物業(yè)管理-住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評分細則 序號標(biāo) 準(zhǔn) 內(nèi) 容分值評分評 分 細 則一基本服務(wù)23221、服務(wù)場所設(shè)置：（1）固定物業(yè)服務(wù)辦公場所；（2）辦公場所整潔有序，配置相關(guān)辦公設(shè)施設(shè)備；（3）公布服務(wù)電話。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分2、人員配置：（1）配備相應(yīng)項目負責(zé)人及與所承接的物業(yè)服務(wù)相適應(yīng)的樓管員、秩序維護員、工程技術(shù)員、綠化養(yǎng)護員、保潔員等人員；（2）從事物業(yè)管理相關(guān)人員取得職業(yè)資格證書或相應(yīng)崗位證書；統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，制定相應(yīng)的項目服務(wù)崗位職責(zé)。33管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.5；著裝及標(biāo)志1個不符合扣0.2；

2、不符合03、物業(yè)服務(wù)合同：與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主/業(yè)主委員會簽定（前期）物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、物業(yè)承接檢驗：（1）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收；（2）現(xiàn)場查驗記錄及交接記錄完整；（3）相關(guān)文件、資料和記錄建立檔案。33符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、業(yè)務(wù)接待時間：（1）政府法定工作日不少于10小時在服務(wù)辦公場所進行業(yè)務(wù)接待；（2）節(jié)假日有管理人員值班，并提供服務(wù)。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6、服務(wù)公示：在物業(yè)項目醒目位置公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)

3、、特約服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、日常管理與服務(wù)：（1）有完整的質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施。（2）業(yè)主或使用人投訴、咨詢、求助在2個工作日內(nèi)予以答復(fù)。（3）提供不少于16小時（8：0024：00）的受理業(yè)主或使用人報修。急修1小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般維修2日內(nèi)處理，如遇特殊原因無法按時修復(fù)，應(yīng)告知原因并做出修復(fù)限時承諾；有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度并實施。（4）對違反相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定或管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。（5）每月公布由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜姷荣M用詳細測算及分?jǐn)?/p>

4、情況、定期公布共用部位經(jīng)營收益情況及其他物業(yè)管理代收代支費用情況。（6）物業(yè)服務(wù)費的收支管理帳目清晰，定期公布。（7）每年至少二次進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價，可采取走訪、座談、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年溝通面積不低于小區(qū)住戶的80%，業(yè)主滿意度不低于75%。（8）有公共指示牌、標(biāo)示牌，安全警示標(biāo)識等。（9）節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、中秋、國慶）有專題布置；（10）每年組織兩次以上社區(qū)活動。（11）廣泛運用計算機進行現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)。109存在明顯安全隱患無警示標(biāo)識的每處扣1分，發(fā)現(xiàn)維修、回訪不及時的每處扣0.5分；其余每小項符合得1分，基本符合0. 5分，不符合0分二共用

5、部位維護11111、裝修管理：（1）建立房屋裝飾裝修管理制度；（2）將住宅裝飾裝修禁止行為及允許施工時間、廢棄物的清運與處置等事項告知業(yè)主或裝修人；（3）對業(yè)主在裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)書面報告有關(guān)執(zhí)法部門。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、房屋構(gòu)造：每年至少二次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修復(fù)并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、門窗：每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持完好，開閉正常。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分4、樓內(nèi)

6、墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整不起殼，無缺損，墻面修補應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分5、圍墻：每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，鐵柵欄圍墻無明顯銹蝕。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、道路、場地等：每周一次巡視小區(qū)區(qū)間路面、窨井等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，要求路面不積水，窨井不漫溢，窨井蓋無缺損。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、休閑椅、室外健身設(shè)施等：每周至少巡查三次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證設(shè)施的安全使用。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分8、安全標(biāo)志：對小區(qū)內(nèi)危險、隱患部位設(shè)置安

7、全防范警示標(biāo)志或維護設(shè)施，主要通道設(shè)置安全疏散提示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整。21每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分三共用設(shè)施設(shè)備維護25241、基本要求：（1）應(yīng)對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。（2）應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備安全操作、運行、巡檢、機房管理、設(shè)備故障應(yīng)急措施等制度。（3）應(yīng)每年編制共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和專項維修資金使用計劃，向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主決定組織維修。（4）應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定對共用設(shè)施設(shè)備組織巡查，并記錄。（5）應(yīng)提供不少于12小時的維修服務(wù)，緊急搶修服務(wù)應(yīng)在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，及時報

8、告開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主，并在24小時內(nèi)修復(fù)，如遇特殊原因無法按時修復(fù)，應(yīng)告知原因并做出修復(fù)限時承諾，及時記錄維修情況。（6）保持共用設(shè)施設(shè)備運行正常，如遇故障及時維修，在維修費用確保前提下共用設(shè)備完好率不低于90%，共用設(shè)施完好率不低于90%。（7）接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知應(yīng)及時通告業(yè)主。77每小項1分；符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、電梯：（1）電梯各項技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得安全檢驗合格證，并在電梯轎廂內(nèi)顯著位置公示。（2）電梯應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)， 24小時運行，如有故障及時組織維修。（3）每日進行日常巡查，并有相關(guān)記錄。（4）建立電梯

