農(nóng)村宅基地三權(quán)分置

1、.農(nóng)村宅基地三權(quán)分置. 2018年中央一號文件提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)形式，是深化農(nóng)村宅基地制度改革面臨的重大理論和實(shí)踐課題.目錄1.宅基地的詮釋與過去的情況2.農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置” 的意義3.宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)形式4.宅基地“三權(quán)分置”有哪些利好5.宅基地三權(quán)分置將帶來哪些制度紅利6.當(dāng)前,宅基地問題研究主要涉及的四個(gè)方面7.農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”存在的問題8.小結(jié).1.什么是宅基地什么是宅基地“三權(quán)分置三權(quán)分置”

2、？宅基地：宅基地：就是農(nóng)民在農(nóng)村建房子所用的土地，所有權(quán)：所有權(quán)：屬于農(nóng)村農(nóng)民集體成員所有;三權(quán)：三權(quán)：就是宅基地的“所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)”。過去的情況：過去的情況： 三權(quán)均屬于集體所有，但由于國家對土地一直實(shí)施宏觀調(diào)控，所以建設(shè)用地一級市場一直由政府壟斷，而農(nóng)村宅基地也屬于建設(shè)用地范疇，宅基地雖然屬于村集體所有，但農(nóng)民個(gè)人不能買、不能賣，更不能開發(fā)建設(shè)，所以過去幾十年時(shí)間里農(nóng)民在宅基地上的話語權(quán)一直比較弱，而宅基地的巨額商業(yè)價(jià)值也一直在民間沉睡。.2.農(nóng)村宅基地農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置三權(quán)分置” 的意義的意義 三權(quán)分置”擺脫了農(nóng)村宅基地管理的路徑依賴，有利于重塑城鄉(xiāng)土地權(quán)利關(guān)系。“三權(quán)分置”的

3、提出，一改長期以來宅基地管理“以嚴(yán)治亂”的慣性思維，而是著眼產(chǎn)權(quán)再造，是宅基地制度最具實(shí)質(zhì)意義的改革行動。 “三權(quán)分置”統(tǒng)籌解決了穩(wěn)定與放活的矛盾，有利于凝聚農(nóng)村土地制度改革共識?！叭龣?quán)分置”把握“變”與“不變”的辯證關(guān)系，既維護(hù)了農(nóng)村社會組織結(jié)構(gòu)及土地占有關(guān)系的穩(wěn)定性，又順應(yīng)了部分農(nóng)民想流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的意愿。 三權(quán)分置”突破了“流轉(zhuǎn)范圍”的制度障礙，有利于走出農(nóng)村宅基地制度改革的困局。流轉(zhuǎn)宅基地，收益將顯著增加，流轉(zhuǎn)動力和活力將全面激發(fā)。流轉(zhuǎn)收益增加后，集體組織財(cái)力會相應(yīng)增強(qiáng)，將促進(jìn)宅基地有償退出。 “三權(quán)分置”豐富了宅基地產(chǎn)權(quán)體系，有利于喚醒大量沉睡的農(nóng)村土地資產(chǎn)。實(shí)行“三權(quán)分置”，可以

4、顯化宅基地財(cái)產(chǎn)價(jià)值，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí)，將宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)納入規(guī)范化軌道，促進(jìn)農(nóng)村土地市場有序發(fā)展。. “三權(quán)分置”打通了城鄉(xiāng)要素流動的“中梗阻”，有利于釋放農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活力?！叭龣?quán)分置”可以推動城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)，為城鄉(xiāng)要素平等交換和優(yōu)化配置奠定基礎(chǔ)。適度放活宅基地使用權(quán)，特別是擴(kuò)大宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，可顯著提升宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)值，擴(kuò)大宅基地流轉(zhuǎn)需求，從而推動構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。.3.宅基地宅基地“三權(quán)分置三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)形式：的實(shí)現(xiàn)形式： 落實(shí)宅基地集體所有權(quán)。前提是明確處分權(quán)。首先，應(yīng)明確集體經(jīng)濟(jì)組織對村莊用地的規(guī)劃利用權(quán)，現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)化地區(qū)應(yīng)立足未來，提倡統(tǒng)一規(guī)劃、集中

