住宅物業(yè)管理方案制定與管理費測算

1、住宅物業(yè)管理方案制定與管理費測算住宅物業(yè)管理方案制定與管理費測算 中海發(fā)展物業(yè)管理部中海發(fā)展物業(yè)管理部2011年年10月月第 2 頁當(dāng)前此項工作的開展情況通報當(dāng)前此項工作的開展情況通報 第二部分第二部分主要內(nèi)容主要內(nèi)容 淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算 第一部分第一部分住宅物業(yè)管理費測算要點解析住宅物業(yè)管理費測算要點解析 第三部分第三部分第 3 頁第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算n 什么是物業(yè)管理方案？什么是管理費測算？二者的關(guān)系如何？什么是物業(yè)管理方案？什么是管理費測算？二者的關(guān)系如何？n 以往普遍存在的情況

2、：以往普遍存在的情況： 以應(yīng)付政府招投標(biāo)為目的，管理方案大而空，缺乏實操性，與后期管以應(yīng)付政府招投標(biāo)為目的，管理方案大而空，缺乏實操性，與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)理嚴(yán)重脫節(jié) 服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，經(jīng)營意識不足服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，經(jīng)營意識不足 對管理費定價缺乏清晰的權(quán)益界定原則，大多以市場調(diào)研結(jié)果及地區(qū)對管理費定價缺乏清晰的權(quán)益界定原則，大多以市場調(diào)研結(jié)果及地區(qū)公司營銷需要為導(dǎo)向公司營銷需要為導(dǎo)向 在時間的介入點上，往往以產(chǎn)品營銷節(jié)點（預(yù)售）為主在時間的介入點上，往往以產(chǎn)品營銷節(jié)點（預(yù)售）為主第 4 頁第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算n 今后

3、的工作要求：今后的工作要求： 鑒于行業(yè)運作特性，標(biāo)書內(nèi)容可保留原有風(fēng)格，但在內(nèi)部管理上，鑒于行業(yè)運作特性，標(biāo)書內(nèi)容可保留原有風(fēng)格，但在內(nèi)部管理上，要在項目入伙前將各項管理措施制定詳細(xì)、到位。要在項目入伙前將各項管理措施制定詳細(xì)、到位。 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定要借助公司各業(yè)務(wù)線的綜合力量，將服務(wù)內(nèi)容管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定要借助公司各業(yè)務(wù)線的綜合力量，將服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體化，且與成本測算緊密對應(yīng)。與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體化，且與成本測算緊密對應(yīng)。 物業(yè)管理費測算要嚴(yán)格遵循公司的各項規(guī)定物業(yè)管理費測算要嚴(yán)格遵循公司的各項規(guī)定（鑒于（鑒于8181所屬物業(yè)公司所屬物業(yè)公司的屬地化管理特性，更要嚴(yán)格遵循上市公司運作規(guī)則

4、，完全按照市的屬地化管理特性，更要嚴(yán)格遵循上市公司運作規(guī)則，完全按照市場化、商業(yè)化的關(guān)系去處理物業(yè)費定價事宜）場化、商業(yè)化的關(guān)系去處理物業(yè)費定價事宜）。 在時間的介入點上，地區(qū)公司完成項目營銷定位報告后，要隨即啟在時間的介入點上，地區(qū)公司完成項目營銷定位報告后，要隨即啟動。動。第 5 頁第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算第一部分：淺談住宅物業(yè)管理方案與管理費測算n 物業(yè)管理方案制定與管理費測算工作的重要性物業(yè)管理方案制定與管理費測算工作的重要性 前者是物業(yè)公司對于小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)的執(zhí)行依據(jù)，后者是物業(yè)管理前者是物業(yè)公司對于小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)的執(zhí)行依據(jù)，后者是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的基

