長(zhǎng)沙市場(chǎng)分析

1、中國(guó)新興城市中國(guó)新興城市5050強(qiáng)強(qiáng)中國(guó)新興城市50強(qiáng)是仲量聯(lián)行通過(guò)對(duì)280多個(gè)城市的多項(xiàng)指標(biāo)，包括GDP（總值、增長(zhǎng)率、人均值）、人口、可支配收入、存款儲(chǔ)蓄、社會(huì)消費(fèi)品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資和政治地位等，進(jìn)行分析甄選出的城市。根據(jù)仲量聯(lián)行綜合分析，長(zhǎng)沙市位列二線增長(zhǎng)型城市數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行中國(guó)新興城市中國(guó)新興城市5050強(qiáng)強(qiáng)城市發(fā)展體系城市發(fā)展體系城市分類城市分類特征特征一線核心一線核心城市城市廣泛的國(guó)際商務(wù)往來(lái)、深入的企業(yè)基礎(chǔ)以及大量?jī)?yōu)質(zhì)的國(guó)際投資級(jí)別物業(yè)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性和時(shí)常透明度最高的市場(chǎng)1.5線過(guò)渡線過(guò)渡型城市型城市規(guī)模大、開(kāi)放度高和多元化的經(jīng)濟(jì)特征，眾多國(guó)際零售品牌和國(guó)際酒

2、店運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐，正在經(jīng)歷大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二線增長(zhǎng)型二線增長(zhǎng)型城市城市具有推進(jìn)零售市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速明顯，在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)某些領(lǐng)域具有優(yōu)勢(shì)三線新興型三線新興型城市城市開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，零售商和酒店運(yùn)營(yíng)商正在積極進(jìn)駐這些城市三線起步型三線起步型城市城市時(shí)常透明度較低，正在為“起飛”創(chuàng)造條件數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行中國(guó)新興城市中國(guó)新興城市5050強(qiáng)強(qiáng)零售市場(chǎng)指標(biāo)零售市場(chǎng)指標(biāo)通過(guò)零售銷售額、大賣場(chǎng)集中度、奢侈品集中度以及快時(shí)尚集中度四個(gè)重要零售市場(chǎng)指標(biāo)的分析，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙市零售市場(chǎng)整體發(fā)展處于相對(duì)成熟水平。深圳廣州深圳中國(guó)新興城市中國(guó)新興城市5050強(qiáng)強(qiáng)零售吸引力零售吸引力通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)，除

3、一線城市以外，長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)已經(jīng)處于相對(duì)成熟階段，且城市未來(lái)零售市場(chǎng)吸引力處于較高水平，是支撐其未來(lái)零售市場(chǎng)快速發(fā)展的主要條件。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展階段長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展階段長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙多個(gè)大型商業(yè)中心奢侈品市場(chǎng)快速發(fā)展國(guó)際化品牌大規(guī)模進(jìn)入強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)現(xiàn)代化的購(gòu)物中心現(xiàn)代化的購(gòu)物中心連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展品牌認(rèn)知度提高品牌認(rèn)知度提高國(guó)際化品牌開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)國(guó)際化品牌開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)入市場(chǎng)奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘出現(xiàn)了小型的零售類物業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較為盛行以滿足基本生活需求為主缺乏品牌認(rèn)知度市場(chǎng)內(nèi)缺乏國(guó)際化品牌作為

4、二線城市的長(zhǎng)沙 ，零售物業(yè)形態(tài)在傳統(tǒng)百貨的基礎(chǔ)上，不斷涌現(xiàn)出一些大型購(gòu)物中心，商業(yè)核心區(qū)域向外圍發(fā)展趨勢(shì)明顯；國(guó)際主要一二線奢侈品牌正不斷入駐，各類國(guó)際連鎖品牌也看好該市場(chǎng)，加緊其布點(diǎn)的步伐。鑒于此，我們認(rèn)為長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)目前處于快速發(fā)展的階段快速發(fā)展的階段。代表城市：杭州、成都、武漢等代表城市：北京、上海、深圳代表城市：合肥、常州等長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展歷程長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展歷程少量本地傳統(tǒng)百貨、傳統(tǒng)商業(yè)街韶山路百貨、東塘百貨友誼商店、曉園百貨中高檔精品百貨/時(shí)尚百貨出現(xiàn)購(gòu)物中心雛形出現(xiàn)大型購(gòu)物中心快速出現(xiàn)特色商業(yè)發(fā)展本地百貨五虎爭(zhēng)霸格局形成東塘百貨、友誼商店、阿波羅、中山百貨、曉園百貨平和堂、春天百

