某著名上市公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、L o g oL o g o萬科萬科A財(cái)務(wù)分析報(bào)告財(cái)務(wù)分析報(bào)告L o g oL o g o目錄目錄公司簡介公司簡介1財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析2存在問題及改進(jìn)措施存在問題及改進(jìn)措施3未來展望未來展望4L o g oL o g o 一、萬科簡介一、萬科簡介光輝歷程十大股東高管房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)關(guān)聯(lián)方L o g oL o g o光輝歷程光輝歷程v 19841984年年5 5月月 萬科企業(yè)股份有限公司成立v 19881988年年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 v 19881988年年1212月月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元 v 19911991年年1 1月月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易

2、v 19921992年年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) v 20052005年年 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10 評選第一v 2006年 成為第一家進(jìn)入全國納稅百強(qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè) L o g oL o g o萬科前十位持股股東萬科前十位持股股東萬科十大股東2006-12-31持有人名稱持股比例(%)持股數(shù)量(萬股)股本性質(zhì)華潤股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金2.5311,071.86A股流通股CLSA LIMITED1.767,683.09B股流通股劉元生1.345,844.63A股流通股中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司分紅個(gè)人分紅-005L-FH

3、002深1.295,634.23A股流通股南方高增長股票型開放式證券投資基金1.25,250.12A股流通股UBS AG1.155,012.37A股流通股上海南都偉峰投資管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.1.084,730.52B股流通股易方達(dá)平穩(wěn)增長證券投資基金1.064,635.21A股流通股L o g oL o g o萬科高管萬科高管人員類型姓名職務(wù)持股數(shù)(股)任職日期離職日期董事會成員王石董事長942,024.001988-5-12008-4-1蔣偉董事未公布2005-4-292008-4-1

4、王石董事942,024.001994-5-242008-4-1郁亮董事262,670.002005-4-292008-4-1李家暉獨(dú)立董事未公布2005-4-292008-4-1徐林倩麗獨(dú)立董事未公布2005-4-292008-4-1監(jiān)事會成員丁福源監(jiān)事會主席278,134.002007-4-152008-4-1丁福源監(jiān)事278,134.001994-5-242008-4-1方明監(jiān)事未公布2005-12-12008-4-1張力職工監(jiān)事未公布2004-4-152008-4-1公司管理人員郁亮總經(jīng)理262,670.002001-2-152008-4-1徐洪舸副總經(jīng)理未公布2005-7-282008

5、-4-1許洪舸副總經(jīng)理未公布2005-7-282008-4-1王文金財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人未公布2002-3-122008-4-1L o g oL o g o關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方v萬科是一艘龐大的航空母艦,其關(guān)聯(lián)公司有134個(gè).其中受其控制的企業(yè)有120家,合營企業(yè)4家,聯(lián)營企業(yè)9家,還包括其實(shí)際控制的中國華潤總公司.關(guān)聯(lián)公司名單v2006年度,無重大關(guān)聯(lián)交易.v截止至2006年,萬科為17個(gè)企業(yè)(15個(gè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)),共累計(jì)擔(dān)保達(dá)3,514,590,000元.L o g oL o g o房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)v房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。 v國內(nèi)房地產(chǎn)

6、開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務(wù)院和央行出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。v央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。L o g oL o g o二、財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)分析盈利能力分析盈利能力分析償債能力分析償債能力分析營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分析L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v萬科2006年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入同比2005年增長69.0%；凈利潤同比2005年增長59.6%，公司的盈利空間比較大。2006年公司資產(chǎn)總數(shù)相比2005將近翻了兩倍，公司的規(guī)模在不斷的擴(kuò)

7、大;v在近三年的資產(chǎn)表中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60%以上，從而在一定程度上保證了公司經(jīng)營的正常和穩(wěn)定。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析20042005200606年行業(yè)平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%銷售凈利潤率11.45%12.79%12.07%7.82%凈資產(chǎn)收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持續(xù)增長率0.12890.12190.1356/L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v1.毛利率呈上升趨勢，且06年毛利率超過行業(yè)平均水平。說明萬科的獲利能力和市

