談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧課件

1、談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)的催繳物業(yè)管理費(fèi)的催繳談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 -物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理的特點(diǎn)特點(diǎn)：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費(fèi)。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的

2、費(fèi)用。 -鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 20031864號(hào) 談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)收費(fèi)依據(jù) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理服務(wù)合 同約定的主要內(nèi)容之一，它是確保物業(yè)管 理正常運(yùn)行的必要前提，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)用，不得無故拖延和拒交。否則，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常

3、運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)收取難的主要原因1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋 由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)比較片面。當(dāng)期望值不能通過反饋實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，就判定

4、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)、質(zhì)不符。 比如：多數(shù)業(yè)主片面的認(rèn)為物業(yè)管理就是房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)部門，在房屋使用過程中存在的問題都應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)收取難的主要原因2 2、物業(yè)服務(wù)不到位，客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意、物業(yè)服務(wù)不到位，客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意 由于物業(yè)管理的特性（固定環(huán)境、固定客戶、固定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)的提供者在服務(wù)過程中起關(guān)鍵作用），在服務(wù)過程中難免出現(xiàn)瑕疵，當(dāng)服務(wù)中的瑕疵未能及時(shí)、有效得到化解時(shí)，可能會(huì)在客戶心中進(jìn)行疊加，形成客戶感受。最終轉(zhuǎn)化為客戶認(rèn)為服務(wù)不到位，拒交服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)收取難的主要原因

5、3 3、發(fā)展商遺留問題、發(fā)展商遺留問題由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)收取難的主要原因4 4、客戶需求的多樣性，導(dǎo)致的客戶需求和服、客戶需求的多樣性，導(dǎo)致的客戶需求和服務(wù)實(shí)現(xiàn)的偏差。務(wù)實(shí)現(xiàn)的偏差。 如：部分客戶認(rèn)為現(xiàn)階段生活節(jié)奏較快，希望在園區(qū)內(nèi)組織多樣的活動(dòng)解壓，而部分客戶以影響正常生活為由，進(jìn)行投訴。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)收取難的主要

6、原因 5 5、由于物業(yè)管理的系統(tǒng)性和整體性，個(gè)別客戶存、由于物業(yè)管理的系統(tǒng)性和整體性，個(gè)別客戶存在僥幸心理在僥幸心理由于物業(yè)服務(wù)具有系統(tǒng)性和整體性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧如何破解收費(fèi)難的問題1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳 為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)

7、管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同的宣傳形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧 2 2、改變

8、收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問題的發(fā)生。如何解決收費(fèi)難的問題談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧如何解決收費(fèi)難的問題 3 3、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)物

9、業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意.談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧如何解決收費(fèi)難的問題 4 4、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益根據(jù)民法通則、合同法等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通

10、，對(duì)經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧如何解決收費(fèi)難的問題 5 5、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制對(duì)無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主管行政部門房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧如何解決收費(fèi)難的問題 6 6、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接為

11、避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)收費(fèi)管理流程示意圖 1總臺(tái)發(fā)放關(guān)于交納物業(yè)管理費(fèi)通知管家負(fù)責(zé)公告欄、單元門口張貼業(yè)主交費(fèi)收費(fèi)開票錄入報(bào)表催費(fèi)通知單業(yè)主交費(fèi)再催款通知單業(yè)主交費(fèi)再催款通知單業(yè)主交費(fèi)律師函業(yè)主交費(fèi)起訴談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧1 1、樹立、樹立“主人翁主人翁”的工作態(tài)度，把業(yè)主當(dāng)做自己的的工作態(tài)度，把業(yè)主當(dāng)做自己的朋友，幫朋友把

12、事情做好。朋友，幫朋友把事情做好。 換位思考一下，假設(shè)是你話費(fèi)畢生心血（甚至還四處舉債）買的房子，在使用中存在這樣的問題，您是何心情？ 對(duì)業(yè)主反饋的問題和提出的改進(jìn)建議，拿個(gè)小本子把業(yè)主見意逐一記下來，并盡可能的復(fù)述一遍，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)。能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場解決，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，當(dāng)天一定記得回饋問題的跟進(jìn)進(jìn)度，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧 2 2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)技能。、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)技能。 好的態(tài)度只提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，過硬的業(yè)務(wù)技能才能贏得客戶的認(rèn)同和贊賞。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧3