5、貨、王府井、香港新世界、美美百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樂(lè)和城、悅方ID MALL、步步高廣場(chǎng)、世紀(jì)金源購(gòu)物中心1980年代2000-2010年2011年至今1990年代代表代表物業(yè)物業(yè)更多大型綜合購(gòu)物中心涌現(xiàn)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)、海信廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)、國(guó)金中心未來(lái)5年n主要分布在是五一廣場(chǎng)與黃興路步行街n以國(guó)營(yíng)百貨商店為主n長(zhǎng)沙市零售業(yè)態(tài)有大型百貨、食品店、服裝店、文具店、飯店等n分布在五一廣場(chǎng)、東塘、火車站等商圈n國(guó)營(yíng)百貨商店依占主要地位n“五虎”格局開(kāi)始發(fā)生變化：友誼集團(tuán)和通程集團(tuán)經(jīng)過(guò)擴(kuò)張實(shí)力不斷擴(kuò)大，最后形成了友阿、通程兩大本土零售巨頭對(duì)峙的格局n商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)百花齊放，外資零售大量涌入，尤其是五一廣場(chǎng)商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇n

6、股份制、外資、民營(yíng)的零售項(xiàng)目并存n長(zhǎng)沙市的零售業(yè)呈現(xiàn)多元化：百貨店、購(gòu)物廣場(chǎng)、生活超市、倉(cāng)儲(chǔ)大賣場(chǎng)、專賣店等業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)n高橋、紅星、河西區(qū)域開(kāi)始崛起n大型國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)沙n開(kāi)始出現(xiàn)真正意義上的全業(yè)態(tài)復(fù)合型購(gòu)物中心項(xiàng)目，以樂(lè)和城和悅方ID MALL為突出代表n核心商圈與區(qū)域商圈并行發(fā)展；n更多大型甚至超大型城市綜合體型零售商業(yè)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇傳統(tǒng)商業(yè)中高檔精品百貨特色商業(yè)綜合型購(gòu)物中心超大體量購(gòu)物中心萌芽期萌芽期整合發(fā)展期整合發(fā)展期初步發(fā)展期初步發(fā)展期過(guò)渡發(fā)展期過(guò)渡發(fā)展期快速發(fā)展期快速發(fā)展期長(zhǎng)沙零售商業(yè)年度供應(yīng)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙零售商業(yè)年度供應(yīng)統(tǒng)計(jì)世紀(jì)金源購(gòu)物中心友阿奧特萊

7、斯步步高廣場(chǎng)樂(lè)和城悅方ID MALL開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)泊富國(guó)際購(gòu)物中心奧克斯廣場(chǎng)北辰商業(yè)中心萬(wàn)家麗mall華悅城中信城市廣場(chǎng)單位：平方米2011年前，長(zhǎng)沙市零售商業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢，2010年零售商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到120萬(wàn)平米；2011年，隨著樂(lè)和城、世紀(jì)金源、友阿奧萊城等一大批大型零售新增供應(yīng)入市，總供應(yīng)量突破總供應(yīng)量突破150萬(wàn)平米萬(wàn)平米；未來(lái)3年，長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)年新增供應(yīng)均平均達(dá)到年新增供應(yīng)均平均達(dá)到60萬(wàn)平米萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2015年總供應(yīng)量將達(dá)到年總供應(yīng)量將達(dá)到400萬(wàn)平米萬(wàn)平米。注：以上供應(yīng)主要識(shí)別統(tǒng)計(jì)2萬(wàn)平方米以上持有型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙零售商業(yè)基本格局長(zhǎng)沙零售商業(yè)基本格局兩圈、兩軸內(nèi)圈層外圈層圈層圈

