商品房買賣糾紛的若干焦點問題

1、商品房買賣糾紛的幾個焦點問題萬科集團 首席律師中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任向陽提出討論的問題一、關(guān)于買賣合同二、區(qū)分所有權(quán)糾紛三、質(zhì)量糾紛四、交付糾紛一、關(guān)于買賣合同1、關(guān)于商品房買賣合同示范文本2、關(guān)于預(yù)售合同備案3、關(guān)于補充協(xié)議4、關(guān)于情勢變更1、關(guān)于買賣合同示范文本 （1 1）強制使用示范文本干涉當事人意思自治，是產(chǎn)生糾紛的重要原因。）強制使用示范文本干涉當事人意思自治，是產(chǎn)生糾紛的重要原因。 合同法第四條 當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。 （2 2）示范文本算是誰提出的格式條款？）示范文本算是誰提出的格式條款？ 合同法第四

2、十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格提供格式條款一方式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。 第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。 （3 3）示范文本的通?。悍l式條文；宣示性條文；替交易雙方作主。）示范文本的通?。悍l式條文；宣示性條文；替交易雙方作主。 本房地產(chǎn)僅作 使用，買方不得改變該房地產(chǎn)的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。若違反此約定，買方應(yīng)承擔恢復(fù)原狀的責任，造成賣方或

3、第三方損失的，應(yīng)承擔賠償責任。（深圳版預(yù)售合同，下同） 本合同生效后，對買賣雙方具有法律約束力，買賣雙方應(yīng)當按照本合同中所約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)。 面積差異值在0.6%以上至%以下的：超出的面積視為賣方無償贈與；面積不足的，賣方應(yīng)當雙倍返還該不足部分的價金予買方。2、關(guān)于預(yù)售合同備案預(yù)售合同備案是管理性要求，不涉及合同效力。實務(wù)中的怪現(xiàn)象：不予備案；備案容易解除難。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。（城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第27條第2款） 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦

4、理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。（最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋第六條）3、關(guān)于預(yù)售合同的補充協(xié)議 補充、變更合同，是當事人雙方的權(quán)利，只要不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，任何單位與個人無權(quán)干涉。 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。 合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。 效力性規(guī)定效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。 2007年5月30南京全國民

5、商事審判工作會議文件制作補充協(xié)議不可濫用權(quán)利，避免弄巧成拙開發(fā)商制定下列補充條款都是不適當?shù)模撼鲑u人保留外墻及屋面的權(quán)益。買受人放棄底層花園的權(quán)益，同意由底層業(yè)主使用。買受人放棄露臺的權(quán)益，同意由該露臺相鄰的業(yè)主使用。條款被認定無效；作出不利于賣方的解釋；意想不到的沉重負擔。格式合同應(yīng)采取合理的方式提請對方注意最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二) 第六條 提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明并按照對方的要求對該格式條款

6、予以說明的，人民法院應(yīng)當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔舉證責任。采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識4、關(guān)于情勢變更合同法解釋（二） 第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。情勢變更三要件： 客觀情況發(fā)生無法預(yù)見的重大變化； 不是不可抗力亦不屬于商業(yè)風險； 繼續(xù)履行明顯不公平或不能實現(xiàn)合同

7、目的。 買房貸款落空是不是情勢變更？海淀法院最新判例：貸款落空屬于情勢變更 今年4月12日，張某與房主宋某簽約，買賣一套房屋，總價為555萬元，張某支付了15萬元定金。張某計劃貸款200萬元。辦理貸款過程中，“新國十條”出臺，銀行停止對第三套房貸款，張某起訴到法院要求解除房屋買賣合同，并要求對方退還定金。庭審中，張某提供證據(jù)證明其與妻子名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽區(qū)兩套房產(chǎn)。賣方宋某認為，合同當中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準或批準貸款數(shù)額不足，應(yīng)補足購房首付款，因此不受“新國十條”中關(guān)于住房貸款的限制，應(yīng)按合同執(zhí)行。 法院審理認為，新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風險的重大變化，

8、是張某在簽訂合同時無法預(yù)見的，如果要求張某繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張某請求法院解除合同于法有據(jù)，宋女士須返還張某已支付的定金15萬元。這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛。 【分析】1、能否預(yù)見？2、是不是商業(yè)風險？3、繼續(xù)履行是否顯失公平？ 【結(jié)論】可以解除合同，應(yīng)當承擔責任。二、區(qū)分所有權(quán)糾紛1、建筑物區(qū)分所有權(quán)2、專有權(quán)3、共有權(quán)4、共同管理的權(quán)利5、權(quán)屬爭議焦點之一：車位6、權(quán)屬爭議焦點之二：附贈花園與露臺7、關(guān)于產(chǎn)權(quán)的幾個認識誤區(qū)8、權(quán)屬爭議焦點之三：政府有無權(quán)力設(shè)定和剝奪所有權(quán)1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專