13、3、保持對(duì)客戶的關(guān)愛，化被動(dòng)為主動(dòng)保持對(duì)客戶的關(guān)愛，化被動(dòng)為主動(dòng) 通過日常與客戶借助，及時(shí)傳遞一些真誠的贊美或適度的關(guān)愛（如天氣驟冷，提醒關(guān)窗、保暖御寒），讓對(duì)方認(rèn)為“我很被關(guān)注”，會(huì)增加客戶對(duì)你的興趣度，（因?yàn)榭蛻艉芮宄銓?duì)他（她）的關(guān)注是基于物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)之上的）會(huì)主動(dòng)提起交納物業(yè)管理費(fèi)用，避免“開口要”的尷尬。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧4 4、短信關(guān)懷，外帶提醒。、短信關(guān)懷，外帶提醒。 如：尊敬的李先生：明后天xx地區(qū)有強(qiáng)對(duì)流天氣，請(qǐng)?zhí)崆白龊眯谐贪才?！另您車輛智能控制卡本月底將到期，為不影響您正常出行，請(qǐng)你在方便的時(shí)候及時(shí)續(xù)費(fèi)。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技

14、巧5 5、張貼溫馨提示、張貼溫馨提示 關(guān)于及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的通知關(guān)于及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的通知尊敬的xx業(yè)主： 大家好！ 非常感謝廣大業(yè)主一直以來對(duì)xxxx的關(guān)注與支持！正是有了大家的支持，才使我們的物業(yè)服務(wù)品不斷地提升。 物業(yè)管理費(fèi)收入是物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)和各項(xiàng)開支的來源, 是小區(qū)治安秩序、環(huán)境綠化及衛(wèi)生、房屋公共設(shè)施配套管理的根本保證。 2010年第x季度收費(fèi)工作已經(jīng)開始，為了方便您繳納物業(yè)管理費(fèi)，管理中心決定自x月x日- x日18:0020:00期間留人值班，并在x號(hào)崗設(shè)置臨時(shí)收費(fèi)代辦點(diǎn)，來減少您不必要的奔波。 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)繳金額您可前往物業(yè)管理處或致電0371-查詢，如您平時(shí)工

15、作繁忙，也可通過匯款的方式繳納。公司名稱：*物業(yè)管理有限公司開戶行：工行建支 銀行賬號(hào)：33333333333333333333 xx物業(yè)管理處隨時(shí)接受業(yè)主的監(jiān)督，持續(xù)改進(jìn)，竭誠為業(yè)主服務(wù)，謝謝您的理解與支持！ 祝您及家人在xxxx生活更愉快！談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理的收費(fèi)技巧 6 6、發(fā)、發(fā)紅色紅色催繳通知單催繳通知單 由于小區(qū)居住人群的多樣性，民俗習(xí)慣會(huì)存在很多不同，日常生活中忌諱事情也特多。例如沿海一帶客戶最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說法，明顯有截然不同之處。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知單時(shí)，有的業(yè)戶會(huì)很氣惱，特別是

16、做生意類的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶不得不自己下來交費(fèi)。通常，我們還會(huì)在貼白色催繳通知單的同時(shí)額外添加一個(gè)致命之法，那就是一大早向業(yè)戶催繳費(fèi)用。這下可把業(yè)戶惹急了，情急之下，我們就一邊點(diǎn)頭表示理解他們，一邊說明采取此舉之緣由。待平息后，我改為溫馨的粉色加上誠懇的語言，這些業(yè)戶自然就會(huì)每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費(fèi)的時(shí)間。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧管理費(fèi)繳費(fèi)通知單管理費(fèi)繳費(fèi)通知單尊敬的xxxx房業(yè)主 /住戶： 貴戶現(xiàn)已欠繳 年 月至 年 月物業(yè)管理費(fèi)、公攤水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)共計(jì)￥ 元，為了避免給您的生活帶來不便，請(qǐng)您于本月30日前攜帶現(xiàn)金或各類銀聯(lián)卡到