5、建設(shè)，在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)應(yīng)因地制宜，提倡統(tǒng)規(guī)自建、多戶聯(lián)建；其次，應(yīng)適度強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地的權(quán)利；再次，應(yīng)賦予集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地使用的監(jiān)督權(quán)。核心是明確收益權(quán)。應(yīng)明確集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照一定比例分享流轉(zhuǎn)收益，在征地補(bǔ)償時(shí)參與收益分配。這樣規(guī)定，有利于保障集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)質(zhì)性體現(xiàn)。 保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)。關(guān)鍵是處理好居住權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。居住權(quán)是農(nóng)戶作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本權(quán)利，不論宅基地如何流轉(zhuǎn)，都不能改變農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住權(quán)。不得違法調(diào)整農(nóng)戶宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。農(nóng)戶有權(quán)自愿有償退出宅基地，但資格權(quán)的退出應(yīng)以農(nóng)民在城市

6、里穩(wěn)定就業(yè)和穩(wěn)定居住為前提。可建立資格權(quán)退出的反悔機(jī)制，允許進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民基于身份，重新從集體經(jīng)濟(jì)中取得使用權(quán)，但原退出所獲補(bǔ)償應(yīng)退還集體。. 適度放活宅基地使用權(quán)。鑒于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，應(yīng)允許各地結(jié)合實(shí)際，采取差別性辦法，適度放活宅基地使用權(quán)，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。適度放活宅基地使用權(quán)，包括允許農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)讓、互換、贈予、繼承、出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，其中轉(zhuǎn)讓、互換、贈予只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，出租、抵押、入股、繼承可以在非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行。放活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，有利于釋放土地價(jià)值潛能，吸引產(chǎn)業(yè)資本投向農(nóng)村，促進(jìn)鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)發(fā)展。但要防止租賃權(quán)變性為無限期使

7、用，抵押權(quán)過度發(fā)展，從而沖擊農(nóng)村社會正常秩序?？紤]到宅基地制度的敏感性，現(xiàn)階段放活宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定期限、用途，特別是不能進(jìn)行商品住宅開發(fā)，嚴(yán)禁利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，維護(hù)農(nóng)村土地市場秩序，保障廣大農(nóng)民土地權(quán)益。.4.宅基地宅基地“三權(quán)分置三權(quán)分置”有哪些利好有哪些利好 而隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出，發(fā)展農(nóng)村、振興農(nóng)村、致富農(nóng)村成為了當(dāng)下的社會各界的熱詞和各級政府的主要工作。 今年1月2日，中央1號文件首體宅基地“三權(quán)分置”。 1月25日，國土資源部部長再次對宅基地“三權(quán)分置”進(jìn)行政策解讀，簡而言之就是所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)則放活，一時(shí)間輿論嘩然。而山東省出臺的實(shí)

8、施意見也是誠意滿滿，可操作性非常強(qiáng)。下面我們來逐一解讀：. 進(jìn)城能落戶，回家可種地。文件指出：各級政府不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件，禁止資格權(quán)轉(zhuǎn)讓。什么意思呢?就是農(nóng)民進(jìn)城買房再也不用退出宅基地了，并且即便自愿退出了宅基地，也仍然擁有申請宅基地的資格權(quán)。這就說明還是這個(gè)村的人，仍然有種植耕地的權(quán)利。 “宅基地值錢了!”文件出臺后，使用權(quán)將適度放活，允許農(nóng)民申請公共租賃住房和換股權(quán)、換貨幣等實(shí)現(xiàn)形式，農(nóng)戶可以利用自己的宅基地從實(shí)休閑、旅游等經(jīng)營活動，宅基地的價(jià)值將大大提升。這就是宅基地“三權(quán)分置”最大的意義!打個(gè)比方，假如筆者在農(nóng)村有處房子，那現(xiàn)筆者在完全可以投資開一家農(nóng)家樂，現(xiàn)在農(nóng)家