9、有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。1）在一個單體建筑內(nèi)，存在兩個以上獨立的所有權(quán)，“一物一權(quán)”的例外。2）區(qū)分所有權(quán)不同于共有權(quán)。3）區(qū)分所有權(quán)的對象可以延伸到建筑物以外。4）區(qū)分所有權(quán)的三個組成部分：專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)。 住宅小區(qū)業(yè) 主市 政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經(jīng)營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施會 所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡(luò)有線電視污水處理建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺、綠地等管理權(quán)業(yè)主自行管理委托物業(yè)管理其它管理人區(qū)分所有權(quán)示意圖2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的

10、專有權(quán) 業(yè)主享有所有權(quán)的部分。應(yīng)當以登記為準。但是，我國不動產(chǎn)登記制度十分落實，普遍存在“專有的不登記，登記的不專有專有的不登記，登記的不專有”的現(xiàn)象。故以登記界定專有部分，無異于刻舟求劍。 王澤鑒民法物權(quán) 通則 所有權(quán)：“基于區(qū)分所有建筑物專有部分的物權(quán)性，應(yīng)認為其須兼具構(gòu)造上及使用上的獨立性?！?王利明中國民法典草案建議稿第811條：“專有部分是指在構(gòu)造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權(quán)標的的建筑物部分?！?根據(jù)以上學(xué)說，專有部分有三個要件： 構(gòu)造上的獨立性（應(yīng)是法律意義上的，以使用時能夠區(qū)分為滿足）； 使用上的獨立性（指該使用價值與其它專有部分的使用價值相互之間沒有必然的聯(lián)系或依賴性

11、）； 可單獨作為所有權(quán)標的（符合交易習(xí)慣，不違反法律強行性規(guī)定）。 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán) 區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成專有部分的組成部分部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 能夠登記并非以登記為前提； 不可單獨登記的也可以是“專有部分的

12、組成部分”； 單棟建筑物屬于一個業(yè)主的，是專有部分。區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主業(yè)主專有部分，也不屬于市政市政公用部分或者其他權(quán)利人其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。3、建

13、筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有部分的三個來源：法定共有：法定共有：法律或行政法規(guī)規(guī)定為共有，如物業(yè)管理用房、道路、綠地。約定共有：約定共有：本來具備獨立性，可以單獨作為所有權(quán)標的，但由權(quán)利人通過 合同約定，成為共有的部分，如架空層、地下室、會所和學(xué)校。天然共有：天然共有：構(gòu)造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與 專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨作為所有權(quán)標的的部分，包括構(gòu)造部分、交通部分、設(shè)備部分與公共空間。共有部分的合理利用業(yè)主能否利用共有部分？業(yè)主能否占有性地使用共有部分？業(yè)主能否利用共有部分？業(yè)主能否占有性地使用共有部分？ 現(xiàn)實中業(yè)主利用共有部分的常見情形： 在外墻安裝空調(diào)室

14、外機、遮陽蓬； 安裝防盜門； 安裝商店招牌。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋 第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。合理利用三原則： 不違反法律法規(guī)與管理規(guī)約； 不損害他人合法權(quán)益； 正常（按其本來用途）、合理（未超過必要限度）的利用。 4、業(yè)主共同管理的權(quán)利物權(quán)法 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

15、 （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 區(qū)分所有權(quán)解釋 第八條規(guī)定， 建筑物總面積，按照專有面積的統(tǒng)計總和計算。 問題：某小區(qū)一期（共十棟樓）交付后，四號樓部分業(yè)主

16、要求封閉北陽臺，此事應(yīng)如何決策？住宅小區(qū)業(yè) 主市 政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經(jīng)營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施會 所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡(luò)有線電視污水處理建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺、綠地等管理權(quán)業(yè)主自行管理委托物業(yè)管理其它管理人區(qū)分所有權(quán)示意圖5、權(quán)屬爭議焦點之一：車位 物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用

17、于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 最高人民法院區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 “從有期到無期，從無效到有效?！?、權(quán)屬爭議焦點之二：附贈花園與露臺 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人明示屬于個人的除