8、層范圍范圍內(nèi)圈層二環(huán)路以內(nèi)外圈層長(zhǎng)沙繞城高速、京珠高速圍合而成發(fā)展軸發(fā)展軸范圍范圍東西向發(fā)展軸長(zhǎng)沙高鐵站長(zhǎng)沙大道長(zhǎng)沙站五一大道楓林路南北向發(fā)展軸沿湘江、地鐵1號(hào)線南北方向延展q 兩圈q 兩軸長(zhǎng)沙零售商業(yè)基本呈現(xiàn)“兩圈、兩兩圈、兩軸軸”的基本格局；核心區(qū)域匯聚了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)市級(jí)各大商圈，新興及未來(lái)商圈主要集中于中圈層及外圈層；目前，隨著城市的發(fā)展，長(zhǎng)沙市零售商業(yè)呈主要沿著兩大發(fā)展主軸由沿著兩大發(fā)展主軸由內(nèi)圈層向外圈層發(fā)展趨勢(shì)內(nèi)圈層向外圈層發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目長(zhǎng)沙零售商圈分級(jí)定義長(zhǎng)沙零售商圈分級(jí)定義市級(jí)核心商圈市級(jí)核心商圈市級(jí)副中心商圈市級(jí)副中心商圈區(qū)域中心商圈區(qū)域中心商圈區(qū)位區(qū)位n城市絕對(duì)核心n城市發(fā)展

9、成熟區(qū)域n一般距離城市核心較近n衛(wèi)星城鎮(zhèn)及新興發(fā)展區(qū)域n距離城市核心較遠(yuǎn)輻射范圍輻射范圍n全市甚至更大范圍n城市片區(qū)甚至全市n以區(qū)域?yàn)橹鳈n次檔次n檔次跨度較大n從高檔到低檔n中檔或中高檔為主n檔次相對(duì)集中于中檔，部分高檔業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位n多元化定位：精品化、個(gè)性化、主題化n定位相對(duì)單一，主要集中于精品化或家庭化n各業(yè)態(tài)以家庭消費(fèi)或配套服務(wù)為主要定位零售商業(yè)發(fā)展零售商業(yè)發(fā)展n城市零售商業(yè)的發(fā)源地n歷史悠久n商業(yè)氛圍濃厚n零售商業(yè)發(fā)展外溢首先拓展區(qū)域n發(fā)展相對(duì)成熟n零售商業(yè)發(fā)展處于起步階段n與區(qū)域發(fā)展過(guò)程同步代表商圈代表商圈五一廣場(chǎng)火車站、伍家?guī)X、東塘高橋、河西、紅星等根據(jù)仲量聯(lián)行專業(yè)判斷，同時(shí)結(jié)

10、合長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)特征，我們對(duì)于長(zhǎng)沙零售商圈進(jìn)行分級(jí)定義：長(zhǎng)沙零售商圈分布長(zhǎng)沙零售商圈分布市級(jí)核心商圈市級(jí)副中心商圈區(qū)域中心商圈地鐵2號(hào)線地鐵1號(hào)線繞城高速二環(huán)路星沙星沙高橋高橋紅星紅星大托大托東塘東塘五一五一廣場(chǎng)廣場(chǎng)伍家?guī)X伍家?guī)X火車站火車站濱江濱江新城新城交通交通樞紐樞紐溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn)五一廣場(chǎng)長(zhǎng)沙最傳統(tǒng)、最核心的商圈，匯聚了眾多百貨、購(gòu)物中心以及特色商業(yè)街，輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市甚至湖南省火車站依托火車站發(fā)展的市級(jí)副中心商圈，流動(dòng)人口消費(fèi)明顯東塘城南區(qū)域目前已經(jīng)發(fā)展成熟的商圈，以服務(wù)城南及雨花亭區(qū)域居民為主伍家?guī)X城北區(qū)域目前已初具規(guī)模的商圈，向北進(jìn)一步發(fā)展趨勢(shì)明顯，以服務(wù)城北及開(kāi)福區(qū)居民為主紅星隨著省

11、府中心的建設(shè)而逐漸形成，初具規(guī)模，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)居民為主高橋高橋目前供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在萬(wàn)家麗路沿線，未來(lái)依目前供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在萬(wàn)家麗路沿線，未來(lái)依托高鐵站以及武廣新城發(fā)展迅猛，以大型家居類主導(dǎo)商業(yè)托高鐵站以及武廣新城發(fā)展迅猛，以大型家居類主導(dǎo)商業(yè)集中體及綜合體項(xiàng)目為主集中體及綜合體項(xiàng)目為主星沙以長(zhǎng)沙縣以及經(jīng)開(kāi)區(qū)為依托，發(fā)展處于初級(jí)階段大托服務(wù)區(qū)域居民為主，特色商業(yè)，位置偏遠(yuǎn)河西隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)而崛起，進(jìn)一步細(xì)分為濱江新城、交通樞紐、溁灣鎮(zhèn)三個(gè)區(qū)域中心商圈，整體零售商業(yè)氛圍仍處于形成階段河西河西商圈位商圈位置示意置示意商圈商圈級(jí)別級(jí)別市級(jí)核心商圈市級(jí)副中心商圈 市級(jí)副中心商圈 市級(jí)副中心商

