某賓館擴(kuò)建項目

1、某酒店擴(kuò)建項目1、 項目概述 1.項目基本情況 （1).項目場址。某酒店坐落在XX市古城東南，東靠WS園，北為旅游購物街。 （2）.項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模。A. 項目總建筑面積29217平方米，233間房間。其中新建23252平方米，133間客房；新建地下建筑面積3032平方米；改造地上建筑物2933平方米，36間客房。B. 配備各類專用設(shè)備及設(shè)施：客房設(shè)備、餐廳設(shè)備、會議設(shè)備、康健休閑設(shè)備（游泳池、舞廳、健身房、球類運(yùn)動等）、廚房洗衣房設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備等。C. 總圖工程包括綠化、廣場、道路、場景、雕塑等。（3）.項目經(jīng)營范圍。酒店客房、餐飲、會議、商務(wù)、休閑及相關(guān)配套服務(wù)。（4）.項目建設(shè)期。為減

2、少改造工程對經(jīng)營的影響，項目建設(shè)期控制子啊1年內(nèi)。（5）.項目固定資產(chǎn)投資額。本項目固定資產(chǎn)投資總額為11991.3萬元。其中:工程費(fèi)用10256.8萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用954.8萬元；預(yù)備費(fèi)用506.6萬元；建設(shè)借款利息219.2萬元。 2.項目建設(shè)背景近些年來，遵義市從一個旅游城市發(fā)展成為國內(nèi)旅游強(qiáng)市，進(jìn)入21世紀(jì)后，遵義市的旅游業(yè)更是進(jìn)入一個全新的歷史發(fā)展階段，遵義市委市政府明確提出要旅游業(yè)為龍頭，帶動第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，是旅游業(yè)成為遵義市國民經(jīng)濟(jì)的的支柱之一，把遵義市建設(shè)成為生態(tài)優(yōu)美的旅游度假基地。旅游酒店是旅游基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方面，是旅游者休息的主要場所。隨著遵義市旅游市場的蓬

3、勃發(fā)展，國內(nèi)外游客對該市飯店客房的需求持續(xù)增長，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星級飯店市場有了一定的發(fā)展空間。但該市高星級酒店店相對的配套服務(wù)設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定差距。作為遵義市高星級飯店之一，遵義酒店因客房數(shù)量少、接待床位有限及設(shè)施相對落后，配套的接應(yīng)檔次、客房均價與接待能力不匹配，主要靠提高出租率來增加酒店的營業(yè)收入，使得酒店作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動受到嚴(yán)重的制約，接待能力不能滿足實際市場需求，在旅游業(yè)和酒店業(yè)都發(fā)達(dá)的遵義市區(qū)及所在地區(qū)范圍內(nèi)的市場競爭中，近年來一直處于被動的地位，其境況特殊且十分尷尬。因此對酒店的硬件設(shè)施進(jìn)行適時的改造和擴(kuò)建也變得十分必要和緊迫。

4、1、 組織機(jī)構(gòu)及項目管理 1.1 組織機(jī)構(gòu) 1.1.1 項目建設(shè)組織在項目建設(shè)期間設(shè)立臨時的建設(shè)辦，建設(shè)辦下設(shè)綜合處和基建處，部門一下俺工作內(nèi)容在設(shè)工作組，具體住址結(jié)構(gòu)圖如1-1所示。項目采用“直線職能制”的管理模式進(jìn)行管理，即在建設(shè)辦的領(lǐng)導(dǎo)下，各工作組負(fù)責(zé)制。有限公司 基建辦綜合辦建設(shè)辦 基建工作組環(huán)境管理組行政事務(wù)處前期工作 圖1-1 建設(shè)項目管理組織機(jī)構(gòu)圖董事會 總經(jīng)理室 銷售部總經(jīng)辦公會 物管部后勤部財務(wù)部餐飲部房務(wù)部 員工食堂保安部工程部廚房舞廳商場客房部 前廳部倉庫質(zhì)陪部人事車隊 采供部 圖1-2 項目運(yùn)營管理組織結(jié)構(gòu)圖1.1.2 項目運(yùn)營組織 （1).組織機(jī)構(gòu)。項目運(yùn)營組織主要是

