房開企業(yè)的成本扣除口徑歸集

1、原創(chuàng)：房地產(chǎn)公司稅前扣除項目指南稅務(wù)總局于2018年6月6日發(fā)布了企業(yè)所得稅稅前扣除 憑證管理辦法（公告 2018年第28號），對稅前扣除憑 證的概念、適用范圍、管理原則、種類和稅務(wù)處理等作了 明確規(guī)定。一、關(guān)注：憑證的 真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則 第四條“稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關(guān) 聯(lián)性原則。真實性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實， 且支出已經(jīng)實際發(fā)生；合法性是指稅前扣除憑證的形式、 來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定；關(guān)聯(lián)性是指稅前扣 除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力?！标P(guān)注：房地產(chǎn)公司取得的土地購置成本相關(guān)憑證，同時涉 及土增稅，影響重大。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)近年興起的并

2、購、 重組行為，土地溢價作為其中的核心事項，其取得的憑證，一定要按此原則合規(guī)取得。同時，前期費用中的一些開辦 費、設(shè)計費、中介費，亦游離于敏感地帶，需要特別注意 合性問題。二、關(guān)注：應(yīng)稅、非應(yīng)稅項目的稅前扣除憑證第十條“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目不屬于應(yīng)稅項目的， 對方為單位的，以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作 為稅前扣除憑證；對方為個人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣 除憑證。企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目雖不屬于應(yīng)稅項目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。”著重關(guān)注：房地產(chǎn)公司取得代收代付業(yè)務(wù)（公維基金、水電費等）、代政府收費類（土地配套等）、拆遷安置及賠付類、合作 開發(fā)類等業(yè)

3、務(wù)的票據(jù)、單據(jù)、憑證、合同、批復(fù)等，應(yīng)明 確事項歸屬于應(yīng)稅與非應(yīng)稅項目。比如：維修基金明確不屬于納稅范圍。又如拆遷環(huán)節(jié)的補 償?shù)炔荒芑蛘邿o法開具發(fā)票的業(yè)務(wù)，處理原則要按照關(guān) 于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通 知（財稅2016: 140號）第七條：“營業(yè)稅改征增 值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定（財稅201636號）第一條第（三）項第10條的要求處理。三、成本費用的扣除比例明細(xì)表歸口部門 費用類別 明細(xì)項目費用扣除比例人力行政部工資基本工資、補貼、津貼、獎金、社會保險、勞務(wù)費等與人工有關(guān) 的費用據(jù)實扣除福利費員工食堂費用、員工宿舍費用、員工過節(jié)補助、工作服費用、取 暖費、非貨幣性福利等工資

4、薪金總額的14%教育經(jīng)費員工技能培訓(xùn)、研討會、繼續(xù)教育等工資薪金總額的 8%,超過部 分準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn) 扣除辦公費各項辦公費用、物業(yè)費、水電費、保潔費據(jù)實扣除差旅費實際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、市內(nèi)交通費、住宿費、出差補助、午餐補助、出車補助等據(jù)實扣除交通費實際發(fā)生的汽車加油費、 過橋費、停車費、職工上下班交通費用、 車輛維修費、自有車輛保險費、私車公用車輛租金據(jù)實扣除租賃費經(jīng)營場所租賃費、設(shè)備租賃費據(jù)實扣除保險費 專業(yè)服務(wù)費業(yè)務(wù)招待費律師費、咨詢費因公請客的餐費、禮品費、旅游費、接待外部員工住宿、娛樂、 交通、禮品費等據(jù)實扣除實際發(fā)生額的60%銷售收入的0.5%，熟低原則固定資產(chǎn)采購購置辦

5、公場所、辦公用設(shè)備、電子設(shè)備、汽車等據(jù)實扣除招聘費物業(yè)管理費裝修費勞動保護(hù)費營業(yè)外支出通訊費招聘廣告費、獵頭經(jīng)費、人士托管費、招聘場地租賃費、招聘車 輛租賃費、入職體檢費等物業(yè)費、滅火器、應(yīng)急燈、安防設(shè)備、保潔費用、保安服務(wù)、綠 化維護(hù)、物業(yè)設(shè)備維護(hù)服務(wù)費、物業(yè)維修費（燈、門窗、鎖、水 電、線路、電氣）等辦公室裝修、改造等向員工發(fā)放的工作中使用的勞動保護(hù)用品、保護(hù)勞動者安全的物品、清涼飲料、防毒、防放射線物品等罰款、滯納金、處置固定資產(chǎn)凈支出等辦公用電話費、員工手機(jī)話費、辦公網(wǎng)絡(luò)、寬帶費等據(jù)實扣除據(jù)實扣除據(jù)實扣除據(jù)實扣除據(jù)實扣除據(jù)實扣除會議費年費、旅游費、會議費等據(jù)實扣除稅金及附加 審計咨詢費

