濱海新城設(shè)施設(shè)備運行維護保養(yǎng)方案

1、濱海新城設(shè)施設(shè)備運行維護保養(yǎng)方案濱海新城設(shè)施設(shè)備運行、維護保養(yǎng)方案為了給濱海新城業(yè)主營造高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的健康生活、居住環(huán)境，確保各類設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施的正常運行，使各項物業(yè)管理服務(wù)得到有力的保證。為延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，削減修理費用，使物業(yè)得到保值升值。依據(jù)我司多年來對住宅物業(yè)管理積累的豐富管理閱歷，擬對濱海新城所屬系統(tǒng)之設(shè)備設(shè)施，進行全方位細(xì)心維護管理，以實現(xiàn)"降耗節(jié)能"、"增收節(jié)支"和各類設(shè)備科學(xué)、平安、牢靠、高效運行之目的。詳細(xì)實施方案如下：一、人員的配備依據(jù)濱海新城的物業(yè)特點和設(shè)施設(shè)備維護需求，擬在濱海新城設(shè)立專業(yè)的工程部，負(fù)責(zé)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維

2、護保養(yǎng)及一些小修、零修服務(wù)，工程部下設(shè)運行班和修理班，運行班主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)，修理班主要負(fù)責(zé)小區(qū)的水電修理工作。依據(jù)工作的需要，擬配備主任1人，領(lǐng)班1人，技工3人，工程部共配備5人。為確保所屬設(shè)施設(shè)備正常運行和滿意業(yè)主修理服務(wù)需求，須嚴(yán)格工程設(shè)備管理要求，把好聘請人員的政審關(guān)，并依據(jù)公司的用人制度、用人標(biāo)準(zhǔn)對面試合格的人員進行上崗前培訓(xùn)并考試，同時，為了使新聘請的員工適應(yīng)新的工作環(huán)境和管理體制，提高工作樂觀性，對新進員工進行物業(yè)管理學(xué)問培訓(xùn)及專業(yè)技術(shù)技能培訓(xùn)，并通過有效的培訓(xùn)、提高員工的綜合素養(yǎng)，成為合格的物業(yè)管理從業(yè)人員。工程從業(yè)人員必需有較高的專業(yè)技術(shù)技能，并做到一專多能，

3、以實現(xiàn)人員精簡。因此要對員工進行專業(yè)技術(shù)技能培訓(xùn)，使其把握各系統(tǒng)設(shè)備的工作原理、運行管理學(xué)問，維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程以及從事物業(yè)管理相應(yīng)崗位所要求的技術(shù)技能。二、設(shè)施設(shè)備運行管理和維護保養(yǎng)（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)范圍1、房屋本體維護保養(yǎng)范圍：1）房屋的承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋面、梁、炷、墻體等）；2）搞震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）；3）外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面；4）機電設(shè)備；5）本體消防設(shè)施；6）本體上下水管道；7）智能化系統(tǒng)等防盜監(jiān)控設(shè)施等。2、公用設(shè)施維護保養(yǎng)范圍：1）區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）；2）路燈、溝、渠、池、井；3）園林綠化地、地下排水管道、文化消遣、

4、體育場所；4）停車場等公用設(shè)施。（二）維護保養(yǎng)內(nèi)容1、加強設(shè)施、設(shè)備運行環(huán)境的管理。1)供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境的管理，包括：凹凸壓配電房、樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）、備用發(fā)電機組機房等。2)給排水系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：生活水泵房、減壓閥房、水表房、樓層管井房、排污泵房等。3)消防系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：消防中心、氣體滅火設(shè)備間、樓層設(shè)備間、消防水泵房、室外消防栓等設(shè)備。4)通信設(shè)備機房環(huán)境的管理，包括：通信總機房和通信管井房等。5)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理。6)電梯機房環(huán)境的管理。2、加強設(shè)施設(shè)備的運行管理，保障設(shè)備平安運行。包括供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通信

5、系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等八大系統(tǒng)的運行管理。要求：各系統(tǒng)的標(biāo)識齊全、標(biāo)識位置精確、恰當(dāng)；系統(tǒng)運行記錄完整；設(shè)備保證完好；定期對各系統(tǒng)運行狀況進行技術(shù)分析，并提交各設(shè)備系統(tǒng)運行分析報告。3、建立健全的設(shè)備臺帳。設(shè)備臺帳要求能全面、完整地反映該小區(qū)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始狀況和動態(tài)變化狀況，即設(shè)備臺帳應(yīng)包括以下方面的項目內(nèi)容：1)設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)：設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標(biāo)準(zhǔn)

6、溫升。2)運行、維護及系統(tǒng)保養(yǎng)動態(tài)記錄：設(shè)備每月、每季度、每半年、每年的運行狀況（故障率、運行正常率），為保證設(shè)備正常運行所進行的維護、換件、故障狀況記錄和分析，以及在執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)方案后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4、制定系統(tǒng)的各設(shè)備月度、季度、半年、年度維護保養(yǎng)方案，并分別具體列明各設(shè)備的維護保養(yǎng)項目和保養(yǎng)要求。（三）設(shè)施設(shè)備維護管理措施對供配電系統(tǒng)的運行管理和維護保養(yǎng)措施1、建立嚴(yán)格的配送電制度和電氣修理制度。2、值班人員、修理人員必需接受過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。3、加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確 保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)