5、指對XX酒店有限公司進(jìn)行有效的管理的組織機(jī)構(gòu)。根據(jù)其職能，以確定運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)由工會、總經(jīng)辦、客房部、餐飲部、財務(wù)部、后勤部、物管部共8個部門組成。組織機(jī)構(gòu)圖如 圖1-2所示。 1).房務(wù)部。主要包括客房部、前廳部、商場和倉庫4個部分。管理四部門日常工作，時能夠順利進(jìn)行；監(jiān)督訂房情況，預(yù)測房間出租率；決定房間出租價格，監(jiān)督房間價格執(zhí)行情況；檢查貴賓預(yù)定房間，迎接及款待賓客；檢查復(fù)核各部分的上班輪值表；及時處理住客投訴及異常請求或詢問；及時處理各部分之間的分歧及聞訊；與各有關(guān)部門經(jīng)理聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)各部門工作；及時將上級新規(guī)定向下級傳達(dá)，監(jiān)督新規(guī)定執(zhí)行情況。 2）.餐飲部。為客人提供餐飲飲食服務(wù)，并接待許

6、多重要宴會、集會、展覽會等。 3）.財務(wù)部。建立并不斷改進(jìn)酒店的會計制度和內(nèi)部財經(jīng)核銷制度；處理酒店的日常財務(wù)工作；核校酒店的各類營業(yè)收入和開支；建立酒店的固定資產(chǎn)；負(fù)責(zé)酒店對商業(yè)來往客戶和客人的信貨政策并負(fù)責(zé)執(zhí)行這些政策；管理酒店的固定資產(chǎn)；負(fù)責(zé)制定酒店的各類預(yù)算和決算等職責(zé)。4） .總經(jīng)理辦公室。負(fù)責(zé)酒店的人事、質(zhì)量培訓(xùn)和車隊的管理。制定酒店的人事方針、政策，并協(xié)調(diào)各部門的管理使其業(yè)務(wù)能夠順利的開展和執(zhí)行；辦理員工 的考核鑒定、晉升、降職、調(diào)職、高職及處分手續(xù)；管理員工的人事檔案等工作。5） 采供部。負(fù)責(zé)采購供應(yīng)酒店各部門和人員及客服工作生活所需要的各類食品、材料、資料和工具等。6） .工

7、程部。負(fù)責(zé)酒店內(nèi)全部動力、照明、供水 空調(diào)、冷凍、電信、電腦、電梯等設(shè)備系統(tǒng)，客房、會議室、辦公室內(nèi)的設(shè)備，娛樂休閑室設(shè)備設(shè)施，以及酒店建筑結(jié)構(gòu)等的維修保養(yǎng)。7） .保安部。凡涉及酒店內(nèi)部人身財產(chǎn)安全、治安問題、交通秩序等，均由保安部負(fù)責(zé)處理。8） .勞動人員。本項目按照四星級飯店的標(biāo)準(zhǔn)，共建設(shè)233間客房。根據(jù)酒店的規(guī)模初步測算酒店勞動定員，共配置342人。本項目除原單位174人外，將從社會上公開招聘168人，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。員工上崗前統(tǒng)一培訓(xùn)。該公司有關(guān)員工的辭退、報酬、福利、勞動保護(hù)、勞動保險等事項，一招國家有關(guān)法律通過訂立合同加以規(guī)定。1.1.3 項目管理 A.