8、場競爭力都逐年提高。v2.銷售凈利率與05年相比卻有所下降。原因是擴(kuò)大了期間費(fèi)用,尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加兩倍,長期借款增加了695.96%。v3.凈資產(chǎn)收益率保持增長趨勢，且06年凈資產(chǎn)收益率是同行平均水平的倍。說明企業(yè)資本獲得收益的能力強(qiáng)，運(yùn)營效益好，對企業(yè)投資者保證程度高。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v.每股收益,比05年增加了35.81%，是行業(yè)平均的2.8倍。在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加勢必其凈利潤有很大提高。說明萬科06年的盈利能力不錯(cuò).v.可持續(xù)增長率ROE留存比率，在沒有外部權(quán)益融資和不提高財(cái)務(wù)杠桿的情況下

9、，僅利用內(nèi)部權(quán)益萬科每年最多以13.56%比率增長，這個(gè)數(shù)字也是相當(dāng)可觀的。L o g oL o g o總結(jié)：總結(jié)：v與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，公司有較好的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況 v企業(yè)的毛利率、銷售凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益06年都有很好表現(xiàn)，唯有不足就是銷售凈利潤率有所下降，要注意期間費(fèi)用控制。v公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，也要警惕由于過高房價(jià)帶來的泡沫危機(jī)。 L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析償債能力20042005200606行業(yè)平均短期償債能力流動(dòng)比率2.411.832.041.85速動(dòng)比率0.730.460.6

10、30.69現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率121.64%97.01%-13.80%83%財(cái)務(wù)杠桿資產(chǎn)負(fù)債率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍數(shù)-297.62123.0125.23/L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析信用等級信用等級根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對萬科的信用調(diào)研分析報(bào)告顯示:萬科的信用等級為AAA(信用狀況良好,建議與其往來)分析報(bào)告表外因素表外因素企業(yè)聲譽(yù)企業(yè)聲譽(yù)2005年,成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，并入闈“2005年度最具有價(jià)值的上市公司” 2006年6月28日獲得“中國最受尊敬企業(yè)”的稱號，同時(shí)榮登“中國房產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”首榜 L o g oL o g o償

11、債能力分析償債能力分析v從短期償債能力來看,萬科的短期償債能力尚可.v流動(dòng)比率維持在2左右，略高于行業(yè)平均,但速動(dòng)比率一直較低，06年還略低于行業(yè)平均0.69。這主要是由于大量的存貨造成的。存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品與在建開發(fā)產(chǎn)品占了91，因此存貨的變現(xiàn)能力可能較低，短期償債能力在下降.v現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為負(fù),遠(yuǎn)低于同行平均水平。原因是萬科在06年囤積了大量的土地,增加了大量現(xiàn)金流出.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，資金鏈容易斷裂.v由于其良好的信用與聲譽(yù)使萬科能夠較快地通過銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問題，提高短期償債能力。L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v從財(cái)務(wù)杠桿(企業(yè)對債務(wù)融資的依

12、賴程度)來看,萬科的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,長期償債能力呈下降趨勢而且06年達(dá)到64.94%已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn).v形成相對較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要有兩點(diǎn)： 1.項(xiàng)目尚未竣工，季度末已售未結(jié)算資源大幅度上升，預(yù)收賬款達(dá)88.36億元，較2005年度末增加近42億元。 2.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加至122.1億元，較05年增加101億元；應(yīng)付賬款達(dá)到59.52億。L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v總的來說萬科對債務(wù)融資的依賴程度很強(qiáng)；就目前來看,雖然萬科的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，但是在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正

13、常水平v從利息保障倍數(shù)來看,近年來也是逐步下降,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不至于償還不起債務(wù)利息.只有當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金不足以承受債務(wù)負(fù)擔(dān)時(shí),大量的負(fù)債才成為問題. v從表外因素來看,萬科有非常好的信用和聲譽(yù),而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品質(zhì)量(精品樓盤),深受廣大群眾的信賴.其良好的信用與聲譽(yù)使萬科能夠較快地通過發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問題，提高償債能力 L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v綜上所述,萬科無論從短期償債能力還是長期償債能力來看,都是在不斷減弱,但是還遠(yuǎn)不至于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽(yù),萬科目前還有較強(qiáng)的償債能力；v作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時(shí)