7、范要求，并保證用電平安，確保配電設(shè)備平安高效運行。 4、加強公共區(qū)域照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護、更換燈具等工作。5、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的修理保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運行。6、合理輪換使用供配電設(shè)備，削減空載損耗及延長使用壽命。7、遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)難時，建立準(zhǔn)時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并幫助供電部門做好平安用電的有關(guān)工作。發(fā)電機設(shè)備管理措施建立嚴(yán)格的發(fā)電機設(shè)備管理制度和設(shè)備修理保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機房管理規(guī)定(1) 由機電技術(shù)人員全面負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機房的機電設(shè)備，禁止無關(guān)人員進入。(2)當(dāng)發(fā)生市電故障或停電，值班人員應(yīng)在最短時間內(nèi)啟動發(fā)電機，按操作規(guī)程配電、供電。(3)當(dāng)市電恢復(fù)

8、時，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機并進行必要的維護保養(yǎng)工作。(4)室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，掌握室溫在40以下。(5)每周檢查啟動電瓶、電壓、電流比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應(yīng)準(zhǔn)時添加蒸餾水、充電，并進行日常維護保養(yǎng)。(6)每月檢查發(fā)電機的潤滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護保養(yǎng)。(7)每月應(yīng)啟動發(fā)電機一次試運行10-20分鐘，以確保發(fā)電機處于隨時可用的備用狀態(tài)。(8)做好發(fā)電機各項日常維護、定期保養(yǎng)及啟動運行之相關(guān)記錄備查。2、發(fā)電機運行管理規(guī)程、操作規(guī)程等，可依據(jù)我司質(zhì)量管理的設(shè)備管理工作之有關(guān)管理規(guī)程、操作規(guī)程結(jié)合實際狀況詳細(xì)修訂后實施，設(shè)備修理保養(yǎng)方案需依據(jù)詳細(xì)設(shè)備、說明書、資料做出方案。

9、給排水系統(tǒng)1、 給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、修理保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度， 制定操作規(guī)程及修理保養(yǎng)方案并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、水池、閥門進行常常性維護和定期檢查，確保供水平安；定期對排水管道、化糞便池進行維護、清渣、清通（由市政環(huán)衛(wèi)清運），防止堵塞。（3）每班1次巡查給排水設(shè)施，并記錄設(shè)施相關(guān)狀況。（4）每月檢查維護給排水設(shè)施，確保設(shè)施正常牢靠運行。（5）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（6）節(jié)省用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（7）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，準(zhǔn)時處理，防止事

10、故范圍擴大。2、排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和修理的基本制度消防監(jiān)控系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和修理的基本內(nèi)容（1）建立消防管理制度、操作規(guī)程、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查修理保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。（2）制定應(yīng)急搶險措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求實行現(xiàn)場撲救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源，掌握事態(tài)進展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護保養(yǎng)(掌握計算機除外)，并做好有關(guān)記錄備查。2、監(jiān)控中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合監(jiān)控設(shè)備配置詳細(xì)狀況修訂后實施。電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)的日常運作管理及其維護保養(yǎng)均實行外包的形式托付給專業(yè)電梯公司進行，我司擬實行如

11、下措施進行監(jiān)督管理：1、建立健全電梯維護保養(yǎng)的監(jiān)管制度。2、制定電梯維護保養(yǎng)檢查方案表，物業(yè)管理中心工程部人員依據(jù)檢查方案表做好日常巡查及監(jiān)管工作，并作好記錄。3、物業(yè)管理中心相關(guān)主管人員將定期及不定期地對電梯維護保養(yǎng)工作進行監(jiān)督檢查，發(fā)覺存在問題，擬以書面形式要求限期進行整改。4、物業(yè)管理中心工程部人員會同外包電梯公司制定電梯困人等電梯平安方面的緊急處理程序。三、工程修理服務(wù)工程修理服務(wù)是一項大量而又重要的工作。我司將各修理技工在修理服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出詳細(xì)要求并承諾如下：(一)修理服務(wù)規(guī)范要求要求各修理技工到業(yè)主室內(nèi)進行修理保養(yǎng)時，著裝整齊，修理工作時盡量削減噪音，嚴(yán)禁在公共場

12、所大聲講話喧嘩，以免影響業(yè)主。到房間內(nèi)修理時還應(yīng)留意如下事項：1、敲門：接到報修，30分鐘內(nèi)派各修理技工到達現(xiàn)場修理處理。進入室內(nèi)修理，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2、介紹：各修理技工應(yīng)首先自我介紹： "對不起，打擾了，我是本小區(qū)物業(yè)管理修理人員×××，前來為您服務(wù)"。3、進門：假如室內(nèi)非常干凈，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經(jīng)業(yè)主許可后進門修理服務(wù)。進入室內(nèi)步伐要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面肯定距離，不能在地上拖著工具袋。4、鋪布：走到工作地點后，將潔凈的帆布或塑料布鋪在室內(nèi)人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。