8、項目建設(shè)管理本項目的核心目標(biāo)是有合同界定的質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)，因此，建設(shè)管理的內(nèi)容相應(yīng)包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方關(guān)系等。在項目建設(shè)期間各項工作有XX公司建設(shè)辦具體負(fù)責(zé)實施。在項目建設(shè)過程中，實施兆頭標(biāo)制度、監(jiān)理制度、工程合同管理制度等。（1）.工程建設(shè)監(jiān)理制度。根據(jù)中華人民共和國建筑法，在本項目的進(jìn)行程中，實施建設(shè)監(jiān)理制度，委托有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行全過程監(jiān)理，包括設(shè)計段、施工階段、竣工驗收階段的監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的項目監(jiān)理的指導(dǎo)性文件，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的可真體實施和操作的業(yè)務(wù)文件。（2）.質(zhì)量控制。首先制定保證質(zhì)量的各種措施，對承接項目任務(wù)的單位進(jìn)行資質(zhì)

9、審查，對涉及資料的材料進(jìn)行驗收和控制，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)檢控制，對有關(guān)方案進(jìn)行審查。其次，對工程質(zhì)量進(jìn)行控制，對工序交接、隱蔽工程檢查、設(shè)計的變更審核、質(zhì)量事故的處理、質(zhì)量和技術(shù)鑒證等進(jìn)行控制，對出現(xiàn)違反質(zhì)量規(guī)定的事件、容易形成質(zhì)量隱患的做法采取措施予以制止。最后建立實施日記、質(zhì)量匯報等制度以了解和掌握質(zhì)量動態(tài)，及時處理質(zhì)量問題。（3）.進(jìn)度控制。首先編制或?qū)徍隧椖繉嵤┛傔M(jìn)度計劃，審核項目階段性進(jìn)度計劃，制定或?qū)徍瞬牧瞎?yīng)采購計劃，尋找進(jìn)度控制點(diǎn)，確定完成日期。其次建立反映工程進(jìn)展情況的日記、進(jìn)行工程進(jìn)度檢查對比，對有關(guān)進(jìn)度及時計量并進(jìn)行鑒證，召開現(xiàn)場進(jìn)度協(xié)會等。最后當(dāng)實施進(jìn)度的計劃發(fā)生差異時必須及

10、時制定對策。制定保證不突破總工期的措施，然后調(diào)整其他計劃，建立新的平衡。(4) 制。首先，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，采取相應(yīng)的防范措施。熟悉項目設(shè)計圖紙與設(shè)計要求，分析項目價格成因素，事前分析費(fèi)用最容易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點(diǎn)。其次，定期檢查和對照費(fèi)用支付情況，對項目費(fèi)用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進(jìn)方案，完善信息制度。最后，審核信息制度，掌握國家調(diào)價范圍和幅度。（4）.安全控制。根據(jù)中華人民共和國建築法、建築安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定、S省建設(shè)管理條例等國家、省、市、有關(guān)法規(guī),在施工過程中,建築工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預(yù)防為主的方針,建立健全安全生產(chǎn)的責(zé)任制度和群防群治制度。（5）合同管

11、理。本專案合同主要包括勘察設(shè)計合同、施工合同以及與建設(shè)工程相關(guān)的其他合同。其他合同包括買賣合同、擔(dān)保合同、委託合同、承攪合同等。合同管理由合同的主要條款。合同的訂和履行、合同的變更和解除、合同的違約責(zé)任等部分組成。按照本專案的規(guī)模和工期、專案的複雜程度、專案的單項工程的明確程度等,選擇合同的具體類型、使用條款等。（6）.協(xié)調(diào)各方關(guān)係。專案的開發(fā)過程需要處理與計畫、土地、規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、環(huán)保、水、電、通信、燃?xì)?、人防等有個部門的協(xié)調(diào)問題。嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)章制度,積極主動地和各級能部門配合,爭取各職能部門的説明,以保證建設(shè)專案的順利進(jìn)行。 （7）.竣工驗收。在接到施工單位的交工報告後,及

12、時組織初驗。建設(shè)專案全部建成後,由本公司以及計畫、規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、環(huán)保等其他部門的專業(yè)技術(shù)人員和專家組成的驗收委員會驗收項目，簽發(fā)竣工驗收報告。B.項目運(yùn)營管理 （1）.集團(tuán)化管理。集團(tuán)化的優(yōu)勢在于集合相關(guān)質(zhì)源，即形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資金、資本實力，有利于擴(kuò)張，集中資源做好、做快、做大。集團(tuán)化可以鞏固和充實現(xiàn)有規(guī)模和實力、從而減小其他酒店或集團(tuán)的影響和威脅，更好地控制和實際管理酒店。 (2).星級品牌管理。該酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本身為四星級，目前遵義市有五星級酒店2家，四星級酒店15家，競爭比較激烈。為使該酒店在當(dāng)?shù)鼐哂休^大的影響力和吸引力，可導(dǎo)入酒店服務(wù)業(yè)的星級制管理形式，使用激活經(jīng)營者管理要素