18、外。 物權(quán)法第七十三條 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。專有部分的組成部分。 司法解釋第二條第二款 附贈花園只要銷售時明示，交付情況與約定、公示的情況一致，就是合法的。 附贈的露臺一定要取得規(guī)劃依據(jù)，特別是不能擅自變更規(guī)劃設(shè)計，將公共露臺贈與特定房屋的業(yè)主。 7、關(guān)于產(chǎn)權(quán)的幾個認識誤區(qū) 1 1、功能說、功能說小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都是為業(yè)主生活配套的，故所有權(quán)屬于業(yè)主。 功能與所有權(quán)無關(guān)。提供公共服務(wù)的功能，并不一定屬于共有。 2 2、成本說、成本說車位的成本進入了房價，等于業(yè)主已經(jīng)購買了車位。 成本是經(jīng)

19、濟學(xué)概念，與所有權(quán)無關(guān)?，F(xiàn)實中支付了成本而不能取得所有權(quán)與未支付成本取得所有權(quán)都是很正常的情形。 3 3、容積率說、容積率說車位、地下室未計容積率，等于開發(fā)商未支付土地成本，是建造在業(yè)主共有的土地上，因此屬于全體業(yè)主。 容積率是行政許可，是建設(shè)單位與行政機關(guān)之間的行政法律關(guān)系，不涉及所有權(quán)。車位建造時的建設(shè)用地使用權(quán)是開發(fā)商的。 4 4、登記說、登記說因為不能登記，所以沒有產(chǎn)權(quán)。 不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)利的證明，不是不動產(chǎn)權(quán)利的來源。我國的不動產(chǎn)登記制度不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在許多缺陷，“專有的不登記，登記的不專有”。將來只能通過不動產(chǎn)登記制度的改革來解決問題。 8、權(quán)屬爭議焦點之三：政府

20、有無權(quán)力設(shè)定或剝奪所有權(quán)？上海市人民政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局等六部門關(guān)于加強社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃與管理的意見 按照規(guī)劃配置的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)除已有明確規(guī)定的外，一律歸區(qū)縣政府所有，明確國資監(jiān)管責任主體，納入國有資產(chǎn)管理范疇。（2006.2.22）北京市社區(qū)居民委員會辦公用房管理若干規(guī)定 新建、改建居住區(qū)的建設(shè)單位，應(yīng)當將居委會辦公用房的建設(shè)納入建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當按照本規(guī)定和規(guī)定的配置指標對建設(shè)單位的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案進行審查；對不符合規(guī)定配置標準和要求的，不予批準。工程竣工后，工程所在地的街道辦事處應(yīng)當參加居住區(qū)公共配套設(shè)施驗收。沒有建設(shè)居委會辦公用房或者未達到標準的

21、，不得通過驗收。居民入住后一個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續(xù)。（2006.4.11）深圳市人民政府貫徹國務(wù)院關(guān)于基礎(chǔ)教育改革與發(fā)展決定的若干意見 城市規(guī)劃小區(qū)配套學(xué)校或幼兒園屬國有資產(chǎn)，在規(guī)劃設(shè)計、校舍建設(shè)、工程驗收等方面，教育行政部門須參與管理和指導(dǎo)。學(xué)?；蛴變簣@建成之后，由規(guī)劃與國土資源部門協(xié)助，在住宅驗收時一并向教育行政部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。過去未移交的，規(guī)劃與國土資源部門和財政部門要采取相應(yīng)措施，限期辦理產(chǎn)權(quán)移交。（2002.2.20）8、權(quán)屬爭議焦點之三：政府有無權(quán)利規(guī)定所有權(quán)物權(quán)法第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其

22、附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 物權(quán)法第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。 區(qū)分所有權(quán)解釋第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 政府要取得私人的財產(chǎn)，只有兩個合法的途徑：購買與征收。攤派是違法的。三、質(zhì)量糾紛1、商品房的質(zhì)量擔保責任2、三類不同性質(zhì)的房屋質(zhì)量問題3、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的法律責任與實務(wù)困境4、功能缺陷的判斷標準與法律責任5、表面瑕疵的法律責任6、維修工程的保修期問題 郭海萍：“我菜場上買根蔥還挑三揀四呢，一套房子我不挑

23、一挑？” 電視劇蝸居 案例：某精裝修樓盤交付，客戶驗收時認為大理石窗臺花紋為裂縫，要求更換，不更換就不收房，要求建設(shè)單位承擔延遲交付的違約責任。 合同法第一百五十三條 出賣人應(yīng)當按照約定的質(zhì)量約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應(yīng)當符合該說明的質(zhì)量要求。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項

