房地產(chǎn)私募基金方案樣稿

1、2022-3-26中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-XXXX集團(tuán)私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書集團(tuán)私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書 20 年 月 日2022-3-26目錄目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展動向二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹三、中國房地產(chǎn)投資基金市場四、我國房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析五、我們的建議2022-3-26XXXXXX集團(tuán)有限公司醞釀于19 年,成立于20 年.XXXX第一個十年完成了城市地產(chǎn)和文化旅游休閑地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)的打造并躋身于旅游地產(chǎn)全國三甲,城市地產(chǎn)代理中國十強(qiáng).同時房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展中。2022-3-26一、國內(nèi)外一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展基金發(fā)展-國內(nèi)

2、國內(nèi)l國內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年代中后期l2006年后，PE基金才開始活躍；l2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立；l券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資l基金募集迅速擴(kuò)展；（人民幣基金后來居上）8000家l基金投資進(jìn)入調(diào)整期；（金融危機(jī)下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢）2022-3-26市場化募集基金不斷擴(kuò)大市場化募集基金不斷擴(kuò)大1資金來源以海外為主的PE基金l（1）國外設(shè)立，投資中國；黑石、KKR、凱雷l（2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來源以國內(nèi)為主的PE基金l（1）國有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資l（2）國有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：

3、商業(yè)銀行、保險公司、證券公司l（3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）2022-3-26國際國際PE基金發(fā)展動向基金發(fā)展動向lPE基金管理公司上市（IPO）l業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立l新金融工具運(yùn)用2022-3-261、PE基金管理公司上市（基金管理公司上市（IPO）lPE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市l(wèi)PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費(fèi)時間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標(biāo)，而無需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競爭力；投資靈活性。劣勢：股權(quán)分散以及信息披露的要求

4、會限制基金迅速決斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響PE基金改善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。l2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）l2007年2月，堡壘投資集團(tuán)FORTRESS在美國證券市場進(jìn)行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國受家公開上市的私募基金l2004年，黑石集團(tuán)希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）l2006年，計劃將管理公司自身進(jìn)行IPO，2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市l(wèi)PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊

5、張的形式下。通過上市獲得大量資金，通過杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價問題；對于提升公司品牌價值，延長企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴(kuò)張新業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴(kuò)大籌集資金渠道；透明化運(yùn)作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑2022-3-262、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（BDC）l近年來，一些PE公司一開始就通過設(shè)立公眾性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來獲得流動性并保持私募性l英國：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；l美國：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來募集更多的公眾資本；l受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略lPE基金設(shè)立BDC的好處。l（1）永久資本：l

6、（2）新的投資者：不需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；金融機(jī)構(gòu)費(fèi)用高l（3）更高的費(fèi)用l（4）夾層融資機(jī)會；安全的投資2022-3-263、新金融工具運(yùn)用、新金融工具運(yùn)用l擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）：lCLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款lCBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券lCSO：擔(dān)保合成憑證lCIO：擔(dān)保保險憑證lSFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證2022-3-261、資金來源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當(dāng)融資二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式2022-3-26 、1997-200

7、5年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年份年份本年資金來源本年資金來源小計小計國家預(yù)算國家預(yù)算內(nèi)資金內(nèi)資金國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款債券債券利用外資利用外資外商直接外商直接投資投資自籌資自籌資金金其他資金其他資金來來 源源199719973817.13817.112.512.5911.22911.224.94.9460.9460.9327.9327.9972.9972.91454.81454.8199819984414.94414.914.914.91053.21053.26.26.2361.8361.8258.9258.91167.01167.01811.91811.91999199947

8、95.94795.910.010.01111.61111.69.99.9256.6256.6180.5180.51344.61344.62063.22063.2200020005997.65997.66.96.91385.11385.13.53.5168.7168.7134.8134.81614.21614.22819.32819.3200120017696.47696.413.613.61692.21692.20.340.34135.7135.7106.1106.12184.02184.03670.63670.6200220029750.09750.011.811.82220.32220.3

9、2.22.2157.2157.2124.1124.12738.42738.44619.94619.92003200313196.913196.911.411.43138.33138.30.560.56170.0170.0116.3116.33770.73770.76106.16106.12004200417168.817168.811.811.83158.43158.40.190.19228.2228.2142.6142.65207.675207.678563.38563.31997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽2022-3-2619991999200020

10、002001200120022002200320032004200420052005國家預(yù)算資金國家預(yù)算資金0.210.210.120.120.180.180.120.120.090.090.070.070.060.06國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款23.1823.1823.0923.0921.9921.9922.7722.7723.7823.7818.4018.4018.3018.30債權(quán)債權(quán)0.210.210.060.060.000.000.020.020.000.000.000.001.031.03利用外資利用外資5.355.352.812.811.761.761.611.611.291.291.33

11、1.330.120.12自籌自籌28.0428.0426.9126.9118.3818.3828.0928.0928.5728.5730.3330.3333.6333.63其他其他43.0243.0247.0147.0147.6947.6947.3847.3846.2746.2749.8749.8747.9047.901999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表 （單位：（單位：%）從表面上資金來源結(jié)構(gòu)來分析，從表面上資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在地產(chǎn)