17、x幢 客服服務(wù)中心繳費(fèi)，逾期電腦將自動(dòng)產(chǎn)生滯納金，謝謝合作！ 如有疑問請(qǐng)致電 物業(yè)管理服務(wù)中心：0371- 交費(fèi)時(shí)間：周一至周日上午08：00至12：00或下午14：00至18：00 注：若您收到此單時(shí)已交費(fèi)可置之不理！ *管理有限公司 物業(yè)管理服務(wù)中心 xx年xx月xx日談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧 7 7、動(dòng)之以理、動(dòng)之以理 每個(gè)拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他們自己繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份致業(yè)戶的一封信。這里強(qiáng)調(diào)一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫不同的信件。信中可專門以拒交

18、戶所提出的不同理由為核心，針對(duì)各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥?？傊覀兊淖谥季椭挥幸粋€(gè)：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)意識(shí)并不是通過拒交物業(yè)費(fèi)來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧致致 全體業(yè)主的一封公開信全體業(yè)主的一封公開信尊敬的 業(yè)主： 你們好！我是新上任xxxx物業(yè)管理中心經(jīng)理xxx，到我們小區(qū)工作十多天，非常感謝你們對(duì)我的信任和工作的支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)

19、不到位之處表示深深的歉意。為了構(gòu)建和諧家園，為了 物業(yè)管理中心的工作人員更好的為您服務(wù)，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，近期物業(yè)管理中心人員將上門回訪，有問題請(qǐng)及時(shí)向我們反映，也可以撥打物業(yè)管理中心電話（ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。我們能做到的一定會(huì)在最快的時(shí)間內(nèi)幫你解決問題。 有些方面我們做的不到位，清潔衛(wèi)生很多業(yè)主提出意見，元月份開始我們將對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生進(jìn)行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等。服務(wù)方面我自感現(xiàn)在做的不是很到位，包括工作人員的服務(wù)意識(shí)、專業(yè)水準(zhǔn)等，離你們的要求有一定的差距，但我們會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)改善服務(wù)態(tài)度。您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 此致 敬禮 年 月 日談?wù)勎飿I(yè)管

20、理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧致您的一封信致您的一封信xx（先生/小姐）： 展函致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。 我是新上任 物業(yè)管理中心經(jīng)理xxx，非常感謝您及家人對(duì)我工作的關(guān)心和支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不到位之處表示深深的歉意。元旦將至，為了構(gòu)建和諧家園，在服務(wù)上以嶄新的面貌，更好的為您服務(wù)，敬請(qǐng)您為物業(yè)管理中心提出寶貴的建議，如果是因我們物業(yè)服務(wù)方面工作方法不當(dāng)，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，我會(huì)第一時(shí)間解決問題，暫時(shí)做不到的我會(huì)為您解釋，也可以撥打物業(yè)管理中心電話（ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。另外，為保障您的物業(yè)升值與保值，請(qǐng)您及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，我們物業(yè)管理中心的

21、所有人員將不勝感激。您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 祝您和家人幸福安康，萬事如意，元旦快樂！ 此致 敬禮 年 月 日 談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理收費(fèi)的技巧溫馨提示溫馨提示尊敬的業(yè)主： 您好！首先感謝您一直以來對(duì)我們工作的支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不到位之處表示深深的歉意。我們一直也在不斷完善服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)的管理是全體業(yè)主和物業(yè)的共同管理，敬請(qǐng)您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果因我們工作方法不正確，影響了您的生活，請(qǐng)您及時(shí)向我反映，新年將至，為了小區(qū)的安全，我們?cè)谙涝O(shè)備上做了添加，供水管做了維修，同時(shí)也對(duì)大家最關(guān)心的電梯、供水泵做了檢修，希望業(yè)主過一個(gè)愉快的新年，構(gòu)建我們和諧的家園，現(xiàn)