24、目的質(zhì)量承擔責任。 質(zhì)量擔保責任：不是滿足買受人的要求，而是滿足法律、規(guī)范、合同的要求； 不是保證不出質(zhì)量問題，而是出了問題如何負責。 1、商品房的質(zhì)量擔保責任中華民國民法第354條：物之出賣人對于買受人，應(yīng)擔保其物依第三百七十三條之規(guī)定危險移轉(zhuǎn)于買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅失或減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵減少其通常效用或契約預(yù)定效用之瑕疵。但減少之程度，無關(guān)重要者，不得視為瑕疵。 “瑕疵”的判斷標準：有無滅失之虞有無滅失之虞 是否減少其價值是否減少其價值 是否降低其使用功能（通常功能與約定功能）是否降低其使用功能（通常功能與約定功能）物之瑕疵擔保

25、義務(wù)2、三類不同性質(zhì)的房屋質(zhì)量問題目前法規(guī)與合同都對“質(zhì)量問題”缺乏細分，失之籠統(tǒng)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條交付使用的房屋存在質(zhì)量問題質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。建設(shè)部商品房買賣合同示范文本第十六條 保修責任在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。 三類房屋質(zhì)量問題1998年城市房地產(chǎn)開

26、發(fā)經(jīng)營管理條例第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。（重新核驗為具體行政行為） 2001年商品房銷售管理辦法第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。（重新核驗為專家鑒定） 2003年最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用

27、法律若干問題的解釋第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 （核驗的性質(zhì)在所不問）3、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的法律責任與實務(wù)困境（一）“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”所指含糊，范圍不明。（二）從體制上看，無人承擔“重新核驗”的職責。 （三）與整個工程質(zhì)量管理體系的銜接困難。（四）“重新核驗”沒有相應(yīng)的規(guī)范與流程。解決的辦法：1、明確“重新核驗”的性質(zhì)，制定相應(yīng)的規(guī)章和標準；2、對明顯而大面積的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷，可能影響建筑物結(jié)構(gòu)安全的，政府主管機關(guān)應(yīng)當主動、直接介入，責令該工程停止使用，重新組織竣工驗

28、收。（行政行為）（行政行為）3、對于局部的結(jié)構(gòu)缺陷，有資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)可以依申請作出結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測評估，針對結(jié)構(gòu)缺陷提出整改的措施。經(jīng)過整改滿足設(shè)計要求的，仍屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格。對檢測結(jié)論有異議的，可由雙方共同指定檢測機構(gòu)重新檢測。（專家鑒定）（專家鑒定） “重新核驗”，此路不通最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 積極意義積極意義：突破“重新核驗”困局，另辟蹊徑解決質(zhì)量爭議；新的問題新的問題：何為“嚴重影響居住使用”？由法官根據(jù)生活常識

29、自由裁量，還是賦予明確的定義和客觀的標準？對此認定過寬，不利于保護交易安全，損害建設(shè)單位的利益；而認定過嚴，則有損于買受人的利益。在商品房質(zhì)量不影響買受人實現(xiàn)合同目的時，不應(yīng)輕易允許一方解除。結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，“嚴重影響正常居住使用”可以從“功能缺陷”角度來定義，即： 房屋不具備必要功能，或者存在可能危及買受人人身、財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷。4、“功能缺陷”的判斷標準與法律責任一是必備功能缺失。休憩、盥洗、炊事、儲藏等系住宅的基本功能；臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房是住宅的主要功能空間。如因門窗缺失，屋面或者墻體嚴重滲漏；上下水、電、廚衛(wèi)、燃氣、暖氣、電梯等設(shè)施無法使用，影響住宅基本功能的實現(xiàn)，無法修復(fù)的，

30、屬于“嚴重影響正常居住使用”的功能缺陷。二是嚴重安全隱患。在住宅設(shè)計規(guī)范中，凡是涉及安全的標準，都是強制性的，必須執(zhí)行。而常見的安全隱患有：結(jié)構(gòu)部分違反強制性規(guī)范，強度不滿足要求；門、窗、電路、燃氣管線、消防設(shè)施、陽臺露臺護欄等違反強制性規(guī)范，可能導(dǎo)致人身傷害；室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格。以上情形無法整改的，也屬于功能缺陷。以上兩類情形如果是可修復(fù)的，不能作為解除合同的充分條件。在修復(fù)整改期間，建設(shè)單位應(yīng)當賠償買受人不能使用房屋的損失?！肮δ苋毕荨钡膬煞N具體表現(xiàn)房屋的表面瑕疵通常體現(xiàn)在裂縫、滲漏、粉刷層空鼓、地面起砂、油漆涂料色差、成品保護不周、尺寸誤差、設(shè)備或零部件不合格等許多方面。建設(shè)單位承擔的責