12、投資中的比重一直保持在20左右的水平，左右的水平，2003年國家出臺了年國家出臺了121號文，隨后又實(shí)號文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比年國內(nèi)貸款比2003年下降了近個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高年下降了近個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高資料來源：資料來源：房價與泡沫經(jīng)濟(jì)房價與泡沫經(jīng)濟(jì)徐滇慶著徐滇慶著 機(jī)械工業(yè)出版社機(jī)械工業(yè)出版社2022-3-26一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到土地后和國有土地一般說來，開發(fā)商在拿

13、地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資即可先后收取

14、定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。 2022-3-26 、房地產(chǎn)融資渠道、房地產(chǎn)融資渠道銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號文件規(guī)定以及近期一系列號文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。從緊措施，對于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿

15、作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。 常用貸款方法有常用貸款方法有:信用貸款：信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù)信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財務(wù)狀況財務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好預(yù)期收益和信用記

16、錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押程度而發(fā)放的一種無抵押,保證貸款：保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不能償還貸款時以第三人承諾在借款人不能償還貸款時,按約按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任還責(zé)任.抵押貸款：抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款這種貸款是目前普遍采用的一種是目前普遍采用的一種.貼現(xiàn)貸款：貼現(xiàn)貸款：

17、即指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種即指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。貸款方式。 2.1 2.1 銀行貸款銀行貸款2022-3-262.2 2.2 委托貸款委托貸款委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險。取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險。委托貸款融資

18、方式因?yàn)椴皇倾y行的自營業(yè)務(wù)，所以諸如委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全四證齊全”之類的限制條件少（但用于固之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個階段，但由于資金的協(xié)商利率可著搭橋、溝通和風(fēng)險控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。能相對較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。 2003底年北京市商業(yè)銀行

19、與北京今典房產(chǎn)推出了底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，其基本業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發(fā)商先投入一部分預(yù)付資運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發(fā)商先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委億元委托貸款，則通過委托貸款開發(fā)

20、商首次回籠銷售資金托貸款，則通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了億元，即融資了1億元。這億元。這1億元即億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。2022-3-262.3 2.3 信托融資信托融資房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租

21、、保險等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。2003年年6月央行月央行121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求，期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴井噴”式速度發(fā)式速度發(fā)展。展。不過，從法律上看，目前我國不過，從法律上看，目前我國“房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)一詞表述不夠嚴(yán)

22、謹(jǐn)。根據(jù)信托投資公司信托投資公司管理辦法管理辦法第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說，既有資金信托，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托。但委托給信托投資公司管理。也就是說，既有資

23、金信托，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國外此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國外REITs真正意義上的不動產(chǎn)信托，而是資金投向真正意義上的不動產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。 2022-3-26資金信托類房地產(chǎn)信托資金信托類房地產(chǎn)信托 貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合

24、同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：只有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開發(fā)工作（取得國有土地使用只有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開發(fā)工作（取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建

25、設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于過這一模式融資，并且開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時間、資金投放范，資金投放時間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過0份，份，每份合同金額不得低于人民幣萬元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是每份合同金額不得低于人民幣萬元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對較高所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對較高

26、法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：控制委托人和受益人的個數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足控制委托人和受益人的個數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足0份；合理評估擔(dān)保物的價值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；份；合理評估擔(dān)保物的價值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。防止貸款被挪用。貸款模式貸款模式2022-3-26股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的股權(quán)融資模式是

27、指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價購回購信托投資公司所認(rèn)購的股份，信托投資公司向投資者支付投資的股東在期滿后溢價購回購信托投資公司所認(rèn)購的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：資金投放時間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的資金投放時間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例

28、；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險。防范風(fēng)險。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：增加注冊資本，需召開股東會決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證增加注冊資本，需召開股東會決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東明書等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風(fēng)險；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險。不回購股份的風(fēng)險；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險。法律風(fēng)

29、險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：明確信托投資公司用以購買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，明確信托投資公司用以購買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險；由房地產(chǎn)企業(yè)對其股東購回股份進(jìn)行擔(dān)保，員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險；由房地產(chǎn)企業(yè)對其股東購回股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購股份。防止股東不回購股份。股權(quán)融資模式股權(quán)融資模式2022-3-26置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，

30、信托投資公司按照信托合同的約定，置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：可通過收取房租長期獲取收益，或者待房價上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒有被可通過收取房租長期獲取收益，或者待房價上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒有被認(rèn)定為無效的風(fēng)險或無法回購的風(fēng)險。認(rèn)定為無效的風(fēng)險或無法回購

31、的風(fēng)險。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；如果購買的房產(chǎn)無法出售或出租，投資目的無法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本發(fā)的資金需求；如果購買的房產(chǎn)無法出售或出租，投資目的無法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；無法監(jiān)控所購房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。較高；無法監(jiān)控所購房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。法律風(fēng)險控制要點(diǎn)法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土：認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查

32、清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無法追究其逾期交房、逾期辦證等地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。違約行為的責(zé)任；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。置業(yè)模式置業(yè)模式2022-3-26資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地