12、圈區(qū)域中心商圈區(qū)域中心商圈區(qū)域中心商圈區(qū)域中心商圈區(qū)域中心商圈商圈商圈規(guī)模規(guī)模（平米）（平米）n現(xiàn)有：44萬(wàn)n新增：77.8萬(wàn)n現(xiàn)有：15.6萬(wàn)n現(xiàn)有：36.7萬(wàn)n現(xiàn)有：21.6萬(wàn)n新增：17.5萬(wàn)n現(xiàn)有：6.2萬(wàn)n新增：84萬(wàn)n現(xiàn)有：25萬(wàn)n新增：65萬(wàn)n現(xiàn)有：8萬(wàn)n現(xiàn)有：10萬(wàn)n新增：13萬(wàn)n現(xiàn)有：18.7萬(wàn)n新增：70.9萬(wàn)代表代表項(xiàng)目項(xiàng)目悅方ID MALL樂(lè)和城開(kāi)福萬(wàn)達(dá)海信廣場(chǎng)國(guó)金中心 友誼商店 阿波羅商業(yè)廣場(chǎng) 家潤(rùn)多百貨平和堂（東塘）金色家族友誼商城凱德廣場(chǎng) 歲寶百貨 世紀(jì)金源購(gòu)物中心 北辰商業(yè)中心 天虹百貨 紅星通程商業(yè)廣場(chǎng) 德思勤城市廣場(chǎng) 喜樂(lè)地購(gòu)物中心 華潤(rùn)歡樂(lè)頌 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)

13、 新城新世界商業(yè)中心 步步高百貨 通程商業(yè)廣場(chǎng)星沙店 友阿奧特萊斯購(gòu)物公園 中信城市廣場(chǎng) 步步高廣場(chǎng) 通程商業(yè)廣場(chǎng) 大河西交通樞紐綜合體 奧克斯廣場(chǎng)長(zhǎng)沙零售商圈對(duì)比分析長(zhǎng)沙零售商圈對(duì)比分析注： 下劃線標(biāo)識(shí)表示未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目注：以上供應(yīng)主要識(shí)別統(tǒng)計(jì)2萬(wàn)平方米以上持有型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)- -分商圈分商圈市級(jí)核心商圈市級(jí)副中心商圈區(qū)域中心商圈單位：平方米從供應(yīng)來(lái)看，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)主要集中在市級(jí)核心商圈以及三個(gè)市級(jí)副中心商圈，其中五一廣場(chǎng)商圈供應(yīng)量其中五一廣場(chǎng)商圈供應(yīng)量最大，達(dá)到最大，達(dá)到44萬(wàn)平米萬(wàn)平米；未來(lái)5年，五一廣場(chǎng)商圈約有77萬(wàn)新增零售商業(yè)供應(yīng)，優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)一步

14、鞏固，仍將在長(zhǎng)沙各大商圈中繼續(xù)領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)一步鞏固，仍將在長(zhǎng)沙各大商圈中繼續(xù)領(lǐng)跑；核心之外，以河西、紅星、高橋?yàn)榇淼男屡d區(qū)域中心商圈將有巨大發(fā)展以河西、紅星、高橋?yàn)榇淼男屡d區(qū)域中心商圈將有巨大發(fā)展，三大商圈未來(lái)供應(yīng)量均在60萬(wàn)平米以上；現(xiàn)有三個(gè)市級(jí)副中心商圈（火車站、東塘、伍家?guī)X）在核心商圈以及區(qū)域中心商圈的雙重?cái)D壓下，發(fā)展空間有發(fā)展空間有限限。長(zhǎng)沙市各商圈現(xiàn)有及未來(lái)零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙市各商圈現(xiàn)有及未來(lái)零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)市級(jí)副中心商圈受雙重?cái)D市級(jí)副中心商圈受雙重?cái)D壓，未來(lái)發(fā)展空間有限壓，未來(lái)發(fā)展空間有限注：以上供應(yīng)主要識(shí)別統(tǒng)計(jì)2萬(wàn)平方米以上持有型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)沙零售商圈對(duì)比分析長(zhǎng)沙零售商圈對(duì)