13、的有效方法，從而保證市場持續(xù)繁榮發(fā)展。 1).準(zhǔn)確市場定位，實施品牌戰(zhàn)略。做好遵義市及周邊地區(qū)的市場研究和分析，確定酒店的目標(biāo)市場定位，抓緊當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r加大對外地潛在客戶的挖掘。把銷售推廣到全國各大城市，并加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)定和銷售的力度，與國際、國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)訂房公司簽訂合作協(xié)議，積極宣傳和推廣酒店的品牌形象。 2).建設(shè)有效的管理運(yùn)營機(jī)制，確保品牌的質(zhì)量。該酒店借鑒國內(nèi)、國際先進(jìn)的酒店管理經(jīng)驗，使該酒店可少走彎路。酒店在引入高層管理人員時應(yīng)遵循能者上，庸者下”的原則、實施“競爭上崗、優(yōu)勝劣汰”的競爭體制，貫徹“以人為本”的管理理念，以增強(qiáng)酒店的凝聚力和向心力。 3）.打造企業(yè)文化。充分發(fā)揮和結(jié)合旅游市

14、場的競爭形式和酒店經(jīng)營的特點(diǎn)，經(jīng)常“內(nèi)抓管理、外塑形象”的工作方針，貫徹和宣揚(yáng)“賓客至上、服務(wù)第一”的經(jīng)營理念，倡導(dǎo)“精誠、合作、務(wù)實、求實”的企業(yè)精神，在日常管理和培訓(xùn)中，更要注意企業(yè)文化向員工的宣揚(yáng)和傳達(dá)。（3）.環(huán)保管理。在以不降低酒店服務(wù)質(zhì)量的前提下對酒店進(jìn)行環(huán)保管理，提出“減少浪費(fèi)、重復(fù)利用、循環(huán)使用、讓我們的世界更美好”的口號和目標(biāo)。杜絕資源浪費(fèi)，節(jié)省成本，提高酒店經(jīng)營利潤，打造酒店的良好形象和美譽(yù)度。 （4）.市場管理。酒店的管理需要致力于對市場的調(diào)研，努力搶占周邊酒店沒有爭取到的那部分市場需求空間。做到“識人之短，為己之長”，并與酒店的設(shè)計相結(jié)合，充實和補(bǔ)充其功能，在競爭中力爭

15、主動，形成吸引酒店外“客源”的有利因素。 （5）.誠信經(jīng)營。建立和完善公平競爭、規(guī)范有序的市場體系，規(guī)范行為，對酒店各方面致力的等嚴(yán)格把關(guān)、誠信經(jīng)營。強(qiáng)化以顧客為服務(wù)中心的功能，歸納并提升對顧客的服務(wù)承諾，有市場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一承諾、統(tǒng)一推廣，用一個聲音對顧客說話，用一個行動隊社會負(fù)責(zé)。二、財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)分析2.1財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1.項目、建設(shè)期、運(yùn)營期和財務(wù)效益分析計算期本項目建設(shè)期為1年，運(yùn)營期為11年，財務(wù)效益分析期為12年。 2. 營業(yè)收入計算根據(jù)運(yùn)營計劃，項目建成后，收入構(gòu)成客房收入 、餐飲收入和其他收入。（1） .客房收入。本項目共建設(shè)233間客房，根據(jù)遵義市酒店平均入住率和收費(fèi)標(biāo)

