Jess住宅物業(yè)管理方案7324

1、Waysdul在水一方小區(qū)技術(shù)指導(dǎo)文件目北京世紀(jì)網(wǎng)商物業(yè)有限公司錄2011年6月、項目概況2二、物業(yè)管理內(nèi)容3三、物業(yè)管理模式9四、物業(yè)公司組織組織和管理制度11五、物業(yè)費的成本測算18六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施25七、管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo)38、項目概況1. 地理位置該項目位于通州區(qū)（四至）項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目計量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地m21.居住區(qū)用地m22.其它用地m20居住戶數(shù)戶416居住人數(shù)人戶均人數(shù)人/戶總建筑面積m246677.78住宅建筑面積m242391.3底商面積m24286.48人防m(xù)2容積率m2/hm2地面停車位輛68綠地率%、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法律

2、法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”。常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。.1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道房屋建筑的維護(hù)管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年

3、度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工

4、作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理技術(shù)指導(dǎo)文件并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)

5、的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合在水一方的智能系統(tǒng)、制作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，十足利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在在水一方項目，我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實

6、行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供相應(yīng)檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。.2.2環(huán)境管理在水一方的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保思想，日常管理與保護(hù)有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3. 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主

7、、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1住戶裝修管理在在水一方物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計要求及圖紙要求。裝修材料及項目建設(shè)周期符合消防管理要求的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育

8、、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。8委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。.9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造在水一方溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴

9、滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。三、物業(yè)管理模式居住在在水一方社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理組織、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。1、管理方法1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法律法規(guī)、

10、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和我的管理服務(wù)行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段。2、運作程序可分為整體管理運作進(jìn)程安排與分項管理進(jìn)程安排兩部分。3、實施措施3.1治安管理上“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車。3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、管理手段4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，十足發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重

11、我感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進(jìn)工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和我發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視我利益。十足肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，十足發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主角思想和自

12、我實現(xiàn)思想，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織組織和管理制度1、服務(wù)中心組織組織1.1物業(yè)管理公司組織組織圖物業(yè)管理公司2.1停車場管理須知2、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。c、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊

13、情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對于違反本要求的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押。同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2.2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。C、請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、舌L帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。D請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行

14、清理。2.3寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所。C、我豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止。D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播。E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。B、您不

15、要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3.1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作。A. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法律法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度。B. 帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。C. 做好員工管理工

16、作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況。D. 鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見。E. 關(guān)心小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)，并接受業(yè)主管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作。F. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作。3.2經(jīng)理助理崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。A. 負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作匯總報告。B. 負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核。C. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃。D. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理。投訴處理率99%熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)。管線的走向。各種設(shè)備制作方法，公

17、共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法。督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)。-熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理要求。E. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進(jìn)。F. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況。3.3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生。B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)。C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。D經(jīng)常

18、巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工制作。E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作。G合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。3. 4保安部主管崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心。B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄。c嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)。D負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交

19、通車輛的管理工作。E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法。三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故。三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度。G定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理。H負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作。I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。3.5工程維修部主管職責(zé)A、負(fù)責(zé)小區(qū)

20、公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實。B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件米購計劃，報財務(wù)米購。D做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作。E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工。F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查。G負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤。H合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。3.6、服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)政策。B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯

21、總，對業(yè)主公布信息等。C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理。D制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活。E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查。F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求在水一方物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力。重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體制作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）1、物業(yè)費收入：二層以上住戶1.38元/平米/月*40865.79平米*12月=676737.48元一層住戶1.0

22、0元/平米/月*1525.51平米*12月=18306.12元底商住戶1.20元/平米/月*4286.48平米*12月=61725.312元全部收入總合計：756786.9元按90%繳率計算收入為：756786.9元*90%=681092.元應(yīng)交稅費為：681092*5.5%=37460元凈收入為：681092-37460=643632元2、垃圾清運費:外包清運費用7000元全部收入30元/年*416戶=12480.00元,物業(yè)收入：12480元7000元=5400元3、廣告位收入；另計4、車位收入：另計5、供暖：供暖外包物業(yè)收費總額為：649032.00元一、物業(yè)人員配置：經(jīng)理1名。主管1名