9、運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。（5）當(dāng)電梯發(fā)生困人或其它突發(fā)重大故障時，物業(yè)管理人員須在十分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理。（6）電梯故障或維修期間，應(yīng)設(shè)置安全警示，并采取相關(guān)防護措施。（7）電梯轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講等配件保持完好，轎廂整潔。（8）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，并有管控措施。66發(fā)現(xiàn)電梯缺安全檢驗合格證得0分；無專業(yè)合法的維保單位扣2分；其余每小項發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0分3、低壓配電：（1）低壓配電設(shè)施有關(guān)技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2）低壓配電、自備電源等設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及

10、時組織維修。（3）自備電源可隨時啟用。22低壓配電、自備電源未按規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行和故障維修的扣1分； 自備電源未能隨時啟用的扣1分4、給排水：（1） 給排水設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。（2）生活水箱、水池設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)要求，至少每半年清洗1次，水質(zhì)檢測符合要求。（3）應(yīng)每半月檢查和維護排污、排水設(shè)施設(shè)備，溝井、管道通暢，井蓋面板完好。22水箱、水池?zé)o定期清洗扣1分；井蓋板每缺損1個扣0.5分5、消防設(shè)施：（1）消防設(shè)施應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。 （2）消防設(shè)施、消防裝備不足或者不適應(yīng)實際

11、需要的，應(yīng)及時向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出報告和建議，應(yīng)當(dāng)增建、改建、配置或者進行技術(shù)改造。（3）對建筑消防設(shè)施，每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。（4）不得拆除、停用相關(guān)消防設(shè)施。55發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施缺損或不合格每處扣1分6、弱電：（1）弱電等其他設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范及制造商維護標(biāo)準(zhǔn)進行保養(yǎng)、運行，如有故障及時組織維修。（2）監(jiān)控錄像資料保存時限至少保留四十五日；不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備小時正常運行。（3）每月定期保養(yǎng)，及時維修，保持樓道防盜門使用正常。32每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分四公共秩序維護18181、基本要求：（1）應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定

12、并結(jié)合服務(wù)項目出入口、面積合理配置秩序維護人員。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。（3）應(yīng)制訂火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期開展應(yīng)急預(yù)案演練。（4）秩序維護人員應(yīng)定期培訓(xùn)，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)識。配備對講裝置和其他必要的安全護衛(wèi)器械。4分4每小項1分，符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分；秩序維護人員未能識別、正確使用

13、各類消防設(shè)備和器械，每發(fā)現(xiàn)1個扣0.5分2、固定崗：（1）應(yīng)在住宅小區(qū)主要出入口設(shè)置秩序維護固定崗，并實行24小時值勤，主出入口不少于6小時立崗。（2）應(yīng)勸阻無關(guān)人員、外來車輛隨意進入物業(yè)管理區(qū)域。（3）應(yīng)做好相關(guān)值勤記錄。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分3、巡邏崗：（1）應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行巡邏，對車輛進行管理疏導(dǎo)，維護公共秩序。（2）應(yīng)每3小時對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重點區(qū)域、重點部位至少進行1次巡查。（3）如遇突發(fā)事件，應(yīng)及時啟動應(yīng)急預(yù)案，并及時報告有關(guān)部門，保護現(xiàn)場，協(xié)助做好救助工作。 22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消控崗：（1）應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物

14、業(yè)服務(wù)合同的約定配置消監(jiān)控值班人員。（2）消監(jiān)控室應(yīng)設(shè)立24小時值班制度，并記錄值班的主要情況。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、車輛管理：（1）應(yīng)引導(dǎo)進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放場地的車輛有序停放。（2）應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場、停車庫進行不定時巡邏。（3）應(yīng)對影響其他車輛和行人的正常通行行為進行勸阻。（4）收費管理的停車場地應(yīng)24小時有專人管理，在顯著位置公示管理制度、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費內(nèi)容、設(shè)置相應(yīng)交通標(biāo)志，車輛停放有序、備有必需的消防器材，配置道閘等出入口控制系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)，場地整潔，有照明，無滲漏，無易燃、易爆及危險品存放。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6

15、、消防管理：（1）應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定在物業(yè)項目內(nèi)組建義務(wù)消防隊。（2）應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用疏散通道、安全出口、消防車道的行為及時予以勸阻、制止，勸阻無效的，應(yīng)及時書面上報有關(guān)部門。（3）組織消防檢查，及時消除火災(zāi)隱患。（4）應(yīng)利用公告欄等形式開展消防安全意識宣傳教育。（5）消防器材定期保養(yǎng)。消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每天檢查火警功能、報警功能是否正常；每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行兩年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換；每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放

16、水檢查；每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。55每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.5分五公共區(qū)域保潔14121、基本要求：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集點，周圍保持干凈，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清運2次；（2）建筑垃圾有固定堆放點；（3）清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的責(zé)任范圍。32符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、公共清潔：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集點，周圍保持干凈，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清運2次；（2）建筑垃圾有固定堆放點；（3）以1人服務(wù)建筑面積小于8000平方的標(biāo)準(zhǔn)配置專職清潔人員，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的責(zé)任范圍。65每小項1分。符合1.

17、0分，基本符合0.5分，不符合0分3、雨污井、化糞池：雨、污水井每年至少檢查1次，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時清掏；化糞池每年清理一次，無溢滿，有檢查和清理記錄。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消毒消殺：（1）建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。（2）每月對窨井、明溝、垃圾箱噴灑藥水一次，至少每半年滅鼠一次。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、水景：每周至少3次打撈漂浮物，保持水體清潔，適時更換水。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分六公共綠化養(yǎng)護96l、基本要求：有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理，保持花草樹木長勢良好。22符合2.0