15、比分析輻射力高輻射力低商業(yè)形態(tài)單一（百貨、街鋪為主導(dǎo)） 五一廣場(chǎng)河西商業(yè)形態(tài)多元（百貨、街鋪、購(gòu)物中心并存） 伍家?guī)X火車站東塘高橋大托星沙紅星現(xiàn)有副中心商圈，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)稀缺，發(fā)展空間有限，將受到不斷崛起的區(qū)域商圈擠壓，未來(lái)輻射影響力有所降低未來(lái)供應(yīng)集中的區(qū)域中心商圈，隨著居住社區(qū)逐步成熟，商業(yè)氛圍不斷提升，未來(lái)零售市場(chǎng)存在較大潛力空間長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息五一廣場(chǎng)五一廣場(chǎng)商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：44萬(wàn)平米n未來(lái)新增：77.8萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n整個(gè)長(zhǎng)沙市乃至整個(gè)湖南省商業(yè)類型商業(yè)類型n百貨、商業(yè)街為主租金水平租金水平n首層租金水平300-600元/平米/月介紹介紹 五一商圈為長(zhǎng)

16、沙市零售商業(yè)的絕對(duì)核心絕對(duì)核心，租金水平、人流量、營(yíng)業(yè)額均為長(zhǎng)沙最高長(zhǎng)沙最高； 以百貨、商業(yè)街形式為主，平和堂、王府井、新世界、春天百貨、美美等奠定了商圈的基礎(chǔ)； 近兩年先后涌現(xiàn)了樂(lè)和城、悅方ID MALL兩個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，開(kāi)長(zhǎng)沙市場(chǎng)之先河開(kāi)長(zhǎng)沙市場(chǎng)之先河，隨著未來(lái)萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等項(xiàng)目等一批定位中高的大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，將進(jìn)一步提高商圈檔次與品質(zhì)； 隨著未來(lái)3年地鐵1號(hào)線、2號(hào)線通車，并在五一廣場(chǎng)區(qū)域交匯換乘，商圈核心地位將進(jìn)一步鞏固。621144353527地鐵2號(hào)線地鐵1號(hào)線五一廣場(chǎng)五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面

17、積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1平和堂（五一廣場(chǎng)店）1998年79,419百貨中高檔2悅薈廣場(chǎng)2003年50,000購(gòu)物中心中檔3王府井百貨2004年70,000百貨中高檔4新世界百貨2006年35,000百貨中檔5樂(lè)和城2006年80,000購(gòu)物中心中檔6美美百貨2008年6,000百貨高檔7悅方id mall2012年120,000購(gòu)物中心中檔未來(lái)未來(lái)1開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2012年177,150購(gòu)物中心中高檔2泊富國(guó)際購(gòu)物中心2013年95,912購(gòu)物中心中高檔3春天百貨2013年70,000百貨中檔4華元華中心2015年185,500購(gòu)物中心高檔5長(zhǎng)沙國(guó)際金融中心（ICC）

18、2016年250,000購(gòu)物中心高檔商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：15.6萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n火車站區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)類型n百貨為主租金水平租金水平n首層200-400元/平米/月介紹介紹 商圈隨著火車站的發(fā)展而形成，歷史悠久，人流匯聚； 整個(gè)商圈布局分散，沿五一大道分布，臨近火車站區(qū)域商業(yè)檔次整體偏低臨近火車站區(qū)域商業(yè)檔次整體偏低； 商圈中友誼商店為長(zhǎng)沙市最高檔商業(yè)之一，國(guó)際知名品牌匯聚； 商圈缺乏未來(lái)供應(yīng)，同時(shí)由于臨近五一廣場(chǎng)，發(fā)展空間有限發(fā)展空間有限，地位逐漸下降。地鐵2號(hào)線123長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息火車站火車站五一廣場(chǎng)火車站火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)

19、目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1友誼商店1981年60,000百貨高檔2阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)1998年60,000百貨中低檔3家潤(rùn)多百貨2007年36,000百貨中低檔商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：36.7萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n二環(huán)內(nèi)城南區(qū)域?yàn)橹魃虡I(yè)類型商業(yè)類型n百貨、購(gòu)物中心租金水平租金水平n首層100-300元/平米/月介紹介紹 商圈發(fā)展成熟，人流匯聚，以輻射城南以及雨花亭區(qū)域以輻射城南以及雨花亭區(qū)域?yàn)橹鳎?沿韶山路布局，以百貨形態(tài)百貨形態(tài)為主，集合了友誼阿波羅、平和堂、通程長(zhǎng)沙本地最強(qiáng)的三家商業(yè)運(yùn)營(yíng)商； 位于雨花亭的凱德廣場(chǎng)為