14、，萬科的發(fā)展后勁在增強(qiáng)，尤其在國家宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場面臨很多機(jī)會，其籌措的大量資金為其提供了發(fā)展動(dòng)力，為其抓住加快發(fā)展的機(jī)遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行業(yè)評均水平的負(fù)債率還是比較合理的，但以后還是要注意適當(dāng)?shù)乜刂啤 o g oL o g o營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分析20042005200606年行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.590.560.510.31流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.60.60.55/應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率23.7928.0748.118.54存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.490.47L o g oL o g o營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 從04至06年，正是萬科公司銷售猛增

15、的時(shí)段，萬科2004年銷售收入只是91.6億元，到了2006年則達(dá)212.2億元，在此情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下降，這意味著萬科的資產(chǎn)沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放緩。 從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來看，萬科相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢的。L o g oL o g o營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析 整體來看，萬科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，一方面是對賒銷條件或付款期控制較緊，銷售政策嚴(yán)，另一方面預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬科有著很好的聲譽(yù)，尚未竣工的樓盤較受購買者歡迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙

16、遙領(lǐng)先。因此萬科可以適當(dāng)放寬條件，增加銷售機(jī)會，更有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。L o g oL o g o營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分析存貨的組成結(jié)構(gòu)v萬科的存貨中主要以”在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開發(fā)產(chǎn)品”占存貨47.08%,在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的43.39%；v存貨大幅增長的原因主要在于“在建開發(fā)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長。2006年末公司“擬開發(fā)產(chǎn)品”較2005年末增長了107.50%，主要緣于2006年公司獲取了47個(gè)新項(xiàng)目。同時(shí)隨著項(xiàng)目的開發(fā)，本年部分?jǐn)M開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入了在建項(xiàng)目，因此“在建開發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增長145.79% 存貨L o g oL o g o營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力

17、分析存貨周轉(zhuǎn)率分析 與2004年相比，2006年末萬科的存貨增長了192.11%，高于營業(yè)成本111.46%的增幅，存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿足“銷售”與“竣工”兩條件，致使萬科在建開發(fā)產(chǎn)品龐大，部分銷售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬款的樓盤未能按原計(jì)劃竣工。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)銷售出去的樓盤能夠很快竣工并結(jié)算，或者竣工的樓盤能夠很快銷售出去并結(jié)算，那么企業(yè)的現(xiàn)金就能夠很快回籠，能夠很快確認(rèn)收入也意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的加快。 L o g oL o g o財(cái)務(wù)狀況綜述財(cái)務(wù)狀況綜述v萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表充滿了攻擊性，成長性隱藏在大量舉債購置土地、使用經(jīng)營中的現(xiàn)金不斷補(bǔ)充進(jìn)項(xiàng)目中，企業(yè)未來的經(jīng)

18、營增長潛力看好。v負(fù)債微微偏高，過于使用銀行負(fù)債，但是公司仍在一個(gè)較為安全的邊際內(nèi)，考慮公司的未來高速成長，高負(fù)債也在情理之中。L o g oL o g o三、存在主要問題三、存在主要問題1負(fù)債率持續(xù)上升，流動(dòng)負(fù)債比重大2融資渠道單一，過度依賴銀行信貸3信用政策過緊。L o g oL o g o改進(jìn)建議改進(jìn)建議1.擴(kuò)展融資渠道，擴(kuò)展融資渠道，增加信托發(fā)行增加信托發(fā)行(債債券和認(rèn)股權(quán)證券和認(rèn)股權(quán)證)2.籌集境外資金籌集境外資金.3.增加主要地區(qū)空增加主要地區(qū)空股子公司的資本金，股子公司的資本金，建立融資平臺建立融資平臺適度放寬信用政策適度放寬信用政策適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長期負(fù)適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長期負(fù)債比率，加強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力債比率，加強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力L o g oL o g o四、未來展望四、未來展望 06年到08年是公司大力發(fā)展的時(shí)期需要大量投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷售，增加