5、礎(chǔ)?？沙掷m(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。第 6 頁第二部分：當(dāng)前此項工作的開展情況通報第二部分：當(dāng)前此項工作的開展情況通報一、標(biāo)志性文件：一、標(biāo)志性文件： 中海發(fā)展第中海發(fā)展第121121號號“關(guān)于加強項目物業(yè)管理方案與管理費關(guān)于加強項目物業(yè)管理方案與管理費標(biāo)準(zhǔn)申報審批工作的通知標(biāo)準(zhǔn)申報審批工作的通知”1 1、中海發(fā)展直接發(fā)文，體現(xiàn)了集團(tuán)對住宅物業(yè)管理經(jīng)營狀況的高度重視；、中海發(fā)展直接發(fā)文，體現(xiàn)了集團(tuán)對住宅物業(yè)管理經(jīng)營狀況的高度重視； 2 2、第一次明確提出了物業(yè)管理費定價需要遵循的核心原則、第一次明確提出了物業(yè)管理費定價需要遵循的核心原則“質(zhì)價相符質(zhì)價相符”； 3 3、明確了總部對物業(yè)管理費定價的審核權(quán)與業(yè)務(wù)

6、指導(dǎo)權(quán)。、明確了總部對物業(yè)管理費定價的審核權(quán)與業(yè)務(wù)指導(dǎo)權(quán)。 二、配套測算工具相應(yīng)出臺，各公司已逐步按照總部要求規(guī)范項目二、配套測算工具相應(yīng)出臺，各公司已逐步按照總部要求規(guī)范項目 物業(yè)管理費的測算與上報工作。物業(yè)管理費的測算與上報工作。 1 1、“7 7個住宅物業(yè)個住宅物業(yè)+1+1個商業(yè)物業(yè)個商業(yè)物業(yè)”均正式通過總部的審核均正式通過總部的審核 （含呼市、吉林及合肥的項目）；（含呼市、吉林及合肥的項目）； 2 2、對未按文件規(guī)定執(zhí)行的地區(qū)給予通報批評并責(zé)令整改；、對未按文件規(guī)定執(zhí)行的地區(qū)給予通報批評并責(zé)令整改； 三、進(jìn)一步梳理業(yè)務(wù)流程、逐步建立物業(yè)管理費測算資料庫三、進(jìn)一步梳理業(yè)務(wù)流程、逐步建立物

7、業(yè)管理費測算資料庫 1 1、編制完成、編制完成住宅項目物業(yè)管理方案設(shè)計與管理費測算工作指引住宅項目物業(yè)管理方案設(shè)計與管理費測算工作指引；2 2、建立項目、建立項目物業(yè)管理費測算申報信息檔案物業(yè)管理費測算申報信息檔案；第 7 頁第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析 一、住宅物業(yè)管理費的構(gòu)成一、住宅物業(yè)管理費的構(gòu)成 四、各類費用的測算要點四、各類費用的測算要點 三、住宅物業(yè)管理的費用劃分三、住宅物業(yè)管理的費用劃分 二、住宅物業(yè)管理費測算表與傳統(tǒng)的管理費測評工具之間的聯(lián)系與區(qū)別二、住宅物業(yè)管理費測算表與傳統(tǒng)的管理費測評工具之間的聯(lián)系與區(qū)別 第 8 頁第三部分：住宅

8、物業(yè)管理費測算要點解析第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析 二、二、住宅物業(yè)管理費測算表住宅物業(yè)管理費測算表與與傳統(tǒng)的管理費測評工具傳統(tǒng)的管理費測評工具之間的聯(lián)系與區(qū)別之間的聯(lián)系與區(qū)別 （中海物業(yè)的原創(chuàng)、首創(chuàng)）（中海物業(yè)的原創(chuàng)、首創(chuàng)）2 2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費用測算有機(jī)結(jié)合：、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費用測算有機(jī)結(jié)合：客戶花多少錢買到什么樣的服務(wù)，客戶花多少錢買到什么樣的服務(wù)，看的清清楚楚，一目了然?？吹那迩宄荒苛巳?。3 3、對各類費用的劃分原則進(jìn)行總結(jié)概括，權(quán)益界定清晰：、對各類費用的劃分原則進(jìn)行總結(jié)概括，權(quán)益界定清晰：為什么別墅的為什么別墅的 物業(yè)費定價要高于其他業(yè)態(tài)？難道就是因為別墅區(qū)的人有錢？房子賣