20、商圈內(nèi)目前唯一的購(gòu)物中心項(xiàng)目，定位以服務(wù)社區(qū)居民為主的社區(qū)區(qū)域型購(gòu)物中心。3421長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息東塘東塘五一廣場(chǎng)火車站東塘東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1友誼商城1995年240,000百貨中檔2金色家族1999年15,000百貨中高檔3凱德廣場(chǎng)2005年62,080購(gòu)物中心中檔4平和堂（東塘店）2007年50,000百貨中檔地鐵1號(hào)線二環(huán)路商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：21.6萬(wàn)平米n未來(lái)新增：17.5萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n開(kāi)福區(qū)北部區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)類型n購(gòu)物

21、中心、百貨為主租金水平租金水平n首層100-300元/平米/月介紹介紹 商圈形成較早，但發(fā)展遲緩，目前熱點(diǎn)主要集中在北部瀏陽(yáng)河與湘江交匯區(qū)域； 歲寶百貨為區(qū)域內(nèi)最早開(kāi)業(yè)的百貨，定位中檔； 未來(lái)隨著1號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及區(qū)域內(nèi)住宅大盤的建成（如北辰三角洲、湘江世紀(jì)城等），商圈內(nèi)沿地鐵以及臨湘江區(qū)域?qū)⑸倘?nèi)沿地鐵以及臨湘江區(qū)域?qū)⒂羞M(jìn)一步發(fā)展有進(jìn)一步發(fā)展。211長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息伍家?guī)X伍家?guī)X五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1歲寶百貨2009年16,0

22、00百貨中檔2世紀(jì)金源購(gòu)物中心2011年200,000購(gòu)物中心中低檔未來(lái)未來(lái)1北辰商業(yè)中心2013年150,000購(gòu)物中心中高檔2華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)2014年25,000購(gòu)物中心中檔2地鐵1號(hào)線二環(huán)路商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：6.2萬(wàn)平米n未來(lái)新增：84萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n紅星及省府區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)類型n購(gòu)物中心、百貨為主租金水平租金水平n首層50-200元/平米/月介紹介紹 商圈隨著省府板塊的發(fā)展而應(yīng)運(yùn)而生，區(qū)域作為未來(lái)長(zhǎng)株潭城市群核心區(qū)域，起點(diǎn)高。1322長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息紅星紅星五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售

23、建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1天虹百貨2008年30,000百貨中檔2紅星通程商業(yè)廣場(chǎng)2010年32,000購(gòu)物中心中檔未來(lái)未來(lái)1華悅城2014年100,000購(gòu)物中心中檔2湘天置地廣場(chǎng)2014年180,000購(gòu)物中心中檔3德思勤城市廣場(chǎng)2016年560,000購(gòu)物中心中高檔1地鐵1號(hào)線商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：25萬(wàn)平米n未來(lái)新增：65萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n高橋、黎托區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)類型n購(gòu)物中心為主租金水平租金水平n首層平均租金200元/平米/月左右介紹介紹 商圈包含高橋、黎托兩個(gè)板塊，依托于高橋鎮(zhèn)以及武廣新城的開(kāi)發(fā)而形成； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目

24、主要分布于萬(wàn)家麗路沿線萬(wàn)家麗路沿線； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)項(xiàng)目以大型家居類主導(dǎo)商業(yè)集中體及綜合體項(xiàng)目為主。長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息高橋高橋五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋高橋星沙大托河西長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙高鐵站高鐵站1224133供供應(yīng)應(yīng)編編號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1大潤(rùn)發(fā)（芙蓉店）2007年20,000購(gòu)物中心中檔2上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2009年150,000購(gòu)物中心中低檔3喜樂(lè)地購(gòu)物中心2011年80,000購(gòu)物中心中檔未來(lái)未來(lái)1華潤(rùn)歡樂(lè)頌（華晨世紀(jì)）2012年60,000購(gòu)物中心中檔2萬(wàn)家麗mall2013年380