23、?？头?名。維修2名。保安4人。保潔5名五、物業(yè)費的成本測算在水一方小區(qū)物業(yè)管理年度運營費用預(yù)算表序號項目年費用（元）合計簡要說明1辦公費用餐費70000.0交通費:5000.0通訊費6000.0包含固定電話費網(wǎng)絡(luò)費用總計：第一年投入費用為728061.00-649032.00=79029元整，按照預(yù)算打造品牌！辦公用品5000.0飲用水P1500.0辦公室設(shè)備維護(hù)費4000.0社區(qū)活運經(jīng)費10000.0服裝費5000.0服裝費按照每人每年330元計算，每套工服使用年限2年小計1251002物業(yè)人員安排及工資含保險費用、福利費、加班費夜班費物業(yè)主管1人48000.0客服人員1人:28800.0

24、工程人員2人60000.0小計1368003物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)安全管理費用：保安費保安班長:24000.0:保安員3名54000.0小計780004公共區(qū)域綠化費用13600.013600含人工，材料費（外包）5公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)運行能源費128600.0電費、水費（含電梯用電、設(shè)備用電）維修費30000.0檢測費3565.0避雷檢測費1320元、滅火囂800元水質(zhì)檢測費1445元電梯費85000.0外委費、維修費（17部*5000元）化糞池清掏費5500.05個*1100元小計2526656公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費保潔工資費用90000.0（含保險費用）清潔費946.0水箱清潔費94平方米*9元消

25、殺防疫費P550.0水箱消殺防疫清潔用品5000.0小計96496.007小區(qū)環(huán)境裝飾費用5000.050008公共區(qū)域用水費用r1000.01000自備井按定額計算9公共安全保險費用35000.035000財險一切險。公共責(zé)任10設(shè)備折舊r3000.0:3000合計728061.00六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將在水一方小區(qū)建設(shè)成為文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國卓越示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全。3、管理人員和專業(yè)制作人員按照國家要求

26、持證上崗。4、建立完善的物業(yè)管理技術(shù)指導(dǎo)文件，質(zhì)量控制過程中，財務(wù)管理，檔案管理等制度。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定進(jìn)度到達(dá)現(xiàn)場。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目。&公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤。11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控。12、小區(qū)內(nèi)每3小時保安巡查一次。14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行

27、、停放。15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次。18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次。電梯廳、樓道每日清掃一次。樓梯扶手每周擦洗一次。公共玻璃每季度清潔一次。路燈、樓道燈每半年清洗1次。.19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次。雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏。20、二次供水水箱按要求清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。22、定期清除綠地雜草、雜物。23、定期預(yù)防花草

28、、樹木病蟲害（三）房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)。25、按照住宅裝修管理要求和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反要求現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門。26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范。28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）（四）設(shè)施、設(shè)備管理29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。30、制作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備制作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)施運行正常。31、對共用設(shè)施設(shè)

29、備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)。32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行。33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。34、路燈、樓道燈完好率不低于80%35、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施。對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急技術(shù)指導(dǎo)文件。三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計24項）類別編號項目內(nèi)容家政服務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、推薦保姆3代租售房屋4發(fā)布?xì)庀笮畔?代訂牛奶老年服務(wù)6建立老年活動組織。7組織老年聯(lián)誼活動8組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計62項）類別編號項目內(nèi)容價格待定日常維修裝飾服務(wù)1瓷磚改造2鋪貼普通地

30、磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整

31、體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服（洗衣費另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報，聊天禮儀服務(wù)47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健康服務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商務(wù)服務(wù)55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會議室61租車62汽車美容四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱北京市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好

32、率98%98%制疋維修技術(shù)人貝專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%99%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成。急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%95%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%95%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%96%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率95%96%維修工作