16、準(zhǔn)并考慮到本項目的實際情況，根據(jù)酒店已有的資料分析，先采用80%的入住率，平均每間客房收費(fèi)為500元/間*天 ，每年按照365天計算。則正常年客房收入3401.8萬元。（2） 餐飲收入。酒店的餐飲以設(shè)服務(wù)點(diǎn)的業(yè)務(wù)為參考，其收入情況如表所示： 餐飲地點(diǎn)座位數(shù)擬上座率每天餐次每餐人均消費(fèi)年均收入小餐廳120個50%2次180元788萬元零點(diǎn)餐廳100個50%2次140元511萬元多功能廳380個30%1次100元416萬元早餐廳220個周轉(zhuǎn)率考慮150%30元361萬元會計2076萬元（3) .其他收入。其他收入包括會議康娛收入、門面房出租收入等。參照當(dāng)?shù)仡愃埔?guī)模檔次酒店會議康娛收入情況等，本項目

17、按照每年會議康娛收入150萬元，門面房出租收入385萬元計算。則正常年收入為535.0萬元。本項目正常年收入合計為6012.8萬元。 3.營業(yè)稅金及附加 本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅， 按相應(yīng)收入的5%計算。城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算。教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計算。4. 成本和費(fèi)用估算 本項目的成本包括營業(yè)直接成本、水電支出、工資、折舊攤消費(fèi)、修理費(fèi)、其他管理費(fèi)用和其他營業(yè)費(fèi)用等。 （1）.營業(yè)直接成本包括餐飲原輔材料、客房一次性用品、會議用各種耗材及洗衣房洗滌用品等。根據(jù)目前行業(yè)慣例及酒店業(yè)的一半經(jīng)驗，本項目餐飲業(yè)直接成本按照餐飲收入的30%計算，客房及其他服務(wù)設(shè)施按照客房及其他收入的6%計算。

18、 （2）本項目用水量、用電量根據(jù)工程方案確定。水費(fèi)根據(jù)遵義市200X年X月調(diào)價后的價格。電費(fèi)按照省物價局問價的規(guī)定 ，按照0.45元/度計算。更具本項目特點(diǎn)，若無人消費(fèi)時，則水電開支相應(yīng)減少，則水電費(fèi)中 20%為固定成本，80%為可變成本。 （3）.固定資產(chǎn)折舊依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按照匪類直線折舊法計算。利用原有資產(chǎn)中80%計為房屋建筑物，20%計為機(jī)器設(shè)備。房屋設(shè)施按30年折舊，殘值率為10%；設(shè)備按照10年折舊，殘值率為10%。無形資產(chǎn)按照30年攤銷，遞延資產(chǎn)按照10年攤銷。 （4).本項目勞動定員342人，其中管理人員49人，人均年工資總額為4萬元估算；一般職工293人，人均年工資總額為1萬

19、元估算。福利費(fèi)率按照14%計算。 （5）.大修理費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值的2.0%估算。 （6）.本項目中的其他費(fèi)用中的差旅費(fèi)、保管費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、地址易耗品等，按照職工工資總額的80%估算；房產(chǎn)稅按照門面房出租收入的12%計算。其他營業(yè)費(fèi)用包括市場調(diào)研費(fèi)、廣告費(fèi)等，按照總收入的2%估算。（7） .財務(wù)費(fèi)用為固定資產(chǎn)投資借款利息及流動資金貸款利息。經(jīng)營期固定資產(chǎn)投資借款按年初貸款余額全年計息，年利率按6.26計。流動資金借款按當(dāng)年借款額全年計息，年利率按5.70%計算。 2.2 財務(wù)效益分析 1.盈利能力分析（1） .利潤總額及分配。本項目正常年收入為6012.8萬元，總成本費(fèi)用為3860.2萬元，

20、營業(yè)稅金及附加為33.8萬元，利潤總額為1819.7萬元。所得稅率為33%，正常年所得稅為600.5萬元。稅后利潤為1219.2萬元。盈利公積金、公益金分別按照稅后利潤的10%、5%提取。（2） 損益表靜態(tài)指標(biāo)分析。經(jīng)計算，正常年年項目投資利潤率為9.1%，投資利稅率為10.7%，銷售利潤率為30.3%。 2.清償能力分析 本項目固定投資借款以該項目固定資產(chǎn)年折舊、攤銷和未分配利潤償還，按最大能力還款計算，還款期為8.6年 3.財務(wù)現(xiàn)金流量分析 （1).全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析。全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表是以建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎(chǔ)，計算項目本身的盈利能力。該表不考慮資金籌措問