25、,000購(gòu)物中心中檔3新城新世界商業(yè)中心2014年140,000購(gòu)物中心中檔4運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)2015年71,299購(gòu)物中心中高檔萬(wàn)萬(wàn)家家麗麗路路本項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：8萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n長(zhǎng)沙縣商業(yè)類型商業(yè)類型n百貨為主租金水平租金水平n介紹介紹 商圈位于繞城高速以外區(qū)域，為長(zhǎng)沙縣核心區(qū)，為典型的外圍區(qū)域商圈典型的外圍區(qū)域商圈； 商圈現(xiàn)有供應(yīng)較少，僅8萬(wàn)平米，且檔次不高； 商圈并非未來(lái)長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，零售商業(yè)發(fā)展空間有限零售商業(yè)發(fā)展空間有限。12長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息星沙星沙五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙星沙大托河西繞城高速供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)

26、開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1通程商業(yè)廣場(chǎng)星沙店2004年60,000購(gòu)物中心中檔2步步高百貨星沙店2008年20,000百貨中檔商業(yè)體量商業(yè)體量n現(xiàn)有：10萬(wàn)平米n未來(lái)：13萬(wàn)平米輻射范圍輻射范圍n大托區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)類型n購(gòu)物中心租金水平租金水平n介紹介紹 商圈位于繞城高速之外，零售商業(yè)發(fā)展滯后零售商業(yè)發(fā)展滯后； 友阿奧特萊斯購(gòu)物公園為友阿集團(tuán)重點(diǎn)打造的長(zhǎng)沙第一個(gè)奧特萊斯，國(guó)際品牌薈萃，體量大； 區(qū)域未來(lái)零售商業(yè)發(fā)展主要定位于服務(wù)區(qū)域社區(qū)居民，發(fā)展有限。長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息大托大托11五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大

27、托大托河西繞城高速供應(yīng)供應(yīng)編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)間零售建筑面積零售建筑面積（平米）（平米）商業(yè)商業(yè)類型類型檔次檔次現(xiàn)有現(xiàn)有1友阿奧特萊斯購(gòu)物公園2011年100,000商業(yè)街區(qū)中高檔未來(lái)未來(lái)1中信城市廣場(chǎng)2014年130,000購(gòu)物中心中檔地鐵2號(hào)線繞城高速二環(huán)路五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西河西長(zhǎng)沙零售商圈信息長(zhǎng)沙零售商圈信息濱江新城交通樞紐溁灣鎮(zhèn)河西區(qū)域目前整體零售氛圍仍不成熟，零售商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量較低，還無(wú)法與河?xùn)|成熟商圈相匹敵；從空間上來(lái)看，河西區(qū)域商業(yè)供應(yīng)主要分布在濱江新城、溁灣鎮(zhèn)、大河西交通樞紐（梅濱江新城、溁灣鎮(zhèn)、大河西交通樞紐（梅溪湖）三個(gè)區(qū)域溪湖）

28、三個(gè)區(qū)域，以上三個(gè)區(qū)域具備成為區(qū)域商圈的潛質(zhì)?，F(xiàn)有供應(yīng)現(xiàn)有供應(yīng)（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）未來(lái)新增供應(yīng)未來(lái)新增供應(yīng)（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）溁灣鎮(zhèn)518濱江新城1025.7交通樞紐（梅溪湖）3.727.2總計(jì)總計(jì)18.770.9梅溪湖長(zhǎng)沙特色商業(yè)街區(qū)長(zhǎng)沙特色商業(yè)街區(qū)1234編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱1湘江風(fēng)情帶2太平街歷史文化街區(qū)3坡子街民俗美食街4解放西路酒吧街長(zhǎng)沙目前典型的特色商業(yè)街區(qū)主要集中于市中心五一廣場(chǎng)附近以及城區(qū)湘江沿線，多為自發(fā)形成；其中比較有代表性的有湘江風(fēng)情帶、太平街歷史文化街區(qū)、坡子街民俗美食街、解放西路酒吧一條街。長(zhǎng)沙特色商業(yè)街區(qū)長(zhǎng)沙特色商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次代表品牌代