31、任：1、保修（在保修范圍與保修期間內(nèi)）；2、賠償其它損失：（1）維修期間無法使用房屋的損失；（2）質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的直接物件損失；（3）業(yè)主的誤工損失；（4）維修期間的物業(yè)費。實務(wù)中常見的業(yè)主要求： 退房；折價；換房；以賠代修 協(xié)商一致，自無問題，單方主張，難以成立。5、“表面瑕疵”的法律責任 維修過的部位，其保修期間是否要順延，往往存在爭議。比如，屋面滲漏經(jīng)過反復(fù)維修，保修期屆滿后，業(yè)主認為該缺陷始終未能徹底修復(fù)，故建設(shè)單位仍應(yīng)繼續(xù)承擔保修責任，應(yīng)從最后一次維修后計算保修期間，再保修五年。 保修制度的意義，并不是保證房屋在保修期間內(nèi)不發(fā)生質(zhì)量問題，而保修制度的意義，并不是保證房屋在保修期間內(nèi)不發(fā)

32、生質(zhì)量問題，而是保證在此期間內(nèi)，發(fā)生了質(zhì)量問題由建設(shè)單位承擔責任。是保證在此期間內(nèi)，發(fā)生了質(zhì)量問題由建設(shè)單位承擔責任。以存在過維修行為，就要順延保修期間，這等于把保修期間視為時效，把維修事件視為時效中斷，這種觀點顯然是不正確的。 維修工程無論是否在保修期內(nèi)，都要承擔一定期間的保修責任，以示負責。對保修行為的保修期間，可以依照行業(yè)慣例，也可以雙方約定。但這種保修并不導(dǎo)致總的保修期間的延長或者中斷，而是一個獨立的保修期間?？偙Ｐ奁陂g可以覆蓋該保修期間的，以總保修期間為準；總保修期不能覆蓋該獨立保修期間的，剩余部分可以獨立計算。6、維修工程的保修期問題1、交付條件與交付標準2、竣工驗收備案證明不是驗

33、收合格的標志3、買方有無“驗收”的權(quán)利4、交付通知不是交付的要件5、受領(lǐng)是買受人的義務(wù)6、質(zhì)量問題不影響交付四、交付糾紛1、交付條件與交付標準 交付條件是法律規(guī)定交付時必須滿足的條件；交付標準可以由當事人自由約定。不滿足交付條件禁止交付使用；不滿足交付標準不影響交付，但應(yīng)承擔違約責任。 城市房地產(chǎn)管理法第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 實務(wù)中，大量交付爭議的發(fā)生，不是因為不滿足交付條件，而不

34、不符合交付標準。鑒于交付關(guān)系到合同目的的實現(xiàn)，故不符合交付標準的，可以追究違約責任，但不能作為阻礙交付的理由。2、竣工驗收備案證明不是驗收合格的標志 （1998.7）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條第二款房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。 （2000.1）建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。 第四十九條建

35、設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起竣工驗收合格之日起15日內(nèi)日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。房屋交付時，買受人有無“驗收”的權(quán)利？合同法第一百五十七條 買受人收到標的物時應(yīng)當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗檢驗。 建設(shè)部商品房買賣合同示范文本第十一條“雙方進行驗收驗收交接”； 深圳市商品房買賣合同示范文本第十一條“買方經(jīng)驗收驗收同意收樓的”。買受人“驗收”，其在法律上的效力

36、是什么？它與建設(shè)工程的竣工驗收是一種什么關(guān)系？如果買受人“驗收”不滿意，拒絕受領(lǐng)，是不是正當理由？ 竣工驗收關(guān)系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗收”是核查標的物是否符合合同的約定。 二者不能混淆，應(yīng)當明確區(qū)別，故后者稱“查驗”為妥。買受人在交付時有權(quán)查驗房屋，也有權(quán)提出異議，但建設(shè)單位不接受異議的情況下，該異議能否成立，需要司法或者仲裁裁決。除非有法律認可的證據(jù)或者具備合同約定的條件，買受人的異議不能否定竣工驗收合格的效力，也不能對抗交付。3、買方有無“驗收”的權(quán)利4、交付通知不是交付的條件實務(wù)中買受人以未收到交付通知而追究出賣人延遲交付責任的案例甚多。通?？梢缘玫椒ㄔ旱闹С?。法院往往要求出賣人證明通知到買受人，否則要求出賣人承擔延遲交付的責任，這是違反法理與情理、很不公平的作法。通知無非起到告知交付時間與地點的作用。而商品房的特殊性決定了：標的物的交付地點是固定的； 標的物的交付時間是確定的； 標的物價值巨大，買受人不可能因為未收到通知而忘記； 故買受人不會因為出賣人未及時通知而遭受損失。通過補