21、題，將項目置于同等的資金條件下，現(xiàn)金流出項沒有借款利息，經(jīng)營成本中也不包括任何利息。 該項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果如下表所示：序號指標(biāo)名稱單位所得稅所得稅后備注1財務(wù)內(nèi)部收益率%11.78.92投資回收期年8.110.4含建設(shè)期1年3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4138.2994.9i=8%（2） .自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量分析。自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表示從投資者角度出發(fā)，一投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，考察投入的自有資金的盈利能力。 該項目自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果日下所示，表明從企業(yè)的角度講，項目的效益良好。 自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號指標(biāo)名稱單位所得稅后備注1財務(wù)內(nèi)部收益率%10.62投資回收

22、期年11.0含建設(shè)期1年3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1567.4i=8%2.3 不確定性分析項目的敏感性分析是在設(shè)定的財務(wù)條件下進(jìn)行的，考慮到項目實施過程中的一些不確定性因素，對影響項目財務(wù)效益的變動因素進(jìn)行分析，具體結(jié)果如下表：序號變動因素變動幅度（%）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案8.9999.410.41固定資產(chǎn)投資107.8-249.410.058.3374.710.3-59.51611.410.1-1010.22224.18.82營業(yè)收入1010.62791.28.559.71890.08.9-58.1103.710.1-107.3-780.810.63經(jīng)營成本107.

23、6-423.910.358.3286.910.2-59.61695.110.0-1010.22387.68.7從上表中可知，本項目固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本的變化對其財務(wù)內(nèi)部收益率影響都大。因此建議在項目實施過程中應(yīng)該重視控制有關(guān)不利因素的影響。以避免出現(xiàn)較大的負(fù)面波動。2.4 財務(wù)效益分析結(jié)論經(jīng)綜合測算，本項目財務(wù)效益肥西評價指標(biāo)如圖 2-1所示。 （1）財務(wù)效益分析評價指標(biāo)表明，該項目實施后再達(dá)到預(yù)期投入產(chǎn)出效果的情況下，項目的全部投資財務(wù)內(nèi)部效益收益率為8%，現(xiàn)值994.9萬元大于零。 （2）.該項目在財務(wù)上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟(jì)收益。圖2-1 項目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及財

24、務(wù)評價指標(biāo)匯總表序號項目單位數(shù)值備注1項目新增總投資萬元12077.31.1固定資產(chǎn)投資總額萬元11991.31.1.1固定資產(chǎn)投資.11772.3建設(shè)期利息.219.2鋪底流動資金.86.0資金籌措.自籌資金.銀行借款收入稅金及附加經(jīng)營成本利潤總額所得稅稅后利潤盈余公益金投資利潤率%銷售利潤率三、項目風(fēng)險分析與對策3.1風(fēng)險分析1. 市場分析 本項目主要服務(wù)對象是為來遵義市旅游度假的商務(wù)活動人員。遵義市的社會經(jīng)濟(jì)水平較高，商務(wù)飯店數(shù)量較多，市場體系發(fā)展不斷完善，競爭日趨激烈，本項目如果不能形成特色，及早提升市場知名度，運(yùn)營后可能面臨市場壓力，給本項目的可持續(xù)運(yùn)營帶來較大的風(fēng)險。2. 經(jīng)營風(fēng)險

25、 本項目經(jīng)營內(nèi)容為客房出租、餐飲、會議、康健休閑以及其他有關(guān)的生活、工作服務(wù)項目等。出客房出租外，餐飲、康健休閑等經(jīng)營項目較多，與社會餐飲康娛相比，有以下幾個方面的劣勢： A.價位高。在許多消費(fèi)者心目中，酒店（尤其是高星級）餐飲康娛的價位比社會餐飲康娛收費(fèi)高，這是由于酒店星級不同帶來了價格差異 B.面積小。由于酒店建筑成本高昂，加上其他各種因素的影響，在改擴(kuò)建后的名城酒店中的餐飲康娛鎖占面積較有限。 C.人力資源缺乏。由于觀念的誤差，酒店餐飲康娛很難吸引和留住優(yōu)秀人才，無論在產(chǎn)品的開發(fā)還是營銷創(chuàng)新方面都要弱于社會服務(wù)，還是酒店餐飲康娛發(fā)展缺乏基礎(chǔ)。 基于以上三個主要方面，加上缺乏創(chuàng)新和適當(dāng)營銷