29、表品牌備注備注湘江風(fēng)情帶大中型特色餐飲中高檔秦皇食府、毛家飯店、好食上主要結(jié)合沿江一線江景，集合眾多中高檔餐飲，以湖南本地大型知名餐飲品牌為主太平街歷史文化街區(qū)酒吧、民俗旅游產(chǎn)品中檔D+Bar、尚喜堂、K9 Club、多寶齋結(jié)合太平街歷史文化街區(qū)風(fēng)貌，以及賈誼故居，匯聚各種旅游民俗零售，形成游客目的地坡子街民俗美食街特色小吃中低檔火宮殿、向群鍋餃店、文記四合一鹵味老店圍繞火宮殿，形成長(zhǎng)沙特色小吃匯聚地解放西路酒吧街酒吧、KTV中檔偏高蘇荷酒吧、夜色百度、溫莎KTV長(zhǎng)沙各類酒吧、KTV等夜場(chǎng)娛樂(lè)最集中的匯聚地長(zhǎng)沙自發(fā)形成的特色商業(yè)街區(qū)仍以餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，且以本土品牌為主，普遍經(jīng)營(yíng)狀況良好，反

30、映出長(zhǎng)沙反映出長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)于餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的偏好消費(fèi)者對(duì)于餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的偏好；特色商業(yè)街區(qū)當(dāng)中仍舊以長(zhǎng)沙本土品牌為主，品質(zhì)普遍不高，整體仍存在比較大的提升空間。長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)類型分析長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)類型分析2011年購(gòu)物中心百貨及配套商業(yè)一線城市二線城市注：以主力店形式進(jìn)入購(gòu)物中心的百貨按購(gòu)物中心面積計(jì)算長(zhǎng)沙2008年2014年（預(yù)計(jì)）2008年，長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)仍舊以百貨等傳統(tǒng)商業(yè)為主，購(gòu)物中心比例僅占約30%，且低于一般二線城市；2011年，隨著樂(lè)和城、世紀(jì)金源購(gòu)物中心、步步高廣場(chǎng)的集中入市，購(gòu)物中心累計(jì)供應(yīng)占比增加到53%；另一方面，隨著更多百貨以購(gòu)物中心主力店的形式出現(xiàn)，購(gòu)物中心供應(yīng)比

31、例將進(jìn)一步提升；整體來(lái)看，長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)當(dāng)中購(gòu)物中心特別是大中型區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目越來(lái)越成為主流長(zhǎng)沙零售商業(yè)供應(yīng)當(dāng)中購(gòu)物中心特別是大中型區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目越來(lái)越成為主流。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)租金水平長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)租金水平1002003000400500人民幣/平方米/月600五一廣場(chǎng)火車站東塘伍家?guī)X300-600200-400100-300100-30050-200100-200市級(jí)核心商圈市級(jí)副中心商圈區(qū)域中心商圈紅星河西注：上述租金柱狀圖代表各零售項(xiàng)目首層租金價(jià)格范圍（不包含百貨扣點(diǎn)折算）長(zhǎng)沙市零售商業(yè)租金按照商圈等級(jí)分為三個(gè)檔次長(zhǎng)沙市零售商業(yè)租金按照商圈等級(jí)分為三個(gè)檔次；五

32、一廣場(chǎng)商圈為代表的核心商圈首層整體租金均在300-600元/平米/月水平，處于全市最高水平；火車站、東塘、伍家?guī)X三個(gè)市級(jí)副中心商圈為第二檔，首層平均100-400元/平米/月；本項(xiàng)目所在的高橋區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)尚不成熟，目前首層租金水平在200元/平米/月以內(nèi)。50-200高橋長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有特征長(zhǎng)沙零售商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有特征零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展期零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展期2011年，長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)規(guī)模以上零售商業(yè)總供應(yīng)量突破150平米，并出現(xiàn)了樂(lè)和城、悅方ID MALL、世紀(jì)金源購(gòu)物中心等一批大中型綜合商業(yè)項(xiàng)目；國(guó)際一線品牌已經(jīng)大量進(jìn)駐長(zhǎng)沙，友誼商店與美美百貨成為國(guó)際名品匯聚的集中地；市級(jí)核心商圈-市級(jí)副中心商圈-區(qū)域中心商圈的零售市場(chǎng)格局已日漸成熟，各商圈之間輻射范圍及定位各有側(cè)重。Guidelines 1從空間上看，零售商業(yè)供應(yīng)非常集中從空間上看，零售商業(yè)供應(yīng)非常集中Guidelines 1隨著近兩年樂(lè)和城、悅方ID MALL、世紀(jì)金源購(gòu)物中心等大中型購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，長(zhǎng)沙市零售商業(yè)當(dāng)中購(gòu)物中心形式所占比例大幅度提升