物業(yè)承接查驗實施方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)承接查驗實施方案 前 言物業(yè)承接驗收制度是物業(yè)管理條例重要制度之一，是為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確物業(yè)項目業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)服務(wù)中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)糾紛,在正式接管物業(yè)項目之前由業(yè)主或其委托的機構(gòu)對即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收，是物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和前提條件。制訂物業(yè)承接查驗實施細則將為業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)提供可操作性依據(jù)。本細則制定是以現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心建筑工程質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有實際水平并吸納了企業(yè)

2、的先進經(jīng)驗，其總體承接驗收標(biāo)準(zhǔn)水平高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與規(guī)范、規(guī)程一致。適用ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)項目，建設(shè)單位與業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行的物業(yè)共用部分及非共用部分的查驗交接和物業(yè)服務(wù)交接活動；增加各個部位及系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的查驗方法及查驗標(biāo)準(zhǔn)。目 錄1. 總則1.1. 目的為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)管理中因工程建設(shè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛。1.2. 適用范圍ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項目，建設(shè)單位、業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，進行物業(yè)工程建設(shè)項目（含共用部分和非公共部分）查驗交接和物業(yè)服務(wù)交接時

3、，適用本辦法。2. 術(shù)語2.1. 物業(yè)承接查驗 ：在正式接管物業(yè)項目之前，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)在移交物業(yè)項目過程中對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收。2.2. 物業(yè)公共區(qū)域 ：主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)

4、施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.3. 非公共部位屬于房屋本體建筑范圍，以及合同承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)，主要包括業(yè)主戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施。一般包括：戶內(nèi)基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、墻面、地面、天花、門廳、樓梯、走廊通道、門窗、戶內(nèi)配電箱、弱電箱、門禁、對講、消防、給排水、燃氣管道及設(shè)施、照明、空調(diào)（含制冷、采暖設(shè)備）、精裝修、強弱電線路、陽臺、空調(diào)機位、排風(fēng)排煙管道等。3. 一般規(guī)則3.1. 物業(yè)承接查驗工作流程表3.1 物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口組建承接查驗小組做好承接查驗前的準(zhǔn)備檢查核對進行資料移交整改補齊資料YN 接項目公司進場通知接管N進行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時整改Y資料歸檔檢

5、查驗收1. 確定是否具備條件2. 組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補齊6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標(biāo)通知書2. 房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗規(guī)程3. 工作計劃/工作文件/技術(shù)資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗收記錄/移交清單6. 檢驗報告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項目管理單位3.2. 物業(yè)承接查驗工作準(zhǔn)備3.2.1. 新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：3.2.1.1. 建設(shè)

6、工程施工全部完成，已經(jīng)竣工驗收合格；3.2.1.2. 供電、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；3.2.1.3. 房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3.2.2. 物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備3.2.2.1. 承接查驗前物業(yè)公司應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1) 與項目公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；(2) 派出技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗收計劃；(3) 提前參與物業(yè)竣工驗收和機電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；(4) 準(zhǔn)備好承接查驗用的記錄表格3.2.2.2. 承接查驗小組組長擬定物業(yè)承接查驗計劃，物業(yè)承接查驗計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1) 物業(yè)承接查驗項目清單；(2) 小組人員

7、分工；(3) 承接查驗日程安排；(4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會； (5) 其他（如提前介入在建工程驗收等）。3.3. 物業(yè)資料的承接查驗3.3.1. 建設(shè)單位向業(yè)主或業(yè)主大會移交資料應(yīng)符合物業(yè)承接查驗辦法的規(guī)定。其包括：(1) 基建文件（A類）內(nèi)容與要求 a) 決策立項文件b) 建設(shè)用地、征地與拆遷文件c) 勘察、測繪與設(shè)計文件d) 工程招投標(biāo)與承包合同文件e) 工程開工文件f) 商務(wù)文件g) 工程竣工驗收及備案文件h) 其他文件(2) 監(jiān)理資料（B類）內(nèi)容與要求a) 監(jiān)理管理資料b) 監(jiān)理工作資料c) 竣工驗收資料d) 其他資料(3) 施工資料（C類）內(nèi)容與

8、要求a) 施工管理資料b) 施工技術(shù)資料c) 施工測量記錄d) 施工物資資料e) 施工記錄f) 施工試驗資料g) 施工質(zhì)量驗收記錄h) 竣工驗收資料3.3.2. 各種設(shè)備設(shè)施的隨機資料（包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書，設(shè)備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求，隨機圖冊，設(shè)備產(chǎn)品樣本，出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗記錄，裝箱單、附件明細表，開箱查驗單，安裝調(diào)試記錄，安裝調(diào)試查驗記錄，安裝洽商記錄，進口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。）3.3.3. 與政府主管部門及或供電、供水、燃氣等能源供應(yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼

9、電保護試驗記錄等）3.3.4. 政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。3.3.5. 業(yè)主資料（適用時）已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。3.4. 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的承接查驗3.4.1. 編制承接查驗工作計劃各專業(yè)組按照承接查驗計劃安排，對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機電設(shè)備、消防設(shè)施、道路、管線等）進行現(xiàn)場查驗，并填寫相關(guān)記錄；查驗采用觀察和使用、試驗的方法進行。3.4.2. 承接查驗的內(nèi)容包括：3.4.2.1. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗；3.4.2.2. 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗（包括強電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安

10、全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等）；3.4.2.3. 鑰匙的承接查驗；4. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗要求4.1. 查驗范圍房屋本體、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施等。4.2. 滿足實用性要求。5. 強電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求5.1. 查驗范圍包括但不限于項目范圍內(nèi)的如

11、下設(shè)備設(shè)施：5.1.1. 變配電室設(shè)備設(shè)施（包括：應(yīng)急發(fā)電機系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施）。5.1.2. 空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.3. 給排水系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.4. 樓宇自控系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.5. 消防系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.6. 安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.7. 照明系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.8. 辦公用電系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.9. 電梯系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。6. 電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求6.1. 查驗范圍項目范圍內(nèi)的所有電、扶梯設(shè)備設(shè)施，包括竣工查驗資料及電梯機房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。6.

12、2. 系統(tǒng)能夠正常的運行使用。7. 安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求7.1. 查驗范圍安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。7.2. 系統(tǒng)能夠正常的運行使用。8. 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求8.1. 查驗范圍8.1.1. 消防電源及消防疏散照明設(shè)備、防爆電氣設(shè)備（包括：應(yīng)急配電系統(tǒng)設(shè)備、自備應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、EPS電源、UPS電源、消防互投開關(guān)、消防電氣線路、火災(zāi)應(yīng)急照明及安全疏散指示標(biāo)志、防爆照明設(shè)備、防爆動力設(shè)備等）；8.1.2. 自動噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝置、消防水泵、噴淋水

13、泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報警閥、水流指示器、雨淋閥等）8.1.3. 火災(zāi)自動報警設(shè)備（包括：消防自動報警主機和CRT、各種火災(zāi)探測器；手動報警按鈕；區(qū)域報警控制器和集中報警控制器等）；8.1.4. 消防控制中心與聯(lián)動控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動控制臺、區(qū)域聯(lián)動控制器、集中聯(lián)動控制器、UPS電源和操作電源、消防直通電話等）8.1.5. 應(yīng)急廣播系統(tǒng)（包括：聲源設(shè)備、功率放大器、音控器、揚聲器等）；8.1.6. 防排煙系統(tǒng)設(shè)備（包括：排風(fēng)機、排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)道、正壓送風(fēng)風(fēng)道、正壓送風(fēng)口、防排煙風(fēng)口、防火閥等）；8.1.7. 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)8.1.8. 氣體滅火系統(tǒng)8.

14、1.9. 防火門、防火卷簾（包括：防火門、電動防火門、防火卷簾等）；8.1.10. 消防電梯；8.1.11. 滅火器配置； 8.1.12. 防火、防煙分區(qū)8.1.13. 智能防火系統(tǒng)（包括：智能探測器、智能終端等）；8.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。9. 樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求9.1. 查驗范圍樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍為空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、熱源和熱交換系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、電梯和自動扶梯系統(tǒng)等各子系統(tǒng)。9.2. 系統(tǒng)能夠正常的運行使用。10. 綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求10.1. 查驗范圍項目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、設(shè)施。包括工作區(qū)、電信間、設(shè)備

15、間、線槽、線纜、橋架以及圖紙資料。10.2. 符合相關(guān)安裝施工要求。11. 空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求11.1. 驗收范圍項目范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、排風(fēng)排煙系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、消防正壓送風(fēng)系統(tǒng)等。11.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。12. 給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗要求12.1. 驗收范圍包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：生活冷、熱水，直飲水，中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。12.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。13. 綠化工程的承接查驗要求 綠化工程承接查驗按照CJJ/T82-99城市綠化工程施工及驗收規(guī)范組織開展。14. 鑰匙的承接查驗要求14.1. 范圍適用

16、于項目內(nèi)如下區(qū)域鑰匙的承接查驗：14.1.1. 公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設(shè)備機房門鑰匙。14.1.2. 業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門及套間門的鑰匙。14.1.3. 重點部位：大樓內(nèi)機房、制高點、生活飲用水箱、倉庫等。14.2. 承接查驗組織14.2.1. 鑰匙的承接查驗工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗后進行。14.2.2. 鑰匙的承接查驗工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交，接驗記錄應(yīng)清晰。14.2.3. 鑰匙承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改、完善。14.3. 承接查驗要求鑰匙承接查驗流程服務(wù)流程工作內(nèi)容工作要求鑰匙接收1Ü 指定專人負(fù)責(zé)管理。Ü 保管人員接收、清點、逐門試用，確保無誤后在鑰匙清單上簽收。1. 任務(wù)清楚，職責(zé)明確，了解相關(guān)管理規(guī)定。2. 交接清楚無誤。2鑰匙保管Ü 為每把鑰匙制作區(qū)域標(biāo)識。Ü 按