6、審計費、評估費、財務(wù)咨詢費據(jù)實扣除據(jù)實扣除銀行費用 規(guī)劃設(shè)計費 前期報建報 批手續(xù)費、利息凈支出 項目設(shè)計費、規(guī)劃費等據(jù)實扣除據(jù)實扣除保證項目開發(fā)的前期費用據(jù)實扣除營銷廣告費電視、雜志、報刊、網(wǎng)絡(luò)、戶外大牌、車站廣告、形象宣傳片等招商傭金當(dāng)年銷售收入的15%以內(nèi)，準(zhǔn) 予扣除，超過部分可以結(jié)轉(zhuǎn)以 后年度據(jù)實扣除宣傳推廣費土地成本企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用，包括參加外部單位組織的展會、接待參觀、考察所發(fā)生的支出等取得土地所支付的各項費用據(jù)實扣除據(jù)實扣除建筑安裝費建筑工程施工費據(jù)實扣除基礎(chǔ)設(shè)施費水、電、暖、氣、有線電視、照明、監(jiān)控、綠化等施工費據(jù)實扣除四、成本費用扣除依據(jù)憑證明細(xì)表歸口部門費用

7、類別稅前扣除需提供的資料人力行政部工資工資審批表、員工簽字的工資表（如發(fā)放現(xiàn)金）福利費審批單、發(fā)票、非付現(xiàn)支付憑證教育經(jīng)費邀請函、培訓(xùn)通知、培訓(xùn)日程表、培訓(xùn)簽到表、現(xiàn)場照片、審批單、發(fā)票、合同或協(xié) 議、非付現(xiàn)支付憑證等辦公費審批單、發(fā)票、非付現(xiàn)支付憑證差旅費差旅費報銷單、各類車票、船票、飛機(jī)票、發(fā)票、非付現(xiàn)支付憑證等交通費審批單、加油票、出租車票、過橋費、停車費等，私車公用的還需要提供合同、租車 發(fā)票、非付現(xiàn)支付憑證等租賃費審批單、租賃發(fā)票、租賃合同、非付現(xiàn)支付憑證、租賃期及租金計算表等保險費審批單、合同、發(fā)票專業(yè)服務(wù)費審批單、合同、發(fā)票、非付現(xiàn)支付憑證等業(yè)務(wù)招待費用餐申請單、審批單、發(fā)票、掛

8、賬消費協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證等固定資產(chǎn)米購審批單、發(fā)票、出入庫手續(xù)、非付現(xiàn)支付憑證等招聘費審批單、合冋或協(xié)議、發(fā)票、招聘廣告發(fā)布的樣板、照片、網(wǎng)頁截圖、費用計算表等物業(yè)管理費審批單、合同或協(xié)議、發(fā)票、購買物業(yè)用品米購發(fā)票及清單、非付現(xiàn)支付憑證等裝修費審批單、合同或協(xié)議、發(fā)票、工程結(jié)算單、決算報告、非付現(xiàn)支付憑證等勞動保護(hù)費審批單、合冋或協(xié)議、發(fā)票、發(fā)放清單或物資發(fā)放表等營業(yè)外支出審批單、發(fā)票（不是必須）、非付現(xiàn)支付憑證等通訊費審批單、發(fā)票、協(xié)議或合同、共用話費分?jǐn)偙?、非付現(xiàn)支付憑證等會議費審批單、協(xié)議、會議簽到表（花名冊）、會議材料（議程、討論專題、領(lǐng)導(dǎo)講話）、 會議記錄、影像資料、非付現(xiàn)支付憑證等財務(wù)管理部稅金及附加審批單、支付憑證審計咨詢費審批單、合冋或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)（階段性匯報、審計報告等）銀行費用審批單、發(fā)票規(guī)劃建設(shè)部規(guī)劃設(shè)計費審批單、合冋或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)（階段性匯報、審計報告）等前期報建報批審批單、合冋或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)（階段性匯報、審計報告）等營銷部營銷廣告費審批單、合同或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)、現(xiàn)場推廣照片、廣告投放證明、 影像資料等招商傭金審批單、合同或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)、現(xiàn)場推廣照片、影像資料等宣傳推廣費審批單、合同或協(xié)議、非付現(xiàn)支付憑證、支付依據(jù)、現(xiàn)場推廣照片