9、樂這么火，肯定賺翻了。 “你用地，我拿錢”。過去，宅基地是誰的，就只能歸誰用，使用權(quán)就是資格權(quán)，既不能轉(zhuǎn)讓、也不能出租。而文件出臺后，使用權(quán)就靈活多了，既能轉(zhuǎn)讓、還可出租、還可入股，甚至還能互換，這簡直就是送錢呀!.5.宅基地三權(quán)分置將帶來哪些制度紅利宅基地三權(quán)分置將帶來哪些制度紅利 宅基地的三權(quán)分置，從土地供給端，讓集體土地入市。 農(nóng)地的三權(quán)分置改革較為成熟，主要是土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。 類似的概念，宅基地的三權(quán)分置，就包括了所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)。 專家認(rèn)為對宅基地的改革，主要會解決農(nóng)民工的住房問題：1）截止2016年，農(nóng)民工數(shù)量為2.8億人，同時(shí)，外出農(nóng)民工數(shù)量為1.7億人，且每年

10、均在增長。外出農(nóng)民工中，由于戶籍和所在地分離，會導(dǎo)致家鄉(xiāng)宅基地的部分空置，也即浪費(fèi)了“使用權(quán)”；2）農(nóng)民工的租房比例為62%，購房的比重不足3%，剩余通過雇主提供等其他方式解決。但農(nóng)民工的人均租房面積僅19平方米。目前的三權(quán)分置，一旦實(shí)施，可以通過確定所有權(quán)、穩(wěn)定資格權(quán)的基礎(chǔ)上，流轉(zhuǎn)使用權(quán)，帶來土地供給的增加。. 人口流動和戶籍固化的轉(zhuǎn)換更加順暢，在農(nóng)地改革后再一次釋放勞動力制度紅利。 農(nóng)地改革的目的是提高農(nóng)民勞工的積極性，宅基地改革的目的是解放勞動力，從事效率更高的其他產(chǎn)業(yè)。過去人口的“偽”流動，在于不能固化人口，用工需求的不穩(wěn)定對降低企業(yè)效率。不能固化人口的原因在于嚴(yán)格的戶籍落戶政策和潛在

11、的宅基地權(quán)益，使得農(nóng)民工不愿意放棄農(nóng)民的身份。宅基地的三權(quán)分置，如果能夠在穩(wěn)定農(nóng)民工的宅基地資格權(quán)的情況之下、進(jìn)行使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)性收入提高了農(nóng)民工的購買力，也提高了農(nóng)民工愿意“放棄”宅基地、進(jìn)城落戶的動力。類比日本1973年之后，市町村合并過程中通過征收土地讓農(nóng)民獲得大量的財(cái)產(chǎn)性收入，加快了農(nóng)民工進(jìn)城的速度，也帶來了農(nóng)民購買力的增強(qiáng)。同時(shí)，經(jīng)過戶籍固化的農(nóng)民工可以保證更穩(wěn)定的企業(yè)用工需求。因此，這次宅基地改革，將再一次釋放勞動力的制度紅利。. 購買力與需求的雙升，二線城市加速趕上，看好以二線城市作為主戰(zhàn)場的全國龍頭。 當(dāng)前政府調(diào)控思路已經(jīng)從“政府缺錢、政府賣地、銀行配合放貸款”的逆向

12、經(jīng)濟(jì)邏輯，轉(zhuǎn)向?yàn)椤爱a(chǎn)業(yè)拉動用工需求、人口流入消化商品房、政府根據(jù)庫存周期供地”的正向經(jīng)濟(jì)邏輯，這是長效機(jī)制能夠達(dá)成的結(jié)果。由于一線城市限制人口、三四線城市人口流出，二線城市成為人口增長的主要區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)的新邏輯作為政府思路之后，如何調(diào)用勞動力的涌入帶來需求增長、如何提高勞動生產(chǎn)力帶動收入增長，是制度紅利需要解決的問題。.6.當(dāng)前當(dāng)前,宅基地問題研究主要涉及以下四個(gè)方面宅基地問題研究主要涉及以下四個(gè)方面 一、是宅基地退出和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題,即農(nóng)民在市民化過程中退出宅基地時(shí)如何實(shí)現(xiàn)其土地和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利(付文鳳等,2018)。宅基地退出關(guān)系到農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題,這會受到政府意愿、退出制度安