22、管理處各項(xiàng)開支運(yùn)轉(zhuǎn)困難，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備需要維修保養(yǎng)，公共區(qū)域需要修補(bǔ)，人員也需要發(fā)工資過年，請(qǐng)您支持我們的工作，您的支持是我們工作最大的動(dòng)力！ 愉祝您和家人幸福安康，萬事如意，新年快樂！ *物業(yè)管理有限公司 xxx 物業(yè)管理中心 年 月 日談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧提升物業(yè)管理收費(fèi)的方法8 8、動(dòng)之以情、動(dòng)之以情 三字經(jīng)有這么一句話：人之初，性本善。既然業(yè)主是上帝，那上帝肯定有心軟的一面。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進(jìn)行上門勸說，勸說過程要注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧

23、是因人而異。以上所講的方法類似于三國演義中劉備“三顧茅蘆”的做法，對(duì)于通情達(dá)理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧提升物業(yè)管理收費(fèi)的方法 9 9、小恩小賄收買人心、小恩小賄收買人心 我小區(qū)有一位許阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。09年7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)管理中心處理問題不當(dāng)，沒有及時(shí)送業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話給電梯維保公司來處理，相互推卸負(fù)責(zé)，這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)療和精神損失，還輸?shù)袅嗣u(yù)。過后許阿姨對(duì)物業(yè)處理問題的方式相當(dāng)不滿，發(fā)動(dòng)小區(qū)多戶業(yè)主拒交管理費(fèi)，我就職后通過了解知道業(yè)主拒交管理費(fèi)的根源，打聽到她

24、老公也是我的老鄉(xiāng)，經(jīng)我多次去她家拜訪，訴訴家常，看有什么需要幫忙，我代表物業(yè)公司向她承認(rèn)以前做法的有些不對(duì)，同時(shí)也訴說了物業(yè)管理費(fèi)收不上來，經(jīng)營困難，同時(shí)答應(yīng)可以適當(dāng)?shù)拿庖粋€(gè)月管理費(fèi)，功夫不負(fù)有心人，最后真情也感動(dòng)了她，不但把以前拒繳的管理費(fèi)補(bǔ)交，也把減免的交了上來，現(xiàn)在她又帶頭把欠交管理費(fèi)業(yè)主都帶動(dòng)起來，現(xiàn)在積極配合物業(yè)的工作。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧提升物業(yè)管理收費(fèi)的方法 1010、利用工作中要害關(guān)系使業(yè)戶交費(fèi)。、利用工作中要害關(guān)系使業(yè)戶交費(fèi)。 我們小區(qū)就有一戶拒交戶，你停她家的電，她反而跳你整幢樓梯的閘。碰到這種拒交戶，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑處

25、處可見，造成我們物業(yè)工作難做的同時(shí)還有不少好處。就拿前面所提的拒交戶來說，簡直是個(gè)蠻橫無理的女人，每次上門都以墻壁裂縫為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)谧鲞@戶工作過程中都用到了以上方法，軟硬兼施，還請(qǐng)工程部經(jīng)理現(xiàn)場查看并說明裂縫的原因是正常的，結(jié)果她還是聽不進(jìn)去，反而跟人家吵起來。最后，當(dāng)我們絞盡腦汁時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)無意中知曉這個(gè)女人的姐夫、哥哥都是我們小區(qū)辦公樓的承租方跟關(guān)系戶，交情跟我們領(lǐng)導(dǎo)還挺深的，這下我們就動(dòng)員她的那些親朋好友以及她老公的哥們（其它小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任），終于皇天不負(fù)有心人，讓我們?nèi)缭敢詢斄?。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧提升物業(yè)管理收費(fèi)的方法 11、發(fā)催款函 這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件