26、，酒店餐飲康娛不可避免陷入困境。如何走出這種困境，無疑對酒店能否經(jīng)營成功有著舉足重輕的作用。 3.管理風(fēng)險 館在硬件上的發(fā)展日新月異，許多新型酒店在規(guī)模、建筑、設(shè)備上比新、比大、比奇、比豪華。一家酒店硬件的優(yōu)勢，很難形成其獨(dú)特性和長久性，相反，酒店的硬件，即“人”的因素，顯得越來越重要。酒店內(nèi)服務(wù)人員眾多、客人要求多樣，人多事雜，如果管理不善，極易造成混亂。作為高星級酒店，本項目在運(yùn)營上存在一定的風(fēng)險。4. 資金籌資風(fēng)險本項目資金來源主要為自有資金和銀行貸款，自有資金增加，項目運(yùn)營后還貸壓力減小；若銀行貸款增加，將增加融資成本，增加項目風(fēng)險。3.2、風(fēng)險對策1. 市場風(fēng)險對策 面對市場風(fēng)險，利

27、用已形成的遵義市國酒店的影響力，酒店自身所特有的自然景觀、人文資源，以本次改擴(kuò)建為契機(jī)，加強(qiáng)營銷，突出特質(zhì)，擴(kuò)大市場份額和提高市場知名度，以一流的經(jīng)營環(huán)境、規(guī)范而上乘的服務(wù)和豐富的信息資源來爭取和贏得市場。在市場開拓中，企業(yè)尤其要主要以吸引優(yōu)質(zhì)、高端的回頭客，為酒店走上良性循環(huán)道路奠定基礎(chǔ)。 此外，酒店應(yīng)積極爭取和國內(nèi)外大型旅行社合作，不斷提升酒店的市場號召力；關(guān)注本地的餐飲、會議、康娛市場，依托酒店硬件設(shè)備，做大餐飲、會議、康娛市場。積極主動地研究市場，適時地引進(jìn)新項目。在常規(guī)運(yùn)營上，及時引進(jìn)新經(jīng)營品種并加以拓展，將會給酒店帶來意想不到的收益。 在發(fā)展市場的過程中，關(guān)鍵在于經(jīng)營者如何去發(fā)現(xiàn)適

28、合消費(fèi)者口味的新品種及如何去正確引導(dǎo)消費(fèi)。若能切實做好這兩點(diǎn)，或酒店的潛在市場就會不斷地被挖掘出來，同時酒店也能緊緊抓住大批忠實的消費(fèi)者，使酒店走上一條良性循環(huán)的道路。2. 經(jīng)營風(fēng)險對策 在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上制定嚴(yán)密、科學(xué)可行的經(jīng)營方案，避免經(jīng)營的隨意性，及時總結(jié)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)驗和不足，實時地調(diào)整經(jīng)營策略。針對餐飲康娛項目的價位高、面積小、人力資源有限的狀況，可以從以下幾個方面加以改善：節(jié)省成本，嚴(yán)把進(jìn)貨關(guān)，即能降低成本又能提高質(zhì)量；降低價位高的壁壘，利用酒店硬件條件創(chuàng)造出高雅的用餐環(huán)境，強(qiáng)化軟件條件，提高服務(wù)質(zhì)量，讓就餐者體會到物有所值的感覺；留住人才和培養(yǎng)人才，既要注重培訓(xùn)，餐飲才人的發(fā)展空間大，既能積極引進(jìn)人才，又要在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)人才，既要注重培訓(xùn)，提高工作技能，又要及時鼓勵、激勵、提高自我認(rèn)同感，讓員