13、排、農(nóng)民收入、退出意愿和市民化成本等多種因素影響(吳遠(yuǎn)來等,2014;葉興慶等,2017;莊開明等,2017;周文,2017) 二、是宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)現(xiàn)問題(袁鋮,2010;董祚繼,2017)。宅基地“三權(quán)分置”需要通過相關(guān)制度設(shè)計(jì)落實(shí)農(nóng)民集體所有權(quán)、保障農(nóng)民資格權(quán)和放活使用權(quán)(張占倉,2017),同時(shí)需要打破城鄉(xiāng)資源流動的障礙(鄭風(fēng)田,2017)。宅基地“三權(quán)分置”改革關(guān)鍵是要放活使用權(quán)和流轉(zhuǎn)使用權(quán)。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會受到收入結(jié)構(gòu)、是否在城市購買商品房和對相關(guān)法律熟悉度等影響(錢龍等,2016)。目前,宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式主要有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、收益轉(zhuǎn)化模式、土地入市模式和轉(zhuǎn)換入市模式等

14、(顧龍友, 2018) , 宅基地的置換模式主要有置換宅基地模式、置換小產(chǎn)權(quán)房模式和置換商品房模式等 (上官彩霞等, 2017) 。這些模式都豐富了宅基地“三權(quán)分置”的實(shí)踐內(nèi)涵。. 三、是探索宅基地的用途管制和有償使用制度 (陳小君等, 2010;孔祥智, 2016) 。放活宅基地使用權(quán), 并不是要改變宅基地的用途, 而是允許其在合法范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)權(quán)利價(jià)值。 四、是構(gòu)建共享型的收益分配機(jī)制 (楊璐璐, 2017;楊麗霞等, 2018) 。宅基地“三權(quán)分置”涉及到了所有權(quán)人、資格權(quán)人和使用權(quán)人, 因此在發(fā)生宅基地增值收益后如何在不同權(quán)利人之間合理分配也是非常值得關(guān)注的 (易小燕等, 2017) 。.

15、7.農(nóng)村宅基地農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置三權(quán)分置”存在的問題存在的問題 宅基地不再僅僅承擔(dān)農(nóng)民的住房保障功能，也將成為要素商品，直接進(jìn)入要素市場。農(nóng)村集體外的成員，想到某集體內(nèi)購買農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，將有現(xiàn)實(shí)的合法性。 實(shí)際上，在一些地方，這種私下的宅基地使用權(quán)買賣已經(jīng)屢有出現(xiàn)，只不過由于沒有法律的認(rèn)可，使買方冒了一些風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，賣方也常常會為此風(fēng)險(xiǎn)付出了對價(jià)：其交易價(jià)格往往要遠(yuǎn)低于有法律保障的價(jià)格。另外，小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村集體土地上，價(jià)格也比大產(chǎn)權(quán)房要低；部分小產(chǎn)權(quán)房的土地權(quán)屬性質(zhì)是宅基地。 城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。這是否意味著城里人還是無法到鄉(xiāng)下購買宅

16、基地的使用權(quán)呢？意味著能購買使用權(quán)的，只能是農(nóng)村人。這會極大地限制買方，從而也會影響宅基地使用權(quán)的價(jià)值。. 還是說，城里人可以購買使用權(quán)，但不能購買資格權(quán)，購買之后不能利用這個(gè)使用權(quán)來建設(shè)別墅大院和私人會館？意味著城里人和農(nóng)村人將獲得同等的購買資格，但是限制了城里人在農(nóng)村“建大房子”的權(quán)利。 然而，有些地方的村莊，幾乎整村人都已經(jīng)移民到了城市，“空村現(xiàn)象”并不鮮見。如果有私人或法人要購買這個(gè)村落的宅基地使用權(quán)，而村人也都愿意，是否也可以考慮呢？ 與適度放活宅基地的使用權(quán)相應(yīng)，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，農(nóng)村居住用地使用權(quán)將可以直接入市。那么農(nóng)村建設(shè)用地或宅基地開發(fā)利用的具體辦法是什么？現(xiàn)在存量的小產(chǎn)權(quán)房又如何處理？無數(shù)的問題需要