； 如 果評(píng)估的是已完全拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)有利用條件下不同級(jí)別或不用均質(zhì)地 域的土地，按照商業(yè)，居住，工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一基準(zhǔn)目的法定 最高年期

41、土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。特點(diǎn)：1平均性，2區(qū)域性3時(shí)效性，4全域性，5.標(biāo)準(zhǔn)性，6公示性，7.控制性。 基準(zhǔn)地價(jià)的作用：1.基準(zhǔn)地價(jià)是評(píng)估宗地價(jià)格的基礎(chǔ)，2.基準(zhǔn)地價(jià)是合理調(diào)整土 地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿，3.基準(zhǔn)地價(jià)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)之 一, 4.基準(zhǔn)地價(jià)是國家計(jì)征土地使用稅，土地增值稅等稅費(fèi)的依據(jù)。5.基準(zhǔn)地價(jià)能為投資者提供價(jià)格信息?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則：1.土地用途以現(xiàn)狀為主的原則，2.根據(jù)實(shí)際情況因地制宜 選擇技術(shù)路線的原則，3.與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的原則，4.靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié) 合的原則。所謂土地收益，是指由于土地條件和土地區(qū)位的差異， 土地使用者使用不同的土 地而獲取

42、的超額利潤。地租，地價(jià)理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法：收益法，市場(chǎng)比較法等都可用于基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，具體內(nèi)容參見城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程宗地地價(jià)的概念：宗地地價(jià)是指機(jī)體宗地在某一期 日的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的，待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝?地市場(chǎng)的狀況，選擇適宜的估價(jià)方法對(duì)待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評(píng)估出待估宗地在某一期目的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為標(biāo)定地價(jià)， 出讓地價(jià)，交易地價(jià)等。路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨 街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對(duì)該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來求取街道 兩側(cè)的土地價(jià)值的方

43、法。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。例題：如果相鄰的臨街土地的臨街深度為 45.72m （即150尺），其他條件不變， 請(qǐng)計(jì)算該相鄰的臨街土地的總價(jià)。解：該相鄰的臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：121.92*（ 1+9%+8%） =142.65萬元 蘇幕斯法則：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價(jià)值， 分別占整塊土地價(jià)值的72.5%和27.5%。如果在深50英尺，則該部分的價(jià)值僅 為臨街深度為100英尺的臨街土地價(jià)值的15%。以“四三二一法則”為例，單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：40%>30%>20%>10%.9%>8%>7%

44、>6%房地產(chǎn)估價(jià)程序及要點(diǎn)1，獲取估價(jià)業(yè)務(wù)的來源：主動(dòng)爭(zhēng)取，被動(dòng)接受，不應(yīng)接受的業(yè)務(wù)2，明確估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象，價(jià)值類型。3, 制定估價(jià)作業(yè)方案：擬定估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)方法，調(diào)查搜集資料，估價(jià)時(shí)間，人力，經(jīng)費(fèi)，作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)展。4, 搜集估價(jià)所需資料：普遍資料，地區(qū)資料，類似房地產(chǎn)相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象 狀況的資料。5, 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象：現(xiàn)場(chǎng)拍照，填勘查記錄表，簽字確認(rèn)6，分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值：市場(chǎng)背景分析，最高最佳利用分析7, 選定估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值：至少選取兩種評(píng)估方法8, 判斷確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值：比較，檢查，確認(rèn)，分析，綜合確定9, 撰寫審核估價(jià)報(bào)告：組成：

45、封面，目錄，致委托人函，估價(jià)師聲明，估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告，附件10, 內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告：依據(jù)估價(jià)報(bào)告審核表進(jìn)行內(nèi)部審核11, 交付估價(jià)報(bào)告：簽名蓋章，及時(shí)交付，完成服務(wù)12, 估價(jià)資料歸檔：總結(jié)提高，方便管理，防止糾紛估價(jià)報(bào)告的形式 分為口頭報(bào)告和書面報(bào)告。書面報(bào)告按照其格式又可分為表格式 報(bào)告和敘述式報(bào)告。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低 時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式，如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。 居民預(yù)購商 品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告，也可采用表格的形式。敘述式報(bào)告能使估價(jià)師有機(jī)會(huì)充分論證和解釋其分析， 意見和結(jié)論，使估價(jià)結(jié)果 更具有說服力，敘述

46、式報(bào)告是估價(jià)師履行對(duì)委托人責(zé)任的最佳方式， 敘述式報(bào)告 時(shí)最普通的，最完整的的。估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，應(yīng)當(dāng)不少于10年。保存期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)當(dāng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。影響居民房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況：1位置，2.交通條件，3生活服務(wù)設(shè)施，4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況，5.教育配套設(shè)施，6.環(huán)境因素，7.社會(huì)因素，8.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平，9.行政因素。影響居民房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況：1.建筑結(jié)構(gòu)，類型和等級(jí)， 2.裝修，3設(shè)施 與設(shè)備，4.建筑質(zhì)量和品質(zhì)5朝向和樓層6.房屋的布局，房型，戶型，7物業(yè)管 理?xiàng)l件。居主房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法，成本法，收益法等。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況：1.交通狀況，2基礎(chǔ)設(shè)施狀況，3.地理位置影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況：1.用地面積與形狀，2.地質(zhì)和水文條件，3. 房地產(chǎn)用途工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常用方法：1.市場(chǎng)比較法，2收益法，3成本法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)