9、的貴？物業(yè)費定價要高于其他業(yè)態(tài)？難道就是因為別墅區(qū)的人有錢？房子賣的貴？ 1 1、對物業(yè)管理各項服務(wù)的本質(zhì)進(jìn)行了一次全方位的概括：、對物業(yè)管理各項服務(wù)的本質(zhì)進(jìn)行了一次全方位的概括：基本囊括物業(yè)基本囊括物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)和常用的升級服務(wù)（特約有償服務(wù)及部分升級服務(wù)除外）管理的基礎(chǔ)服務(wù)和常用的升級服務(wù)（特約有償服務(wù)及部分升級服務(wù)除外） 第 9 頁第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析 三、住宅物業(yè)管理的費用劃分三、住宅物業(yè)管理的費用劃分 組團(tuán)間共用的各項費用要先按照組團(tuán)間共用的各項費用要先按照“公共承擔(dān)公共承擔(dān)”的原則，以各組團(tuán)的的原則，以各組團(tuán)的 可售面積為基數(shù)

10、進(jìn)行費用劃分。可售面積為基數(shù)進(jìn)行費用劃分。 再按照本組團(tuán)內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成，按照再按照本組團(tuán)內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成，按照“單組團(tuán)物業(yè)單組團(tuán)物業(yè)”的費用劃分規(guī)則，的費用劃分規(guī)則， 確定該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費用額。確定該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費用額。 n 多組團(tuán)物業(yè)：多組團(tuán)物業(yè)：存在兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用部分設(shè)施設(shè)備、存在兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用部分設(shè)施設(shè)備、 道路及綠化等情況道路及綠化等情況n 單組團(tuán)物業(yè)單組團(tuán)物業(yè)：公用型設(shè)施設(shè)備、園區(qū)道路及綠化等管理資源均獨立，：公用型設(shè)施設(shè)備、園區(qū)道路及綠化等管理資源均獨立， 不存在與其他物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、道路及綠化等情形）不存在與

11、其他物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、道路及綠化等情形） 只存在一種業(yè)態(tài)形式的項目：只存在一種業(yè)態(tài)形式的項目：各項費用都采用各項費用都采用“公共承擔(dān)公共承擔(dān)”的方式，的方式， 按照可售面積為基礎(chǔ)進(jìn)行費用劃分。按照可售面積為基礎(chǔ)進(jìn)行費用劃分。 存在兩種或兩種以上的業(yè)態(tài)形式的項目：存在兩種或兩種以上的業(yè)態(tài)形式的項目：根據(jù)費用類型的不同，根據(jù)費用類型的不同， 須按照須按照 “公共承擔(dān)公共承擔(dān)”、 “專屬承擔(dān)專屬承擔(dān)”、“按建筑容積反比承擔(dān)按建筑容積反比承擔(dān)”的方式的方式 對各業(yè)態(tài)間費用承擔(dān)的權(quán)益進(jìn)行劃分。對各業(yè)態(tài)間費用承擔(dān)的權(quán)益進(jìn)行劃分。第 10 頁第三部分：住宅物業(yè)管理費測算要點解析第三部分：住宅物業(yè)管理

12、費測算要點解析 四、各類費用的測算要點四、各類費用的測算要點（總原則與分項原則解析）（總原則與分項原則解析）總原則：總原則：1 1、“質(zhì)價相符質(zhì)價相符”原則：管理及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理費收費標(biāo)準(zhǔn)要一致；原則：管理及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理費收費標(biāo)準(zhǔn)要一致；2 2、“前瞻性前瞻性”原則：要充分考慮市場物價水平的逐年上漲因素，原則：要充分考慮市場物價水平的逐年上漲因素， 保證項目入伙后三年內(nèi)在經(jīng)營上基本無虧損的風(fēng)險；保證項目入伙后三年內(nèi)在經(jīng)營上基本無虧損的風(fēng)險；3 3、“嚴(yán)謹(jǐn)性嚴(yán)謹(jǐn)性”原則：測算表中的數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系要對應(yīng)，各項費用原則：測算表中的數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系要對應(yīng)，各項費用 測算依據(jù)須充足，要經(jīng)得起客戶的考量；測算依據(jù)須充足，要經(jīng)得起客戶的考量；4 4、“規(guī)范性規(guī)范性”原則：要嚴(yán)格按照總部對于住宅物業(yè)管理的相關(guān)要原則：要嚴(yán)格按照總部對于住宅物業(yè)管理的相關(guān)要 求進(jìn)行測算（如對管理酬金的提取比例規(guī)定、對不可預(yù)見費求進(jìn)行測算（如對管理酬金的提取比例規(guī)定、對不可預(yù)見費 的估算等）的估