房開企業(yè)成本控制的案例分析

1、中海地產(chǎn)為何利潤(rùn)能這么高2018-03-23房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可分為六大部分：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái) 務(wù)成本。從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目 初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、 涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取 有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、 營(yíng)銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤 以工程成本為重。中海成本構(gòu)成：土地成本：總成本的 30-35%前期費(fèi)用：總成本的2-3%工程成本：總成本的 50-55%營(yíng)

2、銷成本：總成本的 2-6%管理成本：總成本的 2-3%財(cái)務(wù)成本：總成本的 6-8%下面就中海地產(chǎn)（深圳地區(qū)）在上述六方面的成本管理工作， 重點(diǎn)在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相關(guān)的管理 經(jīng)驗(yàn)與各位同行作如下交流：1中海項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路1、建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí) 到部門；2、公司成立成本控制小組組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí) 預(yù)警并提出解決措施；3、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門人員的成本意識(shí)普及；

3、在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響；4、嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料 樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)， 降低工程成本；5、完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支。2中海項(xiàng)目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)1、土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的 30-35%左右），主要指土地 獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確 定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不

4、會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：1 ）舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收 方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可 能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。2 ）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方 面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是 否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期 限，降低資金成本。3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行

5、性研究， 加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定 的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。根據(jù)多年來(lái)積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)已逐步建立土 地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來(lái)源的土地 資料進(jìn)行分門別類，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過(guò) 程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性，最大程度降低了分開招標(biāo)所 帶來(lái)的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費(fèi)用管理前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的 2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、 報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)

6、為 設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)）。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1 ）無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、 多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè) 計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料圭寸 樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2% ）是工程成本

7、管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與 結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì) 性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方 面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的 前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析， 著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的 返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。3、工程成本管理工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確

8、 定的分判工程/供貨合同成本。我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái) 控制分判成本：1）在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙 設(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù) 據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況， 通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2 ）成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合）具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。 舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn) 口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù) 分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)

9、目定位情況進(jìn)行綜合評(píng) 判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成 本的平衡、統(tǒng)一。3 ）在工程分判和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底， 作為報(bào)價(jià) 評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單 位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣 泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低 成本的目標(biāo)。4）加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過(guò)議標(biāo)，解決 了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊 不清的問(wèn)題，避免了將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo) 致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包 商的競(jìng)

10、爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。5 ）充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積 累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè) 計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工 方案的替代，降低工程成本。6 ）設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。金無(wú)赤金、人無(wú)完人，我們的造價(jià)管理人員、 設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況 提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完成了準(zhǔn) 備工作，為下一步的正式操作過(guò)程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和 管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間 接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。7）完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程

11、、制度，完善設(shè)計(jì)變更 前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更 引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠?的施工圖紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無(wú)法借助于貨比三家的方 式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必 然會(huì)帶來(lái)成本的增加.。我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院 簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確 認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬(wàn)元以上），則提交公司總經(jīng) 理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理 部和項(xiàng)目發(fā)展部。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理

12、部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析 預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展 的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái) 帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通 過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、 消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、 分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。4、營(yíng)銷成本管理營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的2-6%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處 費(fèi)用。營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：1）建

13、立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體 制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告 隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善 的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、 有針對(duì)性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活 多變地采取種類媒體推廣措施。2 ）完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào) 價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制 作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。3 ）降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投

14、 放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的很大比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告 發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷成本的控 制也是有效的舉措。營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。5、管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的 2-3%左右），是指公司、項(xiàng) 目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主 要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依 據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門，作 為部門考核指標(biāo)。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效 率，減少浪費(fèi)