33、產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價或溢價回購該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。價或溢價回購該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：無需考慮所購房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價值無需考慮所購房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價值的價格收購，房地產(chǎn)企業(yè)不回購的可能性較小，即使不回購，也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收的價格收購，房地產(chǎn)企業(yè)不回購的可能性較小，即使不回購，也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收益。益。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、

34、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險；如利潤較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購，借貸的風(fēng)險；如利潤較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購，該房產(chǎn)又無法出售，則面臨成本和收益無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。該房產(chǎn)又無法出售，則面臨成本和收益無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照

35、、查清是否存在抵押、查封情形、土認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價值的價格購買，防止其到地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價值的價格購買，防止其到期不回購或者所購房產(chǎn)到期無法處置；明確信托投資公司用以購買房產(chǎn)的資金系信托資金，期不回購或者所購房產(chǎn)到期無法處置；明確信托投資公司用以購買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購

36、的方式，以減少交易成本。房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。資產(chǎn)池模式資產(chǎn)池模式2022-3-26融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)約定，將投資者集合的信托資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托投資公司向投資企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益

37、。者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購的風(fēng)險較小。業(yè)間借貸的風(fēng)險；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購的風(fēng)險較小。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：因受房屋租賃制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期、中因受房屋租賃制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期、中期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購房產(chǎn)的風(fēng)期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購房產(chǎn)

38、的風(fēng)險。險。法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價值的價格購買，并由房土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購，或者所購房產(chǎn)到期無法處置；地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購，或者所購房產(chǎn)到期無法處置；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購股權(quán)的方式，以減少交易成本。如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購股權(quán)的方式，以減少交

39、易成本。融資租賃模式融資租賃模式2022-3-26不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或和的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的因

40、不系資金信托，在一段時間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險較大。企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險較大。法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制

41、要點(diǎn)：認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購。擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購。不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式2022-3-26股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后

42、委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或和溢信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：資金投放時間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的資金投放時間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對較少，交易成本相對不高。的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對較少，交易成本相對不高。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨(dú)

43、立性；由于信托投資由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險較公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險較大。大。法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：法律風(fēng)險控制要點(diǎn)：認(rèn)真評估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價值的價格購買，認(rèn)真評估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購。并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購。股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式2022-3-26 資金信托與不動

44、產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過租金或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過租金或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企

45、業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。 資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過分紅或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，讓給投資者，并通過分紅或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投投資者將資金委托

46、給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。混合信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式2022-3-262.4 2.4 房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的房地產(chǎn)

47、基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金?；鹑谫Y方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國外房地產(chǎn)基金國外房地產(chǎn)基金國外地產(chǎn)基金看好中國房地產(chǎn)市場，近幾年流入中國的海外基金不斷增加：摩根士丹利國外地產(chǎn)基金看好中國房地產(chǎn)市場，近幾年流入中國的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，目前由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作

48、的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險、政府管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。關(guān)系、發(fā)展前景等。 國內(nèi)房地產(chǎn)基金國內(nèi)房地產(chǎn)基金國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。2022-3-262.5 2.5 戰(zhàn)略私募戰(zhàn)略私募國際

49、資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。法律框架和財務(wù)制度。其次，可以幫

50、助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。易獲得投資者的追捧。第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生

51、立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。業(yè)績和股東價值的提升。最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不僅是資金那樣往往尋求短期的投資回報。中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不僅是資金的問題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。的問題，而依次是資金，

52、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。2022-3-262.6 2.6 上市融資上市融資上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會的然而中國證監(jiān)會的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年月向前倒推年，房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年月向前倒推年，房地

53、產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市只上市只有家，監(jiān)管部門對房企上市還是嚴(yán)控但借殼上市還是一事一議，較有家，監(jiān)管部門對房企上市還是嚴(yán)控但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬略為寬松松房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個重要領(lǐng)域，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會閑散資房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個重要領(lǐng)域，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建社會融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌

54、集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。立良好的資金投入機(jī)制。 2.7 2.7 資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化2022-3-262.8 2.8 債券發(fā)行債券發(fā)行債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格容審查合格 后才

55、可以發(fā)行債券。后才可以發(fā)行債券。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計入成本的，而發(fā)行股票債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險。的壓力，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用途。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用

56、途。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：因?yàn)楦鶕?jù)因?yàn)楦鶕?jù)公司法公司法，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。2022-3-26典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手

57、上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過

58、。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬萬元。元。“土地典當(dāng)土地典當(dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。2.2. 典當(dāng)融資典當(dāng)融資2022-3-26三、房地產(chǎn)投資基金三、房地產(chǎn)投資基金1、房地產(chǎn)基金概要2、房地產(chǎn)基金管理、運(yùn)作和盈利模式3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品4、房地產(chǎn)投資信托

59、基金（REITs）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合5、 REITs在中國的發(fā)展之路在中國的發(fā)展之路2022-3-261、房地產(chǎn)基金概要、房地產(chǎn)基金概要1. 1 1. 1 房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)基金定義 所謂所謂房房地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金, ,是指以是指以房房地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目或公司或公司為投資對象為投資對象, ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié), ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度度。2022-3-261. 2 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形

60、式：一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報；第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行