26、，首先要讓業(yè)戶感覺到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到忍耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費(fèi)糾紛問題。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費(fèi)了時(shí)間，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語，體現(xiàn)如不繳費(fèi)將會(huì)造成怎么樣的結(jié)果等。舉個(gè)例子，我們小區(qū)催款函的主要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請(qǐng)業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費(fèi)用，否則將通過訴論方式主張權(quán)利”。這樣一來，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧提升物業(yè)管理收費(fèi)的方法12、 對(duì)釘子戶、惡意欠費(fèi)戶采用特殊方法。 談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)案例分析物業(yè)管理

27、費(fèi)案例分析靈活變通靈活變通-xx大廈業(yè)主周轉(zhuǎn)不靈暫時(shí)交不上物業(yè)大廈業(yè)主周轉(zhuǎn)不靈暫時(shí)交不上物業(yè)費(fèi)怎么辦？費(fèi)怎么辦？ 某大廈個(gè)別業(yè)主由于自己的資金周轉(zhuǎn)問題到了交費(fèi)截止日交不上物某大廈個(gè)別業(yè)主由于自己的資金周轉(zhuǎn)問題到了交費(fèi)截止日交不上物業(yè)管理費(fèi)，其經(jīng)辦人員到管理處來說明，想拖延幾月。管理處有每月的業(yè)管理費(fèi)，其經(jīng)辦人員到管理處來說明，想拖延幾月。管理處有每月的收費(fèi)指標(biāo)，而且業(yè)主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰業(yè)戶，收費(fèi)指標(biāo)，而且業(yè)主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰業(yè)戶，并讓其出具一書面說明（沒有書面的到時(shí)可能翻臉不認(rèn)）說明情況，并并讓其出具一書面說明（沒有書面的到時(shí)可能翻臉不認(rèn)）說明情況，

28、并明確表示還款日期，而且管理處向業(yè)主解釋說大廈的物業(yè)費(fèi)除少數(shù)的管明確表示還款日期，而且管理處向業(yè)主解釋說大廈的物業(yè)費(fèi)除少數(shù)的管理公司的傭金外，大多數(shù)費(fèi)用是用來滿足大廈的運(yùn)作的，你的拖延交費(fèi)理公司的傭金外，大多數(shù)費(fèi)用是用來滿足大廈的運(yùn)作的，你的拖延交費(fèi)會(huì)使其他業(yè)主的權(quán)益受到影響，但物業(yè)愿先替你墊上這缺口，但你一定會(huì)使其他業(yè)主的權(quán)益受到影響，但物業(yè)愿先替你墊上這缺口，但你一定要按時(shí)還款。等到還款時(shí)再適當(dāng)減免業(yè)主的滯納金，所以讓業(yè)主感到不要按時(shí)還款。等到還款時(shí)再適當(dāng)減免業(yè)主的滯納金，所以讓業(yè)主感到不按時(shí)交費(fèi)不是給物業(yè)帶來了損失，而是給全體業(yè)主和整個(gè)大廈帶來了損按時(shí)交費(fèi)不是給物業(yè)帶來了損失，而是給全體

29、業(yè)主和整個(gè)大廈帶來了損失，而物業(yè)為了大家的利益又暫時(shí)的堵住這個(gè)缺口，讓其不但感激物業(yè)失，而物業(yè)為了大家的利益又暫時(shí)的堵住這個(gè)缺口，讓其不但感激物業(yè)公司還覺得對(duì)不起大伙，目的就達(dá)到了，該公司不但補(bǔ)齊了所有費(fèi)用，公司還覺得對(duì)不起大伙，目的就達(dá)到了，該公司不但補(bǔ)齊了所有費(fèi)用，而且在后來從來沒有出現(xiàn)過拖延交費(fèi)的現(xiàn)象而且在后來從來沒有出現(xiàn)過拖延交費(fèi)的現(xiàn)象談?wù)勎飿I(yè)管理費(fèi)的催繳技巧物業(yè)管理費(fèi)案例分析物業(yè)管理費(fèi)案例分析 以退為進(jìn)以退為進(jìn)-業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳納管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。 為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是填不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。 在